İmara Aykırılığı Bilmeyen ve Zarara Uğrayan Kiracı

Değerli Meslektaşlar,

Başlıkta görüldüğü üzere hukuki problemde kafamdaki cevapları tam olarak oturtamadım.

Müvekkil kira sözleşmesi ile bir market açıyor. (Hava parası da veriyor)Dükkanda sağ tarafta camekan suretiyle yola doğru çıkıntı yapılmış. Senelerdir de bu şekilde kiraya veriliyormuş.

Sözleşmede devir hakkını da kendine alıyor.

Kiracı Müvekkil mimara proje çizdirerek kiralananın içini yaptırıyor. Bütün raflar dolaplar kiralananın boyutuna göre hazır ediliyor. Yani kiracının o rafları söküp başka yere takmasının imkanı yok. Çöpe gidecek bütün eşya.

Daha 6-7 ay oluyor ki belediye imara aykırılık sebebiyle aykırı kısmın içeri çekilmesini istiyor.

Şimdi, eğer müvekkil bu kısmı içeri çekerse dükkanda ciddi bir küçülme olacak (çünkü marketi genişleten esas yer bu camekanlı kısım, eğer orası içeri çekilirse şuan hali hazırdaki mallarını da koyacak yer bulamayacak); koskocaman şarküteri dolabı raflar vs kullanılmaz hale geliyor. Müvekkilin ev sahibi de daha önce bu aykırılığı bilmediğini iddia ediyor.

Burada kiralayana karşı yapılan masraflar ve uğranan zararları talep etmeyi düşünüyorum ama kafam karıştı; ev sahibi de buradaki aykırılığı bilmediğini iddia ediyor.

Ben belediye yıkmadan önce tespit yaptırmayı düşünüyorum acaba bu gereksiz bir çaba mı olur.

Nasıl bir yol izlemem gerektiğini ve hangi noktalarda yoğunlaşmam gerektiğinde yardımcı olursanız sevinirim.

Alıntı: Yazan Av. Peitho Minerva Değerli Meslektaşlar, Başlıkta görüldüğü üzere hukuki problemde kafamdaki cevapları tam olarak oturtamadım. Müvekkil kira sözleşmesi ile bir market açıyor. (Hava parası da veriyor)Dükkanda sağ tarafta camekan suretiyle yola doğru çıkıntı yapılmış. Senelerdir de bu şekilde kiraya veriliyormuş. Sözleşmede devir hakkını da kendine alıyor. Kiracı Müvekkil mimara proje çizdirerek kiralananın içini yaptırıyor. Bütün raflar dolaplar kiralananın boyutuna göre hazır ediliyor. Yani kiracının o rafları söküp başka yere takmasının imkanı yok. Çöpe gidecek bütün eşya. Daha 6-7 ay oluyor ki belediye imara aykırılık sebebiyle aykırı kısmın içeri çekilmesini istiyor. Şimdi, eğer müvekkil bu kısmı içeri çekerse dükkanda ciddi bir küçülme olacak (çünkü marketi genişleten esas yer bu camekanlı kısım, eğer orası içeri çekilirse şuan hali hazırdaki mallarını da koyacak yer bulamayacak); koskocaman şarküteri dolabı raflar vs kullanılmaz hale geliyor. Müvekkilin ev sahibi de daha önce bu aykırılığı bilmediğini iddia ediyor. Burada kiralayana karşı yapılan masraflar ve uğranan zararları talep etmeyi düşünüyorum ama kafam karıştı; ev sahibi de buradaki aykırılığı bilmediğini iddia ediyor. Ben belediye yıkmadan önce tespit yaptırmayı düşünüyorum acaba bu gereksiz bir çaba mı olur. Nasıl bir yol izlemem gerektiğini ve hangi noktalarda yoğunlaşmam gerektiğinde yardımcı olursanız sevinirim.

Alıntı: Ben belediye yıkmadan önce tespit yaptırmayı düşünüyorum acaba bu gereksiz bir çaba mı olur.

Yaptırmanız doğru olur.

Kiralayan sözleşme ile kiraladığı yeri, kiralandığı şekli ile kiracının kullanımına sunmak zorundadır. Bu yükümlülüğü kira müddeti boyuncadır. Aksi durumda sözleşmeyi ihlal etmiş sayılacağından, kiracının ihlalden doğan zararlarını karşılamakla yükümlü olur, diye düşünüyorum.

Not: Ruhsata aykırılık ve bu nedenle yıkma kararı, kiralayan tarafından sorumluluktan kurtulma nedeni olarak ileri sürülemez.

Kira sözleşmesinden sonra, sözleşmeye aykırı bir durum ortaya çıkmıştır.
Kiralayan, imara aykırı olarak, kiralananı kiraya vermekle kusurludur.Bu durumda, kiracı, ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini isteyebileceği gibi sözleşmeyi dahi feshedebilir. Kiralayan, kiracının ihbarı üzerine ihtilafı üzerine almak ve kiracının, sözleşme gereğince kiralanandan yararlanmasına halel gelmiş ise, tazminat ödemekle yükümlü olur.
Belediye yıkmadan önce, mahkeme marifetiyle tespit yaptırıp, fotoğraflarını da çekmeniz yerinde olur. Kolay gelsin...

Alıntı: Yazan Av. Peitho Minerva camekan suretiyle yola doğru çıkıntı yapılmış. Senelerdir de bu şekilde kiraya veriliyormuş.

Kiraya verilen şey nedir? Dükkandır.
Dükkan nedir? Apartmanın bir bağımsız bölümüdür.
Camekan nerededir? Kaldırımdadır.
Kaldırım kiraya verilebilir mi? Hayır.
Camekan demirbaş olarak kira sözleşmesi kapsamındadır ama camekanın oturduğu kaldırım alanı kira sözleşmesi kapsamı dışındadır.

Dükkanın kaldırım aleyhine genişletildiği, haksız işgal bulunduğu gözle görülürken kiracının bunu bilmediğini iddia etmesi mümkün değildir. Kiracı bu aykırılığı görerek kira sözleşmesi yapmıştır. (Kaldı ki görmeden kiralamış olsa bile kiracı kira sözleşmesinin konusu olan bağımsız bölüm dışında faaliyet gösteremeyeceğini yine de bilir.)

Kiraya verilen bağımsız bölümün alanı daralmadıkça (ki olayda bağımsız bölüm daralmamaktadır) kira sözleşmesinin feshi için bir neden bulunmamaktadır diye düşünüyorum.

Saygılarımla

Üyemiz Sayın Av.Nevra Öksüz'ün uyarısıyla aşağıdaki seçeneği sunuyorum:

Kiracının işyeri açma ve çalışma ruhsatı alabilmesi için işyerinin imara uygun olması gerekir. Belediye imara aykırı yere işyeri ruhsatı vermez. Verdiyse de ruhsatı iptal eder.

Dükkan olarak kiralanan yerin, işyerinden kaynaklanan nedenle, işyeri ruhsatı alamaması (veya sonradan ruhsatın iptal edilmesi) kira sözleşmesinin feshi için geçerli bir nedendir.

Geçmiş ayların kirası kiralanan kullanıldığı için istenemez. Ama hava parası geri istenebilir.

Yapılan rafların bedelinin kiralayandan tazminat olarak istenebilmesi için ise ilk görüşümde ısrar ediyorum: Kaldırıma taşan dükkan için yatırım yapmanın riski yatırımı yapan kiracıya ait olmalıdır.

Özetle, müvekkilinize işyeri ruhsatı alıp almadığını, sonradan belediyece iptal edilip edilmediğini sormanızı öneririm.

Saygılarımla

Üstad,

Müvekkilin çalışma ruhsatı var. Zaten en başında herhangi bir sıkıntıyla karşılaşmadığı için burayı kiralıyor; kendisinden önce de senelerce pastane olarak kiralanmış bu dükkan.

Fakat uygulamasını bilmediğim nokta şu: belediye ruhsat verirken m2 vs gibi bir özellik yazmıyor herhalde ruhsata

Bir anda belediye geliyor; burası imara aykırı yıkacaksın diyor. Müvekkil de şok oluyor haliyle.

Belediye henüz ruhsatını iptal etmiş falan değil. Gözden kaçırmış olabilir.

Kiralanan yer hukuki ayıplıdır diyebiliriz o halde kiracı sözleşmeden dönebilir ve zararının tazmini isteyebilir diye düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Av. Peitho Minerva Fakat uygulamasını bilmediğim nokta şu: belediye ruhsat verirken m2 vs gibi bir özellik yazmıyor herhalde ruhsata

Ruhsatta işyeri adresi ve işleticinin adı yazar. İşyerinin metrekaresi yazmaz.

Kira kontratında yazan cinse göre ruhsat alamıyorsa veya sonradan alamayacağı ortaya çıktıysa kiralayan sorumludur. Bazı durumlarda çıkıntı olan yer apartman bahçesi dahilinde oluyor. M2 yapı kullanma izin belgesinde bulunur. Ayrıca vergi dairesi işe başlama kontrol tutanağında bulunur.