Kira artış oranı bulunduğu halde uyarlama istenebilir mi?

İyi Günler Dilerim;

2010 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olarak imzalanan "işyeri kirası" mevcut. Kira sözleşmesinde artış olarak TÜFE-ÜFE belirlenmiş.

Gelinen 6. yıl içerisinde yapılan artışlara rağmen kira bedeli düşük kaldığından mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesi istenebilir mi? Elinde emsal kararı olan meslektaşımdan paylaşımlarını rica ederim.

Teşekkürler...
Saygılarımla...

BK 344 (3.fıkra) gereğince kira tespit davası açacak ve kiranın hakkaniyete göre yeniden belirlenmesini talep edeceksiniz. (Açacağınız dava kira tespit davasıdır, uyarlama davası değildir).

Yanıt için teşekkür ederim.
Ancak TBK344. maddesi ve ilgili maddeleri "işyeri" kiraları açısından 2020 yılına kadar ertelendiğinden(TBK geçiçi 2.madde)uyarlama davası olabileceğini düşünmekteyim.

Saygılarımla...

Sayın polat polat,

BK'nın (henüz) geçerlilik kazanmadığı durumlarda eski 6570 sayılı yasa uygulanır. Bu yasaya göre de açmanız gereken dava yine kira tesbit davasıdır.

Kira tespit davası ile uyarlama davası arasında çok ciddi bir fark var: Uyarlama davası sözleşmenin kesintisiz devam ettiği durumlarda, sözleşme şartlarının olağanüstü koşullara göre uyarlanması için açılan ve uygulamada çok ağır şartlara tabi bir davadır. Uyarlama davasında tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği mutabık kaldığı ve bağlı bulundukları sözleşmenin (veya bazı maddelerinin) hakim tarafından değiştirilmesi talebini içeren bir davadır ve yerleşik yargıtay içtihatlarına göre de bu çok istisnai ve özel durumlarda yapılabilir.

Oysa gerek eski 6570 sayılı yasa, gerekse yeni BK gereğince süreli kira sözleşmelerinde süre bitiminde sözleşmenin yenilenmesi söz konusudur (bakınız 6570 sayılı yasa madde 11) ve sözleşmenin yenilenmesi durumunda kira bedelinin belirlenmesi de bir kira tespit davasının konusudur.

Uyarlama davası kira sözleşmelerinde ancak kesintisiz çok uzun süreli bir sözleşme söz konusuysa gündeme gelebilir. Örneğin 10 yıllık bir kira sözleşmesi yaptıysanız ve bu on yıl içinde de kira bedelinin sözleşme yapıldığı sırada öngörülemeyen çok özel bir durum nedeniyle çok düşük (veya yüksek) kalmış olması durumunda uyarlama davası açmak değerlendirilebilir ancak 1 yıllık hiçbir kira sözleşmesinde uyarlama davası açılamaz, kira bedelinin tesbiti davası açılır.

Bu karar size yardımcı olacaktır.

6. Hukuk Dairesi 2014/12645 E. , 2014/14168 K.

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İskenderun 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 26/06/2014
NUMARASI : 2013/233-2014/472

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı ve davacı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında imzalanan 30.04.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 12. maddesinde yıllık %12 artış hükmü bulunmaktadır.
Davacı, 15.03.2013 tarihinde açtığı dava ile kira bedelinin 30.04.2013 tarihinden itibaren aylık 5.000 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı talebin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda aylık kira bedelinin 30.04.2013 tarihinden itibaren 2.000 TL olarak tespitine karar verilmiştir.
Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK' nun 344 maddesinde “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici Fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.
04.07.2012 tarihli 6353 Sayılı Kanun'un 53.maddesi ile değiştirilen 31.03.2012 tarihli 6217 Sayılı Kanun'un Geçici 2.maddesine göre "Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır." hükmüne göre kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyerlerinde Türk Borçlar Kanunu'nun 344.maddesi uygulanmayacaktır.

Olayımıza gelince; Kiraya vereni B. ..... Ltd. Şti, kiracısı Avantaj ....... Ltd. Şti olan 30.04.2010 başlangıç tarihli 5 yıl süreli yıllık 15.000 TL bedelli, hususi şartlar 5.maddesine göre yıllık artış miktarı % 12 olan kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık yoktur. Davacı 31.05.2012 tarihinde kiralananı satın almak suretiyle TBK 310.madde gereğince sözleşmenin tarafı olmuştur. Davalı kiracı tacir olup, sözleşme hükümleri tarafları bağlar. Kiralananı satın alan davacı 30.04.2013 tarihinden geçerli olmak üzere kira bedelinin tespitini istemiştir. Uyuşmazlık konusu olmayan 30.04.2010 başlangıç tarihli 5 yıllık sözleşmeye göre tespiti istenen dönem 3.yıl olup, hak ve nesafet dönemi başlamamıştır. Kira bedelinin kira sözleşmesine göre tespiti gerekirken hak ve nesafete göre kira tespitine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davacı temyizinin incelenmesine şimdilik yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 18.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.