Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde mağdur olan üçüncü kişinin durumu

Meslektaşlardan farklı fikirler duymak adına meseleyi paylaşıyorum, cevaplar için şimdiden teşekkürler...

Arsa sahibi ve müteahhit düzenleme şeklinde noterden Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyorlar. İnşaatlar devam ederken, 3. kişi olan müvekkil, müteahhitle aralarında sözleşme yaparak müteahite ait olacak olan dairelerden birini, tapu da arsa sahibinin devretmesi ile müvekkil üzerine alıyor. (Hatta aynı şekilde arsa sahibi başka 2 kişiye daha devir vermiş ancak onlar başkalarına devrettikleri için bu davada davalı olarak belirtilmemişler.)

Sonrasında Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi dolayısıyla inşaatını zamanında tamamlayamayan müteahhit(Henüz inşaatın yüzde 25'i tamamlanmış) aleyhine arsa sahibi öncelikle noterden bir ihtarname çekerek sözleşmeyi feshediyor. Daha sonra da tapu iptali ve tescil davası açarak, tapu da kendisi devir vermesine rağmen müvekkilimden bu tapunun iptali ile kendi üzerine tescilini talep ediyor. Ayrıca bilirkişi raporuyla şu ana kadar inşaata yapılan toplam giderin değeri ile müeahhitin devrettiği 3 daire bedelinin tutarını hesaplatarak burada müteaahhitin fazladan hak sahibi olduğunu ve yüklü miktarda da tazminat talep ediyor. Bu tazminatı hem iyi niyetli üçüncü kişi olan müvekkilden hemde müteahhitten talep ediyor.
Müteahhit bakımından davacı taraf haklı olmakla birlikte davada müvekkilimin durumu sizce ne olur? Müvekkil iyi niyetli 3. kişi olarak sayılmaz mı? Fesih tarihi arsa sahibinin müvekkile devir tarihinin 3 ay sonrası, olayda müvekkil de müteahhit sebebiyle mağdur olmuş değil midir?

Sayın güneşrengi,

Anlatımınızda bazı muğlak noktalar var. Anlatımınız dahilinde, anladığım kadarıyla cevap vereceğim:

A= Arsa sahibi
M= Müteahhit
Ü= Üçüncü kişi

A'nın devrettiği arsa payının/dairenin M'ye düşen dairelerden birinin arsa payı/dairelerden biri olduğu,
Ü'nün, işbu devir karşılığı taşınmaz bedelini M'ye ödediği,
çekişmesizdir?

1- KKİS, A'nın noterden gönderdiği ihtarname ile feshedilemez. KKİS'nin feshi:
a- Mahkeme kararı ile veya
b- A ile M'nin karşılıklı mutabakatı ile mümkündür.
Mahkeme, KKİS'nin geriye etkili feshine (sözleşmeden dönmeye) karar verip (veya fesih konusunda KKİS tarafları mutabık ise fesih gerçekleşip) yukarıdaki şartlar muvacehesinde Ü adına olan tapunun iptali ile A adına tesciline karar verecektir.

2- Ü, KKİS'nin tarafı değildir ve Ü'den KKİS muvacehesinde tazminat talep edilemez. Ü, M'ye tapu bedelini ödemiştir; A, işbu tapunun iptal ve kendi adına tescili ile birlikte bir de Ü'nün M'ye ödediği bedeli isteyemez; çünkü bu, A'nın sebepsiz zenginleşmesine yol açar.

Ü adına olan tapunun iptali ile A adına tescili hâlinde Ü, M aleyhine alacak ve/veya tazminat davası ikame etmek hakkını haizdir.
a_ Sebepsiz zenginleşme hükümlerine mesnetle, ödenen bedelin iadesini isteyebilir,
b_ Ü'nün zararı, ödenen bedelle sınırlı değilse; bedel iadesiyle birlikte gerçek zararının tazminini de isteyebilir.

Konuyu da incelemenizi öneririm:
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=73026

Saygılar...

Sayın Av. Nevra Öksüz,
Öncelikle cevaplarınız için çok teşekkür ediyorum, anlatımda eksiklikler olsa da cevabınızdan olayın doğru şekilde anlaşıldığını görüyorum.
Sorun şu ki sözleşmenin feshi ne müteahhitle anlaşarak yapılmıştır ne de açılan dava da sözleşmenin fesli istemi vardır. Açılan dava da yalnızca tapu iptali ve tescil talebi ile tazminat talebi var. Bu durumda sözleşme geçerli şekilde geriye dönük olarak feshedilmeden arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi ve tazminat talebi nasıl sonuçlanacaktır?

Alıntı: Yazan güneşrengi ... ne de açılan davada sözleşmenin feshi istemi vardır. Açılan dava da yalnızca tapu iptali ve tescil talebi ile tazminat talebi var...

Sayın güneşrengi,

Alıntı: ...inşaatını zamanında tamamlayamayan müteahhit(Henüz inşaatın yüzde 25'i tamamlanmış) aleyhine arsa sahibi öncelikle noterden bir ihtarname çekerek sözleşmeyi feshediyor...

Alıntı: ...müvekkilimden bu tapunun iptali ile kendi üzerine tescilini talep ediyor...

Alıntı: ...şu ana kadar inşaata yapılan toplam giderin değeri ile müteahhidin devrettiği 3 daire bedelinin tutarını hesaplatarak burada müteahhidin fazladan hak sahibi olduğunu ve yüklü miktarda da tazminat talep ediyor...

Yukarıda belirttiğiniz hususların tamamı birlikte değerlendirildiğinde davacı arsa sahibinin iradesinin fesih yönünde olduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla yargılamayı yapan mahkeme, davacıya, HMK m.31 (HUMK m.75) çerçevesinde, açıklama yaptırarak karar ittihaz edebilecektir.

Saygılar...

Sayın Av. Nevra Öksüz cevabınız için yeniden teşekkür ederek, aleyhimize açılan söz konusu davanın tapu iptal ve tescil talebi açısından kabul edilerek müvekkilin üzerine kayıtlı tapu iptali ile tescilin arsa sahibi üzerine geçirileceğini bilgilerimiz ve verilen cevaplar ile yargı kararlarından anlıyorum. Peki daha önce de tartışılmış ancak net bir yanıt alınmamış olduğundan sormak istiyorum. Tapu da satış bedeli gerçek bedelden çok daha düşük görünmektedir. Müteahhite karşı açılacak alacak davasında, bedelin aslında satışta gösterilen tutardan daha yüksek bir tutar olduğu tarafımızca nasıl ispat edilebilir? Bedel elden ödenmiş ve arada sadece müteahhitle yapılan bir adi sözleşme var. Bu konuda yargıtayın görüşü ne yönde? Bir yargıtay kararı bulamamam dolayısıyla soruyorum. Cevaplarınız için şimdiden teşekkürler...