Müteahhide Verilen Teminat Senedinin İptali

Sayın meslektaşlarım.Müvekkil müteahhidden adi yazılı daire yapımı ve satış sözleşmesi ile 4 daire satın alıyor.Müvekkil peyderpey satım bedellerini ödedikten sonra bakiye bir miktar kalıyor.Bu esnada müteahhit dairelerin kat irtifaklı olarak müvekkile tapu devrini yapıyor.Bakiye son miktar için ise müvekkil müteahhide senet veriyor.Ve senet arkasına şu şu daireler daire yapım sözleşmesi için teminat senedidir ciro edilemez kaydını koyuyor.
Daire yapım sözleşmelerine göre daireler anahtar teslim ,iskanlı kat mülkiyetli olarak teslim edilecek şartı var.Ve teslim süreleri de geçti.Ayrıca teslim edilmeyen her ay için cezai şart da var.Ancak tahmin edeceğiniz üzere kat irtifakından sonra hiç bir işlem yapılmıyor.Müteahhidin sair borçları ,vergi, sgk borçları da mevcut .İnşaatı bitiremeyeceği kesin.Ancak müvekkil ve müteahhit son senedi tanzim ederken bir de ibraname adı altında bir yazı kaleme alıp,imzalıyorlar.Buna göre 'daireler için şu kadar ödenmiş ,şu kadar borç kalmıştır.Alıcının borcuna mukabil daire teslimine tek bir senet düzenlenmiştir.' ibaresi var .Acaba bu ifade ile müteahhide zımni olarak senet tarihine kadar ek bir süre verilmiş olur mu ?
Bu halde henüz vadesi gelmeyen teminat senedi iptali için sizce dava açmalımıyız?
3den fazla daire yapım ve satımı sözkonusu olduğu için ticari iş sayılması ve tüketici mahkemesinde davanın görülememesi söz konusu.Sizce görevli mahkeme hangisi ?
Açılacak dava için niteliği ve dikkat edilmesi gereken hususlar ile ilgili benzer tecrübesi olan meslektaşların cevaplarını bekliyorum.Saygılarımla

Taraflar:
Alıcı Müvekkil : A
Yüklenici-Satıcı: B

Hukuksal ilişki:
1.Taşınmaz alım-satımı
2.Yapılmakta olan bir binadaki dört bağımsız bölümün alım-satımı
3.Yüklenici-satıcı (B), bağımsız bölümlerin mülkiyetini "kat irtifaklı olarak" müvekkil (A)'ya devrediyor.
4.Toplam satış bedelinden -henüz ödenmeyen-kalan miktar için (A) (B)'ye senet veriyor.
5.Senet borçlusu müvekkil (A),"senet arkasına şu daireler daire yapım sözleşmesi için teminat senedidir ciro edilemez kaydını koyuyor."
6.(A) ile (B) arasında bir ibraname düzenleniyor.

İrdeleme:
1."Daire yapım sözleşmelerine göre daireler anahtar teslim ,iskanlı kat mülkiyetli olarak teslim edilecek şartı var. Ve teslim süreleri de" geçmiş.
2."Ayrıca teslim edilmeyen her ay için cezai şart da var."
3.Yükleinici-satıcının " İnşaatı bitiremeyeceği kesin."

Sorular:
1.Sözleşmede belirtilmiş olan sürenin geçmiş olmasına rağmen, ibraname ve senet düzenlenmiş olmasıyla, senedin vadesine kadar süre verilmiş olur mu?

2."vadesi gelmeyen teminat senedi iptali için ..dava açmalı mıyız?"

OLAY ve HUKUK:

Mola...

Üstadım zahmet verip olayı pratik çalışma haline getirmişsiniz. Değerli yorumlarımızı bekliyorum .saygılar

HUKUK:

1.Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar (TBK.m.237 vd.)

2.“Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.” (TBK.m. 244/son).

3.“Taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır”(TBK.m.246).

4.Borcu doğuran işlem kanunen veya taraflarca belli bir şekle bağlı tutulmuş olsa bile borç, tarafların şekle bağlı olmaksızın yapacakları ibra sözleşmesiyle tamamen veya kısmen ortadan kaldırılabilir (TBK.m.132).

Görüş: Denklemin doğru kurulabilmesi için Sözleşme'nin ve özellikle İbranamenin bilinmesi ve incelenmesi gerekir.

Yine bir mola...

İfada sıra
TBK.m.97- Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.

İfa güçsüzlüğü
TBK.m. 98- Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmede, taraflardan birinin borcunu ifada güçsüzlüğe düşmesi ve özellikle iflas etmesi ya da hakkındaki haciz işleminin sonuçsuz kalması sebebiyle diğer tarafın hakkı tehlikeye düşerse bu taraf, karşı edimin ifası güvence altına alınıncaya kadar kendi ediminin ifasından kaçınabilir.
Hakkı tehlikeye düşen taraf, ayrıca uygun bir sürede istediği güvence verilmezse sözleşmeden dönebilir.

İrdeleme:
1.Sözleşme
2.Yanların sözleşmesel edimlerinin ifası
3.İbraname
4.Senet

1.Kıymetli evrak (TTK.m.645 vd.)

2.Devir için ciro ve senedin zilyetliğinin geçirilmesi yeterlidir (TTK.m.648/2).

3.Bono veya Emre Yazılı Senet (TTK.m.776 vd.)

4.Senedin arkasına “şu daireler daire yapım sözleşmesi için teminat senedidir ciro edilemez” kaydının yazılmış olmasının, senedin kıymetli evrak niteliğine etkisi…

5.İrdeleme: Eldeki senedin unsurları – ciro edilip edilmediği – iptal gerekçesi ve iptali

Sayın denipre,

Artık olayın çözümünü de sizden dinleyebiliriz.

Saygılar

Sayın meslektaşım öncelikle değerli zamanınızı ayırdığınız için teşekkür ederim.
Sorun 1 : Alıcının sözleşmeden dönme iradesi yok.Dairelerin mülkiyetinin üzerinde kalmasını istiyor.Yalnızca eksik ifa nedeniyle(ifa imkansızlığı da tespit ile sabit olabilir)senedi ödemek istemiyor.
Sorun 2: 1 adet değil her daire için ayrı 4 sözleşme var.
sözleşmeler adi matbu sözleşmeler.Sözleşmelerde ki detaylar:
dairenin satış bedeli .... TL dir.
sözleşme tarihinde satış bedelinin ... TL si ödenmiştir.
dairenin teslim tarihi ....dir ( tarih geçmiş)
kalan bakiye tapu tesliminde ödenecektir.
daire şu özelliklerde anahtar teslim ve iskan alınmış kat mükliyeti tesis edilmiş şekilde teslim edilecektir.
zamanında teslim edilmemesi halinde aylık ... kira bedeli ödenecektir.
kaparo karşılığı verilen senet tapu verildiğinde satıcıya iade edilecektir.( iş bu senetler iade edilmiş)
Sorun 3:İbraname
toplam ....TL bedelle alınan 4 adet daire için satıcıya TL ödeme yapılmıştır.Alıcı 4 adet dairenin tapusunu almıştır.ve satıcıya ... TL borcu kalmıştır.Satıcının verdiği senetler(kaparo senetleri )tapu devirin sonra satıcıya iade edilmiş ve alıcının bakiye borcuna mukabil daire teslim tarihine tek bir senet düzenlenmiştir.

sözleşme ve ibraname detayları bu şekilde kaleme alınmış.
Daire teslim tarihine tek bir senet düzenlenmiş ifadesi ile teslim borcu senet vadesine kadar tecil edilmiş iradesi var sanki ....

Sorun4 :Senet vadesinde teslim borcunun yerine getirildiği iddiasıyla satıcının sözleşme ve senet dahilinde elindeki hukuki imkanlar
(teminat senedi ile ilamsız icra takibi -alacak davası ,ya da daha kötüsü sözleşme iptali ile tapu iptal davası açması

Sorun 5:Yargıtay uygulaması 3 den fazla daire satışının ticari iş olduğu yönünde.Bu halde görevli mahkemenin tespiti (ticaret-tüketici)

Sorun6 :Açılacak davada dava içi teminat mukabili tedbir uygulanması

Özetle bu şekilde.Saygılar

İHTARNAME (TASLAK)

KEŞİDECİ : MÜVEKKİL (A)
MUHATAP: YÜKLENİCİ-SATICI (B)
KONUSU: Sözleşmesel yükümlülüğün ifası

OLAY:
1.Yanlar arasında “Taşınmaz alım-satımı” konulu ve …… tarihli dört adet sözleşme mevcuttur (Ek).

2.Sözleşmeler konusu dört bağımsız bölümün mülkiyeti, …..tarihinde keşideciye nakledilmiştir (Ek. Tapu fotokopileri).

3.Bağımsız bölümlerdeki noksan işlerin tamamlanması, iskan alınması ve kat mülkiyeti tesis edilmesi işlemlerinin …….. tarihine kadar sonuçlandırılması, sözleşme gereğidir (Ek. Sözleşme-m…).

4.Öngörülen tarih geçmiş olduğu halde, belirtilen işler, işbu ihtarname tarihi itibariyle henüz yapılmamıştır.

5.Müvekkil keşideci (A) sözleşmesel yükümlülüğünü yerine getirmiş, her bir bağımsız bölümün bedelini ödemiştir. Bakiye toplam borcu……. için de ……tanzim ve ….tarihli, TL….. bedelli bir adet senet tanzim ederek, keşideciye teslim etmiştir (Ek: Teslim belgesi).

SONUÇ ve İSTEM:
1.(..),(…),(..),(…) no.lu bağımsız bölümlerdeki noksan işlerin tamamlanması, iskan alınması ve kat mülkiyeti tesis edilmesi işlemlerinin …….. tarihine kadar sonuçlandırılması ve sonuçlandırılacağının yazılı olarak teyidi,

2.Aksi halde, noksan işlerin yargısal yoldan tespiti ile, belirlenecek miktarın muhataptan talep edileceği,

3.Teslimdeki gecikmede nedeniyle, işbu ihtarname tarihi itibariyle tahakkuk etmiş “cezai şart” toplamı TL……nın yedi gün içinde ödenmesi, aksi halde yasal yollara başvurulacağı,

4.Teminat amaçlı tanzim ve teslim edilmiş ……tanzim ve ….tarihli, ….. bedelli bir adet senedin tedavüle çıkarılmaması, aksi halde keşideci aleyhinde suç duyurusunda bulunulacağı,

İhtar olunur.

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin İHTARNAME (TASLAK) KEŞİDECİ : MÜVEKKİL (A) MUHATAP: YÜKLENİCİ-SATICI (B) KONUSU: Sözleşmesel yükümlülüğün ifası OLAY: 1.Yanlar arasında “Taşınmaz alım-satımı” konulu ve …… tarihli dört adet sözleşme mevcuttur (Ek). 2.Sözleşmeler konusu dört bağımsız bölümün mülkiyeti, …..tarihinde keşideciye nakledilmiştir (Ek. Tapu fotokopileri). 3.Bağımsız bölümlerdeki noksan işlerin tamamlanması, iskan alınması ve kat mülkiyeti tesis edilmesi işlemlerinin …….. tarihine kadar sonuçlandırılması, sözleşme gereğidir (Ek. Sözleşme-m…). 4.Öngörülen tarih geçmiş olduğu halde, belirtilen işler, işbu ihtarname tarihi itibariyle henüz yapılmamıştır. 5.Müvekkil keşideci (A) sözleşmesel yükümlülüğünü yerine getirmiş, her bir bağımsız bölümün bedelini ödemiştir. Bakiye toplam borcu……. için de ……tanzim ve ….tarihli, TL….. bedelli bir adet senet tanzim ederek, keşideciye teslim etmiştir (Ek: Teslim belgesi). SONUÇ ve İSTEM: 1.(..),(…),(..),(…) no.lu bağımsız bölümlerdeki noksan işlerin tamamlanması, iskan alınması ve kat mülkiyeti tesis edilmesi işlemlerinin …….. tarihine kadar sonuçlandırılması ve sonuçlandırılacağının yazılı olarak teyidi, 2.Aksi halde, noksan işlerin yargısal yoldan tespiti ile, belirlenecek miktarın muhataptan talep edileceği, 3.Teslimdeki gecikmede nedeniyle, işbu ihtarname tarihi itibariyle tahakkuk etmiş “cezai şart” toplamı TL……nın yedi gün içinde ödenmesi, aksi halde yasal yollara başvurulacağı, 4.Teminat amaçlı tanzim ve teslim edilmiş ……tanzim ve ….tarihli, ….. bedelli bir adet senedin tedavüle çıkarılmaması, aksi halde keşideci aleyhinde suç duyurusunda bulunulacağı, İhtar olunur.

Sayın Üstadım
Müvekkilin bu ihtarname taslağını görmesi halinde sanırım bizim ücreti vekalet de başka bir bahara kalacak Şaka bir yana cevaplarınız ve şu sıcak yaz gününde ayırdığınız değerli vaktiniz için teşekkür ederim.
Çözüme Doğru :
1-İhtarnameye sessiz kalındı.
2-Noksan kalan işler ve bedeli için delil tespiti
3-Tespit edilecek bedel ve cezai şartın eklenmesi suretiyle ticaret mahkemesin de bedelsiz kalan senedin iptali ve alacak istemli dava (senet bedelinin üzerindeki miktar için alacak davası niteliğinde-fazlaya ilişkin alacak aynı dava ile istenmeli mi )
4-Dava içi teminat mukabili tedbir

Hatırlatmak da fayda var.Müvekkil için sözleşmeden dönme ödenen bedelin iadesi iradesi kesinlikle yok.Saygılarımla

Sayın meslektaşım,

Senedin tedavüle çıkarılıp çıkarılmadığı bilgimiz dışında...

TBK.m.97, 98 kapsamında...

1.Senet bedeli depo edilmeli,

2.Üzerine tedbir konulmalı,

3.Noksanlar tespit ettirilmeli

4.Dava ...

Mola...

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Sayın meslektaşım, Senedin tedavüle çıkarılıp çıkarılmadığı bilgimiz dışında... TBK.m.97, 98 kapsamında... 1.Senet bedeli depo edilmeli, 2.Üzerine tedbir konulmalı, 3.Noksanlar tespit ettirilmeli 4.Dava ... Mola...

Bir parantez senet tedavülde olması uzak bir ihtimal . Senet vadesi 2016 Ocak ve ciro edilemez kaydı var.saygılar

Alıntı: denipre

Alıntı: Alıcının borcuna mukabil daire teslimine tek bir senet düzenlenmiştir.' ibaresi var .Acaba bu ifade ile müteahhide zımni olarak senet tarihine kadar ek bir süre verilmiş olur mu ?

Evet !

Alıntı: Senet vadesi 2016 Ocak ve ciro edilemez kaydı var

1.Temel Borç İlişkisi
2.Teminat senedi (neyin teminatı?)
3.Ciro edlemez kaydı (!)

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Evet ! 1.Temel Borç İlişkisi 2.Teminat senedi (neyin teminatı?) 3.Ciro edlemez kaydı (!)

Bu halde yine başladığımız noktadayız .daha önce ifade ettiğim mütahhidin borcunun senet vadesine kadar tecili sözkonusu. Neticeten ihtarname ve dava hususunda aynı şekilde mi düşünüyorsunuz ? Saygılar

Alıntı: denipre

Alıntı: Bu halde yine başladığımız noktadayız

Hayır, değiliz!!!

1.Dört sözleşme olduğunu,
2.İhtarname çekildiğini,
3.Senedin tarihini,

öğrendik...

Tartışılması gereken:

1.Kalan borç için düzenlenmiş olan senedin "Teminat" senedi olup olmadığı...

2.Senedin iptal gerekçesi...

3.Açılması düşünülen davanın
3.1.konusu....
3.2.zamanı
3.3.görevli mahkemesi

Saygılar

Esaslı Unsurlarda Değişiklik :
Davaya hazırlandığımız son aşamada müvekkilin son ifadeleri ,tevdi edilen yeni belgelerle olay yeni bir boyut kazandı.
İbraname belgesinde geçen müvekkilin borcuna karşılık daire teslimine düzenlenen tek senedin müvekkile iade edildiği
müvekkilin ara bir ödeme yaparak iş bu senedi aldığı
ve daha az miktarlı yeni bir senet tanzim ederek iş bu senet arkasına 4 adet daire yapım sözleşmesi için teminat
senedidir ciro edilemez kaydı koyarak 2016 ocak ayı vadeli senedi müteahhide teslim ettiği anlaşıldı.

Bu halde :
1-İbraname de geçen daire teslimine tek senet(teminat niteliği olmayan borç senedi) düzenlenmiştir ifadesi ile vücut bulan senet geçerliliğini yitirdiğinden ,müteahhit açısından artık borcunun (kat mülkiyetli teslim borcu) tecil edildiği anlamı taşımayacağı zira tarafların yeni bir senet (teminat senedi) tanzim ederek ,yeni iradelerini
ortaya koydukları
2-Bu halde öncelikle noksan işlerin tamamlanması kat mülkiyetinin tesis edilmesi içerikli ihtarname keşidesi
3-Sessiz kalınması halinde noksan işlerin tespiti için delil tespiti davası ikamesi
4-İş bu tespit edilen miktar davaya dayanak yapılarak,teminat senedinin iptali içerikli menfi tespit davası
5-Gerek görülmesi halinde: noksan kalınan işin TL karşılığının senet miktarından fazla olması halinde ,iş bu bakiye miktar ,sözleşmedeki cezai şart ve mahrum kalınan kazanç (tamamlanmış olması halinde dairelerin mahrum kalınan rayiç kira bedeli yada tamamlanmış olması halinde dairelerin rayiç satış fiyatı ile halihazırdaki ederi arasındaki bedel farkı ? bu hususta tereddüt var)için alacak davası

Özetle izlemeyi düşündüğüm rota ....Ne dersiniz Hulusi Bey ?Saygılar

Alıntı: denipre

Alıntı: ...daha az miktarlı yeni bir senet ...

Verilen bilgiler bağlamında, düzenlenen "daha az miktarlı yeni" senet:

1."Teminat" senedi midir?

2."Ödeme uğruna" düzenlenmiş bir senet midir?

Mola...

Yeni senet daha önce bahsettigim gibi teminat senedi.senedin tüm unsurları tamam.tanzim tarihi de İbraname tarihinden sonra.ibraname de bahsi gecen odeme senedi değil yani .kismi odeme ile ilk borç senedi alınıp yeni bu senet tanzim ediliyor .yeni senet arkasında 4adet Blokları belirtilen dairelerin daire yapım sözleşmesi için teminat senedidir ciro edilemez kaydı ve keşideci müvekkilin imzası var.saygılar

Sayın denipre,

1.Müvekkil dört dairenin toplam bedelini ödemişse, niye "daha az miktarlı yeni" bir senet vermiş?

3.Müvekkil dört dairenin toplam bedelinden kalan miktar için (daha az miktarlı yeni) senet vermiş ise, bu senet teminat senedi değil ! "ödeme uğruna" verilmiş bir senettir.

Mola...

Sayın meslektaşım
4 tane dairenin toplam bedeli ödenmemiş ,bakiye miktar için senet düzenlenmiş.
Daha önce ifade ettiğimiz gibi her ne kadar senet arkasında..... şu şu daireler daire yapım sözleşmesi için teminat senedidir ciro edilemez kaydı bulunsa da.Senet teknik anlamda bir teminat senedi değil.İfa uğruna verilmiş bir senet.Zira müvekkilin edimi para.
Neticeten dava :Bedelsizliğe dayalı menfi tespit davası Talep :Müvekkilin X firmasına karşı .... tarihli senetten dolayı borçlu bulunmadığının tespiti ,X firmasının karşı edimini gereği gibi ifa etmemesi (ayıplı ifa ) nedeniyle müvekkilin ödemeden kaçınma hakkının tespiti ve senedin iadesi .
Ayıplı ifa halinde haklar :
1-sözleşmeden dönme (kesinlikle istenmiyor,kazanılmış daire mülkiyetleri söz konusu)
2-Semenin indirilmesi hakkının kullanılması bağlamında senedin bedelsizliğinin tespiti

Özellik arz eden durumlar :
1-Senet iadesi senet ciro görmemişse ancak lehdardan, senet ciro görmüşse kötüniyetli hamilden istenebileceğinden ,istem sonucunda mutlaka senet iadesi talep edilmeli.
2-Karşı edimin gereği gibi(eksik) ifa edilmediğini tespit için ,öncelikle delil tespiti mi yaptırılmalı yoksa dava içinde mi talep edilmeli?
3-Karşı edim için temerrüde düşürme (sözleşmedeki kat mülkiyetli teslim tarihi geçmiş temerrüd oluşmuş)
Daha önce de nitelikleri belirtilen ihtarname keşidesi içeriği ,zamanı
(İhtarname - delil tespiti - dava ikamesi )
4-Görevli mahkememe ticaret - tüketici ?
5-Dava içinde icra takibi yapılması halinde takibin durdurulmasına dair tedbir kararı çıkarmak (zira genelde İİK m hükmü 72 açık olduğu halde icra takibinden önce istenen tedbir taleplerinde ortada icra takibi bulunmadığından ) genelde senet bedelinin hamile ödenmemesi şeklinde karar veriliyor)
Saygılar