tapusuz gayrımenkulün zilyetliği

Sitenin acemisi olduğum için yanlış yere sorumu yazmış olabilirim.Bu durum için şimdiden özür dilerim.Tapuda hisseli arsa gözüken ve klasik bir İstanbul sorunu olan imarsız bir bina bu arsanın üzerinde mevcut.Hissedarlardan birinin borcu sebebiyle binanın iki dairesinin mülkiyetini almak istiyoruz ama imarsız olması sebebiyle binanın tapu kaydı yok.Arsa gözüktüğü ve bu arsanın hisseli mülkiyete tabi olması sebebiylede hissedarın payının tamamını devretmesi zorureti ortaya çıkıyor(toprak koruma yasası sebebi ile). ve bu da borç miktarının çok üzerinde.muhtar huzurunda ya da gayrımenkul satış vaadi yolu ile binanın mülkiyetini alacaklı üzerine almamızın yolu varmıdır?simdiden tesekkürler

Sayın ofaruk, zilyetlik hiç bir şekilde satın alınmaz, zilyetlik satılan bir değer değildir. sanırım sevhen bu şekilde belirtmişsiniz.
Tapusuz gayrimenkuller ancak tapuda alınır satılır, harici yapılan satışlar geçersizdir.
Sanırım siz ,tapusu olmayan (imar girmediği için)iki daireyi satın almak istiyorsunuz. daireler tapuya kayıtlı olmadığı için, harici bir satış sözleşmesi yaparsınız, bunun hukken sağlamlığı tartışılır. zira yarın bir gün imar girdiğinde , binayı borçlu olamyan sözleşme dışı birinin adına kaydedebilirler.
Benim önerim, harici bir satış sözleşmesi ve borca yetecek kadar döviz üzerinden düzenlenmiş bir bono olabilir. bonoyuda, her iki tarafın güvendiği bir yedi emine bırakabilirsiniz. ilerde bu daireleri vermemeleri ihtimaline binaen.

Benim anladığım kadarıyla arsanın tapu kaydı var ancak üzerindeki bina tapuda görünmüyor. Bina arzın mütemmim cüzüdür. Arzdan ayrı alıp satılamaz. Binanın kaçak olması bence durumu farklılaştırmıyor. Sizin haricen düzenleyeceğiniz bir sözleşme, tapulu arsa üzerindeki binada sizi hak sahibi yapmaz diye düşünüyorum. Arsa ile ilgili satış vaadi sözleşmesi yapıp, bunu tapuda şerh verdirebilirsiniz.

Sayın Ofaruk,

Sorunuzda ' tapuda hisseli gözüken ve imarsız bir bina bu arsa üzerinde gözüken' diye taşınmazı tanımlıyor ve binanın tapusuz olduğundan bahsediyorsunuz.

Arsa tapuda kayıtlı ise üzerinde yapılı bina bütünleyici parça(mütemmim cüz) kuralı geregince arsanın mülkiyetine tabi olur. Binanın arsadan ayrı tapusu olmaz. İmar planı içerisinde olup olmaması tapu sorunu değildir.
Bina tapusu derken Kat Mülkiyeti tapusundan kasdediyorsanız o ayrı bir konu.
Tapuka kayıtlı arsa üzerinde bina veya ne var ise onu almak için tapuda satış yapılması yeterli. diye düşünüyorum.

İmar mevzuatı çerçevesinde üzerindeki bina kaçak yapı durumundadır. Bu kaçak inşaat için de ruhsat veya tapu almak imkansız. Adı üzerinde arkadaşlar imarsız arazi, büyük ihtimal sit alan...Biz buna gecekondu diyoruz. Bunun için de usuli bir işleme gerek yok zaten. Adi sözleşme yeterli olacaktır.

Sn Haskan, Arazinin tapulu olduğu belirtilmiş. Adi yazılı sözleşme nasıl yeterli olacak? Hazine arazisi üzerine yapılmış bir gecekondudan bahsedilmiyor ki.

Sayın Istanaz, ben su sekilde düşündüm. Bu bina üzerinde yapılması talep edilecek her türlü resmi işlem geçersiz olacaktır. Benzer bir dava başıma geldi. Belediyeden, tapudan ve izaleyi suyu davasından olumsuz sonuç aldım. Bu nedenle arkadaşamıza bu işleme yapacaksa artık sadece güven esasına dayalı adi bir sözleşmenin yapılabileceğini, işlemine resmiyet katamayacağını belirtmek istedim. Hatam varsa düzeltin.Saygılar...

İMAR KANUNU
MADDE-18 / son
Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

1. Arsa tapusu bulunduğuna göre o yer tapusuz sayılmaz.
2. Tapulu taşınmazların harici alım satımı geçersizdir bir hüküm ifade etmez.
3. İmar planı bulunmayan yerlerde payların bölünmesi suretiyle tapuda satış veya noterde satış vaadi sözleşmesi yapılamaz. Zaten noter yapmaz. Yapsa dahi mahkemeden tescil kararı alınamaz.Ancak payın tamamı alınabilir.
4. Cebri icra yoluna başvurularak , satış suretiyle alacağın tahsilinin mümkün olabileceğini düşünüyorum.
Saygılarımla.

Sayın meslektaşlarım,üstadlarım sanırım eksik ifade etmemden ötürü bazı yanlış anlamalar olmuş olabilir.Arsa paylı mülkiyete tabi,özel mülkiyet var.tapuda arsa gözüküyor ama 5 katlı apt. gözükmüyor.İmar henüz yok ve burası istanbul'un merkezi denebilecek bir noktasında..Toprak kanunu borçlu paydaşın payının borca yetecek kadar kısmını satışına cevaz vermemekte.Alacak miktarına denk gelen iki dairenin de tapuları olmadığı için bir işlem yapamıyorum.Yanıtlarınız için çok tesekkür ederim

Alıntı: 4. Cebri icra yoluna başvurularak , satış suretiyle alacağın tahsilinin mümkün olabileceğini düşünüyorum.

Sayın Kocabaş,
Kanun maddesi açık ama emin olmak için size danışmak istedim. Müvekkil 1/2 hissesi olan imarsız arsayı HARİCEN bir başkasına satıyor fakat imarsız olduğu için alıcı tapuda devir alamıyor. Bunun çözüm yolu, müvekkili alıcıya karşı borçlandırıp, icra kanalıyla satışı istemek ve alacağa mahsuben taşınmazdaki hisseyi satın almak olabilir mi?
Saygılar...

İmar K.18.madde cebri icrayı hariç tuttuğuna göre ,olabileceğini düşünüyorum.