Yöneticinin Dava Hakkı (Malik olma Şartı)

Ofisime gelen kişi, site yönetimi adına bir vekalet çıkartarak, evine cam balkon ve kalorifer sistemini olumsuz etkileyen su sistemi taktıran bir kat malikinin bu davranışının engellenmesi ve eski hale getirilmesi için dava açmak istemektedir.
Ancak, tesadüfen gördüğüm bir Yargıtay kararında site yöneticisinin, "kat sahiplerinden biri, onanmış proje ve imar mevzuatına aykırı değişiklik, tesis yada onarım yaparsa, bu durumlarda apartman yöneticisinin dava açamayacağını ancak kat maliki de olması şartını taşıması halinde dava açabileceğimizi belirtmiştir.
Şimdi site adına vekil tayin etme konusunda vekalet veren kişinin, kat maliki olmadığını ve dairesinin eşinin adına kayıtlı olduğunu öğrendim.
Böyle bir itiraz ile (site yöneticisinin kendisinin değil eşinin malki olması) karşılaşırsam, KMK 35.maddeye göre yönetimin böyle konularda da dava açma hakkı var mıdır?
Ya da, mahkemede aksi görüşte ise, daire (site adına vekalet veren yöneticinin eşi) eş adına kaytlı olduğundan, karı koca arasında temsil ya da halefiyet ilişkisi gibi bir iddia ile böyle bir itirazı bertaraf edebilir miyim?
Şimdiden teşekkür ederim. Saygılar....

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU


Esas No.
2001/18-560
Karar No.
2001/589
Tarihi
04.07.2001


İLGİLİ MEVZUAT
634-KAT MÜLKİYETİ KANUNU/33/35/38


KAVRAMLAR
GÖREV YETKİ USÜL
HUSUMET
KAT MALİKLERİ KURULU KARARI
HAKİMİN MÜDAHALESİ
KAT MALİKİ OLMAYAN YÖNETİCİNİN DAVA AÇMA EHLİYETİ
APARTMAN DAİRESİNDE KEDİ BESLEMEK


ÖZET
DAVA KONUSU OLAYDA YÖNETİCİYE, TAŞINMAZDAKİ BİR DAİRE SAHİBİNİN KEDİ BESLEMESİ NEDENİYLE SÖZLÜ İHTARDA BULUNULMASI BELLİ BİR SÜRE VERİLMESİ VE BU SÜRELER DOLDUKTAN SONRA YASAL YÖNTEMLERE GİDİLMESİ KONUSUNDA YETKİ VERİLMİŞTİR. BU NEDENLE VERİLEN BU YETKİNİN DAVA AÇMA YETKİSİNİ DE İÇERDİĞİ KABUL EDİLMELİDİR.


DAVA : Taraflar arasındaki "634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'na göre hakimin müdahalesi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 16/5/2000 gün ve 1194-519 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk dairesinin 28/9/2000 gün ve 7796-9609 sayılı ilamıyla; ( ...Davacı yönetici bağımsız bölüm maliki olmadığına göre, 634 Sayılı Yasa'nın öngördüğü haller dışında, kendisine kat malikleri kurulunca belirli bir konuda özel olarak dava açma yetkisi verilmedikçe kat malikleri adına dava açma hakkı yoktur. 8.3.1998 günlü kat malikleri kurulu kararının 4. maddesinde yer alan "kediler konusunda sözlü ihtarda bulunulacak, belli bir süre verilecek, ancak bu süre dolduktan sonra yasal yöntemlere gidilecektir" biçimindeki hükmün yöneticinin bu konuda dava açması için kat maliklerince yetkilendirildiği biçimindeki bir yoruma elverişli değildir. Bu nedenle davanın husumet yönünden reddi gerekirken yazılı olduğu şekilde kabulü doğru görülmemiştir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davalı vekili

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, Kat Mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazda, kat maliki olan davalının, bağımsız bölümünde ondan fazla kedi besleyerek komşularına verdiği zararın önlenmesi için hakimin müdahalesi isteğine ilişkindir.

Davacının kat maliklerinden olmadığı ve yönetici sıfatıyla bu davayı açtığı dosyada mevcut belgelerden anlaşılmaktadır.

Yöneticinin görevleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinde gösterilmiştir. Bu madde ana taşınmazın genel yönetim işlerinin görülmesiyle ilgilidir. Sözü geçen maddenin ( i ) bendinde yöneticinin hangi hallerde icra takibi yapabileceği ve dava açabileceği belirtilmiştir.

Kat maliki olmayan yöneticinin, dava açma yeteneği olmayan bir konuda, dava açması için, kat malikleri kurulu yöneticiye yetki vermişse; yönetici, kat malikleri kurulunun kararını yerine getirmekle yükümlü olduğundan, bu kararı eklemek suretiyle dava açabileceği kabul edilmektedir.

Yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu 634 sayılı Kanunun 38. maddesi hükmü gereğidir. Yönetici ancak kat malikleri kurulunun açık talimatına uygun şekilde hareket edebilir. Yöneticiye kat malikleri kurulu tarafından dava açma yetkisi verilirse, temsilci sıfatıyla dava açacaktır.

Somut olayda, dosyada bulunan 8/3/1998 günlü kat malikleri kurulu kararının 5. maddesiyle "...9 nolu daire sahibi Güleren Öç'e kedileri konusunda sözlü ihtarda bulunulacak, belli bir süre verilecek; ancak, bu süre dolduktan sonra yasal yöntemlere gidilecektir..." şeklinde yöneticiye yetki verildiği anlaşılmaktadır. Uyuşmazlık, bu yetkinin dava açmayı içerip içermediği noktasında toplanmaktadır.

Davacı yöneticinin kat malikleri kurulunun verdiği yetkiyle, davalı eyleminin giderilmesi konusunda davalıya sözlü ihtarda bulunduğu, davalının bu sözlü uyarılara rağmen eylemine devam etmesi nedeniyle noterden ihtar çekmek suretiyle 90 gün içinde eski halin iadesiyle, kedilerin apartmandan dışarı çıkarılmasını istediği; buna rağmen davalının kedi beslemeğe devam ettiği anlaşılmaktadır. Vekil sıfatıyla kat malikleri kuruluna karşı sorumlu olan davacı yönetici için sözlü ihtar ve yazılı ihtarnameden başka bir yöntem kalmadığı, son başvurulacak yolun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yazılı hakimin müdahalesini istemek olduğu, yukarda anlatılan gelişmelerin son halkası olan dava açma prosedürünün, yasal yöntemlerden en başta geleni olduğu sonucuna varılmıştır.

Davacı yöneticinin kat malikleri kurulunun temsilcisi sıfatıyla davayı açtığı, böylece aktif dava ehliyetinin bulunduğu saptandığından, bu gerekçenin ilavesiyle, sonucu itibarıyla doğru olan direnme kararının onanması gerekir. Ne var ki, işin esasına yönelik temyiz itirazları Özel Dairesince incelenmemiştir. Bu durumda temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Dairesine gönderilmelidir.

SONUÇ : Direnme kararının yukarda açıklanan nedenlerden dolayı ONANMASINA ve isin esasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 18. HUKUK DAİRESİNE, gönderilmesine, 4/7/2001 gününde, oyçokluğu ile karar verildi.

Çok teşekkürler Sayın Taçyıldız karar ve bilgi için.... Demek ki, açabilirim büyük olasılık.
Ama bir de dava açma hakkı verilip verilmediği hususunda kat malikleri kararına bakmamız daha doğru olur...

Alıntı: Yazan cemoka23 Ofisime gelen kişi, site yönetimi adına bir vekalet çıkartarak, evine cam balkon ve kalorifer sistemini olumsuz etkileyen su sistemi taktıran bir kat malikinin bu davranışının engellenmesi ve eski hale getirilmesi için dava açmak istemektedir. Ancak, tesadüfen gördüğüm bir Yargıtay kararında site yöneticisinin, "kat sahiplerinden biri, onanmış proje ve imar mevzuatına aykırı değişiklik, tesis yada onarım yaparsa, bu durumlarda apartman yöneticisinin dava açamayacağını ancak kat maliki de olması şartını taşıması halinde dava açabileceğimizi belirtmiştir. Şimdi site adına vekil tayin etme konusunda vekalet veren kişinin, kat maliki olmadığını ve dairesinin eşinin adına kayıtlı olduğunu öğrendim. Böyle bir itiraz ile (site yöneticisinin kendisinin değil eşinin malki olması) karşılaşırsam, KMK 35.maddeye göre yönetimin böyle konularda da dava açma hakkı var mıdır? Ya da, mahkemede aksi görüşte ise, daire (site adına vekalet veren yöneticinin eşi) eş adına kaytlı olduğundan, karı koca arasında temsil ya da halefiyet ilişkisi gibi bir iddia ile böyle bir itirazı bertaraf edebilir miyim? Şimdiden teşekkür ederim. Saygılar....

Kat malikleri kurulu kararına istinaden dava açabileceğine şüphe yok. Ancak, KMK'nın yönetici seçilene bizzat yüklediği anagayrimenkulün korunmasına ilişkin işleri takip etmek cümlesinden ise, genel olarak da bu yetkisi olduğu düşünülebilir.
Saygılar.

Çok teşekkür ederim....

sayın meslektaşlarım; yasa=KMK-634,5711,6098 'e göre,, kat maliki olma şartı koşulları;söz konusu daire de tapu sahibi olma veya eşinin,çocuklarının ,üzerlerindeki söz konusu tapuya ait genel vekaletname vermesi koşulu aranmaktadır.ancak bu şekilde kanunlar karşısında malik sayılır.malik olmayan bir kişi,söz konusu iş yerinde veya apartmanda hukuki işlem yapma yetkisi yoktur..yapılan her işlem yok hükmünde geçersizdir.ayrıca kat malikler kurulunda ,yönetimde görev alması-yönetici olması mümkün değildir.tapu sahibi olmayan-noter vekaleti olmayan bir kişi,malik sayılmaz.koşullara uygun yönetici dahi,olsa; kat maliklerin 5/4 rızası olmadan hiçbir iş planı yapamaz ve hukuksal işlem yapamaz.kanısını taşımaktayım...saygılar