Anahtar Teslimi Daire Yapım Sözleşmesi

Müvekkil bir inşaat firması ile "anahtar teslimi daire yapım sözleşmesi" başlıklı bir sözleşme imzalıyor ve bu sözleşme ile 2 adet dairenin yapımı ve tesliminde inşaat firması ile anlaşıyor.

Sözleşmede doğrudan "satılmıştır" gibi bir şey yazmıyor ama müvekkil sözleşmede açıkça "alıcı" olarak nitelendirilmiş.

Bu sözleşme bu durumda MK 634 anlamında resmi şekilde yapılmadığından geçersiz bir sözleşme midir? Ne dersiniz?

Müvekkiliniz, arsa, yani toprak sahibi mi yoksa sade bir alıcı mı? Anlaşılamamakta olup, sorunuz, doyurucu cevap vermeye sâlih değildir.
Elbetteki, tapuya kayıtlı taşınmazların mülkiyetinin devrine müteaallik sözleşmeler,tapu sicil müdürlüğünde resmi şekilde yapılmadıkça, geçerli olamayacaklardır. Kolay gelsin...

Yazdıklarınızdan anlaşıldığı kadarıyla sözleşme geçerlidir.İnşaat firması, 3. kişilerle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış, müvekkilinizle de "alacağın temliki" doğrultusunda sözleşme yapmıştır ve bu sözleşmenin geçerlik şartı yazılı olmasıdır. Sözleşmenin belli şartlarında sıkıntı varsa veya teslimle ilgili problem varsa öncelikle (şartlar mevcutsa) 4077 Sayılı TKHK'ya başvurmanızı öneririm.

Sayın kapbana,

Alıntı: Yazan kapbana Müvekkil bir inşaat firması ile "anahtar teslimi daire yapım sözleşmesi" başlıklı bir sözleşme imzalıyor ve bu sözleşme ile 2 adet dairenin yapımı ve tesliminde inşaat firması ile anlaşıyor. Sözleşmede doğrudan "satılmıştır" gibi bir şey yazmıyor ama müvekkil sözleşmede açıkça "alıcı" olarak nitelendirilmiş. Bu sözleşme bu durumda MK 634 anlamında resmi şekilde yapılmadığından geçersiz bir sözleşme midir? Ne dersiniz?

TBK m.19/1: "Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır." düzenlemesi mucibince evleviyetle tarafların yaptıkları akdin türü belirlenmelidir. Aksi hâlde sorunuza doğru ve isabetli yanıt vermek mümkün değildir. Akdin türünü belirleyebilmek için de (Sayın Okyay'ın da işaret ettiği üzere) verdiğiniz doneler yetersizdir.

İhtimal 1- Taraflar arasında bedeli para olarak ödenmek üzere daire yapımı kararlaştırılmıştır. Bu durumda taraflar arasındaki akit istısnâ akdidir ve geçerlidir.

İhtimal 2- İnşaat firması tapulu bir taşınmazın alıcıya satış ve devrini vaadetmiştir. Bu durumda taşınmaz satış vaadi akdi resmî şekilde yapılmadığından geçersizdir.

İhtimal 3- Sayın hukukkuşu'nun belirttiği üzere; inşaat firması, 3. kişilerle akdettiği KKİS'ne binaen kendisine düşen dairelerden birinin satışını vaadetmiştir. Bu durum da alacağın temliki hükmünde olduğundan akit geçerlidir.

Veya kişinin var olan taşınmazının içindeki işlerin yapımı üstlenilmiştir; bu da istısnâ akdidir v.s.

Belirttiğim gibi; verdiğiniz doneler, sorunuzu cevaplamak için yetersiz...

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın kapbana, TBK m.19/1: "Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır." düzenlemesi mucibince evleviyetle tarafların yaptıkları akdin türü belirlenmelidir. Aksi hâlde sorunuza doğru ve isabetli yanıt vermek mümkün değildir. Akdin türünü belirleyebilmek için de (Sayın Okyay'ın da işaret ettiği üzere) verdiğiniz doneler yetersizdir. İhtimal 1- Taraflar arasında bedeli para olarak ödenmek üzere daire yapımı kararlaştırılmıştır. Bu durumda taraflar arasındaki akit istısnâ akdidir ve geçerlidir. İhtimal 2- İnşaat firması tapulu bir taşınmazın alıcıya satış ve devrini vaadetmiştir. Bu durumda taşınmaz satış vaadi akdi resmî şekilde yapılmadığından geçersizdir. İhtimal 3- Sayın hukukkuşu'nun belirttiği üzere; inşaat firması, 3. kişilerle akdettiği KKİS'ne binaen kendisine düşen dairelerden birinin satışını vaadetmiştir. Bu durum da alacağın temliki hükmünde olduğundan akit geçerlidir. Veya kişinin var olan taşınmazının içindeki işlerin yapımı üstlenilmiştir; bu da istısnâ akdidir v.s. Belirttiğim gibi; verdiğiniz doneler, sorunuzu cevaplamak için yetersiz... Saygılar...

Aslında hepsi...
arsa sahipleri ile kt karşılığı inşaat işini üstlenen müteahhit, kendisine düşen dairelerden birini müvekkile adi yazılı bir sözleşme ile satmış;

Ayrıca sözleşmeye ek olarak ikinci bir protokolle de müvekkile karşı satmış olduğu dairenin içinin malzemesi, kalitesi ve markası konusunda bir eser sözleşmesi de imzalamış.

Yani ortada hem harici bir satış sözleşmesi var (cevaplarınıza göre) hem de bir istisna akdi..

Ama alacağın temlikinin etkisini anlayamadım, olayımızda yaklaşık 5 yıl sonra müteahhit firma dairenin tapusunu müvekkile vermiş ancak daire içi protokolde belirtilen şekilde yapılmamış, ciddi eksiklikler var. ayrıca sözleşmede belirtilen daireden başka bir dairenin tapusu verilmiş tapusu verilen daire sözleşmedeki daireden yön, cephe, kat farkı, vs anlamınd ödenen bedelden daha azını hak eder mahiyette o sebeple de değerin tespiti ile farkın istirdadını da talep edeceğiz.

Ayrıca daha mühimi zamanaşımı meselesi;

Misal, sözleşmede belirtilen 250.000,00 Tl bedelli daire yerine 180.000,00 Tl bedelli dairede taraflar sonradan anlaşmışlar ve ikinci dairenin tapusunu firma vermiş. Sözleşmeye göre ilk dairenini teslim tarihi aralık 2007. ancak anlaşma ile değiştirilen dairenin tapusunu müteahhit 2012de devrediyor.

Ayrıca dairedeki eksiklikler de mevcut ve bu değeri de talep edeceğiz.

Bu durumda anlaşma ile sonradan değiştirilen bu daire yönüyle hem daire değerlerinin farkının tahsili hem de eksiklikler yönüyle tespiti ve tazmini anlamında zamanaşımı süresi ne zamandan başlar?

ikinci dairenin teslim edildiği 2012den itibaren mi?
yoksa sözleşmeye göre aralık 2007de teslim tarihi kararlaştırıldığına göre bu tarihten itibaren mi?

T.C. YARGITAY
14.Hukuk Dairesi
Esas: 2007/1951
Karar: 2007/3070
Karar Tarihi: 22.03.2007
　
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - MESKEN NİTELİĞİNDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ TİCARİ VEYA MESLEKİ OLMAYAN AMAÇLA SATIN ALINMASI -TÜKETİCİ MAHKEMESİNİN GÖREVLİ OLMASI
ÖZET: Mesken niteliğindeki bağımsız bölümü ticari veya mesleki olmayan amaçla, bir ticari şirket olan davalıdan edinen davacının açtığı bu dava 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanununun 3 ve 23. maddeleri hükmünce Tüketici Mahkemesinde görülmelidir. Mahkemece kamu düzeninden olan ve re'sen göz önünde tutulması gereken görev konusu dikkate alınarak dava dilekçesinin görev noktasından reddi yerine çekişmenin esası incelenerek istemin yazılı bazı gerekçelerle reddi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
　
(4077 S. K. m. 23, 3) (818 S. K. m. 128, 163)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 7.4.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 21.11.2006 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Mahkemece, satışı vaat olunan bağımsız bölümün henüz tapu siciline müstakil bir hak olarak işlenmediği ve ilk satış biçimine uygun yapılmadığı, nedenleri ile dava reddedilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davalı T. İnşaat A.Ş. yüklenici sıfatı ile hareket ederek Karacaören Köyü 182 parsel iken imar görerek 22997 ada 3 parsel sayılı alan taşınmaz üzerine inşaat yaptığı, bu inşaattaki B Blok 6 numaralı bağımsız bölümü 5.10.1992 günlü adi yazılı sözleşme ile dava dışı İ.Ş.'ye sattığı, yüklenicinin şahsi hakkını temellük ettiği İ.Ş.'nin bu defa noterde düzenlenen 10.12.2001 günlü sözleşme ile davacı Ö.T.'ye temlik ettiği 22997 ada 3 parsel üzerinden kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmadığı anlaşılmaktadır.
Davalı T. İnşaat A.Ş.'nin dava dışı İ.Ş.'ye 5.10.1992 günlü sözleşme ile yaptığı satış işlemi şahsi hakkın temlikinden ibarettir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmünce temlik yazılı biçimde yapıldığından hüküm ve sonuç meydana getirir. Aynı şekilde İ.Ş.'nin davacıya yaptığı 10.12.2001 günlü temlik de şahsi hakkın naklinden ibaret olup geçerlidir. Taşınmaz üzerinde kat irtifakının kurularak 6 numaralı bağımsız bölümün sicilde müstakil bir hak olarak henüz yazılmamış olması geçerli temlikler karşısında bu davanın reddine neden teşkil etmez. Diğer taraftan, Borçlar Kanununun 128. maddesi uyarınca zamanaşımı, alacağın istenebilir hale geldiği tarihten başlayacağından, somut olayda ise eser henüz tamamlanıp teslime hazır hale getirilmediğinden davalının zamanaşımı itirazı da yersizdir. Ancak;
Mesken niteliğindeki bağımsız bölümü ticari veya mesleki olmayan amaçla, bir ticari şirket olan davalıdan edinen davacının açtığı bu dava 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanununun 3 ve 23. maddeleri hükmünce Tüketici Mahkemesinde görülmelidir. Mahkemece kamu düzeninden olan ve re'sen göz önünde tutulması gereken görev konusu dikkate alınarak dava dilekçesinin görev noktasından reddi yerine çekişmenin esası incelenerek istemin yazılı bazı gerekçelerle reddi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, yukarıda açıklanan nedenlerle diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin harcın yatırana iadesine, 22.03.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
　
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

Bu durumda, daire bedelleri arasındaki farkın inşaat firmasından istirdadı, sözleşmede kararlaştırılan (geç teslimden dolayı) kira tazminatı ve dairede bulunan sözleşemye göre aykırı eksikliklerin tespiti ile tazmini davasını yukarıdaki karara dayanarak dairenin tapuda devir tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımına tabidir diyebilir miyiz???

Sayın Kapbana,

1. Anlaşılanın dışında tapuda başka bir daire tapusunun verilmesi;
Burada tapu resmi sözleşmesinde yazılı satış bedelleri önemlidir. Zira bunun aksinin ispatı oldukça zordur. Bu hususun sorularınızda bulunmaması nedeniyle sadece kısaca değinmek istedim.

Kanımca, bu farklı daireden dolayı aradaki bedel farkını ancak, aldatma yahut aldanma nedenlerinden birine dayanmanız durumunda ileri sürebilirsiniz.

2. Sözleşmede yazılı işlerin yapılmaması ile ilgili;
Sözleşmede yazılı işlere uyulmaması ayıplı ifadır.

TüketicininKorunması Hakkında Kanunun 4. maddesi gereğince, bu bildirimin, malıntesliminden itibaren 30 gün içerisinde yapılarak 5 yıl içinde dava açılması gerekmektedir. Aksi halde işsahibi ya da alıcı konutu ayıplı olarak kabul etmiş sayılır ve bu konudaki dava hakkı düşer.

Saygılarımla.

Sayın kapbana, sözleşmeye göre ödemeler ne şekilde yapılmış? Bir ödeme planı var mıdır? Eğer ödemeler taksitle yapıldıysa yine TKHK m.6/A'ya göre lehinize hükümler mevcut kanaatindeyim.Sözleşmenin sonradan alıcı aleyhine değiştirilemeyeceği gibi.(Tabii bu yazdıklarım kanuna eklenen 4822 sayılı kanun tarihinden itibaren geçerli olacaktır yani sözleşme tarihi önemli) Yine tarafların teslim tarihi olarak sonradan 2012 yılını belirlediklerini ileri sürebilirsiniz, kaldı ki teslim konusunda müvekkilinizin 2007 yılında karşı tarafa bir ihtarı mevcut değilse bu kabul anlamına gelmektedir. Böylece zamanaşımı ikinci dairenin teslim tarihi olan 2012 yılında işlemeye başlayacaktır.Ancak ihtar süresi geçmediyse sayın Değer'in belirttiği üzere derhal ihtar çekmenizi öneririm.

Yanıtlarınız için teşekkürler,

Sözleşmede ödemeler önden bir miktar peşinat+eşit taksitler olarak kararlaştırılmış ve müvekkil de tüm ödemelerini zamanında tamamlamış.

Ama bahsettiğiniz 30 günlük ihbar süresi maalesef geçmiş, 30 günlük ihbar süresinn varlığı aksi halde kabul edildiğine dair Yargıtay kararı eklemeniz mümkün mü acaba?

Tekrar teşekkürler.

Sayın kapbana,

İlgili yasadaki, 30 günlük ihbar süresi, hak düşürücü bir süredir. Bu süreye uyulmazsa dava ve talep hakkı düşer. Aşağıdaki kararda, süresinde ihbar yapılmadığından davayı reddeden yerel mahkeme kararı onanmıştır.

Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle,malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalılara ayıp ihbarında bulunmadığı, yaklaşık bir yıl sonra gönderdiği ihbarname ile ayıp ihbarında bulunduğu tartışma konusu değildir. Konut satışlarında zaman aşımı süresi beşyıl olarak öngörülmüş ise de, otuz günlük ihbar süresinin burada da uygulanacağı kuşkusuzdur. Konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malıteslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıpihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıliçerisinde 4077 sayılı Kanun'a dayanarak dava açabilecektir.
Hal böyle olunca,mahkemece ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya uygun olup, onanması gerekir. HGK 27.04.2011 T. 2011/13-4 E. 2011/230 K.

Saygılarımla.