Gayrimenkul Satış Vaadi K. K. İnş. Söz. Sözleşmeye aykırılık

Bu başlıkla ilgili bir çok konu bulunmakta ancak sözleşme şartları kendine münhasır olduğundan tecrübeli meslektaşlarımın bilgisine danışmak istedim.

Müvekkil A ile Müteahhit M arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inş söz. yapılıyor.

Sözleşmede;

"toplam 40 daireden 20sinin mal sahibine 20sinin müteahhite, bina altındaki dükkanın da müteahhite ait olacağı her katta 4 daire olacağı"

"binaya yapılacak en son proje mal sahibi ve müteahhit tarafından onaylanacaktır. imza altına alınacaktır"

"Binadaki daireler 125 m2'den aşağı olmayacaktır" maddeleri yer almakta.

Müteahhit projeyi şu şekilde yaptırmış. En aşağıda 700 metre karelik bir dükkan. Bunun üstünde brütleri 125'er netleri 110 m2 olan daireler. Anlayacağınız birinci katların terası bulunmakta.

Müteahhit dükkanını büyütebilmek için (belediyeden m2 usulü izin alındığından toplam m2 alanının dışına çıkmamak için) daireleri küçültmüş. Daha doğrusu sözleşme hükmünden net mi brüt mü olduğu anlaşılamayan 125 m2 ibaresini kendi lehine yorumlamış.

Uzunca anlattıktan sonra sormak istediğim soru şu;

1) Müvekkil sözleşmeyi feshetmek istiyor. Müteahhitin bu türlü bir yorumu mahkeme nezdinde haklı bir sebep olarak ileri sürülebilir mi?

2) Binaya yapılacak proje mal sahibi ve müteahhit tarafından onaylanacaktır imza altına alınacaktır hükmüne binaen, müvekkil bu onayı yapmaz projeyi imzalamaz ise müteahhit için haklı bir fesih sebebi oluşur mu ?

Konuyu okuma zahmeti gösteren ve fikirleriyle destek olan meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.

1- Düzenleme şeklinde yapılan sözleşmeden sonra, arsa sahibi, müteahhit üzerine tapuda herhangi bir temlik işleminde bulunmuş mudur?
2- "Binaya yapılacak proje mal sahibi ve müteahhit tarafından onaylanacaktır imza altına alınacaktır" Noterce, düzenlenen madde sadece bu şekilde midir? Devamı yok mu?
3- İki tarfça da onaylanacak, imza altına alınacaktır ne demek? Proje üzerinde iki taraf da mutabık kalacaktır demektir. (Bana göre).
İki tarafın da üzerinde mutabık kaldığı bir proje, ancak sözleşmenin geçerlilik şartı olacaktır.
4- Müvekkil sözleşmeyi feshetmek istiyor. Müteahhitin böyle yapmasının, sizin için mahkeme nezdinde haklı bir sebep olabilmesi için, müteahhide ihtarname gönderip, işbu projenin düzeltilmesini istemeniz ve bunun içinde kendisine süre vermeniz gerekmektedir.
Bu yapılmazsa, müteahhit de efendim, fesihte haklıyım, usulüne uygun çizdirdiğim projemi imzalamadılar diyebilecektir.
Esasen düzenleme Noter senedinde, sizin dediklerinizden başka hususlarda maktu olarak bulunmaktadır, kısıtlı verilen bilgilere karşı diyeceklerim bunlardır. Kolay gelsin...

NOT; Arsa kaç metre karedir? Belediyenin verdiği emsâl nedir? Zemine kaç m2 ve yükseklik zeminin kaçla çarpımı ? Örneğin; 0.25/2,5 vs...Müteahhit çok kuvvetli ve güven verici ve hattâ daha önce yapıp sorunsuz teslim ettiği işler varsa, fesih yerine, devam da düşünülebilir; o da kazansın ki, sorunsuz yapsın..(Bana göre)...

1) Arsa sahibi tapuda bir temlik yapmamıştır.
2) madde metni bu kadardır. Düzenleme noter senedi olmasına rağmen maktu senetlerden farklıdır. Her şey detaylıca belirtilmiş ama yukarıdaki kısımlar unutulmuş sanırım. Örn; kabloların zillerin markası kalitesi bile belirtilmiş.
4) Müvekkil sözleşmeyi feshetmek istiyor ancak ben hukuki olarak doğru olanı yapmak istiyorum. Dediğiniz ihtarname çekerek fesihe doğru giden yolu aklıma yazdım. Ancak burada öncelikle mahkeme kanalı ile sözleşmenin yorumlanmasını ya da eksikliklerin tamamlanmasını talep etmek daha doğru bir yol mudur onu düşünüyorum...

3)Sözleşmenin geçerlilik şartı mıdır o konuda emin değilim. Sözleşme tarafların iradelerine uygun bir şekilde kurulmuştur. Eğer buna geçerlilik şartı nitelendirmesi yaparsak iradelerin uyuşmamasında sözleşmenin geçersizliği gündeme gelebilir. Bu maddenin her iki tarafa da edim yüklediğini ve anılan maddeye haklı bir sebep olmaksızın aykırı davranışın sözleşmeye aykırılık teşkil edeceğini düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Av. Bahadır 1) Arsa sahibi tapuda bir temlik yapmamıştır. 2) madde metni bu kadardır. Düzenleme noter senedi olmasına rağmen maktu senetlerden farklıdır. Her şey detaylıca belirtilmiş ama yukarıdaki kısımlar unutulmuş sanırım. Örn; kabloların zillerin markası kalitesi bile belirtilmiş. 4) Müvekkil sözleşmeyi feshetmek istiyor ancak ben hukuki olarak doğru olanı yapmak istiyorum. Dediğiniz ihtarname çekerek fesihe doğru giden yolu aklıma yazdım. Ancak burada öncelikle mahkeme kanalı ile sözleşmenin yorumlanmasını ya da eksikliklerin tamamlanmasını talep etmek daha doğru bir yol mudur onu düşünüyorum... 3)Sözleşmenin geçerlilik şartı mıdır o konuda emin değilim. Sözleşme tarafların iradelerine uygun bir şekilde kurulmuştur. Eğer buna geçerlilik şartı nitelendirmesi yaparsak iradelerin uyuşmamasında sözleşmenin geçersizliği gündeme gelebilir. Bu maddenin her iki tarafa da edim yüklediğini ve anılan maddeye haklı bir sebep olmaksızın aykırı davranışın sözleşmeye aykırılık teşkil edeceğini düşünüyorum.

4- Mahkeme kanalı ile talep edebilmeniz için Borçlar Kanunu'nun önceki 106. maddesine göre hareket etmeniz zorunludur diye düşünüyorum. Bu madde ile ilgili içtihatları gözden geçirmekte çok yarar vardır.

3- Yukarıda anılan Noter Senedi, tarafların ( müteaahhit çizdirdikten sonra) imzaları ile onaylayacakları, üzerinde mutabakat sağlayacakları ( taliki şart) mimari proje esas alınarak yapılmıştır. Kolay gelsin...

Çok teşekkür ederim Sayın C_OKYAY , her zaman ki gibi tecrübelerinizi forumda paylaşarak, bizlere bir çok bakış açısı kazandırdınız.