Haksız fiile ilişkin bir soru

İyi Çalışmalar sayın meslektaşlar;

Uzatmadan soruma geçeyim...

Müvekkil bir ev satın alıyor fakat arada herhangi bir sözleşme yok.

Evin tavanında bulunan alçı sıva kartonpiyer vs düşüyor.
Müvekkilin maddi zararı var.maddi zararını mahkemeye bilirkişi aracılığıyla tespit ettirdik.

SIKINTIMIZ ŞU:
Müvekkil ile herhangi biri arasında sözleşme ilişkisi yok,(müteahhitte dahil olmak üzere) Biz haksız fiil hükümlerine dayanmak istiyoruz müteahhittin ihmali vs gibi sebeplerle.....

Bu konuda yol gösterici yargıtay kararı veya görüş bildirirseniz sevinirim

Sayın Lawyer58;

Yazılı bir sözleşme olmaması, müvekkilinizin taşınmazı satın ve teslim aldığı şahsa karşı maddi tazminat talebinde bulunamaması anlamına gelmez. Ayıba karşı tekeffül hükümleri uyarınca eser sözleşmelerinde 5 yıllık bir zamanaşımı süresi öngörülmüş olup gizli ya da hileli bir ayıbın varlığı durumunda herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu olmaz.

Konuya ilişkin güzel bir çalışma için sunduğum bağlantıyı incelemenizi öneririm: http://dergiler.ankara.edu.tr/dergiler/38/301/2826.pdf

Sayın ekici,

müvekkil evi müteahhitten satın almamış (müteahhitle arada sözleşme yok),evi bir başkasından satın almış (Bu şahısla da arada sözleşme yok)

Bu durumda ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayanmam mümkün mü?

şayet mümkünse bizim için daha iyi ispat külfetimiz azalır.

Haksız fiile dayandırmakta zorlanıyorum..

sayın meslektaşım ayıba karşı tekeffül hükümlerine gitmenizde kanunen yazılı sözleşme bulunma şartı yoktur ayrıca kanun ayıba karşı tekeffül hükümlerini sadece müteahhitle sınırlamış değildir bu veçhile müvekkilinizin ve ayrıca sizin tekkeffül hükümlerine dayanabilirsiniz ve ispat külfetinizde azalacaktır.iyi çalışmalar

Alıntı: Yazan Lawyer58 ...müvekkil evi müteahhitten satın almamış (müteahhitle arada sözleşme yok),evi bir başkasından satın almış (Bu şahısla da arada sözleşme yok) Bu durumda ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayanmam mümkün mü?...

Müvekkilinizin taşınmazı müteahhitten direkt satın aldığı varsayımından hareketle yazmıştım önceki mesajımı ancak yanıtımda fazlaca bir değişiklik olmayacak Sonuç itibariyle ayıba karşı tekeffül hükümleri, taşınmazın satın alınmış olduğu şahsa karşı da kullanabilir. Müvekkilinizle satıcı arasında yazılı bir sözleşme bulunmaması, ayıp nedeniyle satıcıdan tazminat talebinde bulunmanın önünde engel değildir. Alçı, sıva ve kartonpiyerin düşmesi neticesinde ortaya çıkan zarar, müvekkilinizin öngörebileceği ve taşınmazı satın alırken kabul edebileceği nitelikte değildir. Zira alım sırasında görünmemektedir ve aniden meydana gelmiştir. Bu husus, satıcının eksiksiz ve ayıptan yoksun bir teslim yapmış olduğuna karine teşkil edecektir. Bariz görünen bir eksiklik olsa idi, örneğin pencerelerin mevcut olmamasından dolayı alıcının sonradan talepte bulunması, hakkaniyet çerçevesinde değerlendirilemeyecek idi.

Av. Engin beyin yazdıklarına katılıyorum. Evin mütahidden satın alınmamış olması sadece görevli mahkemeyi etkiler. Mütahidden satın alınmış olsaydı Tüketici Mahkemesi görevli olacak ve Tüketici Kanunu uygulanacaktı. Sizin olayda ise genel mahkemeler yetkili ve Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacak.

BK.m.213: "Gayrimenkul bey'i muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır".

Alıntı: Yazan HUKUKDOKTORU BK.m.213: "Gayrimenkul bey'i muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır".

Sayın HUKUKDOKTORU;

Alıntı yapmış olduğunuz Borçlar Kanunu'nun 'AKDİN ŞEKLİ' başlıklı 213. maddesinin tam metnine bakalım: "Gayrimenkul bey'i muteber olmak için resmî senede raptedilmek şarttır. Gayrimenkule dair beyi vadi ve bey'i bilvefa ve istimlâk mukavelesi resmî senede raptedilmedikçe muteber değildir. Mukaveleden mütevellit şuf'a hakkı için tahrirî şekil kâfidir."

Düzenlemede belirtilen resmi senet kavramıyla kastedilen, taşınmazın bey'i (satışı)nin muteberliği için tapu siciline tescilin mutlak şart olduğudur. Yoksa, işaret ettiğiniz biçimde bir yazılı sözleşmenin, taşınmaz satımında olmazsa olmaz bir unsur olduğundan bahsedebilmek mümkün değildir.

Saygılarımla..

Prof. Dr. Fahrettin ARAL, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 1997:

"BK.m.213/I, c.1’e göre taşınmaz satımının geçerli olması için resmi şekilde yapılması şarttır. Aynı kural, MK m. 634/c.1’de ifade edilmiştir. Taşınmazlara ilişkin satım sözleşmelerinde geçerlik şartı olarak öngörülen resmi senetler, Tapu Kanunu m.26 gereğince tapu sicil muhafızları tarafından düzenlenir (TST.m.17). Ancak 3045 sayılı kanunun geçici 5. maddesinin (c) fıkrasında tapu sicil muhafızları ve tapu memurlarına verilen sözleşme düzenleme yetkisi, bu kanunla kabul edilen tapu sicil müdürlüklerine verilmiştir. Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre (3), arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmeleri, noterler tarafından düzenleme biçiminde yapılabilir. BK m.213/I, c.2’de gayrimenkula ilişkin satım vaadi ile vefa ve iştira sözleşmelerinin geçerliliği resmi şekil şartına bağlanmıştır. Bunlardan sözleşme yapma vaatleri, asıl satım akdini düzenlemeye yetkili tapu sicil müdürlükleri ve Noterlik K.m.60/b.3 gereği noterler tarafından düzenleme şeklinde tanzim edilebilir. İştira ve vefa sözleşmeleri ise, Tapu K.m.26 gereğince tapu sicil müdürlüklerince düzenlenir. Bununla beraber Yargıtay iştira ve vefa sözleşmelerini noterlerin de düzenleyebileceklerini kabul etmektedir (3a).
BK m.213/III gereğince sözleşmeden doğan şuf’a hakkı için yazılı şekil yeterlidir. Sözleşmenin bütün objektif ve sübjektif bakımdan esaslı noktaları resmi şekil mecburiyetinin kapsamına girer. Objektif bakımdan esaslı nokta olarak, tarafların adları, satılan taşınmaz, semen ve bunların birbirleriyle değişimi hususları zikredilebilir(4). Sübjektif bakımdan esaslı noktaların resmi şeklin kapsamına girmesi için, satım sözleşmesinin normal muhtevasına dahil olması veya tarafların asli edimlerinin muhtevasını açıklamaya, teminat altına almaya yahut kuvvetlendirmeye (cezai şart) (5) yönelik olması gerekir (6).
Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre, taşınmaz satım sözleşmesinde resmi şekil şartına uymamanın sonucu butlandır (7).

(3) 15.HD, 4.12.1980, E. 1990/K. 2594 (YKD 1982, sh. 90); 15.HD, 2.2.1995, E. 2658/K. 480 (YKD 1995, sh. 1088); HGK. 29.1.1986 E. 14–849/K. 57 (ABD 1986, sh. 570); Yavuz, sh. 518,dn. 12’de zikredilen diğer kararlar.
(3a) Oğuzman/Seliçi, Eşya Hukuku, sh. 481, dn. 727’deki kararlar.
(4) Tercier, N. 520–521; OR-Hess, Art. 226, N. 5; Zevkliler, sh. 38; BGE 113 II 404.
(5) HGK 11.10.1993, E. 13–125/K. 711 (YKD 1944, sh. 343 vd.
(6) Tercier, N. 523; Tandoğan I/1, sh. 231 vd; Yavuz, sh. 117.
(7) Yarg. İBK 30.9.1988, E. 2/K. 2 (YKD 1989, sh. 153)

OĞUZMAN/ÖZ, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, İstanbul 2009, s.124:

bbb) Resmî şekil
Resmî şekil, akdi oluşturan irade beyanlarının kanunda belirtilen usule göre resmî memur tarafından düzenlenen vesikada açıklanması ile gerçekleştirilir. Resmî şekle uyularak düzenlenen vesikaya resmî senet adı verilir.
Resmî şekle tâbi akitlerin en önemlileri, gayrimenkul mülkiyetini nakil borcu doğuran akitlerdir (BK. m. 213, 244/f. 2, MK. m. 706). Gayrimenkul üzerinde irtifak hakkı kurmaya yönelik sözleşmelerle (MK. m. 780, 795), gayrimenkul rehni (ipotek) kurmaya yönelik sözleşmeler de (MK. m. 856/ f. 3), kural olarak resmi şekle tâbidir468a.
Borçlar Kanunumuz, sıhhati (muteberliği) resmî şekle tâbi akitlerde bu husustaki resmî senetleri düzenlemeye hangi makamın yetkili olacağını ve senetlerin düzenlenmesinde uyulacak usul kurallarını belirtmemiştir.
Ancak, Noterlik Kanunu, m. 60 hükmü gereğince, herhangi bir kanunda farklı bir makam öngörülmedikçe, resmî şekle tâbi işlemleri noterler düzenleyecektir. Böylece hukukumuzda genel olarak resmî senet düzenleme yetkisi noterlere verilmiş ve uyulacak usul Noterlik Kanunu m. 84 vd.'da belirtilmiştir469. Fakat resmî şeklin arandığı en önemli alanı teşkil eden gayrimenkul mülkiyetini nakil borcu doğuran akitlerle, sınırlı aynî hakların tesisi borcunu yükleyen akitlerde resmî senet düzenleme yetkisi, tapu sicil muhafız ve memurlarına verilmiştir (Tapu K. m. 26)469a. Ancak gayrimenkul satış vaadi (Noterlik K. m. 60) ve ölünceye kadar bakma akitlerini (BK. m. 512) düzenleme yetkisi noterlere aittir470. Ölünceye kadar bakma akitleri için, resmî senet düzenlenirken Medenî Kanunun miras mukaveleleri için öngördüğü resmî vasiyetname düzenlenmesine ilişkin hükümlere (MK.m.532 vd.545) uyulacaktır. Karayolları Trafik Kanunu m. 20/d ise, trafik siciline tescilli araçların devrine yönelik sözleşmeleri noterlerin düzenlemeye yetkili olduklarını hükme bağlamıştır.
Yetkili olduğu konularda noterlerin ancak re'sen düzenleme şekline uyarak düzenledikleri noter senetleri (Noterlik K. m. 84 vd.), sıhhat şartı olan resmî şekli gerçekleştirir. Noterlerin sadece imza tasdiki yaptıkları senetler (Noterlik K. m. 90 vd.), sıhhat şartı olan resmî şekli gerçekleştiremezler.

Prof. Dr. Ahmet M. KILIÇOĞLU, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 5. Baskı, Ankara, 2005 s.76:

"Örneğin: Taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkının başkasına devrine ilişkin sözleşmeler resmi yazılı geçerlilik koşuluna bağlıdır (MK.m.706; BK.m.213 vd). buna resmiyet verecek olan makam Tapu Kanunu’nda Tapu Sicil Memur ve Muhafızları olarak belirlenmiştir. Noterler taşınmaz satım sözleşmesi değil, ancak taşınmaz satış sözleşmesi yapabilirler (1512 sayılı Noterlik Kanunu). Finansal kiralama sözleşmesi (3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunun m.8) ve motorlu araçların satışı noterlerde resmi yazılı şekilde yapılması zorunlu (2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu m. 20) sözleşmelere örnek gösterilebilir".

Tapu Sicil Tüzüğünün 101. Maddesi: "Tapu dairesinde akitli veya akitsiz işlemlerle ilgili olarak düzenlenen tapu senedi veya ipotek belgelerinin birer örneği, müdür tarafından hak sahiplerine verilir. İlgilisinin istemi halinde de tapu sicilini oluşturan bilgi ve belgelerin örneği verilir." şeklindedir.

Ancaaak!

Akitsiz işlemden kastedilen, hükmen ve kanunen tescil gibi durumlardır.

Şunu söyleyebiliriz: Tapu senedi ve tapu kaydı, ispat vasıtasıdır ve yazılıdır. Resmi şekle tabidir. Bir akdin yazılı olması, aktin esaslı noktalarında tarafların anlaştığının taraf imzalarıyla belgeye aktarılmasıdır, denilebilir. Bu bağlamda tapu resmi belgelerinde alım satım konusunda tarafların anlaştığı, semenin ödeme şeklinin belirlendiğini taraflar imzalarıyla teyit ve tasdik ederler. Bu kayıtlar ve altındaki taraf imzaları, resmi şekil şartına uyularak gerçekleştirilen taşınmaz alım-satım akdinin yazılı yapıldığına açık delildir. Taınmaz alım satım akdi bağlamında aranan resmi şekil, sözlü bir merasim olmadığından taşınmaz alım-satım akdinin geçerli olması için resmi yazılı şekle uyulması zorunludur demek yanlış olamaz.

Sayın HUKUKDOKTORU;

Paylaşımlarınız 213. madde kapsamında belirttiklerimi doğrular mahiyettedir.

Saygılarımla..

T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/11394
K. 2010/15020
T. 23.9.2010
• GAYRİMENKUL ALIM-SATIM VE KOMİSYON SÖZLEŞMESİ ( Bir Taşınmaz Malın veya Payının Mülkiyetinin Başkasına Devri ya da Devir Vaadini İçeren Sözleşmelerin Geçerli Sayılması Resmi Şekilde Yapılmasına Bağlı Olduğu )
• RESMİ ŞEKİL ( Gayrimenkul Alım-Satım ve Komisyon Sözleşmesi - Bir Taşınmaz Malın veya Payının Mülkiyetinin Başkasına Devri ya da Devir Vaadini İçeren Sözleşmelerin Geçerli Sayılması Resmi Şekilde Yapılmasına Bağlı Olduğu )
• TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ ( Başkasına Devri ya da Devir Vaadini İçeren Sözleşmelerin Geçerli Sayılması Resmi Şekilde Yapılmasına Bağlı Olduğu - Geçerli Olmayan Taşınmaz Satış Sözleşmesine Dayanılarak Cezai Şart İstenilemeyeceği )
• CEZAİ ŞART ( Geçerli Olmayan Taşınmaz Satış Sözleşmesine Dayanılarak Cezai Şart da İstenilemeyeceği - Zira Cezai Şart Asıl Borca İlişkin Feri Haklardan Olduğu/Asıl Borç Hükümsüz Olunca Cezai Şart da Hükümsüz Olduğu )
818/m.213
1512/m.60
2644/m.26
4721/m.634

ÖZET : Dava, tapulu taşınmazın “gayrimenkul alım-satım ve komisyon sözleşmesi” başlıklı adi senetle satışının kararlaştırılmasından kaynaklanmaktadır. Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini içeren sözleşmelerin geçerli sayılması BK.213. Tapu Kanunu 26, MK. 634, Noterlik Kanunu 60. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlik koşulu olup, kanun düzenine ilişkindir ve doğrudan göz önünde tutulur. Taraflar arasındaki sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş bulunduğundan hukuken geçerli değildir. Geçerli olmayan taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak cezai şart da istenilemez. Zira cezai şart asıl borca ilişkin feri haklardandır. Asıl borç hükümsüz olunca, cezai şart da hükümsüzdür. Taraflar ancak verdiklerini haksız iktisap kuralları uyarınca geri isteyebilirler. Davalı satış bedeline mahsuben peşin ... TL'yi aldığını kabul ettiğine göre bu miktarın kabulüne karar verilmesi gerekir. Mahkemece açıklanan ilke ve esaslar doğrultusunda peşin ödenen paranın tahsili gerekir.

DAVA : Dava dilekçesinde 11.900 lira alacak faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı, 29.11.2008 tarihli sözleşme ile davalıdan taşınmaz satın aldığını, davalıların sonradan satmaktan vazgeçtiğini öne sürerek, sözleşme uyarınca 7500 TL tazminat, 2000 TL davalı Ergun S.'ya elden teslim edilen, 1.000 TL cezai şart, 1.400 TL Emlak komisyoncusuna ödenen miktar olmak üzere toplam 11.900 TL alacağın ve munzam zarar kapsamında bankadan çekilen kredinin yasal faizinin davalılardan tahsiline karar verilmesine istemiştir.

Davalılar, yersiz olan davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece satıştan davacının caydığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1- ) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- ) Dava, tapulu taşınmazın “gayrimenkul alım-satım ve komisyon sözleşmesi” başlıklı adi senetle satışının kararlaştırılmasından kaynaklanmaktadır. Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini içeren sözleşmelerin geçerli sayılması BK.213. Tapu Kanunu 26, MK. 634, Noterlik Kanunu 60. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlik koşulu olup, kanun düzenine ilişkindir ve doğrudan göz önünde tutulur. Taraflar arasındaki 29.11.2008 tarihli sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş bulunduğundan hukuken geçerli değildir. Geçerli olmayan taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak cezai şart da istenilemez. Zira cezai şart asıl borca ilişkin feri haklardandır. Asıl borç hükümsüz olunca, cezai şart da hükümsüzdür. Taraflar ancak verdiklerini haksız iktisap kuralları uyarınca geri isteyebilirler. Davalı satış bedeline mahsuben peşin 2000 TL'yi aldığını kabul ettiğine göre bu miktarın kabulüne karar verilmesi gerekir. Mahkemece açıklanan ilke ve esaslar doğrultusunda peşin ödenen paranın tahsili gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.09.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Alıntı: Yazan HUKUKDOKTORU T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2010/11394 K. 2010/15020 T. 23.9.2010...

Resmi şekilden kast edilen tapu siciline tescildir. Yoksa tapu siciline tescilden önce taşınmaz satımı için anlaşmış olan tarafların bir sözleşme tanzim etmeleri şart değildir. Anlatmak istediğim hususu baştan beri gayet net bir şekilde dile getirdiğimi düşünüyorum. Sunduğunuz kararlar ise şahsımın ifade ettiği hukuki gerçeğe ışık tutuyor. Ayrıca belirtmeliyim ki bu aşamada karar ya da kanun maddesi sunmaksızın şahsi görüşünüzü ortaya koyan bir mesaj göndermeniz yerinde olacaktır.

Sayın EKİCİ,
Gönderdiğim hiç bir mesajda muhatap işaret edilmemiş, herkese yönelik bir katkı sunma çabası gözetilmiştir. Fakat zatı aliniz teveccüh göstererek her mesajda bendenize hitap etme lütfunda bulunmuşsunuz. Benim sizler gibi binlerce mesajı ve teşekkürü bulunan bir ustaya söz yetiştirme veya cevap verme ya da sizi ikna gibi bir kaygım olmadı. Herkese açık bir alanda bilgi paylaşıyoruz. Belki benim gibi bu alanda seyrek dolaşanlar, bazı usul hataları da yapmış olabilirler. Israrınızdan şunu anladım: Soruyu farklı anlıyor veya algılıyoruz. Saygıyla...

Sayın DERYAL;

Şahsımı "usta" olarak nitelendirmişsiniz, eksik olmayınız ancak ben böylesine önemli bir hitabın, sizler gibi değerli öğretim üyeleri için daha uygun olduğu kanaatindeyim.

Paylaştığınız kanun maddeleri ve kararlarının amacının, yazdıklarımıza aksi görüş niteliğinde olduğu izlenimi doğmuştur. Şahsi görüşünüz olarak belirtmediğiniz ve kararları sunmaya devam ettiğiniz için de bu izlenim devam etmiştir.

Saygılarımla..