kira karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ve konulamayan şerh

Müvekkil şirket kira karşılığı bir inşaat sözleşmesi yapıyor ve inşaattı gerçekleştiriyor daha sonrasında tapuya kira şerhi koymak istiyor ancak bahsettiğim sözleşme ile kira şerhi koyamıyor nedeni ise tapu takbis sisteminde böyle bir sözleşme tanımlanmadığı için kira şerhi koyamıyor. benimde aklıma taraflar arasında basit bir kira sözleşmesi yapılsın ve daha önce yapılan sözleşmede hususi maddeler bölümüne eklensin şeklinde bir fikir geldi ancak siz meslektaşlarımın farklı bir düşüncesi var mı merak ediyorum yada fikrimde olumsuz bir durum varsa paylaşırsanız sevinirim...

Sayın Av.mass geçenlerde bende böyle bir sözleşme yaptım. ve sorunu "...Yine kiraya verenler mecuru 3. kişiye satmaları ve bu 3. kişinin de kiracının tahliyesini istemesi halinde kiraya verenler kiracıya 200.000 USD cezai şartı ödeyecektir..." şeklinde bir cezai şart koymakta buldum.

bahsettiğiniz çözüm de olabilir ancak bu durumda bedelsiz oturulacak yıllar için stopaj çıkıyor. bina büyükse bu stopaj da haliye büyük olmak zorunda kalıyor

Sayın m Argun . dediğiniz gibi düşündüm ancak sözleşme süresi çok uzun olduğu için ilerleyen dönemde(miras yoluyla) malik sıfatı değişecektir ve zor duruma sokabilecek davranışlarda bulunabilirler .Sanırım tek yok kira kontratına dayandırmak olcak.

Aklıma bir konu takıldı sizlerin görüşünü merak ediyorum . Günümüzde şartalrın farklılaşması ile sözleşmelerde ihtiyaca göre farklılaştı yap işlet devret modeli ile bildiğimiz bir tarafın idare diger tarafın ise tüzel veya gercek kişi olduğu sözleşmeler yukarıda da anlattığım gibi gerçek veya tüzell kişler arasında da yapılmaya başlandı . Bu sözleşme ile ilgili tarafların magduruiyetini önliyecek çalışmalar yapılmamakta hatta akıllara bile gelmemekte ancak bu tarz sözleşmelerin tarafşarın vergisel ,matrah veya stopaj konuları her ne hikmetse ilgili kurumların aklına gelmekte düzenlemekteler . ilgili sözleşmeye dayanark tapuya başvurduğumuzda böylebir sözleşme tanımlanmamış ancak vergi dairesine gittiğimiz kiracı(yüklenici) ve kiralayan (mal sahibi) için ilgili tüm vergiler tanımlanmış sizlerin görüşünü merak ediyorum?

Alıntı: Yazan av.mass Aklıma bir konu takıldı sizlerin görüşünü merak ediyorum . Günümüzde şartalrın farklılaşması ile sözleşmelerde ihtiyaca göre farklılaştı yap işlet devret modeli ile bildiğimiz bir tarafın idare diger tarafın ise tüzel veya gercek kişi olduğu sözleşmeler yukarıda da anlattığım gibi gerçek veya tüzell kişler arasında da yapılmaya başlandı . Bu sözleşme ile ilgili tarafların magduruiyetini önliyecek çalışmalar yapılmamakta hatta akıllara bile gelmemekte ancak bu tarz sözleşmelerin tarafşarın vergisel ,matrah veya stopaj konuları her ne hikmetse ilgili kurumların aklına gelmekte düzenlemekteler . ilgili sözleşmeye dayanark tapuya başvurduğumuzda böylebir sözleşme tanımlanmamış ancak vergi dairesine gittiğimiz kiracı(yüklenici) ve kiralayan (mal sahibi) için ilgili tüm vergiler tanımlanmış sizlerin görüşünü merak ediyorum?

Bu forumu görmemişim. Kira sözleşmelerinde belli bir şekil öngörülmemiştir. Kiralanan taşınmaz açıkça belli ise, bedel varsa, kira süresi bulunuyorsa ; TAKBİS'te düzenlenmemesi ne demek?Bu bir kira sözleşmesidir. Bu unsurlardan biri yoksa, tamamlattırılarak ya da ilk mesajınızdaki gibi memurun anlayacağı şekilde, kırtasiyeden alınacak bir "Kira Kontratosu" doldurularak sorun giderilebilir.

sayın Ergin bedel dediğim gibi yargıtay kararlarında belirtildiği gibi illa para olması gerekmiyor bedel inşaatın yapımı hatta sözleşmede şartnamesi bile var taşınmaz sözleşede belirtilen plandaki binalar diye belirtilmiş örneğin A blok 3. taşınmaz gibi tapuları çıktı ve ona isabet eden tapu kaydına şerhin işlenmesi isteniyor karşı taraf oldukça kötü niyetli şerhin konulamıyacagını öğrenince yeniden sözleşme yapalım kırtasiyeden alınan sözleşmeler gibi ama ilk sözleşmede olmayan müvekkilin çıkarlarına fazlaca ters düşen maddelerle gelince elimdeki sözleşme ile yetinmeye çalışıyorum .

Alıntı: Yazan av.mass sayın Ergin bedel dediğim gibi yargıtay kararlarında belirtildiği gibi illa para olması gerekmiyor bedel inşaatın yapımı hatta sözleşmede şartnamesi bile var taşınmaz sözleşede belirtilen plandaki binalar diye belirtilmiş örneğin A blok 3. taşınmaz gibi tapuları çıktı ve ona isabet eden tapu kaydına şerhin işlenmesi isteniyor karşı taraf oldukça kötü niyetli şerhin konulamıyacagını öğrenince yeniden sözleşme yapalım kırtasiyeden alınan sözleşmeler gibi ama ilk sözleşmede olmayan müvekkilin çıkarlarına fazlaca ters düşen maddelerle gelince elimdeki sözleşme ile yetinmeye çalışıyorum .

Yazdıklarınızı biliyorum. O nedenle "bedel" sözcüğünü "karşılık" anlamında itina ile kullandım. Değilse, "kira parası" derdim.

hayır sizin için değil konuyu bir türlü anlatamadığım Tapu memuruna anlatırcasına yazmışım kusura bakmayın sizin bedel belirtmenize karşılık dememiştim tekrar kusura bakmayın yani kısacası bu durumda dahi şerhi koyduramadım

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Yazdıklarınızı biliyorum. O nedenle "bedel" sözcüğünü "karşılık" anlamında itina ile kullandım. Değilse, "kira parası" derdim.

Hukuk da yan disiplin ve dallardan ziyadesiyle yararlanan bir disiplin malumunuz. Suat Bey'in itinası çok isabetlidir.

Etimolojik açıdan da bedel kelimesinin salt parayı değil, karşılığı ve mal/hizmet değiş tokuşunu sağlayan şeyi ifade ettiğini ve mübadele kelimesinin kökü olduğunu belirtmek isterim.

Saygılarımla.

Alıntı: Yazan av.mass hayır sizin için değil konuyu bir türlü anlatamadığım Tapu memuruna anlatırcasına yazmışım kusura bakmayın sizin bedel belirtmenize karşılık dememiştim tekrar kusura bakmayın yani kısacası bu durumda dahi şerhi koyduramadım

Sorun değil Sayın Meslektaşım.

sayın Güntay haklısınız ben de Sayın Ergin 'e katılıyorum ama belittiğim gibi ben yanlış anlaşılmaya mahal verdim yazıyla ve sözlü olarak anlatmanın azizliğine uğradım sanırım ayrıca anlayışınız için t. ederim sayın Ergin

Sayın av.mass,

Alıntı: Yazan av.mass Müvekkil şirket kira karşılığı bir inşaat sözleşmesi yapıyor ve inşaattı gerçekleştiriyor daha sonrasında tapuya kira şerhi koymak istiyor ancak bahsettiğim sözleşme ile kira şerhi koyamıyor nedeni ise tapu takbis sisteminde böyle bir sözleşme tanımlanmadığı için kira şerhi koyamıyor. benimde aklıma taraflar arasında basit bir kira sözleşmesi yapılsın ve daha önce yapılan sözleşmede hususi maddeler bölümüne eklensin şeklinde bir fikir geldi ancak siz meslektaşlarımın farklı bir düşüncesi var mı merak ediyorum yada fikrimde olumsuz bir durum varsa paylaşırsanız sevinirim...

743 S.K. m.919: "Mukaveleden mütevellit şuf'a ve işrtira ve vefa hakları ve icar ve isticar gibi şahsi haklar kanunun sarahaten tâyin ettiği hallerde tapu siciline şerh verilebilir.

Bunlar tapuya şerh verilmekle o gayrimekul üzerinde sonradan iktisap edilen hak sahiplerine karşı dermeyan olunabilir."

Bir değerlendirme:

Yargıtay 15 HD, 03.12.1991 T., Esas: 1991/4479, Karar: 1991/5820: "Medeni Kanunumuza göre bazı şahsi hakların tapu kütüğüne şerh verilmesi mümkündür. ( MK m.919 ) Bir hakkın tapuya şerh verilebilmesi için bu hususun kanunda öngörülmesi ve ayrıca bu konuda sözleşme yapılması gerekir. Mukaveleden doğan şufa hakkı ( MK.nun 658 ), İştira ve Vefa hakları ( MK.nun 660 ), kira hakları ( BK.nun 255 ve 277 ), serbest ipotek derecesinden istifade hakkı ( MK.nun 786/2 ) bağışlanılan taşınmazın bağışlayana rücu etmesi şartına ilişkin hak ( BK.nun 242/1 ), 6217 sayılı Kanun gereğince gayrimenkul satış vaadinden alıcı lehine doğan hak, Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesi gereğince doğan hak ve 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununun II. maddesi gereğince verilecek şerhler kanundan doğmaktadır.


Şüphesiz 6217 sayılı Kanunla değişik Tapu Kanununun 26/5. maddesi uyarınca Noterlerce düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerhi için ayrıca bir şerh anlaşmasına lüzum yoktur. Taraflardan birinin talebiyle bu şerhin verilmesi mümkündür. Ne var ki davada şerhe konu edilen sözleşme münhasıran bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olmayıp "Düzenleme şeklinde kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesidir". Yani, karma bir akit sözkonusu olup sözleşmenin ağırlıklı unsuru eserin yapımı olup karşılığındaki satış vaadi ise eserin bedelini oluşturmaktadır. Bu nedenle, bu tür bir akitten doğan hakkın tapuya şerh verilebilmesi kanunda yer almadığı ve bu konuda sözleşmede bir şerh anlaşması bulunmadığı için mümkün değildir. Sözleşmedeki anlaşma binanın tamamının inşası halinde yarısının davalıya verilmesi şartına bağlıdır.
SONUÇ : O halde, Dairemiz kararında bir isabetsizlik bulunmadığından davacı vekilinin yerinde olmayan tashihi karar taleplerinin ( REDDİNE ), 15.000.- TL. para cezasının karar düzeltilmesini isteyen davacıdan alınarak Hazineye gelir kaydedilmesine, 3.12.1991 gününde oybirliğiyle karar verildi."

4721 SK m.1009: "Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.

Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir."

* Müvekkilinizi zayıf konuma sokacak bir sözleşme yapmak yerine -öncelikle- tapu kaydına şerh verilmesi istemli dava ikame etmenizi öneririm.

Saygılar...

sayın Öksüz karar için teşekkür ederim. Kararda da belirtildiği gibi kira karşılığı inşaat yapım sözleşmesi sözleşmeden doğan haklardandır karşı tarafın edimi sağlanmış sözleşmenin diğer tarafını oluşturan yüklenicide edimini sağlamak ve güvence altına almak adına şerh koymak durumundadır .

Sayın av.mass,

Alıntı: Yazan av.mass sayın Öksüz karar için teşekkür ederim. Kararda da belirtildiği gibi kira karşılığı inşaat yapım sözleşmesi sözleşmeden doğan haklardandır karşı tarafın edimi sağlanmış sözleşmenin diğer tarafını oluşturan yüklenicide edimini sağlamak ve güvence altına almak adına şerh koymak durumundadır .

Sanırım söylemek istediğiniz şey; akdedilen kira karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde, kira akdinin BK m.255 çerçevesinde (Bir gayrimenkulün icarında akdin tapu siciline şerh verilmesini iki taraf mukavele edebilirler. Bu şerh, sonraki maliklere müstecirin icar akdi dairesinde gayrimenkulden intifaına müsaade etmek mecburiyetini tahmil eder.) "tapuya şerh verileceğine" dair, taraflar arasında anlaşmanın bulunduğu.

Tapu da bu haliyle şerhi işle(ye)miyor ve

Alıntı: Yazan av.mass ...karşı taraf oldukça kötü niyetli şerhin konulamıyacagını öğrenince yeniden sözleşme yapalım kırtasiyeden alınan sözleşmeler gibi ama ilk sözleşmede olmayan müvekkilin çıkarlarına fazlaca ters düşen maddelerle gelince elimdeki sözleşme ile yetinmeye çalışıyorum.

diyorsunuz.

Ben de diyorum ki: elinizdeki kira sözleşmesinin

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz ...tapu kaydına şerh verilmesi istemli dava ikame etmenizi öneririm.

Saygılar...

Yukarıda belirtildigi gibi kira bedeli paradan başka bişey istisna veya hizmet olabilir olduğunu gösteren başkaca yargıtay kararı varmı acaba benim THS den bulabidiğim ve içtihat programımdan Yargıtay 6.H.D. 2008/9297e 2008/12258 k sayılı karar.

Alıntı: Yazan av.mass Yukarıda belirtildigi gibi kira bedeli paradan başka bişey istisna veya hizmet olabilir olduğunu gösteren başkaca yargıtay kararı var mı acaba benim THS den bulabidiğim ve içtihat programımdan Yargıtay 6.H.D. 2008/9297e 2008/12258 k sayılı karar.

Yargıtay 6. HD, 23.05.1980, Esas: 1980/683, Karar: 1980/5353: "...Kira sözleşmesi iki taraf için borç doğuran bir akittir. Bunun sonucu kiralayan kiralanan şeyi belli bir süre için kullanmak veya yararlanmak üzere kiracıya bırakır. Kiracı da buna karşılık kiralayana bir bedel ödemekle yükümlü olur. Ödenecek olan bu bedele kira karşılığı denir. Kira karşılığı kural olarak paradır. Ancak bu bedel paradan başka bir şey, örneğin; bir mal, bir hizmet akti, bir şey ima etmek ( istisna akti ) gibi şeyler de olabilir. Taraflar arasında mevcut kira karşılığında ise hem para ve hem de hizmet vardır. Davalının pay yapmayı taahhüt ettiği temizlik işi kira karşılığıdır. Yukarıda da izah edildiği gibi kira, karşılığının muhakkak para olması icap etmez..."

Yargıtay 13. HD, 26.11.1982, Esas: 1982/6168, Karar: 1982/7199: "... Karşı Oy Yazısı:...Gerek adi kirada ve gerek ürün kirasında eşyanın kullanılmasını bırakma ivazlı ( karşılıklı ) dır. Kullanma, bir bedel karşılığında terkedilir. Bu karşılığın paradan oluşmasının zorunlu olup olmadığı ise, doktrinde tartışmalıdır. ( Karş. Dr. H.Becker, Obl.igationenrecht, II. Abteihung Die einzelnen Vertragverhaltnisse Bern 1934, Art, 253, açıklama; 14 sh. 189; Prof. Kenan Tunçomağ, Türk Borçlar Hukuku, II Cilt, Özel Borç İlişkileri 3. Bası, İstanbul 1977, sh.442; Prof. Haluk Tandoğan Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri İkinci Bası, Ankara 1974 sh.313 ve özellikle Not 57 ).

Üstelik kira bedelinin mutlaka bir miktar para olarak tayininin gerekli olmadığını savunanlar arasında da bir görüş birliği yoktur. Para dışında ancak misli eşyanın kira karşılığı olabileceğini kabul edenlerin yanında ( Prof. Haluk Tandoğan, age. sh.313 ve aynı sayfada not 57 ) diğer bir bölüm yazarlar da kiranın paradan gayrı herhangi bir malı, bir hizmet, bir eser imal etme gibi karşılıktan da oluşabileceğini mümkün görmektedirler ( Prof, Feyzi Necmeddin Feyzioğlu, Borçlar Hukuku, 2. Kısım, Akdin Muhtelif Nevileri 4. Basım, İstanbul 1980, sh.427 ve not 43a ).

B.K.’nun 248. maddesi bir şeyin kullanılmasının "ücret" karşılığında terk edileceğinden söz etmektedir. Aynı şekilde ürün kirasına ilişkin 270. maddede de "ücret" terimi kullanılmıştır. Bu sözcük nakit ödemeyi ve kira bedelinin para olması gereğini ifade etmektedir. Bu yön 270. maddenin ikinci bendinden açıklıkla anlaşılmaktadır. Anılan bent hükmü şöyledir: "Kiraya nakit yahut devşirilecek semere veya hasılatın bir hissesi olabilir. İkinci surete iştirakle kira denir." Kiranın devşirilecek semereden pay şeklinde olmasına izin verilen iştirakli kira dışında, kiranın nakit olması zorunluluğu bu hükümde açıkça vurgulanmıştır. O halde, BK.na göre, kira bedelinin bir miktarı paradan ibaret olduğu söylenebilir..."

Saygılar...

Üstadlarım aynı söz konusu yerle ilgili yeni bir durumla daha karşılaştım sizlerin görüşü nedir acaba mülk sahibi olan taraf kat mülküyetine geçmiş ve yönetim planı çıkarmıştır. taraf kötü niyetine devam ederek ortak kullanım alanında buluna kiracıların şemsiyelerinin kendi dükkanlarının önünü kapattığı gerekçesiyle yönetim kurulu kararı çıkartıyor (ancak kendiside şemsiyelerini ortak kullanım alanına bırakmaktadır)kira karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde şöyle bir madde söz konusu 'sözleşmeye konu AVM nin inşaasını takiben kat mülkiyeti kurulmasından sonra mal sahibi yüklenici tarafından alınacak müşterefk kararlarla AVM nin idaresi sağlanacaktır. ' Bu madde ye dayanarak yüklenici müvekkiln haberi olmaksızın kurulan yönetim kurulu ve çıkan yönetim kururulu kararı ne suretle geçerlidir ..

müşterek karar ile yönetilmesi yetki verildiği anlamına gelmez mi?