Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (Binanın tamamlanması ancak teslim edilmemesi halinde

Sayın Meslektaşlarım,

Açacağımız bir dava ile ilgili değerli görüşlerinizi rica ediyorum. Olayımızda müvekkil A, kendi ve kızına eşinden kalan arsa üzerinde diğer mirasçı kayınbiraderleri B ve C ile birlikte, müteahhit bir firma ile gayrımenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyor. Bu sözleşmeye göre arsa üzerinde yapılacak binada 3 daire ve 3 dükkan arsa sahibine ait olacak. Müteahhit, arsa üzerinde binayı yapıp tamamlıyor, arsanın tapusu müteahhide devrediliyor yani kat irtifakı müteahhit firma adına tesis ediliyor. Bundan sonra müteahhit arsa sahibine düşecek daireler de dahil olmak üzere tüm daireleri teker teker satıyor. Şu anda sadece dükkanlar müteahhit üzerine kayıtlı.


Müteahhit firmaya sözleşmeden kaynaklanan teslim borcunu yerine getir aksi takdirde dava açacağız diye ihtar gönderdik. Ama tebliğ edilmesine karşın hiçbir ses çıkmadı.


Sözleşmede imzaları bulunan diğer arsa sahipleri B ve C'den de bir ses çıkmıyor. Onların da müteahhit firmanın akrabası olduklarını ve bu işi bir şekilde kendi aralarında hallettiklerini düşünüyoruz. Ancak tapuda onlar adına da kayıtlı bir daire yok.


Bu durumda izlenmesi gereken yol nedir?


Benim düşündüğüm müteahhide karşı sözleşmenin feshi, 3. kişilere karşıda tapu iptali ve tescil davasının açılması.


Ancak Yargıtay kararlarında büyük bir çoğunluğu tamamlanan bir bina ile ilgili sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilemeyeceği, bunun MK 2. Maddeye aykırı olduğundan bahsediliyor. Bu durumda müteahhit ile yapılan sözleşmeyi feshetmeksizin 3. kişilere karşı “Tapu iptali ve tescil” davası açılabilir mi?


Diğer bir sorun ise A burada tek başına arsa sahibi olmadığından bahsedilen davaların diğer arsa sahipleri ile birlikte açılması zorunlu mudur? Tek başına açtığı takdirde diğer arsa sahiplerine davaya katılmalarını sağlamak zorundamıdır? Diğerlerinin davaya katılmamaları halinde du durum davanın akıbetini ne şekilde etkiler?

Benim fikrimce A ile B ve C arasındaki ilişki müşterek bir muameleden kaynaklandığından burada ihtiyari dava arkadaşlığı vardır. Ancak davalının borcu bölünebilen bir borç olmadığından daha doğrusu müvekkill A'nın payı belli olmadığından davanın birlikte açılması zorunludur yani mecburi dava arkadaşlığı vardır diye düşünüyorum. Bu durumda diğer arsa sahiplerininin davaya katılmalarını sağlayamazsak dava sıfat yokluğundan red edilir mi?

Cevaplarınız için şimdiden teşekkür ediyorum.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin teslim yükümlülüğünün süresi genellikle belirtiliyor. bu süre dolmuş ise dava açmanıda bir engel yok. müvekkillerinize verilecek daireler zannediyorum açıkca belirlenmemiş. bu durumda dahi müvekilleriniz adına dava açabilirsiniz. Dairelerin hepsinin müteahhide nasıl geçtğini anlamadım genelde kat irtifakı arsa sahipleri adına kurulur. diğer kişilerin devir yapıp yapmadığından emin olun süre dolmuşsa acil tedbir talepli dava açmanızı öneririm.

Sayın Av. Murat Safkalp,
Yanıtınız için teşekkürler. Sözleşmede süre belirlenmemiş. Diğer arsa sahiplerinin müteahhit firma ile akrabalık ilişkileri dolayısıyla kat irtifakının arsa sahibi yerine müteahhit firma adına tesis edildiğini düşünüyorum. Sizce sözleşmenin feshini istemeden 3. kişilere karşı tapu iptali davasının açılması mümkün müdür?

Tapu siciline güven ilkesi gereğince 3. kişilerin haklarının korunacağı kanaatindeyim. Be sebeple tapu iptali ve tescil davası ile sonuç alamayacağınızı ancak sözleşmeye aykırılık nedeni ile doğan zararınızın tazminini isteyebileceğinizi düşünüyorum. Ancak satılmayan 3 dükkan için acilen tedbir talep ederek -sözleşmenin içeriğine göre- bu dükkanların müvekkiliniz adına tescilini talep edebilirsiniz.

Şayet inşaat büyük oranda bitmemişse (Yargıtay'a göre %90 vs üzeri) sözleşmenin geriye etkili feshi istenebilir. Bu durumda tüm daireler için tapu iptal istenebilir (Bu durumda yüklenici yaptığı imalatın bedelini isteyebilir)

Şayet büyük oranda bitmişse geriye yönelik değil ancak ileriye yönelik feshi ile yüklenicinin müdahalesinin men-i istenebilir. Bu durumda bence yüklenicinin fazladan verdiği tapuların iptali de istenebilir. 3.kişilerin iyiniyetinin korunacağını daha doğrusu bu kişilerin iyi niyetli sayılacağını zannetmiyorum. Zira yükleniciden daire satın alınmıştır.

Fesih davalarının tüm arsa sahiplerince açılması ya da biri bile açsa diğerlerinin davaya Mahkemece katılması ve davaya diyeceklerinin sorulması şarttır.

Benim fikrim terditli dava açmanız, tapu iptal istemeniz, olmadığı takdirde bedel talep etmeniz. Genellikle yüklenicilerden tahsilat yapmak zor olduğundan yüklenici adına kayıtlı tüm dükkanlara tedbir talep etmeniz. Aynı zamanda iptali istenen daireler için de tedbir talep etmenizdir.

Kolay gelsin. Gelişmelerden haberdar ederseniz sevinirim.

Sayın Avukat Kaan,

Yanıtınız için çok teşekkür ederim. Tavsiyeniz 3. kişilere karşı tapu iptali mümkün olmadığı takdirde bedelinin ödenmesi şeklinde bir terditli davanın açılmasımıdır?

Sayın Avukat Kaan,
yazınızda "3.kişilerin iyiniyetinin korunacağını daha doğrusu bu kişilerin iyi niyetli sayılacağını zannetmiyorum. Zira yükleniciden daire satın alınmıştır." demişsiniz ancak olayda tapuda yüklenici adına kayıtlı taşınmazlar söz konusu.. yani 3. kişi tapuya gittiğinde malik olarak gördüğü kişiden satın alıyor.. Bu nedenle iyi niyetinin korunacağı kanaatindeyim. Eğer olayı yanlış anladıysam siz haklısınız tabi..