Tahliye taahhüdünde belirlenen sürenin geçirilmesi

Değerli meslektaşlarım öncelikle herkese iyi çalışmalar diliyorum.
Müvekkile ait bir işyerinin kiracısı ile müvekkil arasında 5 yıllık bir kira sözleşmesi akdediliyor.Bu sözleşmesin 2. yılında müvekkil kiracısından kiralanan dükkanı 1 Mayıs 2008 tarihinde ( bu tarih aynı zamanda 3. yılın kirasının muaccel olduğu tarih) boşaltması için yazılı tahliye taahhüdü alıyor.Gelinen noktada kiracı dükkanı boşaltmadığı gibi tahliye taahhüdünün üzerinden de 1 aylık süre geçtiği için tahliyeye yönelik yasal hakkımızı kullanamıyoruz.Ancak ifade ettiğim gibi 1 mayıs 2008 tarihi itibarı ile kiracının 3.yılın kirasına dair borcu sözleşmeye göre muaccel olmuş durumda.
Soru:Hem tahliyeyi hem de muaccel olan kira borcunu talep edebileceğim bir icra takibini ihtarname çekmeden başlatabilir miyim?İcra takibinde kiracının sadece para ödemeden oturduğu dönemleri mi istemeliyiz (mevcut durumda bugün itibarı ile bu süre 2 aya tekabül ediyor) yoksa 1 yıllık kira bedelinin tamamını mı,çünkü müvvekkil şahsın en kısa zamanda dükkanından çıkmasını istiyor.

SÖzleşme hükümlerine göre muaccel hale gelen 3. yıl kira bedelinin tamamını da isteyebileceğinizi düşünüyprum. tahliye talepli kira alacağından dolayı icra takibi başlatılması gerektiği fikrindeyim. Saygılar

T.C.
YARGITAY
Altıncı Hukuk Dairesi
Esas No
: 1996/11351
Karar No
: 1996/11548
Tarih
: 16.12.1996
Mahalli Mahkemesi'nden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve tahliye davasına dair karar davacı-davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:


KARAR
Dava temerrüd nedeniyle kiralananın tahliyesi, 276.750.000 TL. üzerinden takibin devamı ile % 40 icra inkar tazminatı istemine ilişkindir. Mahkeme temerrüd nedeniyle kiralananın tahliyesine 155.250.000 TL asıl alacak üzerinden takibin devamına davacı yararına % 40 icra inkar tazminatı ile icra takibinde fazla talep edilen miktar üzerinden davalı lehine % 40 icra inkar tazminatı verilmesine karar vermiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.


Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin hususi şartlar kısmının 3. maddesi gereğince kiranın süresinde ödenmemesi durumunda takip konusu aylar kirasının muaccel olmasına ödemelerin tam olarak yapılmaması nedeniyle temerrüd olgusunun gerçekleşmiş bulunmasına göre davalı vekilinin kiralananın tahliyesine ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.

Kira alacağına yönelik temyiz itirazına gelince;
Davacı 01.01.1996'dan başlayan kira dönemi için aylık kiranın 31.500.000 TL olduğunu, 12 aylık kira parası toplam 378.000.000 TL'den dava tarihine kadar 101.250.000 TL'sinin ödendiğini, bakiyesinin ödenmediğini, kalan 276.750.000 TL üzerinden takibin devamıyla icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

Davalı ise aylık kiranın iddia edildiği gibi 31.500.000 TL olmayıp 20.250.000 TL olduğunu savunmuştur. Davalı kira miktarına itiraz ettiğine göre davacının aylık kiranın iddia ettiği miktarda olduğunu kanıtlaması icap eder. Taraflar arasındaki 01.01.1993 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinde her yılın kira parası ayrı ayrı belirlenmiş ve takip konusu 01.01.1996 tarihinde başlayan dönem için kiranın aylık 20.250.000 TL olduğu kararlaştırılmıştır. Davacının yazılı sözleşmenin aksine kira parasının daha fazla olduğunu iddia ettiğinden bu iddiasını yazılı delille ispat etmesi gerekir. Böyle bir yazılı delil ibraz edilmemiştir. Şirket temsilcisi olup davada taraf gösterilmeyen Y.İ.'nin yapmış olduğu ödemelerin kira parası olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Aylık kiranın 31.500.000 TL olduğu kanıtlanamadığına göre aylık kiranın 20.250.000 TL üzerinden alacağa hükmedilmesi gerekirken fazlaya hükmedilmesi;


Davacı vekilinin temyiz itirazına gelince;
HUMK.nun 74. maddesi gereğince hakim taleple bağlıdır. Talep dışına çıkarak karar veremez. Davacı takibi 506.250.000 TL üzerinden yapmışsa da açmış olduğu bu davanın da takibin 276.750.000 TL üzerinden devamını istediğine göre dava konusu yapılmayan miktar üzerinden davalı yararına % 40 icra inkar tazminatına karar verilmesi;

Usul ve kanuna aykırı olduğundan hükmün bozulması icap etmiştir.

Yukarıda 1. bentte yazılı nedenle kiralananın tahliyesine ilişkin hüküm kısmının (ONANMASINA) , 2 ve 3. bentte yazılı nedenlerle alacağa ilişkin hüküm kısmının (BOZULMASINA) , onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalıya iadesine, 16.12.1996 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
Altıncı Hukuk Dairesi
Esas No
: 2000/01502
Karar No
: 2000/02672
Tarih
: 28.03.2000
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan (…) tahliye davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara davetiyeler gönderilmişti. Belli günde davacı vekili, davalı vekili gelmediler, tebligat var dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.


KARAR
Dava temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi, kira alacağının tahsili ve inkar tazminatı istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz olunmuştur.

Davacı vekili davalının 01.11.1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle kiracı olduğunu, kira paralarının aylık peşin ve her ayın 10. günü akşamına kadar ödeneceğini, davalının 1992 yılı Şubat ayı kira parasını geç ödediğini sözleşmenin özel şartlar bölümünün 5 maddesindeki muacceliyet şartı gereği dönem sonuna kadar olan kira paralarının muaccel olduğunu davalının icra takibine rağmen muaccel olan kira paralarını ödemediğinden bahisle temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesini ödenmeyen 440.000.000 TL kira alacağının tahsilini ve inkar tazminatına hükmolunmasını istemiştir.

Davalı vekili kira paralarının her ayın 10. gününe kadar ödeneceğini ancak 1999 yılı Şubat ayı kira parasının müvekkili davalının şehir dışında olması nedeniyle davacıyla yapılan telefon görüşmesi sonucu onun muvafakatıyla 12.02.1999 günü ödendiğini 1999 yılı Mart ve Nisan ayı kira paralarının da ihtirazı kayıt ileri sürülmeden alındığını uzun bir süre sonra sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince muaccel olduğundan bahisle icra takibi yapılmasının iyiniyetle bağdaşmayacağını davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasındaki 01.11.1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 5 maddesinde aylık kira bedelinin her ayın 10. günü akşamına kadar ödeneceği aksi halde bakiyeyıl kira parasının tümünün muaccel olacağı kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar.

1999 yılı Şubat ayı kira parasının 12.02.1999 günü ödendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı, 03.05.1999 takip ve 18.05.1999 tebliğ tarihli ihtarlı ödeme emri ile muaccel olan 1999 Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül ve Ekim ayları kira parasını istemiştir. İhtara konu aylar kira paralarından Mayıs ve Haziran ayları kira parasının yasal süre içerisinde ödendiği Temmuz, Ağustos ve Eylül ayları kira paralarının ise 30 günlük yasal süre geçtikten sonra ödendiği (Ekim ayı kira parasının ise ödenmediği dosyaya sunulan belgelerden anlaşılmaktadır. 1999 yılı Şubat ayı kira parasının 12.02.1999 günü ödenmesi nedeniyle kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 5 maddesindeki muacceliyet şartı gereğince ilgili kira yılının diğer aylarının kira parası muaccel olduğuna ve ihtarla istenen kira paralarının eksik ve yasal süre geçtikten sonra ödenmiş olmasına nazaran temerrüt olgusu gerçekleşmiştir.

Bu itibarla temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine ve davalının yaptığı ödemeler nazara alınarak kira alacağının hesap edilerek sonucuna göre alacağın tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (BOZULMASINA) , 28.03.2000 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
Altıncı Hukuk Dairesi
Esas No
: 2002/07728
Karar No
: 2002/07963
Tarih
: 17.12.2002
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:


KARAR
Dava temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve kira alacağının tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş ve hüküm davacı vekili tarafından tahliye talebinin reddine yönelik olarak temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davalının 2001 yılı Aralık kirasını zamanında ödemediğini, kira sözleşmesinin 4. maddesine göre kira yılı sonuna kadar tüm kira bedellerinin muaccel hale geldiğini, yapılan icra takibinin sonuç vermediğini iddia ederek temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesini ve kira alacağının tahsilini istemiş, son celsede kira alacağı ve icra inkar tazminatı talep etmediklerini bildirmiştir. Davalı vekili 2001 yılı Aralık kirasının ödeme emrinin kendilerine tebliğinden önce ödendiğini, haksız açılan davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.09.1994 başlangıç tarihli ve 1 yıl sürelidir. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 4. maddesinde kira bedellerinin her ayın 3. günü akşamına kadar ödeneceği, bir aylık kira bedelinin süresinde ödenmemesinin, sözleşme bitimine kadar tüm kira bedellerinin muaccel hale gelmesine sebep olacağı kabul edilmiştir. Davalı, Aralık 2001 kirasını sözleşmede öngörülen süre içerisinde ödememiş ve sözleşme hükümleri gereğince 01.09.2001 - 01.09.2002 kira yılının geri kalan kiralarının muaccel hale gelmesine sebep olmuştur. İhtarlı ödeme emri ile verilen 30 günlük süre içinde bu kira bedellerinin tamamı ödenmemiş olmakla temerrüt gerçekleşmiştir. Bu durumda gerçekleşen temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün (BOZULMASINA) , ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 17.12.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

mayıs (temmuzda olduğumuz için (yarın itibarı ile) haziran ve temmuz ayıda ödenmemiş olabilir) ayı kirası zamanında ödenmemiş ise temerrüt gerçekleşmiştir..ve örnek 51 yolunu seçmenizde ve muaccel hale gelen kiraları istemenizde bir sakınca yoktur diye düşünüyorum..hem haciz hem tahliye talepli örnek 51 yolu için ihtarnameye gerek yok ama temerrüdün gerçekleşmesi şarttır...saygılarımla...

ek:muaccel hale gelen tüm kiraları talep etmenizde fayda var zira kira kontratında muacceliyet şartı var iken bu hakkını tek seferde kullanmayıp birden fazla takip yapılması halinde iki haklı ihtar oluşmayacağı gibi...miktarı az olan iki aylık kiranın 30 günlük sürede ödenmesi bir yıllık kiranın ödenmesine nazaran kiracıya daha kolay gelecektir...