Konut Kredisinden Cayma!

Müvekkil (beni vekil tayin eden kişi demek ama; aslında burada avukatı değil, konut alımına ve konut kredisi kullanmaya yetkili vekili olarak soruyorum)

Neyse, müvekkil bana satın alacağı konutu gösterdi, konutla ilgili prosedürü halletmeye, bankadan kredi kullanmaya vs.vs. yetki verdi ve gitti...

Konut kredisi sözleşmesini ve ödeme planını müvekkil bizzat imzalamıştı. O noktadan sonra diğer evrakı vekili sıfatıyla ben imzaladım.

Satın alınacak gayrimenkul halihazırda aynı bankaya ipotekli (zaten müvekkilin krediyi o bankadan alma sebebi de fekk-satış- yeni ipotek tesis işlemlerinin daha rahat yürümesi) idi.

Problem şu: tapuda satış için bankanın avukatının elinde eski ipoteğin fekk yazısıyla geleceğini ve aynı anda eski ipoteğin fekki, satış ve yeni ipoteğin tesisi işlemlerinin birlikte yapılacağını zannederken; bankanın tapuya verilmek üzere bana verdiği ipotek dosyasında bakanın bizim kullanacağımız kredi için 2. derece ipotek tesis edeceğini gördüm.

Durumu banka müdürüne sorunca "önce siz 2. derece ipotek koyup konutu o şekilde satın alacaksınız, akabinde biz kullandığınız krediyi mal sahibine ödemek yerine o parayla onun ipotek verip kefil olduğu krediyi kapatıp 1. derece ipoteği fekk edeceğiz. Böyle olunca sizin krediniz için koyduğumuz 2. derecedeki ipotek ( boş dereceden istifade hakkı var sözleşmede) birinci sıraya yükselecek" dedi. Buna ilişkin yazılı bir taahhüt (kullandığımız kredinin satıcıya ödenmeyerek satıcının kefil olduğu kredinin kapatılacağı ve ipoteğin fekkedileceği) istediğimde ise bana bankanın ağzından yazılmış taahhüt yerine satıcının ağzından bankaya hitaben yazılmış söz konusu talepleri içerir bir dilekçe verdi ve bunu satıcıya imzalatmamı söyledi.

Sorum aslında şu: Yarın o dilekçeyi satıcıya imzalatıp bankaya gideceğim ve yukarıda belirttiğim yazılı taahhüdü vermelerini isteyeceğim:
1- İpoteğin fek edileceğine dair bu taahhüdün geçerli olması için yazılı şekil yeterli olur mu?

2- Diyelim ki banka "bize güvenmiyor musunuz?" gibi laflarla böyle bir belge vermeyi reddetti-ki en son ona benzer laflar gevelediler;

a- kredi sözleşmesinden cayma hakkımız var mı?
b- banka kredinin kullandırıldığını, komisyon ve masrafların ve hatta sigorta primlerinin hesaptan düşüldüğünü (toplamda 2500 TL civarı bir para) satıcıya ödenecek pararın hesapta bloke olduğunu söyledi. Henüz tapu devri yapılmadan ve ipotek tesis edilmeden konut kredisi sözleşmesi kurulmuş olur mu?
c- Cayma hakkımız olduğu ihtimalde (4077 s.k. tüketici kredileri için cayma hakkını getirmiş ancak kanuna zonradan eklenen mortgage maddesinde buna yer vermemiş) başlangıç masraflarını (mesela ekspertiz ücretini ve bankanın dosya bedeli olarak aldığı toplamda 900 TL gibi bir rakam) ödemek durumunda mı kalırız?

Bir mucize olur da meslektaşlardan biri bu kadar yeni bir kavramla ilgili sorularımı cevaplayan bir yargıtay kararı çıkartıverirse çok sevinirim; ama sadece mesleki görüşlerinizi de (özellikle kadrolu banka avukatı arkadaşların) okumak isterim.

saygılar...

Merhaba meslektaşım;
yukarıda bahsetmiş olduğunuz işlem; çoğu bankanın kazan-kazan ismi altında gerçekleştirmiş olduğu bir üründür. Zaten aynı bankaya ipotekli olan ve konut kredisi kullandırılmış olan bir taşınmazın yine aynı bankadan başka bir şahsa satışında konut kredisi kullandırılmasıdır.
Bu üründe bankalar, tapularda yeni geçilen sistem olan TAKBİS sistemi çerçevesinde; ipotek ve satış işlemi eşanlı olarak yapılmadığı için önceden 2. derece ipotek tesis ederek yeni krediyi bu şekilde kullandırmayı tercih ediyorlar-daha sonradan teminatsız kalmamak açısından-
Bankalar; yukarıda adı geçen üründe, satıcıdan ve alıcıdan sonradan kullandırılacak kredi ile eski kredinin kapatılmasına dair birer talimat alıyorlar ve satıcıya bir evrak veriyorlar. Satıcıya verilen yazı şu şekilde oluyor: "ey satıcı, ben senin taşınmazının üzerinde 2. dereceden ipotek tesis edeceğim; eğer satış gerçekleşmez ise bu ipoteğimi fekkedeceğim"
Sizin sorunuza gelince; Bankadan alıcı vekili olarak bu şekilde bir taahhüt almanıza gerek bulunmamaktadır. Zira bankanın zaten tesis edilen ilk derece ipoteği ile ilgili olarak bu ipoteğin dayanağı/mesnedi olan konut kredisi kapandığı için ilk derece ipoteği hükümsüz olacaktır. Sizin burada kontrol edebileceğiniz kısım; eski konut kredisinin teminatı olarak tesis edilen ipotek anapara mı/limit ipoteği mi olduğudur.

Tüketicinin korunması Hakkındaki Kanun gereği "cayma hakkı" bulunmamaktadır. Yeni Tüketici Yasası Taslağında konut kredilerinde de cayma hakkı tanınmış bulunmaktadır. Fakat bir kere; konut kredisi sözleşmesi imzalandıkta; bu kredi ancak kapatılarak aradaki sözleşme sona erdirilebilir. Konut kredisi sözleşmesine Müşterinin imzası ile bu kerdi kullandırılmış sayılır. Müşterinin imzaladığı bu kredi sözleşmesinde ekspertiz ve sigorta ücreti dahil tüm masraf ve komisyonların Bankaca tahsili hakkı bulunmaktadır.
Konut kredisinin kullandırılmış sayılması için konutun tapusunun müşteri adına geçmiş olması ve ipotek tesisi işlemlerinin gerçekleşmiş olması gerekmemektedir.
Eğer Müşterininz konut kredisi sözleşmesine imza atmadı ise; dosya, komisyon ve diğer masrafları ödemesine gerek bulunmamaktadır.
Bu konu ile alakalı Tüketici Hakem Heyetlerine intikal eden ve Banka lehine çıkan (kredinin kullandırım anı ve masrafların iadesi ile ilgili olarak)kararlar mevcuttur.

Bulabilirsem ekleyeceğim.
iyi çalışmalar dilerim.

Alıntı: Yazan sinemçelik Merhaba meslektaşım; yukarıda bahsetmiş olduğunuz işlem; çoğu bankanın kazan-kazan ismi altında gerçekleştirmiş olduğu bir üründür. Zaten aynı bankaya ipotekli olan ve konut kredisi kullandırılmış olan bir taşınmazın yine aynı bankadan başka bir şahsa satışında konut kredisi kullandırılmasıdır. Bu üründe bankalar, tapularda yeni geçilen sistem olan TAKBİS sistemi çerçevesinde; ipotek ve satış işlemi eşanlı olarak yapılmadığı için önceden 2. derece ipotek tesis ederek yeni krediyi bu şekilde kullandırmayı tercih ediyorlar-daha sonradan teminatsız kalmamak açısından- Bankalar; yukarıda adı geçen üründe, satıcıdan ve alıcıdan sonradan kullandırılacak kredi ile eski kredinin kapatılmasına dair birer talimat alıyorlar ve satıcıya bir evrak veriyorlar. Satıcıya verilen yazı şu şekilde oluyor: "ey satıcı, ben senin taşınmazının üzerinde 2. dereceden ipotek tesis edeceğim; eğer satış gerçekleşmez ise bu ipoteğimi fekkedeceğim" Sizin sorunuza gelince; Bankadan alıcı vekili olarak bu şekilde bir taahhüt almanıza gerek bulunmamaktadır. Zira bankanın zaten tesis edilen ilk derece ipoteği ile ilgili olarak bu ipoteğin dayanağı/mesnedi olan konut kredisi kapandığı için ilk derece ipoteği hükümsüz olacaktır. Sizin burada kontrol edebileceğiniz kısım; eski konut kredisinin teminatı olarak tesis edilen ipotek anapara mı/limit ipoteği mi olduğudur. Tüketicinin korunması Hakkındaki Kanun gereği "cayma hakkı" bulunmamaktadır. Yeni Tüketici Yasası Taslağında konut kredilerinde de cayma hakkı tanınmış bulunmaktadır. Fakat bir kere; konut kredisi sözleşmesi imzalandıkta; bu kredi ancak kapatılarak aradaki sözleşme sona erdirilebilir. Konut kredisi sözleşmesine Müşterinin imzası ile bu kerdi kullandırılmış sayılır. Müşterinin imzaladığı bu kredi sözleşmesinde ekspertiz ve sigorta ücreti dahil tüm masraf ve komisyonların Bankaca tahsili hakkı bulunmaktadır. Konut kredisinin kullandırılmış sayılması için konutun tapusunun müşteri adına geçmiş olması ve ipotek tesisi işlemlerinin gerçekleşmiş olması gerekmemektedir. Eğer Müşterininz konut kredisi sözleşmesine imza atmadı ise; dosya, komisyon ve diğer masrafları ödemesine gerek bulunmamaktadır. Bu konu ile alakalı Tüketici Hakem Heyetlerine intikal eden ve Banka lehine çıkan (kredinin kullandırım anı ve masrafların iadesi ile ilgili olarak)kararlar mevcuttur. Bulabilirsem ekleyeceğim. iyi çalışmalar dilerim.

Sayın Sinemçelik'in koyulaştırdığım kısım hariç tüm yazdıklarına harfiyen katılıyorum.

Tüm iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde olduğu gibi Konut kredisi sözleşmelerinde de, Borçlar kanununun 108. maddesine göre rücuu (Dönme) mümkündür. Bu arada Sözleşmeyi imzalamakla "krediyi kullanmış" sayılmazsınız! Sadece krediyi kullanmaya hak kazanırsınız!

Ancak kredi sözleşmesinde (henüz kredi tutarı hesabına geçmemiş olsa bile); kredi kullanmaya hak kazanan (ve bu temelde müşteri) sıfatı taşıyan müvekkilinizin, kredi sözleşmesinden dönmesini haklı kılacak "haklı" bir nedeninin olması gerekir ki, bankanın zararlarını ödemek zorunda kalmasın! Başka bir ifade ile keyfi olarak sözleşmeden dönüldüğünde, haksız bir şekilde sözleşmeden dönen taraf, diğer tarafa verdiği zararı da (ekpertiz, vs. masraflar gibi) ödemek zorunda kalır.

Sizin olayınızda basit bir yazı istemnizin bankayı zora sokacak bir tarafı yoktur. Bankaya öncelikle bu talebnizi belirtir bir dilekçe ile başvurmanızı öneririm. Bu başvurunuza makul bir süre içinde cevap vermez veya ret ederlerse o zaman dönmeniz için haklı bir nedenin olduğu savunulabilir düşüncesindeyim.

Tekrar merhaba;
Sayın Dikici;
elbette Borçlar Kanunu genel hükümleri gereği sözleşmeden dönme mümkündür. Benim "cayma" hakkının yer almadığını söylediğim durum; Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun içerisinde yer alan 10/B maddesindeki konut kredileridir.
Fakat belirttiğim gibi, Tüketici Kanunu yasa tasarısında konut kredilerinde "cayma" hakkını getirmişlerdir.

akdedilen kredi sözleşmesi üzerine, açılan krediye konu paranın müşterinin fiili tasarrufuna geçmesi ile kredi kullandırılmış olur.* Cengiz Kostakoğlu/ Banka Kredi Sözleşmeleri ve Kredi Kartlarından Doğan Uyuşmazlıklar/2006 s. 273

Konut Kredisi Sözleşmesi imzalandığı vakit; kullandırılan kredi Banka tarafından müşterinin hesabına geçmektedir.
Konut kredilerindeki özellikli durum; kullandırılan kredinin vergisel avantajları olduğu için satıcıya ödenmesidir. Aynı durum başka bir tüketici kredisinde yaşanıp; kredi müşteri hesabına geçip direk müşterinin kullanımına açılsa idi; kredi kullandırılmış sayılacağı için;yasal zorunluluklar gereği müşteriye ödeme yapılamamasına rağmen kredinin ilk olarak müşteri hesabına geçmesi sebebiyle yine kullandırılmış sayılacaktır.

Sayın Dikici'nin haklı sebep/haksız sebep ayırımına katılıyorum. Fakat ister müşteri haklı sebeple kredisinden dönsün, ister sebepsiz caysın; Banka her halukarda ekspertiz ve dosya ücretine hak kazanacaktır.

Saygılarımla

Bir başkasının borcu için ipotekli olan bir yeri ipotek yükü ile satın almak zorunda değilsiniz. O nedenle Bankadan borç ödendiği takdirde yani kredi bedeli ile 1.derece ipotekle teminat altına alınan borç kapatıldıktan sonra 1. dereceden olan ipoteğin fekkedileceğine dair taahhüt almanız en doğal hakkınızdır. Bir çok banka da bu şekilde taahhütname vermektedir.

Alıntı: Yazan av.cemile Bir başkasının borcu için ipotekli olan bir yeri ipotek yükü ile satın almak zorunda değilsiniz. O nedenle Bankadan borç ödendiği takdirde yani kredi bedeli ile 1.derece ipotekle teminat altına alınan borç kapatıldıktan sonra 1. dereceden olan ipoteğin fekkedileceğine dair taahhüt almanız en doğal hakkınızdır. Bir çok banka da bu şekilde taahhütname vermektedir.

Yukarıdaki somut durum için; aynı bankadan kullanılacak olan konut kredisi ile kapatılacağı için; Bankalar 2. derece ipotekle ilerlemektedir. İlk derece ipotek;önceki kredi kapatılınca fekkedilecek ama bu arada banka 2. dereceden ipotek tesis etmemiş ise bankanın teminatsız kalma riski var. Zira ilk ipoteğin fekkedilmesi için ikinci kredinin çoktan kullanılmış olması gerekiyor.

Alıntı: Yazan Sinemçelik Fakat bir kere; konut kredisi sözleşmesi imzalandıkta; bu kredi ancak kapatılarak aradaki sözleşme sona erdirilebilir. Konut kredisi sözleşmesine Müşterinin imzası ile bu kerdi kullandırılmış sayılır.

Alıntı: Yazan sinemçelik Tekrar merhaba; Sayın Dikici; elbette Borçlar Kanunu genel hükümleri gereği sözleşmeden dönme mümkündür. Benim "cayma" hakkının yer almadığını söylediğim durum; Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun içerisinde yer alan 10/B maddesindeki konut kredileridir. Fakat belirttiğim gibi, Tüketici Kanunu yasa tasarısında konut kredilerinde "cayma" hakkını getirmişlerdir. akdedilen kredi sözleşmesi üzerine, açılan krediye konu paranın müşterinin fiili tasarrufuna geçmesi ile kredi kullandırılmış olur.* Cengiz Kostakoğlu/ Banka Kredi Sözleşmeleri ve Kredi Kartlarından Doğan Uyuşmazlıklar/2006 s. 273 Konut Kredisi Sözleşmesi imzalandığı vakit; kullandırılan kredi Banka tarafından müşterinin hesabına geçmektedir. Konut kredilerindeki özellikli durum; kullandırılan kredinin vergisel avantajları olduğu için satıcıya ödenmesidir. Aynı durum başka bir tüketici kredisinde yaşanıp; kredi müşteri hesabına geçip direk müşterinin kullanımına açılsa idi; kredi kullandırılmış sayılacağı için;yasal zorunluluklar gereği müşteriye ödeme yapılamamasına rağmen kredinin ilk olarak müşteri hesabına geçmesi sebebiyle yine kullandırılmış sayılacaktır. Sayın Dikici'nin haklı sebep/haksız sebep ayırımına katılıyorum. Fakat ister müşteri haklı sebeple kredisinden dönsün, ister sebepsiz caysın; Banka her halukarda ekspertiz ve dosya ücretine hak kazanacaktır. Saygılarımla

Sayın Sinemçelik,

İlk mesajınızda

Alıntı: "konut kredisi sözleşmesi imzalandıkta; bu kredi ancak kapatılarak aradaki sözleşme sona erdirilebilir. Konut kredisi sözleşmesine Müşterinin imzası ile bu kerdi kullandırılmış sayılır"

dediğiniz için, ben de "Kredi sözleşmesi imzalanmakla, kredi kullanılmış sayılamaz. Bu durumda müşterinin akit uyarınca parayı (kredi tutarını) talep hakkı doğar" dedim. Bkz.:

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Bu arada Sözleşmeyi imzalamakla "krediyi kullanmış" sayılmazsınız! Sadece krediyi kullanmaya hak kazanırsınız!

Zaten ikinci mesajınızda eklediğiniz Cengiz Kostaoğlu alıntısında da aynen:

Alıntı: "Akdedilen kredi sözleşmesi üzerine, açılan krediye konu paranın müşterinin fiili tasarrufuna geçmesi ile kredi kullandırılmış olur.* Cengiz Kostakoğlu/ Banka Kredi Sözleşmeleri ve Kredi Kartlarından Doğan Uyuşmazlıklar/2006 s. 273"

şeklindeki cümlelerle "paranın, müşterinin fiili tasarrufuna geçmesi" şart koşulmuş ve benim söylediğimden farklı bir şey söylenmemiştir.

Diğer yandan;

Alıntı: Yazan Sinemçelik Fakat ister müşteri haklı sebeple kredisinden dönsün, ister sebepsiz caysın; Banka her halukarda ekspertiz ve dosya ücretine hak kazanacaktır.

Şeklindeki cümlenize katılamıyorum. Sözleşmeden haklı nedenle dönülmüşse, diğer taraf masraflarını isteyemez. Sadece verdiği bir şey varsa onu isteyebilir. (Bk.108) Hatta, kredi müşterisi haklı nedenle dönerse, borçlu kusursuzluğunu ispatlamadıkça müşterinin varsa zararlarını bile ödemek zorundadır. (BK.108/II)

İyi çalışmalar,

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Sayın Sinemçelik, İlk mesajınızda dediğiniz için, ben de "Kredi sözleşmesi imzalanmakla, kredi kullanılmış sayılamaz. Bu durumda müşterinin akit uyarınca parayı (kredi tutarını) talep hakkı doğar" dedim. Bkz.: Zaten ikinci mesajınızda eklediğiniz Cengiz Kostaoğlu alıntısında da aynen: şeklindeki cümlelerle "paranın, müşterinin fiili tasarrufuna geçmesi" şart koşulmuş ve benim söylediğimden farklı bir şey söylenmemiştir. Diğer yandan; Şeklindeki cümlenize katılamıyorum. Sözleşmeden haklı nedenle dönülmüşse, diğer taraf masraflarını isteyemez. Sadece verdiği bir şey varsa onu isteyebilir. (Bk.108) Hatta, kredi müşterisi haklı nedenle dönerse, borçlu kusursuzluğunu ispatlamadıkça müşterinin varsa zararlarını bile ödemek zorundadır. (BK.108/II) İyi çalışmalar,

Sayın Dikici;
cevabımda açıkladığım şu hususu yeniden gözden geçirmenizi dilerim:
Konut kredilerindeki özellikli durum; kullandırılan kredinin vergisel avantajları olduğu için satıcıya ödenmesidir. Aynı durum başka bir tüketici kredisinde yaşanıp; kredi müşteri hesabına geçip direk müşterinin kullanımına açılsa idi; kredi kullandırılmış sayılacağı için;yasal zorunluluklar gereği müşteriye ödeme yapılamamasına rağmen kredinin ilk olarak müşteri hesabına geçmesi sebebiyle yine kullandırılmış sayılacaktır.

Tekrar etmek gerekirse; konut kredilerinde vergisel avantajlarından ötürü zaten kredi bedeli asla müşterinin tasarrufuna bırakılamaz,satıcıya ödenir.
Konut kredisinin imzalandığı vakit müşteriye kullandırıldığı savını desteklediğim için; sözleşme hükümleri ve Mevduat ve Kredi Faiz Oranları ve Katılma Hesapları Kar ve Zarara Katılma Oranları ile Kredi İşlemlerinde Faiz Dışında Sağlanacak Diğer Menfaatler Hakkında Tebliğ gereği Bankanın bu kredinin açılması ve kullandırılması için yaptığı masraflardan ekspertiz ve dosya ücretinin alınmasının yerinde olduğunu düşünüyorum.
Haklı sebep ayırımı hizmet ücreti veya kapamada talep edilecek %2 oran hususunda müşteri lehine düşünülebilir kanaatindeyim.

iyi çalışmalar dilerim.

Alıntı: Yazan sinemçelik Sayın Dikici; cevabımda açıkladığım şu hususu yeniden gözden geçirmenizi dilerim: Konut kredilerindeki özellikli durum; kullandırılan kredinin vergisel avantajları olduğu için satıcıya ödenmesidir. Aynı durum başka bir tüketici kredisinde yaşanıp; kredi müşteri hesabına geçip direk müşterinin kullanımına açılsa idi; kredi kullandırılmış sayılacağı için;yasal zorunluluklar gereği müşteriye ödeme yapılamamasına rağmen kredinin ilk olarak müşteri hesabına geçmesi sebebiyle yine kullandırılmış sayılacaktır. Tekrar etmek gerekirse; konut kredilerinde vergisel avantajlarından ötürü zaten kredi bedeli asla müşterinin tasarrufuna bırakılamaz,satıcıya ödenir. Konut kredisinin imzalandığı vakit müşteriye kullandırıldığı savını desteklediğim için; sözleşme hükümleri ve Mevduat ve Kredi Faiz Oranları ve Katılma Hesapları Kar ve Zarara Katılma Oranları ile Kredi İşlemlerinde Faiz Dışında Sağlanacak Diğer Menfaatler Hakkında Tebliğ gereği Bankanın bu kredinin açılması ve kullandırılması için yaptığı masraflardan ekspertiz ve dosya ücretinin alınmasının yerinde olduğunu düşünüyorum. Haklı sebep ayırımı hizmet ücreti veya kapamada talep edilecek %2 oran hususunda müşteri lehine düşünülebilir kanaatindeyim. iyi çalışmalar dilerim.

Sayın Sinem Çelik,

Görüşlerinize saygı duyuyorum ancak katılamıyorum. Bankanın kredi sözleşmesine dayalı olarak, kredi tutarını doğrudan satıcıya ödemesi için, bu yönde evvela müşteriden talimat almış olması yahut sözleşmeye hüküm konulmuş olması gerekir. İkinci olarak, böyle bir talimat söz konusu ise ya da sözleşmede bu yönde bir hüküm varsa ve para buna dayalı olarak doğrudan satıcıya ödenmiş bulunuyorsa, bu durumda da zaten para müşterinin (rızası dairesinde) tasarruf sahasına sokulmuş demektir. Kredi sözleşmesi imzalanmış olmakla beraber,bahsettiğiniz gibi bir satıcıya doğrudan ödeme imkanı yaratılmış (talimat ya da sözleşme hükmü ile) ise, kredi tutarı somut ihtimalde satıcıya henüz ödenmedikçe kredi kullanılmış sayılamaz.(Kanaatindeyim)

Diğer bahsettiğiniz "tebliğ", Normlar hiyerarşisi temelinde Genel nitelikteki BK.108. madde hükmüne aykırı olamaz. Bu itibarla BK.108/II'ye rağmen haklı nedenle rücuu (Dönme) durumunda kesinlikle masraf talep edilemez kanaatindeyim.

İyi çalışmalar dilerim.

Tekrar merhaba;
Maliye Bakanlığı'nın 15/02/2008 sayılı tebliği ve 5582 sayılı kanun gereği konut kredisi ödemelerinin doğrudan satıcıya yapılması gerekmektedir ve ancak bu surette KKDF'den muaf olması sağlanabilir.

Bunun dışında sizce de borçlu kadar kusursuz alacaklı olan karşı tarafın sözleşmenin kurulacağı kanaatiyle yaptığı masrafları borçludan talep edememesi hakkaniyete aykırılık teşkil etmez mi?
Haklı nedenle fesihte karşı tarafın yaptığı masrafların talep edilememesi karşı tarafın ancak kusuru oranında indirim konusu olabilir görüşündeyim.

Tartışma için teşekkür ederim : )

Alıntı: Yazan sinemçelik Tekrar merhaba; Maliye Bakanlığı'nın 15/02/2008 sayılı tebliği ve 5582 sayılı kanun gereği konut kredisi ödemelerinin doğrudan satıcıya yapılması gerekmektedir ve ancak bu surette KKDF'den muaf olması sağlanabilir. Bunun dışında sizce de borçlu kadar kusursuz alacaklı olan karşı tarafın sözleşmenin kurulacağı kanaatiyle yaptığı masrafları borçludan talep edememesi hakkaniyete aykırılık teşkil etmez mi? Haklı nedenle fesihte karşı tarafın yaptığı masrafların talep edilememesi karşı tarafın ancak kusuru oranında indirim konusu olabilir görüşündeyim. Tartışma için teşekkür ederim : )

Maliye Bakanlığının tebliğini yazdığınız için teşekkür ederim. 2008 tarihli bu tebliğden haberim olmamıştı. Ancak , tebliğ kanaatimi değiştirmiyor.

Sorunuza gelince;

Bildiğiniz üzere iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde rücu (dönme)'nin (BK.108) "haklı" nedene dayanması halinde, kanun metni açık bir hükümle "herkes aldığını iade eder" dediği için, sözleşme sanki hiç kurulmamışcasına ilk akit anına kadar geriye doğru çözülecek ve herkes yekdiğerine verdiğini "sebepsiz iktisap" hükümleri dairesinde geri isteyebilecektir. Bu bağlamda, masrafları da sebepsiz iktisap kuralları dairesinde, yani BK.64. hükmü kapsamında ele almak doğru olur diye düşünüyorum. Zorunlu masrafları da bu kapsamda talep edebilmek (belki) mümkün olabilir diye düşünüyorum.


Not: Belki diyorum çünkü, BK.64'e göre de bu zorunlu masrafın talep edilecek müşteri lehine yapılmış olması gerekiyor. . netice itibariyle somut olaydaki gibi banka, müşterinin (bence) haklı ve makul bir talebine olumsuz cevap vererek, rücuu nedenini kendi yaratmış olacaktır. Böyle bir durumda da yapılan zorunlu masrafın müşteri lehine olup-olmadığı tartışmalı hale gelecektir.

iyi çalışmalar dilerim.

Alıntı: Yazan sinemçelik iyi çalışmalar dilerim.

İyi çalışmalar.

Konut kredilerinde, konut kredisi sözleşmesinin imzalanmış olması, tek başına konut kredisinin kullandırılmış olduğu anlamına gelmemelidir. Zira konut kredilerinde kredinin KKDF ve BSMV istisnasından yararlanabilmesi için ortada bir konut satışı olması, satılan taşınmazın konut vasfını haiz olması (KMK anlamında bağımsız bölüm veya üzerinde konut cinsinde yapı bulunan arsa), ve yine 2. el piyasada konut kredilerinin yetkili aracılarca fonlanabilmesi çıkarılacak ipotek teminatlı menkul kıymetler için bu konutlar üzerine konmuş ipotekle temin edilmeleri gereklidir.

Henüz kredi borçlusunun konut kredisi sözleşmesine konu taşınmazı iktisap dahi etmediği bir anda konut kredisi sözleşmesinin imzalanması, konut kredisinin kullandırıldığı anlamına gelmemmelidir; zira mesela satıcının kredi sözleşmesine konu taşınmazı kredi borçlıusu alıcıya devretmekte imtina ettiği ihtimalde; eğer kredi sözleşmesinin önceden hüküm ifade ettiğini iddia edersek bu durumda KKDF ve BSMV istisnasından haksız yararlanma olduğunu kabul etmek gerekir. Yok eğer taşınmaz devredilmediği için KKDF ve BSMV uygulanacak ve kredi herhangi bir kredi gibi hüküm ifade edecek dersek, kredi sözleşmesinin şartları değişmiş olacak, bu defa da kredi borçlusu alıcının hukuki durumu gereksiz yere zarar görebilecektir.

Kredi borçlusu satın almayı ve kullanacağı kredi ile finanse etmeyi düşündüğü konutu satın alamadığı gibi; gereksiz yere yüksek miktarda bir kredi borcu altına girecek; üstelik kullandığı kredinin şartları da KKDF ve BSMV ile ağırlaşacaktır.

4077'nin 10/b maddesinin 9. fıkrasını -ki aslında "0" konutları amaçlamıştır- kredi başvurusuna satın alacağı konutun tapusunu da ekleyerek veren kredi borçlusunun durumuna uyarlarsak eğer; umulan satışın yapılmamasının neticelerinin sadece alıcı/borçluya yüklenmesinin epey ağır olacağı sonucuna varabiliriz.

Sanırım her taraf için en az zararlı ve mantıklı olan çözüm -ki bankalar bundan hoşlanmayacakları için 11 veya 19 HD' nin bu konuda böyle bir çözüme varmasını beklemek safdillik olur - imzalanmış konut kredisi sözleşmesinin imkansız hale gelmiş olası nedeniyle geçersiz olduğunu kabul etmek, imkansızlığın kaynağının banka / kredi borçlusu / 3.kişi olduğu ihtimallerine göre; kredi borçlusunun, ilk masraflardan dolayı sorumsuz / sadece ekspertizden sorumlu / ekspertiz ve dosya ücretinden sorumlu olacağına hükmetmektir.

Ancak kusur durumu ne olursa olsun, geçersiz bir sözleşmeden doğan ve borçlunun malvarlığına hiç katılmayan bir paranın; bankanın bir cebinden bir cebine girer şekilde (bloke edildiği hesaptan tekrar bankanın kasasına kayden yapacağı yolculuk) hareketine doğmamış kredinin erken kapaması adı verilip buna +%2 ceza kesmek pek mantıklı gözükmüyor.

Ama neticede Yargıtay görüşü oturduğunda, bu konuda varılacak çözümün tam olarak bu olacağına da mesleğim üzerine bahse girerim

------------------------------------

Gelelim ilk problemimize:

Biz ne yaptık? Banka her nedense bir türlü benim istediğim tahhüdü vermese de, satıcının bankaya hitaben yazdığı (alıcının kullandığı krediden 1. derece ipoteğin riskini düşün, üstünü bana ödeyin) dilekçeden bir nüshayı aslı gibidir yaparak bana ibraz etti, bir de bana (müvekkile) hitaben 1. derece ipoteğin temin etiği kredinin risk miktarını gösteren ve bu kredi kapandığında ipoteğin 15 gün içinde fek edileceğini bildiren bir yazı verdi. İki yazı yanyana geldiğinde de aşağı yukarı benim istediğim korumayı sağlar gibi oldu Domuzdan kıl koparsan kardır derler; bu kadarına da şükür diyerek attık imzayı...

Hoş, atmasak da ne olacaktı? Biz bankaya ihtarla "krediden vazgeçtik, evi de almıyoruz, kullanmayacağız" diyecektik, banka da krediyi kullandığımızı ihtar ve iddia ederek her ay faizsiz yatan blokedeki paradan yaklaşık 6 yıl kredi taksitlerini çekecek, kredinin bitmesine 4 yıl kala da para bitince temerrüt nedeniyle krediyi kat edecekti.

Sonra da aradan geçen yıllarda yukarıda mesleğim üzerine bahse gireceğimi belirttiğim çözümü o yıla kadar " dairelerinin süreklilik arzeden uygulaması" haline getirmiş olan 11/19 HD lerden biri tarafından; hiç satın almadığımız konutun, hiç ödemediğimiz bedelinin finansmanı için kullandığımız kredinin, hiç cebimize girmeyen parasının taksitlerini ödemede temerrüde düştüğümüzden bahisle;

dünyanın parasının!, tarafımızdan alınıp ... A.Ş. ye yıllık %3857435135 faizi ve vekalet ücreti ile birlikte ödenmesine, ve bunun da bize ders olmasına dair verilen yerel mahkeme kararı usul ve yasaya uygun görülmekle

davalı (duruma göre davacı da olabiliriz burada) temyiz nedenleri yerinde görülmeyerek onanacaktı.

Şimdi ise sadece ipoteğin fekkine dair müzekkerenin tapuya verileceği 15 gün boyunca uykularımız kaçacak; diğerinin yanında nedir ki değil mi?

Bir Dip NoT: Her fırsatta TBMM yi bankaların meclisi olmakla itham eden ama ne hikmetse adaleti sadece meclisten bekleyerek diğer aktörler konusunda dikkat çekici şekilde sessiz kalan bilimüm tüketici derneklerine de buradan selam göndermek boynumuzun borcu olsun.

Biz de size teşekkür ederiz, Sn. Av.Sedat.