apartman genel giderlerinden kiracı ile kat malikinin birlikte sorumluluğu

iyi çalışmalar arkadaşlar ben bir müvekkilim adına yönetim giderleri için icra takibi başlattım ama ev sahibi kira kontratı sunarak borca itiraz etmiş şimdi benim sorum şu kira kontratını yönetime sunmamışsa daha sonra icra takibi safhasında sunarak itiraz edebilirmi kiracı borcu ödemezse yada ödeyecek durumu yoksa ev sahibine bu giderler için başvurulabilirmi ev sahibinin bina giderlerinden ötürü müteselsil sorumluluğu varmı elinde bu konuyla ilğili bilgi sahibi olanlar paylaşırsa sevinirim

Alıntı: Yazan av Hüseyin GÜL iyi çalışmalar arkadaşlar ben bir müvekkilim adına yönetim giderleri için icra takibi başlattım ama ev sahibi kira kontratı sunarak borca itiraz etmiş şimdi benim sorum şu kira kontratını yönetime sunmamışsa daha sonra icra takibi safhasında sunarak itiraz edebilirmi kiracı borcu ödemezse yada ödeyecek durumu yoksa ev sahibine bu giderler için başvurulabilirmi ev sahibinin bina giderlerinden ötürü müteselsil sorumluluğu varmı elinde bu konuyla ilğili bilgi sahibi olanlar paylaşırsa sevinirim

KMK 20 inci maddesi gereği kiracı ve malik müşterek ve müteselsilen sorumludur. Aşağıdaki linkte benzer soruya verdiğim yanıta bakınız.


http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=36683

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18.ve 20.maddelerinde altı çizili olarak belirtmiş olduğum hususlar sorununuzun çözümüne yardımcı olacaktır.Aynı zamanda sayın Av Suat Bey'in vermiş olduğu linktede benzeri nitelikte bir durum tartışılmıştı.SAYGILARIMLA.Çalışmalarınızda başarılar diliyorum.

Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.

c)Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Kat Maliklerinin borçları:
I - Genel kural:
Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Konu biraz eski ama bununla ilgili aklıma takılan bir husus mevcut; öncelikle Suat Üstadımdan özellikle yanıt beklediğimi belirtmek isterim

Kiracı, ortak giderlerden malik ile birlikte kira bedeline kadar müteselsilen sorumlu fakat kira bedelini yıllık mı yoksa aylık mı baz almak gerekir? Şimdiden teşekkür ederim. iyi çalışmalar.

Alıntı: Yazan Sinem Bakırcıoğlu Konu biraz eski ama bununla ilgili aklıma takılan bir husus mevcut; öncelikle Suat Üstadımdan özellikle yanıt beklediğimi belirtmek isterim Kiracı, ortak giderlerden malik ile birlikte kira bedeline kadar müteselsilen sorumlu fakat kira bedelini yıllık mı yoksa aylık mı baz almak gerekir? Şimdiden teşekkür ederim. iyi çalışmalar.

Kiracının sorumluluğunun sınırı ödemediği ortak gider miktarı kadardır.

Herkese merhaba, benzer bir konuda fikirlerinize ihtiyacım var. Toki tarafından yaptırılan sitede bağımsız bölümler satış sözleşmesi ile hak sahiplerine teslim edilmiş. Konut alıcılarının bedel ödemesine ilişkin taksitler bitmedikçe tapuda devirler yapılmadığı için TOKİ halen daha birçok bağımsız bölümün maliki durumundadır. Yönetim planında geçici maddeyle getirilen şöyle bir hüküm bulunmakta: '' Toplu Yapı kapsamında bulunan taşınmazların ortak gider ve/veya avansları, satış sözleşmeleri gereğince adına tahsis yapılan konut alıcılarınca karşılanacağından, henüz adına devri yapılmayan konut alıcılarının yükümlülüğündeki ortak gider ve/veya avansları öncelikler konut alıcılarından talep ve tahsil edilir.

Konut alıcıları aleyhine yapılan yasal takibin sonuçsuz kalması halinde, T.C Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı aleyhine icra veya dava yoluyla yasal takibe geçilmeden önce, yasal takibin sonuçsuz kaldığına ilişkin belgeler (aciz vesikası) ibraz edilerek, tahsil edilemeyen ortak gider ve/veya avansları İdareden (T.C Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığından) talep edilir. Bağımsız bölüm tapularının konut alıcılarına devredilmesiyle birlikte, T.C Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığının yükümlülüğü sona erer. ''

Toplu yapı planına getirilen bu hüküm kat mülkiyeti kanunundaki kat malikinin müteselsil sorumluluğuna dair hükümleri ortadan kaldırıcı nitelikte midir ? Değilse kanunla getirilen müteselsil sorumluluk bu şekilde sınırlandırılıp şarta bağlanabilir mi ?

Alıntı: Yazan Av. Murat KILIÇ Toplu yapı planına getirilen bu hüküm kat mülkiyeti kanunundaki kat malikinin müteselsil sorumluluğuna dair hükümleri ortadan kaldırıcı nitelikte midir ? Değilse kanunla getirilen müteselsil sorumluluk bu şekilde sınırlandırılıp şarta bağlanabilir mi ?

Bu konuda kat maliki olarak TOKİ'ye açacağınız davanın hukuki dayanağı KMK 20. madde olacağından, sorunuzun yanıtı da esasında KMK 20. maddenin emredici bir hüküm olup olmadığının tespitine dayanıyor.


Madde "Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" şeklinde başladığından ve sonrasında 6. fıkrada da "Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir." hükmünü içerdiğinden, maddenin emredici olduğunu söylemek oldukça güç diye düşünüyorum.


Bence yönetim planındaki madde herkesi bağlar durumdadır.

'' I - GENEL KURAL:
Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. ''

'' III- ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;(1)

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

(Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.(2)

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. ''

'' V - ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI:
Madde 22 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. (Değişik son cümle: 14/11/2007-5711/10 md.) 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.

(Değişik: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. ''

Kmk 20. maddesinin ilk cümlesinde geçen '' Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: '' şeklindeki ifade, 1. fıkranın tümü düşünüldüğünde lafzi yorum yapılacak olursa kanaatimce giderlerin ne şekilde paylaşılacağına ilişkin getirilmiş. Yoksa zaten cümlenin başı bu giderlerden asıl sorumluluğun kat maliklerinde her birine ait olduğunu belirtiyor.
Maddenin 2. fıkrası ise yine asıl sorumluyu kat maliki olarak belirterek başlamıştır. Yönetim planına göre takip yapılması durumu da kanaatimce, yönetim planında belirlenen kanuna aykırı olmayan ek sorumluluk ve borçlara ilişkin getirilmiş bir ifadedir.
Zaten 22. maddenin ilk fıkrasında müteselsil sorumluluğun ayrıca düzenlenmesi de yukarıdaki düşüncelerimi destekliyor. Yine kanaatimce 22. madde ile kanunen emredici olarak getirilen bir müteselsil sorumluluk söz konusudur.

Kanunla getirilmiş müteselsil sorumluluğun tarafların iradeleriyle ortadan kaldırılamayacağı zaten açık olduğu gibi aynı yönde içtihatlar da var.

Sizlerin fikri nedir ?

Saygılarımla,

YARGITAY
10. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2017/3920
Karar Numarası: 2017/8274
Karar Tarihi: 23.11.2017
Dava, iş kazasında sürekli işgöremezlik durumuna giren sigortalıya bağlanan gelir ve yapılan ödemelerin,
506 sayılı Kanunun 26. maddesince rücuan tazmini istemine ilişkindir.
Mahkeme, ilamında belirtildiği şekilde, davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar vermiştir.
Hükmün, davacı Kurum ve davalı ...Alkollü İçkiler San. ve Tic. A.Ş. avukatlarınca temyiz edilmesi üzerine,
temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldıktan ve Tetkik Hâkimi ... tarafından düzenlenen raporla dosyadaki
kağıtlar okunduktan sonra işin gereği düşünüldü ve aşağıdaki karar tespit edildi.
1-Dosya kapsamı, Dairemizin 15.12.2015 tarihli ve 2014/18123 E.2015/22219 K. Nolu kararı gözetildiğinde
davalı ...Alkollü İçkiler San. ve Tic. A.Ş.'nin tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2-Mahkemece verilen 20.11.2013 tarihli kararın taraf vekillerince temyizi üzerine, Dairemizin 15.12.2015
tarihli ve 2014/18123 E.2015/22219 K. nolu kararı davalılardan ... A.Ş'nin (TTA'nın) sorumluluğunun BK 179
maddesi kapsamında değerlendirilmesi için bozulmuş ancak bozma ilamının gereği yerine getilmeden hüküm
tesis edilmiştir.
Kaza tarihinde yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 179. maddesi, bir mameleki veya bir
işletmeyi aktif ve pasifleriyle birlikte devralan kimsenin, bunu alacaklılara ihbar veya gazetelerde ilan ettiği tarihten
itibaren onlara karşı mamelekin veya işletmenin borçlarından mesul olacağını, iki yıl süreyle evvelki borçlunun da
devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacağını öngörmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.11.2001
tarihli, 2001/21-1030 Esas ve 2001/1077 Karar sayılı ilamında ayrıntıları açıklandığı üzere; Borçlar Kanunu'nun
179. maddesinin içinde "müteselsil bir borç" vardır. Devir alan şirket devir eden şirketin borçlarından ötürü
sorumlu olduğu gibi, iki yıl müddetle evvelki borçlu (devreden) dahi, yenisi (devralan) ile birlikte müteselsilen
sorumlu olur. Borçlar Kanununun müteselsil borçlara ilişkin 141. maddesine göre teselsülün kanun hükmünden
doğduğu hallerde kamu düzeni söz konusu olacağından tarafların iradeleriyle teselsülün ortadan kaldırılması
hükümsüzdür. (Dr. H. Öser / W. Scöhe-nenberger Borçlar Hukuku Ankara 1950 sh. 905-906) O nedenle, bu
müteselsil borç kanun hükmünden (B.K. 179'dan) doğduğundan; teselsülden kaynaklanan sorumluluğun
dışlanması geçersizdir ve hukuki sonuç doğurmaz. Sorumluluğun zamanı "devir anıdır." devrin fiilen gerçekleştiği
tarihte doğmuş ve nedeni vücut bulmuş borçlar bu sorumluluğun kapsamında kalmaktadır. İşletmenin devirden
önceki borcunun nakli kural olarak alacaklıya karşı hüküm ifade etmesi B.K. 173 ve 174. maddeleri gereğince
alacaklının onamına bağlı ise de, 179. madde bu kurala bir istisna getirmiş alacaklının rızasına gerek
görülmeksizin borcun devir alana intikal ettiği kabul edilmiştir.
Müteselsil borcun özelliği alacaklının müteselsil borçlulardan hepsinden veya birinden alacağın tamamını
veya bir kısmını istemekte serbest oluşudur. (A. Von Tuhr, Borçlar Hukuku, İstanbul 1953, s 845 vd.) Sözü edilen
hukuki esaslara göre eski ve yeni borçlunun müteselsil sorumluluğu iki yıllık bir devre için kabul edilmiş olup, bu
iki yıl, (muaccel borçlar için) devrin, alacaklının ihbarı ya da gazetelerde ilan tarihinden itibaren başlar.
Yapılan açıklamalar çerçevesinde; işletmenin devir olgusu ve devir sözleşmesi ve devrin ilan tarihi
araştırılarak, devir sözleşmesi hükümleri anılan madde kapsamında irdelenerek, davalılardan ... A.Ş'nin (TTA'nın)
sorumluluğunun anılan madde hükmü kapsamında devreden işveren olarak ve devrin ilanından itibaren işlemeye
başlayacak 2 yıl süre ile sınırlı biçimde sorumluluğunun bulunup bulunmadığı ortaya konulmaksızın eksik
inceleme ve yanılgılı değerlendirme sonucu devrin ilan tarihi tespit edilerek sorumluluğun şartları irdelenmeksizin
yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
O hâlde, davacı Kurumun bu yönleri amaçlayan temyiz itirazları kabul edilmeli ve hüküm bozulmalıdır.
SONUÇ: Temyiz edilen hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, 23.11.2017 gününde
oybirliğiyle karar verildi.

22. maddedeki bağımsız bölümleri kullananların müteselsil sorumluluğunu konuşuyorsak size katılıyorum. Bence de 22. madde emredici olarak düzenlenmiş ve yönetim planı ile bu maddenin devre dışı bırakılamayacağı ileri sürülebilir.

Öte yandan 22. maddenin kat maliklerinin müteselsil sorumluluğunu değil, bağımsız bölümleri kullananların müteselsil sorumluluğunu düzenlediğine dikkat etmemiz gerek.

Sizin sorunuzda tartıştığımız konu ise kat malikinin genel giderlere katılma borcunun yönetim planı ile değiştirilip değiştirilemeyeceği (yani 20.maddedeki düzenleme).

Farklı bir senaryo düşünelim: Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen bir binada kat maliklerindenbiri herhangi bir nedenle diğer kat maliklerinden 3 metre eksik bir daire almayı kabul ediyor. Bunu kabul eden kat maliki, "ben bu daireyi alırım ama yeni binada aidat ödemem, bunu yönetim planına yazacağız" diyor ve herkes de bunu kabul ederek yönetim planına bu hususu geçiriyor. Bu anlaşma KMK 20 madde kapsamında geçerli midir, değil midir?Eğer geçerlidir diye düşünüyorsanız, kat maliklerinin genel giderlere katılma şekli (ve genel giderlerden sorumluluğu) yönetim planı ile değiştirilebilir sonucuna varırız ki, bu durumda sizin olayınızdaki yönetim planının da KMK 20'ye tercihen uygulanacağı sonucu çıkar.