Çürük bir binanın mahkeme kararıyla yıkılması

Standartlara uygun olmayan ve mevcut haliyle can ve mal güvenliğini tehdit ettiği çeşitli raporlarla ortaya konulan bir binadaki kat maliklerinin büyük bir bölümü binanın yıkılıp yeniden yapılmasını istiyor. Küçük bir kısmı ise buna yanaşmıyor. "Muarazanın men'i ve ortak giderlere katılım davası" açmayı düşünüyoruz.
Alınan raporlarda, binadaki sorunun güçlendirmeyle de aşılabileceğini, fakat binanın yaşı (eski bir bina), ekonomik ömrü, güçlendirme maliyeti gibi faktörler birarada değerlendirildiğinde yıkılıp yeniden yapılmasının daha makul olacağı belirtiliyor. Bir kısım kat maliklerinin muhalefeti dikkate alındığında, böyle bir durumda binanın yıkılıp yeniden yapılması yönünde karar çıkma ihtimali mi yoksa güçlendirilmesi yönünde karar çıkma ihtimali mi kuvvetlidir sizce? Yaptığım araştırmada Yargıtay'ın konuya dair kararlarında görebildiğim kadarıyla hep güçlendirme yönünde hüküm tesis edilmiş. Bu konuda bilgisi/tecrübesi olan ve elinde böyle bir binanın yıkılıp yeniden yapılabilmesine ışık tutabilecek kararlar bulunan meslektaşlara yapacakları açıklamalar için şimdiden teşekkür ederim.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU
I - Ortaklığın giderilmesi:

Madde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.


(Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:

Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

- Hakimin müdahalesi:

Madde 33 – Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmıyan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini istiyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmiyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.

(Değişik dördüncü fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.

II - Anayapının harap olması:

Madde 47 – Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar,devraldıkları tarihten başlıyarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hasaplıyarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.

Bu maddeler ışığında değerlendirdiğimizde;

Binada hasar varsa ve bu hasar da ; binada güvenli ve sağlıklı bir şekilde oturmayı engelleyecek nitelikte ise;
Kat maliklerinin tümünün olurunun alınması gerektiği kanaatinde değilim.
Hakim duruma el koyacaktır.Yapılacak bilirkişi incelemesinde de ; eğer ki; güçlendirme masrafı ve bunun sağlayacağı fayda ile yıkım ve yeniden yapılma masrafı ve bunun sağlayacağı fayda karşılaştırmasında;

Akla,fenne; ve katmaliklerine en uygun çözüm ne ise buna karar verilecektir.

Yoksa ,10 katmalikinin bulunduğu binada 2 kişinin ,diretmesi sonucu ,var olan tehlikenin devam etmesini sağlamak hakkın kötüye kullanılması olup ;kanun önünde korunmaz.

Bina eski ise ,güçlendirme ile oturabilecek hale gelebilecek ise bu durumda dahi hakim yıkılıp yeniden yapılmasına dair karar verebilecektir.

Şöyle örnekleyelim; güçlendirme ,iyileştirme masrafı daire başına 20 birim tutuyor.Fakat yıkıp yeniden yapma ise 50 birim tutuyor.

Civarda ise aynı nitelikli dairenin rayiç satış bedeli ise; 100 birim diyelim.

Yeni sıfır daireye oturmak daha doğru olmaz mı?

Çünkü bina 30 yılı geçmişse ;dökülmekte ise onun neresini güçlendireceğiz.Komple yenisini rayiç fiyatın yarısına almak daha iyi olmaz mı?

Tabi bu değerlendirme size aittir.

Yukarıda bahsettiğim gibi, böyle bir durumda kat malikleri arasında anlaşma olmasa bile, binanın güçlendirilmesi gerektiği bilirkişi raporlarıyla ortaya konulabiliyorsa, Yargıtay bu durumda binanın güçlendirilmesi ve masraflara tüm kat maliklerinin katılması gerektiği yönünde kararlar veriyor. Bu şekilde örnek bazı kararlar elimde bulunuyor. Fakat yukarıda da bahsettim, normalde güçlendirmeyle ayakta durabilecek bir yapıyı (gerçi güçlendirmelerin ne kadar sağlıklı/yararlı olduğu da tartışılır) kat maliklerinin bir kısmının muhalefetine rağmen biraz daha para harcanarak binanın yıkılıp yeniden yapılmasının daha iyi olacağı düşüncesiyle, kat maliklerini fazladan bir bedel ödemek durumunda bırakmak pahasına (ekonomik durumu bu fazla bedeli karşılamaya yeterli olmayanlar olabilir, bina yıkılacağı için kiraya çıkılacaktır, bu da kat maliklerine ilave bir mali yük getirecektir, vs.) binanın yıkılıp yeniden yapılmasına karar vermek bana çok kolay verilebilecek bir karar gibi görünmüyor. Bir örnek vermek gerekirse; güçlendirme için daire başına harcanacak 40.000 YTL ile binada yer alan daireler ancak 90.000 YTL rayiç değere ulaşacakken, daire başına mesela 70.000 YTL harcanarak binanın yıkılıp yeniden yapılması halinde daireler 200.000 YTL edecek olsa bile mahkemenin bu durumu (yani binanın yıkılıp yeniden yapılmasını) kabul etmeyen kat maliklerinin iradelerini hiçe sayıp güçlendirme yerine binanın yıkılıp yeniden yapılmasına karar vermesi (kararın bu yönüyle temelde ekonomik gerekçelere istinat etmesi), bana çok kolay kabul edilebilecek bir şey gibi görünmüyor. Bu noktada ciddi tereddütlerim var... Konuyu araştırmaya/konu üzerinde düşünmeye devam ediyorum... Katkılarınız için teşekkürler, saygılarımla...

Alıntı: (ekonomik durumu bu fazla bedeli karşılamaya yeterli olmayanlar olabilir, bina yıkılacağı için kiraya çıkılacaktır, bu da kat maliklerine ilave bir mali yük getirecektir, vs.)

Büyük kısmı yıkılıp yeniden yapılması taraftarı ise; bu durumda azınlıkta kalan 2veya 3 kişinin dikkate alınması ne kadar doğru olur.

Şöyleki yukarıda da konu ile ilgili olabilecek maddeler de belirtildiği gibi asıl olan güvenli bina ve Kat maliklerinin yararıdır

2 kişi bu durumda rayiç değer neyse alacak ve kat malikliği sona erecektir.

Böylece Deprem ülkesi olan ülkemizde sağlam bir bina oluşturma yönünde de güçlü adımlar atılacaktır.

Eğer ki 2 kişi yıkılıp yapılsın taraftarı olsa idi belki ozaman güçlendirme ağırlık kazanabilirdi.

Bu olayımızda ekonomik güç elbetteki belirleyici faktör,bunu kimse yadsıyamaz.

Diğer kat malikleri ,bu 2 kişinin hakkını eşit olarak satın alacaklar; böylece bu iki vatandaş aynı yerde aynı fiyata ,aynı rayiçlerle daire alabilecektir.

Böylece herkesin çıkarına bir karar verilmiş olacaktır.Kanaatindeyim.

Konuyla ilgili bir Yargıtay kararını sizlerle paylaşmak istiyorum:


T.C.
YARGITAY
4. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/9001
K. 2004/3302
T. 16.3.2004

634/m.19,20

ÖZET : Binanın depremde hasar gördüğü sabittir. Yapılan keşif ve alınan raporlara göre; binanın orta hasarlı olduğu, oluşacak bir depreme dayanamayacağı ve mevcut haliyle kullanılmasının sakıncalı bulunduğu, bu nedenle onarım ve güçlendirme yapılmasının gerektiği belirlenmiştir. Şu durumda, binanın mevcut haliyle içinde oturanların can güvenlikleri, sağlıkları açısından risk oluşturduğu anlaşılmaktadır. Bu olumsuzluğun giderilmesi için tüm oturanların giderlere katılması gerekmektedir. Binada henüz kat mülkiyetinin kurulmamış olması böyle bir istemde bulunmaya engel değildir. Bu durum davalıların da yararınadır. Mahkemece davanın kabulü gerekirken, yazılı şekilde reddedilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
DAVA : Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 8/3/2000 gününde verilen dilekçe ile müdahalenin men'i ve ortak gidere katılmalarının istenmesi üzerine yapılan yargılama sonunda: Mahkemece davanın reddine dair verilen 28/2/2003 günlü kararın Yargıtay'da duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili tarafından süresi içinde istenilmekle daha önceden belirlenen 16/3/2004 duruşma günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılardan asil ...... ve vekili geldi karşı taraftan davalılar adlarına kimse gelmedi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra tarafa duruşmanın bittiği bildirildi. Dosyanın görüşülmesine geçildi. Tetkik hakimi tarafından hazırlanan rapor ile dosya içerisindeki kağıtlar incelenerek gereği görüşüldü.

KARAR : Davacılar, davalılarla birlikte malik oldukları apartmanın depremde orta dereceli hasar gördüğünü, can ve mal güvenliği açısından binanın sağlamlaştırılması yolunda yapılması gereken giderlere davalıların muvaffakat etmediklerini belirterek, uyuşmazlığın giderilmesini, onarım maliyetine tüm maliklerin arsa payları oranında katılmalarının ve hisselerine düşen miktarın tahsiline karar verilmesini istemişlerdir. Mahkemece dava reddedilmiştir.
Binanın depremde hasar gördüğü sabittir. Yapılan keşif ve alınan raporlara göre; binanın orta hasarlı olduğu, oluşacak bir depreme dayanamayacağı ve mevcut haliyle kullanılmasının sakıncalı bulunduğu, bu nedenle onarım ve güçlendirme yapılmasının gerektiği belirlenmiştir. Şu durumda, binanın mevcut haliyle içinde oturanların can güvenlikleri, sağlıkları açısından risk oluşturduğu anlaşılmaktadır. Bu olumsuzluğun giderilmesi için tüm oturanların giderlere katılması gerekmektedir. Binada henüz kat mülkiyetinin kurulmamış olması böyle bir istemde bulunmaya engel değildir. Bu durum davalıların da yararınadır. Mahkemece davanın kabulü gerekirken, yazılı şekilde reddedilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Temyiz olunan kararın yukarıda gösterilen nedenle BOZULMASINA ve temyiz eden davacılar vekili için takdir olunan 375.000.000 lira duruşma avukatlık ücretinin davalılara yükletilmesine ve peşin alınan harcın istek halinde geri verilmesine 16/3/2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Aksi yönde bir Yargıtay Kararı:

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/4729
K. 2002/5607
T. 13.5.2002
• KULLANILMAYA ELVERİŞLİ OLMAYAN ANAYAPININ YIKILIP YENİDEN YAPILMASI İSTEMİ ( Kat Mülkiyetinin Kurulması ve Sona Ermesi - Oturmaya Elverişsizlik Nedeniyle Kat Mülkiyetinin Sona Erdirilmesinde Hakimin Müdahale Yetkisinin Bulunmaması )
• KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI VE SONA ERMESİ ( Kat Mülkiyeti Kurulu Anayapının Oturmaya Elverişsizlik Nedeniyle Kat Mülkiyetinin Sona Erdirilmesi ve Yapının Yıkılmasında Hakimin Müdahale Yetkisinin Bulunmaması )
• OTURMAYA ELVERİŞSİZLİK NEDENİYLE KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERDİRİLMESİNDE HAKİMİN MÜDAHALESİ ( Kat Mülkiyeti Kurulu Anayapının Yıkılması Talebi - Kat Mülkiyetinin Kurulması ve Sona Ermesi )
634/m.10, 12, 13, 33, 46
ÖZET : Kat mülkiyetinin sona ermesi ancak, kat maliklerinin tamamının istemesi üzerine kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi ya da anayapının tümünün harap olması durumunda mümkündür. Bunlar dışında kat maliklerinden birisinin istemiyle hakimin, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek yapının oturmaya elverişsiz olması nedeniyle kat mülkiyetinin sona erdirilmesi veya aynı sonucu doğuracak şekilde binanın yıkılması ve yerine yeni bina inşa edilmesi yolunda karar vermesine yasal olanak bulunmamaktadır. Böyle bir durumda imar mevzuatı hükümlerine göre idareye başvurarak imar izninin iptali yolunun seçilmesi gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde hakimin müdahalesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılar Metin K, İlker K. ve Şadi U. vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, üzerinde kat mülkiyeti kurulu anayapının kullanılmaya elverişli olmadığı, yıkılıp yeniden yapılması gerektiği ve buna da davalı kat maliklerinin rızalarının bulunmadığı ileri sürülerek, mahkemece davalıların binanın yıkılıp yeniden yaptırılması masraflarına katılımlarının sağlanması ve tahliyelerine karar verilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 13.maddesi hükmüne göre, kural olarak üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli yapı veya yapıların bulunduğu anagayrimenkulde kat mülkiyetinin, taşınmazın malik veya paydaşları tarafından 12.madde hükmü uyarınca hazırlanacak belgelerle birlikte ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüne müracaat edilerek sözleşme düzenlenmesi ve bu sözleşme çerçevesinde tapuya tescil edilmesi suretiyle kurulması gerekir. Aynı yasanın 10.maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca da bu nitelikte bir yapının bulunduğu taşınmazın paydaşlarının kendi aralarında anlaşamamaları halinde bunlardan birisinin başvurusu üzerine ortaklığın giderilmesine yönelik olarak verilecek mahkeme hükmüyle de kat mülkiyeti kurulması olanağı mevcuttur.
Yasanın açıklanan bu hükümleri çerçevesinde tesis olunan kat mülkiyetinin sona ermesi anılan yasanın 46 ve müteakip maddelerinde öngörüldüğü üzere ancak kat maliklerinin tamamının istemesi üzerine kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi ya da anayapının tümünün harap olması durumunda mümkündür. Bunlar dışında kat maliklerinden birisinin istemiyle hakimin, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek yapının oturmaya elverişsiz olduğu nedenine dayalı olarak kat mülkiyetinin sona erdirilmesi veya aynı sonucu doğuracak şekilde ( bütün paydaşların onayını gerektirmesine karşın ) binanın yıkılması ve yerine yeni bina inşa edilmesi yolunda karar vermesine yasal olanak bulunmamaktadır.
Kat Mülkiyetli binanın dayanıklılık itibariyle yetersiz ve buna bağlı olarak da oturulamaz durumda olduğu iddiasının, imar mevzuatı hükümleri çerçevesinde yetkili idari mercilerce değerlendirilip kullanma izninin iptaline veya ana yapının yıkılmasına gerek olup olmadığının takdiri gerekir.
Açıklanan nedenlerle, mahkemenin görevi dışında kalan konudaki davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yasal şartlar oluşmadığı halde mahkemece kat maliklerinin iradesi yerine geçip kat mülkiyetini sona erdirecek şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davalılara iadesine, 13.5.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.