Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Davasında İhtiyati Haciz mi İhiyati Tedbir mi?

Değerli Meslektaşlarım,

Taraflarca imzalanmış Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi Arsa sahiplerince haksız nedenlerle feshedilmiş olup(ihtarname ile) müteahhit şirket olarak yapmış olduğumuz masraf ve tüm zararlarımızın tazmini için dava açmak istemekteyiz, arsa sahiplerinin tek mülkleri bu arsadır ve kendilerine ihtarnameler çekmek suretiyle temerrüde de düşürdük.Arsa sahipleri ihtarname ile sözleşmeyi feshettiklerini söyleyip başka müteahhitle sözleşme dahi imzaladılar. Bizimde iddiamız sözleşmeyi ortada haklı neden olmaksızın feshetmeleri ve sözleşme devam ederken başka müteahhitle ikinci bir sözleşme imzalamalarına(sözleşmemizde başka müteahhitle görüşülmesi yada sözleşme imzalanması halinde zararların karşılanacağına ilişkin madde de var) ilişkindir. Bu tp bir davada, karşı tarafın inşaatı devam ettirmesini engellemek ve bizim hak sahibi olacağımız arsa paylarının da devri ile zarara uğrayacağımız ve arsa sahiplerinin tek mülklerinin bu arsalar olması sebebiyle; teminatlı veya teminatsız İhtiyati Haciz mi yoksa İhtiyati tedbir mi talep etmeliyim? Yargıtay kararlarıyla birlikte görüşlerinizi merak etmekteyim. Saygılarımla..

Not: Arsa üzerinde mahkemece veya icra dairelerince bir şerh/haciz vs olduğunda muvafakat alınmadığı sürece Belediye İnşaat izni vermiyor ve Tapuda devir/temlik yapmıyor.

Uyuşmazlığınız sözleşmeden kaynaklı olduğu için arsa sahiplerinin arsaları (mal varlıkları) üzerinde ihtiyati tedbir talep etmelisiniz. İhtiyati haciz "para" alacakları için uygulanan bir yöntemdir (Örneğin kambiyo senetlerinde ihtiyati haciz talep edilir, alacağın rehinle teminat altına alınmamış olması şartıyla). Bununla beraber sözleşmeden doğan uyuşmazlığın konusu gayrimenkuldür ki, ileride muhtemelen dava konusu olacaktır, ihtiyati tedbir kararları dava konusu üzerinde verileceğinden yine bu nedenle ihtiyati tedbir talep etmelisiniz.
İyi çalışmalar.

Öncelikle belirtmek gerekir ki kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların karşılıklı edim yükümlülükleri üstlendikleri sözleşmelerdir. Bu sebeple tarafların karşılıklı anlaşmaları haricinde mahkeme kararı olmaksızın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi mümkün değildir.Bu husus Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2006/2709 E. 2007/3926 K. sayılı ilamında belirtilmektedir.
Dava süresince talep edilen hakkı temin amacıyla ihtiyati tedbir istenebileceği Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin vermiş olduğu kararla sabittir. Söz konusu kararı paylaşıyorum.

T.C.
YARGITAY
23. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/3382
K. 2012/4770
T. 10.7.2012
• İHTİYATİ TEDBİR TALEBİ ( Arsa Payı Karşılığında İnşaat Sözleşmesi - Sözleşmede Düzenlenen Paylaşımdaki Dengenin Tapu İptali ve Tescil İle Sağlanamaması Halinde Muhtemel Tazminat Tutarının Teminat Altına Alınması İçin İhtiyati Tedbir Kararı Verileceği )
• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Sözleşmede Düzenlenen Paylaşımdaki Dengenin Tapu İptali ve Tescil İle Sağlanamaması Halinde Muhtemel Tazminat Tutarının Teminat Altına Alınması İçin İhtiyati Tedbir Kararı Verileceği )
• TAZMİNAT MİKTARININ TEMİNAT ALTINA ALINMASI ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - İhtiyati Tedbire Hükmedileceği )
• MUHTEMEL TAZMİNAT MİKTARI ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Sözleşmede Düzenlenen Paylaşımdaki Dengenin Tapu İptali ve Tescil İle Sağlanamaması Halinde Muhtemel Tazminat Tutarının Teminat Altına Alınması İçin İhtiyati Tedbire Hükmedileceği )
6100/m.389
ÖZET : İhtiyati tedbir isteminde; davacı tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat isteminde bulunmuş olup, sözleşmedeki paylaşım oranının sağlanması amacıyla inşaattaki tüm bağımsız bölümler nizalı hale gelmiştir. Sözleşmede düzenlenen paylaşımdaki dengenin tapu iptali ve tescil ile sağlanamaması halinde de yine aynı sebeple hüküm altına alınması ihtimal dahilinde olan tazminat tutarının teminatını oluşturmak üzere muhtemel tazminat miktarı ile orantılı şekilde ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekir. Sözleşmede düzenlenen paylaşımdaki dengenin tapu iptali ve tescil ile sağlanamaması halinde de yine aynı sebeple hüküm altına alınması ihtimal dahilinde olan tazminat tutarının teminatını oluşturmak üzere muhtemel tazminat miktarı ile orantılı şekilde ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki ihtiyati tedbir isteminin yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı talebin reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde ihtiyati tedbir isteyen davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : İhtiyati tedbir isteyen vekili, müvekkileri ile davalı arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkiline ait arsa üzerine iki blok yapılacağı, her iki blokun da ön- ana caddeye cepheli olacağının kararlaştırıldığını, ancak davalının sözleşmeye aykırı olarak 2 bloktan birini arka tarafa ve kör bölgeye yaptığını, her iki bloğun arasına C blok diye adlandırdığı yeni ve dev bir dükkan yaparak bu dükkanı da kendi adına tapuya tescil ettikten sonra üçüncü bir şahısa satmış gibi gösterdiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak yapılan inşaat nedeniyle arsa sahibi müvekkillerinin zarara uğratıldığını ve yüklenici tarafından haksız menfaat temin edildiğini ileri sürerek , davacıların eksik aldığı pay miktarının , B bloğun ön caddeye yapılmaması ve verilmesi kararlaştırılan dükkanların m2 nin eksik olması nedeniyle uğranılan zararın tespiti ile belirlenecek değere göre yüklenicinin arsa paylarının davacılara devri ve tapuda adlarına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde 80.000,00 TL alacağın tahsiline ve davalının elinde bulunan daireleri satması halinde tazminatın tahsil imkanı kalmayacağından davalı adına kayıtlı bulunan Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, 1. Bölge Yuva köyü de kain 43256 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılan inşaattaki A Blok 2,6,12,16;21,27,28 ve B Blok 12,15,22,25 nolu bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi bakımından İhtiyati Tedbir konulmasını talep ve dava etmiştir.

Mahkemece,dosya kapsamına göre, 6100 sayılı HMK'nın 389. maddesinde anılan şartların gerçekleşmesi halinde ve uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebileceği, dava konusu olayda bu koşulların oluşmadığı gibi tedbir talep edilen bağımsız bölümlerin de uyuşmazlık konusu olmadığı gerekçesiyle, ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiştir.

İhtiyati tedbir talebinin reddine dair kararı, ihtiyati tedbir isteyen vekili temyiz etmiştir.

Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin binanın paylaşımı başlıklı 4. maddesinde,"� %43 arsa sahiplerinin, %57 ise yüklenicinin olmak kaydıyla , malikler taşınmaz üzerine yapılacak binanın dairelerini ekli krokiye göre yükleniciye verecektir"� hükmü yer almaktadır. Davacı tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat isteminde bulunmuş olup, bu sözleşmedeki paylaşım oranının sağlanması amacıyla inşaattaki tüm bağımsız bölümler nizalı hale gelmiştir. Sözleşmede düzenlenen paylaşımdaki dengenin tapu iptali ve tescil ile sağlanamaması halinde de yine aynı sebeple hüküm altına alınması ihtimal dahilinde olan tazminat tutarının teminatını oluşturmak üzere muhtemel tazminat miktarı ile orantılı şekilde ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken reddi usul ve yasaya aykırıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, ihtiyati tedbir talebinde bulunan davacının temyiz isteminin kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 10.07.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Sayın Özer,

Alıntı: Yazan sozer34 ...Taraflarca imzalanmış Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi Arsa sahiplerince haksız nedenlerle feshedilmiş olup(ihtarname ile) müteahhit şirket olarak yapmış olduğumuz masraf ve tüm zararlarımızın tazmini için dava açmak istemekteyiz, arsa sahiplerinin tek mülkleri bu arsadır ve kendilerine ihtarnameler çekmek suretiyle temerrüde de düşürdük.Arsa sahipleri ihtarname ile sözleşmeyi feshettiklerini söyleyip başka müteahhitle sözleşme dahi imzaladılar. Bizimde iddiamız sözleşmeyi ortada haklı neden olmaksızın feshetmeleri ve sözleşme devam ederken başka müteahhitle ikinci bir sözleşme imzalamalarına(sözleşmemizde başka müteahhitle görüşülmesi yada sözleşme imzalanması halinde zararların karşılanacağına ilişkin madde de var) ilişkindir. Bu tp bir davada, karşı tarafın inşaatı devam ettirmesini engellemek ve bizim hak sahibi olacağımız arsa paylarının da devri ile zarara uğrayacağımız ve arsa sahiplerinin tek mülklerinin bu arsalar olması sebebiyle; teminatlı veya teminatsız İhtiyati Haciz mi yoksa İhtiyati tedbir mi talep etmeliyim? Yargıtay kararlarıyla birlikte görüşlerinizi merak etmekteyim. Saygılarımla.. Not: Arsa üzerinde mahkemece veya icra dairelerince bir şerh/haciz vs olduğunda muvafakat alınmadığı sürece Belediye İnşaat izni vermiyor ve Tapuda devir/temlik yapmıyor.

Müvekkiliniz müteahhidin inşaata başlayıp başlamadığı; başlamış ise % kaçlık imalatı gerçekleştirdiği; arsa sahiplerinin temerrüde düşürülmüş olmasındaki maddi vakıa kastınızın ne olduğu; arsa sahiplerinin müvekkilinize neden fesih ihtarı gönderdiği, dayandıkları sebebin ne olduğu; gibi hususları belirtmediğiniz sürece sorunuza sağlıklı bir yanıt verilemeyeceği kanaatindeyim...