Ön sözleşme

Merhabalar, alanım olmayan bir konuda size danışmak istedim. Sözleşme vaadi yapmak isteyen müvekkilim var. Yani şöyle ki; bir gayrimenkulu ilerde uygun olursa kiralamak istiyor ve önceliği bulunsun istiyor. Ancak bu ön sözleşmeyi noter kanalıyla yapmak istemiyor kendi açısından baglayıcılıgı olmaması için. 3. kişiye karşı ileri sürülebilmesi için bu şart belki ama sanıyorum karşı tarafın hukukla alakası yok ve ilerde kiralayacak olursa bu sözleşme ile önceliği olsun istiyor. Saçma biraz belki ama bana bir çıkış yolu belirtirseniz sevinirim Teşekkürler

Sözleşme örneğimi istiyorsunuz sorunuz anlayamadım ?

Evet özetle noter aracılığı olmadan böyle bir kira ön sözleşmesi yapılabilir mi ve yapılabiliyorsa örneğini paylaşabilir misiniz?

Aşağıda vereceğimiz sözleşme örneğinizi olayınıza uygularsanız bu sözleşmenin geçerli bir sözleşme olabileceği kanısındayım ;

Alıntı: TAŞINMAZ (GAYRİMENKUL) SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ (Düzenleme Şeklinde) SATMAYI VAAD EDEN : SATIN ALMAYI VAAD EDEN : SATIŞ BEDELİ : CEZAİ ŞART : ...... Yılı ..... Ayının ...... günü. …./…../...... Ben aşağıda mühür ve imzası bulunan ..... Noterliği Noter Vekili ……. ……. ……./…….. adresindeki dairemde görev yaparken yanıma gelen ve ............. nüfus dairesinden verilen fotoğraflı/fotoğrafsız …../…../….. gün ve ........... numaralı nüfus cüzdanına göre .......... ili .............. ilçesi ............ köyü/mahallesinde …... cilt, …... sıra no ……. aile sıra numaralarında nüfusa kayıtlı olup, ……. ile ...... doğumlu, halen ...... ….. ……/…….. adresinde oturduğunu söyleyen …..... ……. ile ............. nüfus dairesinden verilen fotoğraflı/fotoğrafsız ...../..../.... gün ve .......... numaralı nüfus cüzdanına göre …... ili ….... ilçesi ............ köyü/mahallesinde ..... cilt, …... sıra no, …... aile sıra numaralarında nüfusa kayıtlı olup, ….... ile ....... doğumlu, halen ........ …… ……/…… adresinde oturduğunu söyleyen …….. ……... birlikte bana başvurarak düzenleme şeklinde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmasını istediler. Kendileri ile konuştum. Yasal yeteneklerinin bulunduğunu ve okur yazar olduklarını anladım. İbraz ettikleri nüfus cüzdanlarından kanı sahibi oldum. Bunun üzerine ilgililerden satmayı vaad ve taahhüt eden ……. ...... sözlerine başlayarak dedi ki: (-Tapu ile Sahibi ve Hissedarı bulunduğum .............. ili, ................ ilçesi ............ mevkiinde vaki ve Kain tapunun ............ pafta ve ............... parselde kayıtlı bulunan taşınmazdaki hak ve hissemin tamamını bugünkü tarihi itibari ile alıcısı bulunan ........-TL bedel karşılığında satmayı vaad ediyorum, satış bedeli olan …….....’nın ...... kısmını peşin aldım Bakiye ......’nı ...... taksitler halinde tarafıma ödemesine rıza ve muvafakat ettiğimi mezkur taşınmazın bu günden itibaren bu sözleşme dahilinde almayı vaad eden’e ait bulunacağını, Alıcı’nın işbu Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadini ilgili tapu dairesine ibrazla kütüklere tek taraflı şerh verdirip kaldırmakta serbest bulunduğunu, mezkur taşınmazın kat’i ferağ takririni alıcının talebi üzerine ......, kat’i ferağ takririni vermekte imtina ettiğim takdirde almayı vaad eden’in işbu düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadini ilgili tapu dairesine ibrazla taşınmazı hükmen tescil talebinde bulunmasına rıza ve muvafakatımın bulunduğunu, mezkur taşınmazın bu güne kadar olan bilumum vergi harç ve rüsumları ile kanuni mükellefiyetlerinin tarafıma, bu günden sonrakilerin ise Satın Almayı Vaad Eden’e ait bulunacağını, işbu sözleşmeden dolayı doğacak ihtilaflar hallinde ...... mahkemeleri ve icra dairelerinin yetkili olacağını beyan kabul ve ikrar ederim.) dedi ve beyanını bitirdi. Bunun üzerine aynı oturumda hazır bulunan ve Satın Almayı Vaad Eden ……. ...... söz alarak dedi ki: (- Satın almayı vaad eden sıfatı ile yukarıda Satmayı vaad eden’in beyanlarını aynen kabul ederek, sahibi bulunduğunu bildiğim ve tespit ettiğim .............. ili, ................ ilçesi ............ mevkiinde vaki ve Kain tapunun ............ pafta ve ............... parselde kayıtlı bulunan taşınmazı bu günkü tarihi itibari ile ......-TL bedel karşılığında almayı vaad ediyorum. Satış Bedeli olan ......’nın satıcı beyanında olduğu gibi kendisine ödeyeceğimi, işbu taşınmazın bugüne kadar olan bilumum vergi harç ve rüsumları ile kanuni mükellefiyetlerinin satmayı vaad eden’e bu günden sonrakilerin ise tarafıma ait bulunacağını, işbu satış vaadi sözleşmesinden doğacak ihtilafların hallinde ...... mahkemeleri ve icra dairelerinin yetkili olacağını beyan kabul ve ikrar ederim.) diyerek sözlerini bitirdi. Tutanak ilgililere okunması için verildi. Okudular. İsteklerine uygun olduğunu tarafıma bildirmeleri üzerine tutanağın altı ilgililer ile tarafımdan imza edilerek mühürlendi. ...... Yılı ...... Ayının ...... Günü. ../../...... SATMAYI VAAD EDEN SATIN ALMAYA VAAD EDEN Adı Soyadı Ad Soyad İmza İmza

Borçlar Kanunun 22. maddesine göre "Bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdir.

Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeğe tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur."

Hükmü uyarınca, Önsözleşme yapmak mümkün..

Ancak, sözleşmedeki tarihin üçünçü kişiye karşı ileri sürülebilmesi için de HUMK.m.299/II bakmanız gerekiyor...

Önakitin, HMUK 299/II gereğince dahi üçüncü kişiye sürülebilmesi kanımca mümkün değildir.Örneğin, (A) , (B)'ye karşı önakit ile kira akti vaadinde bulunsa ve bunu noterde dahi yapsa, sonraki tarihli bir kira akti ile taşınmazını (C)'ye kiralayabilir.Burada (B), (C)'ya karşı nısbilik ilkesi gereği herhangi bir talepte bulunamaz.Bunun tek istisnası kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olmasıdır.

Alıntı: Yazan Av. Bülent Sabri Akpunar Önakitin, HMUK 299/II gereğince dahi üçüncü kişiye sürülebilmesi kanımca mümkün değildir.Örneğin, (A) , (B)'ye karşı önakit ile kira akti vaadinde bulunsa ve bunu noterde dahi yapsa, sonraki tarihli bir kira akti ile taşınmazını (C)'ye kiralayabilir.Burada (B), (C)'ya karşı nısbilik ilkesi gereği herhangi bir talepte bulunamaz.Bunun tek istisnası kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olmasıdır.

Aynen katılıyorum.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Aynen katılıyorum.

Ben de katılıyorum..

Alıntı: karşı tarafın hukukla alakası yok

İmrenilecek biri...

Ön sözleşmeye konacak cezai şartın karşı taraf için caydırıcı olacağı umudu yok mu?

Alıntı: Ancak bu ön sözleşmeyi noter kanalıyla yapmak istemiyor kendi açısından baglayıcılıgı olmaması için.

Ayrıca belirtmek şart ki, Noterden yapmasa bile imzladıktan sonra kendisini bağlar.

Ön sözleşmeye sadece karşı tarafı bağlayıcı, müvekkili ise hakkını kullanıp-kullanmayacağı konusunda serbest bırakan hükümler konamaz mı?

Alıntı: Yazan Av.Armağan Konyalı Ön sözleşmeye sadece karşı tarafı bağlayıcı, müvekkili ise hakkını kullanıp-kullanmayacağı konusunda serbest bırakan hükümler konamaz mı?

Opsiyon olabilir tabii ki.

Alıntı: Yazan Av. Bülent Sabri Akpunar Önakitin, HMUK 299/II gereğince dahi üçüncü kişiye sürülebilmesi kanımca mümkün değildir.Örneğin, (A) , (B)'ye karşı önakit ile kira akti vaadinde bulunsa ve bunu noterde dahi yapsa, sonraki tarihli bir kira akti ile taşınmazını (C)'ye kiralayabilir.Burada (B), (C)'ya karşı nısbilik ilkesi gereği herhangi bir talepte bulunamaz.Bunun tek istisnası kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olmasıdır.

Tapuda şerh edilmemiş kira sözleşmesinin hükümlerinin üçünçü kişilere karşı ileri sürülemez. Bunda bir tereddüt yok zaten. Benim bahsettiğim, HUMK.m.299 uyarınca sözleşme tarihiyle ilgiliydi. Ancak sözleşmedeki tarihin kesin olup olmaması temliknameler için önem arz ediyor olup olay için bir anlamı olmasa gerek...)

Sevgili üstadlarım,

Yeni HMK da 299/II ye karşılık gelen bir madde var mıdır ? Ayrıca daire boşalınca sana kiralamayı vaad ediyorum içerikli bir sözleşmenin bağlayıcılığını son kanun değişiklikleri ışığında nasıl değerlendirirsiniz?