Kat Karşılığı İnşaat-İçtihat

Sayın meslektaşlarım;

1-Yargıtay 15.Hukuk Dairesi'nin 2006/2917 Esas, 2007/3264 Karar Sayılı ve 15.05.2007 tarihli içtihadına;

2-İhtirazi kayıt ileri sürülmkesizin teslim alınan bağımsız bölümlerde kira kaybı talebine ilişkin içtihada;

3-Yine rayiç kira bedeli olarak sözleşmeye konulan cezai şartın cezai şart niteliğinde olmayıp kira kaybı niteliğinde olduğuna ilişkin Yargıtay kararlarına ihtiyacım var. İlgilenen herkese teşekkürler.

T.C. YARGITAY
15.Hukuk Dairesi

Esas: 2006/2917
Karar: 2007/3264
Karar Tarihi: 15.05.2007

ÖZET: Mahkemece sözleşme dışı fazla bir iş yüklenici tarafından yapılmış ise, bu fazla işin yapılması için gereken süre, işin teslim tarihine eklenerek, teslimi gereken tarihin belirlenmesi, ba*ğımsız bölümlerin hangi tarihte davacılara fiilen teslim edildiğinin tespiti ve ayrıca davacılardan Füsun’un kendisine düşen bağımsız bölümlerden birini sattığı da göz önünde bulundurularak davanın kabulüne karar veril*mesi gerekir.

(818 S. K. m. 355 )

Dava: Mahalli mahkemece verilen hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:

Karar: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme taz*minatı (kira kaybı) istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki 16.12.1999 tarihli sözleşmeye göre, işin teslimi gereken tarih, Ekim 2002'dir.

Kural olarak gecikme tazminatına, başka bir anlatımla gecikmeden doğan kira kaybına, işin sözleşme uyarınca teslimi gereken tarihten bağımsız bölümlerin fiilen teslim edildiği tarihe kadar olan süre için hükmolunur. Ba*ğımsız bölümler teslim alınırken kira kaybı yönünden ihtirazı kayda (çekince) gerek yoktur. İhtirazı kayıt, gecikme cezaları için söz konusudur.

Mahkemece, bağımsız bölümlerin teslimi sırasında ihtirazı kaydın ileri sürülmemesi nedeniyle davanın reddi, bu nedenle doğru olmamıştır.

O halde mahkemece yapılması gereken iş; olayda sözleşme dışı fazla bir iş yüklenici tarafından yapılmış ise, bu fazla işin yapılması için gereken süre, işin teslim tarihine eklenerek, teslimi gereken tarihin belirlenmesinden, ba*ğımsız bölümlerin hangi tarihte davacılara fiilen teslim edildiğinin tespitinden ve ayrıca davacılardan Füsun’un kendisine düşen bağımsız bölümlerden birini 31.08.2004 tarihinde sattığı da göz önünde bulundurularak (bu bağımsız bölüm yönünden satış tarihine kadar olan süre için) davanın kabulüne karar veril*mesinden ibarettir.

Karar açıklanan nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenle temyiz olunan hükmün temyiz eden davacılar yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 15.05.2007 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Saygılarımla,

T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 15
Esas No.
2002/1288
Karar No.
2002/3576
Tarihi
01.07.2002
818-BORÇLAR KANUNU/12/158.2/355

İFAYA EKLİ CEZAİ ŞART İÇEREN TAAHHÜTNAME
İHTİRAZI KAYIT DERMEYAN ETMEDEN ESERİN TESLİM ALINMASI
ŞEKLE TABİ AKİTLERDE DEĞİŞİKLİK
ESER SÖZLEŞMELERİNDE GECİKME ZARARI
ŞEKLE T
Bİ AKİTLERDE DEĞİŞİKLİK
ÖZET
1- SÖZLEŞMENİN ESASLI ŞEKİLDE TADİLİ NİTELİĞİNDE OLAN VE İFAYA EKLİ CEZAİ ŞARTI İÇEREN TAAHHÜTNAME NOTERDE DÜZENLENEN SÖZLEŞME HARİCİNDE ADİ BİÇİMDE YAPILDIĞINDAN BK M. 12' YE AYKIRI VE GEÇERSİZDİR. AYRICA, İHTİRAZİ KAYIT DERMEYAN EDİLMEDEN ESER TESLİM ALINDIĞINDAN, CEZAİ ŞART İSTENEMEZ. 2- ESER SÖZLEŞMELERİNDE -KARARLAŞTIRILMIŞ OLMASA BİLE- GECİKME NEDENİYLE ARSA SAHİBİNİN MEYDANA GELEN HERHANGİ BİR ZARARI VARSA, BU ZARARIN KARŞILANMASI GEREKİR.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre tarafların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz isteklerinin reddi gerekmiştir.
2-İfaya ekli cezai şartı içeren taahhütname, noterde düzenlenen sözleşme haricinde adi biçimde yapılmıştır. Taahhütnameyle davalıların durumu ağırlaştırılmış olmakla, bu taahhütname sözleşmenin esaslı şekilde tadili niteliğindedir. Bu itibarla, BK.nun 12'ye aykırı biçimde yapılan taahhütname geçersiz olduğundan, buna dayalı cezai şart talebinin reddi yerine kabulü doğru olmamıştır. Kaldı ki, ihtirazi kayıt dermeyan edilmeden eser teslim alındığından, cezai şart istenemez.
3-Eser sözleşmelerinde -kararlaştırılmış olmasa bile- gecikme nedeniyle arsa sahibinin meydana gelen herhangi bir zararı varsa, bu zararın karşılanması gerekir. Somut olayda davacı arsa sahibinin zararı, işin gecikmesi nedeniyle, kendisine isabet eden bağımsız bölümleri kiraya verememesinden kaynaklanan kira kaybı zararıdır. Bu itibarla, işin teslimi gereken 2.1.2000 tarihinden itibaren, taleple bağlı kalınarak, davacıya ait bağımsız bölümlerin rayice göre kira getirisinin hesaplanarak davalılardan müteselsilen tahsili yerine yazılı gerekçeyle reddi de isabetli görülmemiştir.
SONUÇ : Temyiz olunan hükmün ( 2. ) bentte açıklanan nedenle davalı; ( 3. ) bentte belirtilen nedenle de davacı yararına BOZULMASINA ve ( 1. ) bent uyarınca tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istekleri halinde temyiz eden taraflara geri verilmesine, 1.7.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Biraz eski tarihli ama, işinize yarayabilir.

T.C. YARGITAY
15.Hukuk Dairesi

Esas: 1998/1797
Karar: 1998/2279
Karar Tarihi: 28.05.1998

ÖZET: Davanın açıldığı tarihte kadar İnşaatın teslim edilmediği uyuşmazlık konusu değildir. Gecikme halinde ödenmesi öngörülen daire başına 400.000.-TL. ise, ifaya ekli cezai şart olmayıp, kira (gecikme tazminatı) dır. Bu kira, maktu olarak tespit edilmiş olup, daireler teslim edilene kadar arttırma (uyarlama) yapılmadan ödenecek demektir. Yani, davacının aylık kira geliri kaybı, bu miktarın üzerinde olsa dahi, daire başına aylık 400.000- TL'ndan fazlasını talep etme hakkı yoktur.Ticari işlerde yasal ticari temerrüt faizi uygulanır. Dava dilekçesinde ayrıca belirtmek suretiyle reeskont faizi de istenebilir.

(818 S. K. m. 355) (6762 S. K. m. 12) (3095 s. Faiz K. m. 1, 2)

Mahalli mahkemesinde verilen hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
Davacı arsa sahibi vekili; davalı yüklenicinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 01/05/1993 tarihinde müvekkiline teslim etmesi gereken 9 adet bağımsız bölümü hala teslim etmediğinden bahisle, sözleşmenin 1. maddesinde kararlaştırılan daire başına 400.000-TL'dan 9 daire için aylık 3.600.000.-TL. kira geliri kaybı olduğunu ileri sürerek, 01/05/1993-1/01/1997 arası 44 ay için 158.400.000.-TL'nın tahsilini ve ayrıca 01/01/1997 tarihinden itibaren aylık kiraların daire başına 5.000.000.-TL'ndan 9 daire için aylık 45.000.000.-TL. olarak ödetilmesini, 11/03/1997 tarihinde açtığı işbu dava ile talep etmiştir. Davalı yüklenici vekili ise, davanın reddini istemiştir.
Mahkeme, 01/05/1993-1 /01/1997 arası daire başına 400.000.-TL'ndan ve 01/01/1997 tarihinden dava tarihine kadar da daire başına 5 milyon liradan hesap yaparak, toplam 263.399.940.-TL'nın dava tarihinden itibaren %57 ticari temerrüt faiziyle birlikte tahsiline hükmetmiştir.
Kararı, davalı yüklenici vekili temyiz etmiştir.
Dava, istisna (eser) sözleşmesine davalı kira kaybı alacağına ilişkindir.
11/03/1991 tarihli "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Satış Vaadi Akdi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin 1 maddesinde bağımsız bölümlerin 1993 yılı beşinci ayına kadar iskan raporu alınarak anahtar teslimi olarak yapılacağı, aksi halde dokuz dairenin aylık kira bedeli 400.000 TL'den toplam 3.600.000-TL. aylık kira bedeli ödeneceği, taraflarca kararlaştırılmıştır.

Davanın açıldığı 11/03/1997 tarihine kadar İnşaatın teslim edilmediği uyuşmazlık konusu değildir. Gecikme halinde ödenmesi öngörülen daire başına 400.000.-TL. ise, ifaya ekli cezai şart olmayıp, kira (gecikme tazminatı) dır. Bu kira, maktu olarak tespit edilmiş olup, daireler teslim edilene kadar arttırma (uyarlama) yapılmadan ödenecek demektir. Yani, davacının aylık kira geliri kaybı, bu miktarın üzerinde olsa dahi, daire başına aylık 400.000- TL'ndan fazlasını talep etme hakkı yoktur.
Aynı maddenin devamında, arsa sahibinin inşaat sırasında oturacağı geçici evin bir yıllık kirasının da yüklenici tarafından ödeneceği kararlaştırılmıştır. Ancak, bu kira ile az yukarıda açıklanan kira geliri kaybı ayrı olup, birbirleriyle karıştırılmaması gerekir.
Davalı yüklenici, birtakım kira makbuzlarını ibraz ederek kira bedellerinin ödendiğini savunmuş; ancak, mahkemece bu savunma üzerinde durulmamıştır.
TTK.nun 12/3. maddesi uyarınca, her çeşit imal ve inşa, ticari iştir. Ticari işte de ticari faiz uygulanır. 3095 sayılı Yasanın 2/1. maddesi yollamasıyla 1/1. maddesine göre, ticari faiz oranı %30 (1/01/1998 tarihinden itibaren %50'ye çıkarıldı) dur. Ancak, dava dilekçesinde ayrıca belirtmek suretiyle, ticari işlerde aynı Yasanın 2/111. maddesi uyarınca "reeskont" faizi de talep edilebilir. Olayda, dava dilekçesinde reeskont faizi değil, ticari temerrüt faizi yani %30 yasal ticari temerrüt faizi istenilmiştir.
Mahkemece verilen karar, yukarıda açıklanan Yasa hükümlerine, ilke ve esaslara aykırıdır.
O halde, mahkemece yapılması gereken iş; 01/05/1993 tarihinden davanın açıldığı 11/03/1997 tarihine kadar davacının kira geliri kaybının daire başına aylık 400.000.-TL. üzerinden hesaplanması, dosyadaki kira makbuzlarının hangi kiraya ait olduğunun araştırılması, kira geliri kaybına ilişkin ise, hesaplanacak toplam kira kaybı miktarından mahsup edilmesi ve alacağa dava tarihinden itibaren %30 yasal ticari temerrüt faizi yürütülmesinden ibarettir.
Karar, açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.
Sonuç : Temyiz olunan kararın, yukarıda açıklanan nedenlerle davalı yararına (BOZULMASINA), istek halinde ödediği temyiz peşin harcının temyiz eden davalıya geri verilmesine, 28/05/1998 gününde oybirliği ile karar verildi.
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Saygı ile,

Yargıtay eklenen ilk kararda ihtirazi kaydın gecikme cezaları için söz konusu olduğunu ifade ediyor. Burada gecikme cezasından kastedilen ifayi ekli cezai şart mıdır?

Bir de şunu sormak istiyorum. Sözleşmede rayiç kira bedeli cezai şart olarak ödenecektir diye bir madde var. Biz dava dilekçemizde her hangi bir cezai şart ibaresi kullanmadık. Sadece mücekkilin gecikme sebebiyle uğradığı zararın tazminini talep ettik. Mahkeme ise taşınmaz teslim alınırken ifaya ekli cezai şart için ihtirazi kayıt konulup konulmadığı hususuunda beyanda bulunmak için süre verdi. Biz cezai şart talep etmedik. Mahkeme siz cezai şart talep etmemişsiniz ama sözleşmede bu hususta cezai şart var diyebilir mi? Bence olamamalı, kanımca mahkeme talep ve savunmalarla bağlıdır ve bu hususu re'sen gözetemez.

Alıntı: Yazan avfatih Bir de şunu sormak istiyorum. Sözleşmede rayiç kira bedeli cezai şart olarak ödenecektir diye bir madde var. Biz dava dilekçemizde her hangi bir cezai şart ibaresi kullanmadık. Sadece mücekkilin gecikme sebebiyle uğradığı zararın tazminini talep ettik. Mahkeme ise taşınmaz teslim alınırken ifaya ekli cezai şart için ihtirazi kayıt konulup konulmadığı hususuunda beyanda bulunmak için süre verdi. Biz cezai şart talep etmedik. Mahkeme siz cezai şart talep etmemişsiniz ama sözleşmede bu hususta cezai şart var diyebilir mi? Bence olamamalı, kanımca mahkeme talep ve savunmalarla bağlıdır ve bu hususu re'sen gözetemez.

Sayın avfatih,
Davanız neticelendi mi bilemiyorum ama bir konuyu araştırırken mesajınızı gördüm ve aşağıdaki kararı eklemek istedim

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 17.03.2008 T., Esas: 2007/2303, Karar: 2008/1715: "...Davada, 31.12.1997 tarihinden itibaren işleyen kira alacağına hükmedilmiştir. Sözleşmesine göre zamanında teslimin gerçekleşmemesi halinde rayiç kira bedelinin ödeneceği kabul edilmiştir. Sözleşmedeki bu hüküm cezai şart niteliğinde olmayıp, dönemler itibariyle tahakkuk edecek kira alacağıdır. Dolayısıyla, her ay için mahalli rayiçler dikkate alınarak kira alacağının saptanması gerekir. Bu nedenle mahkemece davacı yararına, 3 adet dairenin ikisinin satıldığı tarihlere kadar, diğer daire bakımından ise dava tarihine kadar geçen sürede dairelerin mahalli rayiçlerine göre getireceği kira bedelinin saptanması ve bulunacak miktarın hüküm altına alınması gerekirken geçen tüm zaman için aylık 200,00 YTL.den cezai şarta hükmedilmesi doğru olmadığından kararın bozulması uygun bulunmuştur..."

Saygılar...

Benim buradaki sorum daha farklı olacak. Şimdi dava dilekçemde ben itirazi kayıt ileri sürüyorum. Bu arada müteahhid bana evin anahtarlarını bir türlü vermiyor. Bende gidip adam gibi müteahhitten dairelerin anahtarlarını istiyorum. Ama müteahhit vermiyor. Hangi marifet yoluyla uzlaşmadan ve davamdan feragat etmeden dairelerimi teslim alabilirim. Daireleri teslim aldıktan sonra kiraya vermek istiyorum.