Kentsel donusum kapsaminda arsa payi karsiligi insaat sozlesmesi hk.

Herkese merhaba,

Kendim de avukat olmama ragmen, tamamen alan olarak bihaber oldugum bir konuda ozellikle bu konuyu bilenlerden bilgi almayi rica ederim. Konu kendimi ilgilendiriyor zaten. Kat maliki oldugum 33 daireli apartman kentsel donusum kapsaminda muteahhitle yapilan anlasma sonucunda yikilip, yerine yenisi insaa edilecek. Sormak istedigim husus ise sozlesmede gecen bir maddeye istinaden kafami kurcalayan harca iliskin bir konu. Soyle ki; madde asagidaki gibidir:

Insaat tamamlanip, Iskan safhasinda Emlak Vergi Dairesine beyan edilecek bina vergisi matrahi uzerinden Maliyeye odenmesi gereken harc ve Tapu Dairesine odenecek cins tashihi Taraflarca (yani muteaahhit ve ben dahil diger arsa pay sahipleri) hisseleri oraninda odenecektir.

Bu maddede anlamak istedigim husus sudur; asagi yukari daire basina dusen cins tashihi masrafi ne kadar olur sizce ? Telaffuz edilmesi gereken rakamlar daire basina 5000-10000 TL gibi rakamlar midir, yoksa boyle bir rakam olup da, bu her daire basina bolunecek midir ? Ornegin 5.000 -10.000 veya 15.000 TL'dir ama 43 daireye bolunecektir gibi, yoksa her daire basina bu kadar rakam mi duser ? Eger daire basinaysa cok yuksek bir rakam olacaktir ama boyle yuksek bir rakam daire sayisi kadar yani arsa payi sahibi sayisi kadar bolunecekse o zaman makul olacaktir. Aksi durumda cogu insan odeyemez bu harclari diye dusunuyorum. Bilgi alabilir miyim acaba ? Tesekkurler

Sayın Meslekdaşım,
Konunun uzmanı olmama rağmen, kendime ait bir bağımsız bölümün kentsel dönüşüm kapsamında kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olması sebebiyle, tarafımca imzalanan sözleşmede, bahsettiğiniz harçlarla ilgili ödeme yükümlülüğünü yapımcı firmaya yüklemiş bulunmaktayız.
İmzaladığımız sözleşmedeki madde :
'Sözleşmenin imzalanmasından anahtar teslimine kadar geçecek sürede gerek mevcut yasalar gerekse sonradan yürürlüğe girecek yasalara göre ARSA SAHİPLERİ'ne yüklenebilecek inşaatın yapımı ile ilgili harç ve rüsum, kat irtifakına geçişte ödenecek harçlar, iskan ruhsatı harçları, tapuda kat mülkiyeti tesisi için yatırılacak cins tashihi harçları YAPIMCI FİRMAYA aittir.'
Tabii sözleşme serbestisi kapsamında bunları arsa sahipleri de yüklenebilir. Ama genelde bu masraflar inşaat şirketine yükleniyor.
Tapuda çıkabilecek harçların hesabıyla ilgili bir bilgim yok ama anlattığınıza göre yüksek miktarlar çıktığı zaman ödeme zorluğuna düşebilecek şahıslar varsa, yukarıdaki gibi bir maddenin sözleşmeye eklenmesi yararınızadır.

Değerli Meslektaşlar ;

Kentsel dönüşüm uygulamalarında temel düzenleme niteliğinde olan, 6306 sayılı Kanunun, 7/9. Maddesi uyarınca, kentsel dönüşüm yasası kapsamında yıkılarak yeniden inşa edilen binalara ilişkin tapu işlemleri Harçtan Muaftır. Kanunda ve uygulama yönetmeliğinde, hangi harç ve vergilerin muafiyet kapsamında olduğu detaylı olarak belirtilmemiştir. Ancak, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın ekli Özelgesinde, "Cins Tashihi" harcının da bu muafiyet kapsamında olduğu belirtilmiştir. Dolayısıyla, zaten muafiyet kapsamında olan bir harcın sözleşmede belirtilmesine gerek yoktur. Ancak, muafiyyeten faydalanabilmek için, binaya ilişkin riskli yapı raporunun kesinleşmiş olması gerekir.

Kolaylıklar diliyorum.

T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
ESKİŞEHİR VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI
(Mükellef Hizmetleri Gelir Grup Müdürlüğü)

Sayı

:

73903997-140[57-2014/22]-10043

07/04/2015

Konu

:

Riskli Yapı Şerhi Bulunan Taşınmazların Cins Değişikliğinde Harç Muafiyeti


İlgide kayıtlı özelge talep formu ve eklerinin incelenmesinden, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında "riskli yapı şerhi" bulunan ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada ve ... Parselde kayıtlı taşınmazın yıkılarak yerine 12 adet bağımsız bölümden oluşan inşaatın tamamlanması nedeniyle yapılacak cins değişikliği işleminden harç aranılıp aranılmayacağı hususunda görüş sorulduğu anlaşılmaktadır.
492 sayılı Harçlar Kanununun 57 nci maddesinde tapu ve kadastro işlemlerinden bu Kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanların, tapu ve kadastro harçlarına tabi olduğu, Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin I-13/a fıkrasında, arsa ve arazi üzerine inşa olunacak bina vesair tesislerin tescilinde (her bir işlem için) harç alınacağı hükme bağlanmıştır.
Aynı Kanunun 123 üncü maddesinde; özel kanunlarla harçtan muaf tutulan kişilerle, istisna edilen işlemlerden harç alınmayacağı hüküm altına alınmıştır.
Öte yandan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1 inci maddesinde, bu Kanunun amacının; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasların belirlenmesi olduğu; 6 ncı maddesinin birinci fıkrasında; üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyetinin, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerhin, hisseler üzerinde devam edeceği, bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemlerinin Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılacağı veya yaptırılacağı, bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesinin esas olduğu, bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği hüküm altına alınmıştır.
Diğer taraftan, 6306 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu fıkrasında ise ?Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.? hükmüne yer verilmiştir.
Buna göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında "riskli yapı" şerhi bulunan ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada ve ... Parselde kayıtlı gayrimenkul yıkıldıktan sonra yerine inşa edilen 12 adet bağımsız bölümün tapuda yapılacak cins değişikliği işleminin harçtan istisna tutulması gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.