kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak kazandığım kira kaybını nasıl tahsil edecem

Arkadaşlar meseleye kısaca değineyim: Müvekkillerimle meteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurulmuş. Müteahhit binayı sözleşmeye göre teslim etmesi gereken süre sonunda teslim edemediği için kira kayıplarına karşılık dava açtım ve kazandık. Ve sözleşmeye göre müteahhide isabet eden dairelerden biri halen müvekkillerin uhdesinde.
Sorum şu:Kazandığım davada yani kira kayıplarından kaynaklanan alacağım için elimdeki bu daireyi Birinci ihtimal; Kendimiz müşteri bulup piyasa fiyatına satsam ileride müteahhidin sözleşmeye dayanarak bize açması muhtemel bir davada nasıl bir savunma yapabilirim veya nasıl bir sorunla karşılaşırım. İkinci ihtimal; Olması gerektiği gibi önce müteahhidin adına tescil ve sonra da satış için dava açsam bu işi nekadar kısaltabilirim. VEYA bu işin başka bir çözüm yolu varmıdır.
AMA, Benim buradaki asıl amacım en kısa sürede çözüme ulaşmak. Şimdiden teşekkür ederim

Sayın ARAÇ,

Alıntı: Yazan Av. Murat ARAÇ ...kira kayıplarına karşılık dava açtım ve kazandık. Ve sözleşmeye göre müteahhide isabet eden dairelerden biri halen müvekkillerin uhdesinde...

Arsa sahiplerinin başkaca alacağı yok ve tek istemleri ilamdaki alacağı tahsil ise VEYA dairenin değeri, ancak mahkeme kararında hükmedilen alacağı karşılamakta ise:

İlamlı takip başlatıp takibin kesinleşmesinin ardından müteahhidin dairesine ilişkin haciz müzekkereniz elinizde tapuya gider; daireyi, tapuda müteahhit adına tescil ettirip aynı anda haczinizi uygulayabilirsiniz.

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz İlamlı takip başlatıp takibin kesinleşmesinin ardından müteahhidin dairesine ilişkin haciz müzekkereniz elinizde tapuya gider; daireyi, tapuda müteahhit adına tescil ettirip aynı anda haczinizi uygulayabilirsiniz. Saygılar...

Müteahhit tapuya gelmezse?

Kanımca olayınızda hapis hakkınız vardır. Aradaki sözleşme ile ilgili bir alacağınız olduğu ve sözleşme ile ilgili bir taşınmazınız olduğu için hapis hakkını kullanabilirsiniz diye düşünüyorum. Ama eğer müteahhit ödeme yapmaz ve tescile yanaşmaz ise tescile zorlama davası açabilirsiniz.

Ben sizin yerinizde olsam alacağı belirtecek şekilde bir ihtarnameyi müteahhide gönderir, eğer ödeme yapmaz ise daireyi satarım. İhtarname gönderilmesi ile tarafınıza atfedilecek kusur bulunamayacağı kanaatindeyim.

Sayın meslektaşım konuyu hayli hararetle araştırırken Yargıyın BK md 118 (takas) le ilgili verdiği kararlar beni ikna etti. Sanırım aynı dediğiniz gibi yapacağım Teşekkür ederim

bu çözüm yolunda bence sorun şu; birincisi icradan satarken evin gerçek değerinin altında gidecek olması ikinci sorun sürenin uzayacak olması üçüncüsü müteahhidimiz zaten ortalıkta yok. ama sonuca pratik ulaşmak adına verdiğiniz fikir için teşekkür ederim.

Sayın ARAÇ,

Söz konusu dairenin teminat olup olmadığına dair bilgi vermediğiniz için (ayrıca bildirdiğiniz alacağın niteliği cezai şart alacağı ve sözleşme geç de olsa ifa ve yerler teslim edilmiş mi bilemiyorum..v.s. v.s.):

Bence hakkaniyete çok da uygun olmasa da:
Yargıtay 14 HD, 02.11.1993 T., 1993/327-8222 E-K. sayılı kararında: "...Davacı, yükleniciye bırakılmış olan dükkanın kendi adına tescilini istemiş, arsa sahibi ise bu yerin sözleşmenin teminatı olarak alıkonulduğunu savunmuştur. Yüklenicinin edimini noksan şekilde yerine getirmiş olması nedeniyle arsa sahibi tarafından aleyhine açılan tazminat davası sonuçlanıp 36 milyona hükmedilmiştir. Sözleşmede, dava konusu dükkanın, inşaatın sözleşmeye uygun şekilde yapılmamasından dolayı güvence olarak alıkonulacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öte yandan, arsa sahibinin ilama dayalı alacağını icraya koymakla ödetme imkanı doğduğuna göre dükkanın güvence olarak tutulması uygun değildir. İptale karar verilmelidir...";

Yargıtay 15 HD, 27.09.1993 T., 1992/5363 E., 1993/3650 K. sayılı kararında: "...Kat karşılığı inşaat sözleşmesi dolayısıyla yüklenici, kalan 6 dairenin ferağını istemiş; arsa sahibi ise kusurlu iş ve kira tazminatı davası açtığını, dosyanın Yargıtayda olduğunu bildirmiştir. Bağımsız bölümlerden birinin teminat olarak tutulacağı sözleşmede öngörülmüştür. Tazminat davasının Yargıtay'da olması sonucu etkilemez. Teminat olarak tutulacak dairenin akıbetini tazminat davası belirleyeceğine göre, sadece o daire ayrık tutulup diğerlerinin tapularının iptal ve tesciline karar verilmelidir..."demektedir.

Bir meslektaşımızın yaşadığı benzer durum için inceleyiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=13090

Yani sizin de takdir edeceğiniz üzere arsa sahipleri, müteahhide düşen daireyi kafalarına göre satamazlar (hukuki olarak ; hukuki olan yeni niza doğurup yargılama yapılmasını gerektirmez de diyebiliriz. Aslında davanızda satış izni de isteyebilirdiniz; lakin geçmiş, geçmiştir... Madem müteahhit kayıp; prosedürü tamamlayıp mahkemeden satışa izin yetkisi almayı deneyebilirsiniz... Takdir sizin.)

Peki arsa sahipleri bu daireyi satabilir mi; tapuda kendi üzerlerine olduğuna göre satabilirler (gayrihukuki olarak ; buna da eylemli/fiili durum yaratmak denmektedir). Alacağınız (bir önceki mesajımda andığım üzere arsa sahiplerinin başkaca alacağı da yoksa, alacağınız da cezai şarta dair olduğundan) muhtemelen dairenin değerinden düşüktür. Bu durumda müteahhit, müvekkillerinize karşı dava açabilir. Bu davada (daire tamamlanarak geç de olsa teslim edilmiş kabul ediyorum) dairenin değeri hesaplanır ve alacağınızın değeriyle karşılaştırılıp müvekkillerinizin, kalanı müteahhide ödemesine hükmedilir (ilamsız takip/%40 imkan ve ihtimal dahilinde olur v.s.). (Henüz satış yapılmadığı için bu yola dair cevap vermek/gayrihukukiyi anlatmak aslen THS kurallarına aykırıdır )

Saygılar...