Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Ortaklığın Giderilmesi ve Taşınmaz Üzerindeki Ruhsatsız İnşaat

Yanıt
Konuyu Değerlendirin Konu İçinde Arama Konu Araçları  
Old 21-02-2012, 16:54   #1
Av. Tuğba K.

 
Varsayılan Ortaklığın Giderilmesi ve Taşınmaz Üzerindeki Ruhsatsız İnşaat

Öncelikle tüm meslektaşlarıma iyi çalışmalar dilerim.

Ortaklığın giderilmesi hususu forumlarda sıkça tartışılmış olmasına karşın, soruma aradığım net cevabı bulabilmiş değilim.

Paylı mülkiyetli taşınmaz için açacağımız ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerine müvekkil bir inşaat yapmaya başlamış ve tüm paydaşların onayı olmadığından ve gerekli diğer işlemler yapılmadığından inşaat mühürlenmiş durumda.
Sorum şu: Dava dilekçesinde bu inşaata ilişkin müvekkil tarafından yapılmış masrafları da belirtmek ve bunların da taşınmazın değeri tespit edilirken dikkate alınmasını sağlamak mümkün mü?
Eğer mümkün değil ise, taşınmazı satın alacak kişiye karşı daha sonra böyle bir talep ileri sürülmesi mümkün olacak mıdır...??
Sonuç ve özet olarak, biz inşaat için yaptığımız masrafları kurtarabilir miyiz

Teşekkür ederim...
Old 21-02-2012, 17:21   #2
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av. Tuğba K.
Öncelikle tüm meslektaşlarıma iyi çalışmalar dilerim.

Ortaklığın giderilmesi hususu forumlarda sıkça tartışılmış olmasına karşın, soruma aradığım net cevabı bulabilmiş değilim.

Paylı mülkiyetli taşınmaz için açacağımız ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerine müvekkil bir inşaat yapmaya başlamış ve tüm paydaşların onayı olmadığından ve gerekli diğer işlemler yapılmadığından inşaat mühürlenmiş durumda.
Sorum şu: Dava dilekçesinde bu inşaata ilişkin müvekkil tarafından yapılmış masrafları da belirtmek ve bunların da taşınmazın değeri tespit edilirken dikkate alınmasını sağlamak mümkün mü?
Eğer mümkün değil ise, taşınmazı satın alacak kişiye karşı daha sonra böyle bir talep ileri sürülmesi mümkün olacak mıdır...??
Sonuç ve özet olarak, biz inşaat için yaptığımız masrafları kurtarabilir miyiz

Teşekkür ederim...

Ben koyulaştırdığım bölümü, "ruhsatsız inşaat" olarak okuyorum. Öyleyse, hafızam da yanıltmıyorsa; "ruhsatsız yapının ekonomik değeri yoktur" şeklinde Yargıtay kararları anımsıyorum.
Old 21-02-2012, 18:09   #3
Av. Tuğba K.

 
Varsayılan

Cevap çok net oldu; eminin o kararlara da ulaşmam hiç zor olmayacak
Çok teşekkür ederim..
Old 22-02-2012, 13:59   #4
janveljan

 
Dikkat

Belkide her şey o kadar net değildir.

Alıntı:
T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/6153
K. 2005/7300
T. 11.7.2005

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı paydaşlığın giderilmesi davasına dair karar davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Uyuşmazlık, bir adet taşınmazın ortaklığının giderilmesine ilişkindir. Mahkemece taşınmazın satışına karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili, dava dilekçesinde, dava konusu edilen 15 No'lu parselde bulunan iki daire ve iki dükkanın taraflara miras bırakanları Yeter Balta'dan intikal ettiğini, taşınmazın taraflar arasında anlaşarak paylaştırılmasının mümkün olmadığını belirterek, taşınmazın satışı suretiyle paydaşlığın giderilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, müvekkilinin davacıların muvafakati ve taahhütleri doğrultusunda taşınmaz üzerine ilerde kendi adına tescil edileceğini düşünerek tamamen kendi imkanları ile bina yaptırdığını, ancak davacıların tapu işlemlerini sürüncemede bıraktıkları gibi masraf vermeye de yanaşmadıklarını, davanın kötü niyetle açıldığı belirterek davanın reddini savunmuştur.

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç vs. gibi bütünleyici parça ( muhtesat )varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhtesatın bir kısım ortaklara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta tüm ortaklar ittifak ediyorlarsa ve muhtesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa, bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhtesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza, ne kadarının muhtesata isabet ettiği oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhtesata isabet eden kısım muhtesat sahibi ortağa, geri kalan bedel ise payları oranında ortaklara dağıtılır.

Bütünleyici parçanın arzın ortaklarına değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhtesat sahibi olarak davaya dahil etme ve ona satış bedelinden pay verme mümkün değildir.

Olayımıza gelince; dava konusu edilen ve satışına karar verilen 15 No'lu parsel üzerinde bodrum + zemin + bir normal katlı betonarme karkas tarzda projesiz ve ruhsatsız şekilde inşa edilmiş bir bina bulunduğu keşfen belirlenmiştir. Taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesinde bu binaya ilişkin bir şerh olmadığı gibi, bu konuda taraflar arasında ittifak da sağlanmamıştır. Bu durumda mahkemece muhtesatın arzla birlikte satılarak satış bedelinin mirasçılık belgesindeki payları oranında ortaklara bölüştürülmesine karar verilmesi gerekirken yukarıda açıklanan ilkelere uygun bir oranlama da yapılmadan taşınmaz üzerindeki ruhsatsız binanın enkaz bedelinin davalıya verilmesine hükmedilmesi hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.07.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yukarıdaki içtihatta Yargıtay ruhsatsız yapıları hepten gözden çıkarmış görünmüyor.Kararın mevhum-u muhalifinden Ruhsatsız olmasına karşın binanın kime ait olduğu konusunda bir şerh ya da paydaşlar arasında bir ittifak olursa(Belki bir aidiyetin tespiti davası sonucu) binanın değerinin paylaştırmada iddia ve ispat eden paydaşın lehine artı olarak dikkate alınacağı anlaşılıyor.Ruhsatsız bina olması Yargıtayca peşin peşin ret sebebi sayılmıyor.

olayı birde bu açıdan inceleyin derim.

Saygılarımla,
Old 22-02-2012, 14:53   #5
janveljan

 
Dikkat

Konuyla ilgili bir karar.

Alıntı:
T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/5945

K. 2002/6143

T. 1.10.2002

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı ortaklığın giderilmesi davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

KARAR : Dava, 1 adet taşınmazın ortaklığının giderilmesine ilişkindir. Mahkemece ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilleri ile davalıların 746 parsel no'lu taşınmazda hissedar olduklarını, tarafların taşınmazı ortak kullanımlarının ve rızaen paylaşımının bugüne kadar mümkün olmadığından taşınmazın mümkün olduğu takdirde aynen taksimini, mümkün olmadığı takdirde satılarak bedelinin paylaşımını istemiştir.

Duruşmaya gelen bir kısım davalılar vekili, paydaşlar arasında fiili ve rızai taksime dayalı bir yerleşim durumu doğduğunu, müvekkillerinin arz üzerinde bina yaptıklarını, davacının kötü niyetle dava açtığını, reddini savunmuştur.

Bilirkişi marifetiyle yapılan keşifte, dava konusu edilen parsel üzerinde, bir kısmı ruhsatlı, bir kısmı ruhsatsız bina yapıldığı, bu binaların bir kısmının inşaat halinde olduğu görülmüş, aynen taksimin mümkün olmadığı ifade edilmiş ve binaların ve arzın değerleri ayrı ayrı tespit edilerek oran kurulmuş, satış sonunda elde edilen satış bedelinin bu oranlar dahilinde dağıtılmasına karar verilmiştir.

Dava konusu taşınmaz üzerinde bina ağaç vs. muhdesat var ise bunlar Medeni Kanun'nun 619. maddesi uyarınca arzın mütemmim cüz'ü sayılırlar. Paylaşmanın satış yoluyla yapılması halinde, muhdesatın arzla birlikte satılması gerekir. Paydaş'a aidiyeti hususunda tapuda şerh varsa ya da bütün paydaşlar o konuda ittifak ediyorsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa, o artışın tespiti için, arzın ve üzerindeki muhdesatın dava tarihi itibariyle ayrı ayrı değerleri saptanır, belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin yüzde ne kadarının arza, ne kadarının muhdesata isabet ettiği hesaplanır. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesinde bu oranlar esas alınarak satış bedelinin muhdesata isabet eden kısmı muhdesat sahibi paydaş veya paydaşlara, geri kalan kısmı ise payları oranında tüm paydaşlara dağıtılır.

Somut olayda, yapılan keşif sonunda tanzim edilen bilirkişi raporunda bu esaslar dikkate alınarak tüm unsurları ile muhdesatın arzın değerinde bir artış meydana getirip getirmediği, örneğin kaçak ve ruhsatsız yapılan bir binanın ana taşınmazın değerinde bir artış öngörüp görmediğinin, artış meydana getiriyorsa nedenleri uzman bilirkişi marifetiyle tespit edilmesi, artış öngörüyorsa o takdirde bu artış dikkate alınarak yukarıdaki esaslar uyarınca oran kurulması ve satış bedelinin ona göre dağıtılması gerekirken bu yön üzerinde durulmadan eksik incelemeyle hüküm kurulması hatalı olmuştur.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile H.U.M.K.nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 1.10.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Old 22-02-2012, 18:09   #6
Av.Nevra Öksüz

 
Varsayılan

Sayın Av. Tuğba K.,

Alıntı:
Yazan Av. Tuğba K.
...Paylı mülkiyetli taşınmaz için açacağımız ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerine müvekkil bir inşaat yapmaya başlamış ve tüm paydaşların onayı olmadığından(1) ve gerekli diğer işlemler yapılmadığından (2) inşaat mühürlenmiş durumda...

(1)TMK m.692: "Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar." düzenlemesi mucibince sözleşme geçersiz görünüyor; diğer paydaşların onayını alma imkanı var mı?

(2) 3194 S.K. m.32/1'e binaen mühürleme mi söz konusu?

3194 S.K. m.32: "...Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister.

Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir..."

müvekkiliniz, yapı için ruhsat alamıyor mu?

P.S 1: 3194 S.K. m.32/son: "Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir." + 3194 S.K. m.42

P.S 2: Ortaklığın giderilmesi davasından bahsettiğinize göre inşaatın seviyesi nedir, bitmiş mi? veya?

Saygılar...
Old 22-02-2012, 18:35   #7
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Yapı Ruhsatı alabilmek için neler gerekiyor, bu yazıda gayet güzel anlatılıyor. Okumak isteyenler olabilir diye ekliyorum.

www.kobi.org.tr/dosyalar

Alıntı:
YAPI RUHSATI (İNŞAAT İZNİ) ALINMASI
Yapı Ruhsatı (İnşaat izni)


1. Yapı (İnşaat) Ruhsatı

Yapı ruhsatı, mücavir alanlar içerisinde ruhsata tâbi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında Valiliklerce (Bayındırlık ve İskan Müdürlükleri) verilen izindir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için (27. madde de belirtilen istisna hariç ) yapı ruhsatı alınması zorunludur. İnşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemine dahi ruhsat alınmaksızın başlanamaz.

Yapı izni alınmadan önce, yapı sahibi veya vekillerince bağlı bulunulan Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine ve ilgili belediyelere başvurularak (aplikasyon tutanağı), (röperli kroki, röperli kroki yoksa ebatlı kroki) veya imar durumunu gösterir çapın ve yol kotu tutanağı ile parselin (kanal kotu tutanağı) ± 0.00 kotuna göre pissu kanal bağlantısının hangi nokta ve kotlarda yapılabileceğini gösteren bir belgenin alınması gereklidir.

Ayrıca ilgili idarece imar plânı yapımına veri teşkil eden jeolojik veya jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alanı da kapsayan bölümü parsel sahibine verilir. İlgili mühendislerce bu bilgilere göre parsele ilişkin zemin etüt raporu hazırlanır.

Yapı sahibi ve kanuni vekillerince; bu belgelere göre, yürürlükteki kanun plân, yönetmelik, Türk Standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kuralları ve bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak suretiyle aşağıda e, f ve g’de belirtilen projeleri hazırlattırılır.

Yapı ruhsatı almak için belediyelere veya valiliklere verilecek belgeler aşağıda belirtilmiştir.

- Dilekçe
- Taahhütname
- Tapu Senedi
- Vekaletname ve muvaffakatnameler (Gerektiğinde)
- Mimari proje
- Statik proje
- Elektrik, mekanik tesisat projeleri
- Çevre ve peyzaj projeleri
- Yol ve alt yapı katılım payı ödendi belgeleri
- Teknik kontrol için istenecek diğer belgeler (Gerektiğinde)

a) Dilekçe

Herhangi bir belirli matbu şekli olmayıp, inşaatın yapılacağı yerin sınırları içerisinde kaldığı belediye adına yazılmış, tapuda belirtilen arsa üzerinde, projede belirtilen özelliklerdeki bina inşaatına izin verilmesi yönündeki talep yazısıdır. Ekinde parsel durumunu belirleyen jeolojik raporun bulunması gerekmektedir.


b) Taahhütname

Taahhütname, inşaatın genel fennî sorumlusunun, fennî mesuliyetini üstlendiği inşaatla ilgili olarak, aşağıda belirtilen hususları yerine getireceğini taahhüt ettiği belgedir. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunun yürürlükte olduğu illerde, yapının fenni sorumluluğu, yapının denetimini üstlenmiş bulunan yapı denetimi kuruluşları yerine getirmek zorundadır.

Taahhütnamede

- Mesuliyetini üstlendiği yapıyı fen ve sanat kurallarına göre denetleyeceğine

- İnşaatın temel sisteminin teşkilinde ve her katın tabliye betonunun atılması sırasında belediyeye bilgi vereceğine

- Ruhsat verilen binaya ait projelerde herhangi bir aykırılık olması halinde en geç 3 gün içerisinde belediyeye haber vereceğine

- İnşaat süresince her türlü güvenlik önlemlerinin alınacağına
- Adresindeki değişiklikleri en geç 7 gün içerisinde belediyeye bildireceğine
- Fennî mesullükten çekilme halinde, çekilme gerekçeleri ile birlikte yapı inşaatının halihazırdaki durumu ile ilgili bir raporu belediyeye vereceğine

- TS 8737 Yapı Ruhsatı Formunda yer alan vizeler ile form ekinde yer alan taahhütnamede yer alan şartları yerine getireceğine

dair hususlar yer almalıdır.


c) Tapu Kayıt Örneği

Tapu kayıt örneği, inşaatın yapılacağı arsanın, inşaatı yaptıracak kişi/kişiler veya kuruluşa ait olduğunu gösteren ilgili tapu dairesinden alınmış tapu veya tapu yerine geçen belgelerdir.

Dilekçe ekinde, noterden tasdikli tapu senedi fotokopisi, yoksa aşağıdaki belgeler, tapu kayıt örneği yerine ilgili belediyeye verilmek zorundadır

− Tahsis belgesi (775, 2510, 4763, 5613, 7269 sayılı kanunlara göre tahsisi yapılıp da tapu siciline kaydedilmemiş arsalar için)

− Mahkeme kararı (İlgili mahkemenin kesinleşmiş kararı ve yetkili makamlar tarafından bu karara göre verilen belge)

− Üzerine inşaat yapılacak arsanın hisseli olması durumunda, bütün hissedarların tapu senetleri veya mülkiyet durumunu gösteren tapu tescil belgesinin dilekçe ekinde ilgili belediyeye sunulması gerekmektedir.


(Bu belgelerin yapı ruhsatı için belediyeye verilen dilekçenin veriliş tarihinden en fazla bir ay öncesine ait olması gerekmektedir).

d) Vekaletname veya Muvaffakatnameler

Vekaletname veya muvaffakatname, üzerine inşaat yapılacak arsanın birden fazla kişiye ait olması (hisseli olması) durumunda, inşaat işlerini yürütme konusunda kendisine yetki verilen kişiyi gösterir noter tasdikli belge ile sahibi oldukları arsa üzerinde inşaat yapılmasına rızaları olduğunu gösterir noter tasdikli belgelerdir.

İnşaat yapılacak arsanın hisseli olması durumunda her bir hissedarın vekaletnamesi ve muvaffakatnamesi dilekçe ekinde yer almalıdır.



e) Mimari Proje

Mimari proje, binanın bölümlerini ve ölçülerini gösteren ve vaziyet plânı, bodrum katı, normal katlar ve çatı katı ile bunlara ait en az iki kesit ve yeteri kadar görünüşten oluşan, mimar tarafından çizilmiş projelerdir.

Dilekçe ekinde mimari proje kapsamında aşağıdaki plânlar yer almalıdır:

Vaziyet Plânı: Aplikasyon tutanağı esas alınmak üzere, 1/200 veya 1/500 ölçeğinde hazırlanmış olmalı, bina ve müştemilatlarını toplu olarak gösteren, yol kotuna göre gerekli kotlar ile arsanın bina bitimindeki durumunu gösteren kotlar yer almalı, peyzaj projelerine yönelik olarak dikilecek ağaçların yerleri göstermelidir. Ayrıca, aynı ölçekte çizilmiş en az iki kesiti gösterir plân vaziyet plânına ilâve edilmelidir.

Kat Plânları: 1/50 ölçeğinde çizilmiş olmalı, bodrum katı, normal katlar ve çatı konstrüksiyon plânı ile istenmesi halinde temel plânından oluşmalıdır.

Kat plânları, bir katı 500 m2’ye kadar olan binalar için 1/50, daha büyük binalar veya eni veya boyu 25 metreyi geçen binalar için 1/100 ölçeğinde çizilmiş olmalıdır. Ayrıca, otel, hastane ve iş hanı gibi aks sistemine göre yapılan binalar için kat plânları 1/100 ölçeğinde çizilmeli, akslar arasında kalan birimler ise 1/50 ölçeğinde gösterilmelidir. 1/100 ölçeğinde çizilmekle birlikte sanayi tesisleri ile depo ve garajlarla ilgili birimlerin 1/50 ölçeğinde çizilmesi gerekmez. Kat plânlarında “Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uygun gösterimler yapılmalıdır.

Tam Kesit: 1/50 veya 1/100 ölçekli çizilmiş, biri merdivenlerden geçmek şartı ile binanın enine ve boyuna kesitlerini gösteren plânlardan oluşmalıdır.

Kesitlerde yol veya yaya kaldırımı kotları, bahçelerin halihazırdaki ve tevsii edilecek kotları, bitişik nizama göre yapılan binalarda komşu bina veya parsellerin kotları, parselin (± 0.00) kotuna göre gösterilecektir.

Cephe Resimleri: Binanın değişik cephelerini gösteren 1/50 veya 1/100 ölçekli olarak çizilmiş dış görünümle ilgili plânlardan oluşmalıdır.

Sistem ve nokta detayları: Yapının genel sistem detayları ile pencere, çatı vb. gibi özellik arz eden kısımları ile ilgili ayrıntılı çizimlerdir.

Isı yalıtım projeleri: Duvarlar basta olmak üzere, tavan, taban ve diğer kısımlarda ısı yalıtımını gösteren detay çizimlerdir.

Statik ve tesisat projelerinde yer alan ve mimari projeyi etkileyen bütün unsurlar mimari projede de gösterilmelidir. Projelerde çakışma olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Cephe resimlerinde, binanın köşelerine denk gelen yerlerde arsanın halihazırdaki ve tesviye sonrası kotları belirtilecektir. İlgili belediye tarafından istenilmesi durumunda, dış cephelerde kullanılacak boya veya kaplama yapılması halinde ise kaplamalar cephe resimleri üzerinde belirtilecektir.

Mimari projeler, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı veya ilgili belediye tarafından tespit edilen çizim ve tanzim esaslarına göre hazırlanmış olmalı, proje kapağında; arsanın yeri, tapu kaydı, ada, pafta ve parsel numaraları ve alanı ile mevcutsa üzerinde bulunan yapılar, yapılacak yapının cinsi, kat sayısı, bina taban alanı ile inşaat alanı, hangi amaçla kullanılacağı ve yapı sahibi ile ilgili bilgiler ile projeyi çizen kişi ile ilgili bilgiler yer almalıdır.

Projeler 5 takım kopya olarak statik, tesisat projeleri ile birleştirilerek sunulmalıdır.


f) Statik Projeleri

Statik projeleri, çelik-karkas binalarda, çelik yapı hesapları ile 1/10, 1/20 ve 1/100 ölçekli plânlar, betonarme-karkas binalarda betonarme hesabı ile 1/10, 1/20 ve 1/100 ölçekli plânlar, asma çatılı binalarda ise çatı hesabı ile gerekli ölçekteki plândan oluşan teknik belgelerdir.

Yapı ruhsatı için müracaat sırasında, yapılacak bina türüne göre, “Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine göre inşaat mühendisi tarafından hazırlanmış statik projeler, jeolojik veya jeoteknik etüd raporları dikkate alınan zemin etüdleri ile birlikte mimari proje ile birleştirilmiş olarak 5 nüsha ozalit halinde ilgili belediyeye sunulmalıdır.


g) Tesisat ve Peyzaj Projeleri

Tesisat projeleri, yapılacak binanın elektrik, ısıtma, havalandırma, klima, doğalgaz ve sıhhî tesisatı ile ilgili teknik özellikleri, gerekli hesaplamaları ve bina içerisindeki yerlerini ve gerekli bağlantı hatlarını gösteren projelerinden oluşan teknik belgelerdir.

Tesisat projeleri konusuyla ilgili bir uzman (elektrik tesisatı elektrik mühendisi, kalorifer, havalandırma ve sıhhî tesisat ise makine mühendisi) tarafından hazırlanmış olmalı, 5 nüsha ozalit halinde mimari proje ile birleştirilmiş olarak belediyeye sunulmalıdır. Varsa, asansör uygulama projesi, yapı ruhsatı verilmeden önce ilgili belediye tarafından onaylanmış olmalıdır. (Mimari proje sırasında sadece avan proje yeterlidir). Doğalgaz projeleri doğalgaz tesisat yönetmeliği ve teknik şartnameleri çerçevesinde hazırlanmalıdır. Doğalgaz projeleri ilgili belediye (Büyükşehir belediyelerinin bulunduğu illerde, Büyükşehir belediyeleri) tarafından incelenerek onaylanmaktadır.

Çevre (peyzaj) projeleri, yapı ile ilgili çevre düzenlemelerini gösteren projelerdir. Mimari proje ile birlikte peyzaj projeleri ve krokisine uygun olarak parsel ve yapı ilişkisi kurularak hazırlanan aplikasyon belgesi de ilgili belediyeye sunulmalıdır.


h) Yol ve Alt Yapı Katılım Payları Ödeme Belgeleri

İnşaat izni alabilmek için, ilgili belediye fen işleri müdürlüğüne yatırılan yol katılım payı ile kanalizasyon vb. gibi gerekli alt yapı katılım harçları ile ilgili alındı belgeleri vb. belgeler.


ı) Teknik Kontrol İçin İstenecek Belgeler

Teknik kontrol için istenen belgeler, ilgili belediye tarafından öngörülmesi halinde istenen aplikasyon zaptı, bağımsız bölüm listesi bitişik parseldeki binaların resmi veya krokisi ile çatı plânı gibi diğer teknik belgelerdir.
İlgili belediyenin öngörmesi halinde dilekçe ekinde yer alan yukarıda belirtilen belgelerle birlikte aşağıdaki belgelerin de belediyeye teslim edilmesi gereklidir:

- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında kanunun uygulanmakta olduğu pilot olarak seçilen 19 ilde yapı uygulama projelerinin yapı denetim kuruluşu tarafından incelendiğine ve uygun görüldüğüne dair onay
- 1/50 veya 1/100 ölçekli aplikasyon zaptı
- Noterden onaylı bağımsız bölüm listesi
- Yol cephesinde arsa ile bitişik arsalarda yer alan binaların fotoğrafları, resimleri veya krokileri
- 1/50 ölçekli çatı plânı
Not: Büyükşehir belediyesinin mevcut olduğu yerlerde, 1/1000 ölçekli imar plânı önerileri ilçe belediyelerinin onayından sonra, 1/5000 ölçekli nazım imar plânı önerileri ise doğrudan Büyükşehir belediyelerinin onayına sunulur.


2. Fabrika İnşaatı

Fabrika inşaatı, mimari proje kapsamında yer alan idari binalar, ana fabrika binası, montaj atölyeleri, malzeme depoları, yemekhane ve işçi lojmanları, su deposu, trafo merkezi binası, hammadde ve yedek parça stok ambarı, otopark, sığınak vb. gibi bölümlerin yapılmasından ve gerekli makine ve teçhizatın yerlerine monte edilmesinden ibarettir.

Fabrika inşaatı aşağıdaki aşamalarda gerçekleştirilir:

- Arsa düzenlenmesi ve şantiye binalarının yapımı
- Fabrika binaları ve müştemilatının inşası
- Makine ve teçhizatın siparişi
- Makine ve teçhizatın yerlerine monte edilmesi
- Deneme üretimi


a) Arsa Düzenlemesi ve Şantiye Binaları

Arsa düzenlenmesi, arsanın, ilgisiz ve yetkisiz kişilerin giriş ve çıkışına kapatılması ve inşaat işlerinin bir düzen içerisinde gerçekleştirilmesi amacıyla arsa üzerinde tesviye yapılması, yol açılması, elektrik ve su vb. gibi inşaatta kullanılacak girdilerle ilgili alt yapı işlerinin yapılması vb. gibi işlerden oluşmaktadır.

Arsa düzenlemesinde yapılacak ilk iş, yatırımın yer alacağı arsanın sınırlarının, arsaya ilgisiz ve yetkisiz kişilerin girmesini engellemek, malzeme ve çalışanların güvenliğini sağlamak amacıyla değişik şekillerde (tel örgü, çit vb. ile) kapatılmasıdır.

Arsanın kapatılmasından sonra, gerekiyorsa arsada tesviye işleri yapılır, şantiye binaları, malzeme depoları ve işçilerin kalacakları yerler, yemekhane gibi inşaat süresince kullanılacak geçici binalar yapılır. Şantiye binaları ve diğer geçici binaların yapımı ancak yapı (inşaat) ruhsatı alındıktan sonra mümkündür.

Fabrika bina ve müştemilatının tamamlanmasından sonra yapı kullanma (iskân) ruhsatı alınabilmesi için de şantiye binalarının yıkılmış, arsa üzerinde gerekli çevre düzenlemesinin yapılmış olması şarttır.

b) Fabrika Binası ve Müştemilatının Yapımı

Fabrika binası ve müştemilatının inşası sırasında idari ve teknik açıdan yerine getirilmesi gerekli hususlar şunlardır:

İnşaat alanın görünür bir yerinde, üzerinde mal sahibi, mimari, bütün müelliflerin (statik ve tesisat projelerini hazırlayan mühendislerin), fenni mesullerin veya yapı denetim kuruluşunun ve denetçi mimar ve mühendislerin, inşaatta görevli yardımcı kontrol elemanlarının, müteahhidin ve şantiye şefinin isimleri ile ada, parsel ve ruhsat tarihi ve numarasını ihtiva eden yapılan inşaatı tanıtıcı, asgarî 0,50 m x 0,75 m boyutlarında tabela yer almalıdır.

Yapı ruhsatı ile ruhsata esas bütün projeler ve eklerinin inşaat süresince inşaat şantiyesinde bulundurulması gereklidir.

Temel inşaatı tamamlanarak inşaat zemin kat (su basmanı) seviyesine geldiğinde beton dökülmeden önce ilgili belediyeye yazılı olarak müracaat edilerek inşaat devam (temel üstü) ruhsatının alınması gereklidir. Zemin kat betonu ve diğer işler ancak bu izinden sonra gerçekleştirilebilir.

Zemin betonu atıldıktan sonra, en geç 10 gün içerisinde, yapının doğru konumlandırılıp konumlandırılmadığı ve ruhsata uygun olarak yapılıp yapılmadığı yönünden kontrol ettirilerek, inşaata devam izni alınmalıdır. İlgili belediyenin söz konusu süre içerisinde bu işlemi gerçekleştirmemesi halinde ruhsata uygun olmak şartıyla inşaata devam edilebilir.

Kat çıkıldıkça, demir ve beton vizesi alınmalıdır. İnşaata devam edebilmek ancak kontrollerde görülen eksikliklerin tamamlanması ve vizenin alınmasıyla mümkündür. Ayrıca, kaba inşaat tamamlanıp, sıva yapılmadan önce, bina duvarların, ısı yalıtım projesine uygunluk yönünden gerekli kontrollerin yaptırılması gereklidir.

İnşaat süresince, imar mevzuatına ve plânına aykırı olmamak, cephe karakterini ve statik hesapları ile ısı yalıtım hesaplarını değiştirmemek, nitelik değişikliği ve m2 artışı getirmemek kaydıyla projede basit tashihler yapılmasının mümkün olduğu hallerde, ayrıca bir tadilat projesi hazırlanması gerekmez. Aksi halde, projenin yeniden tanzim edilmesi ve yapılması gerekli değişiklikler için ilgili belediyeye başvurarak ruhsata bağlanması gereklidir.


c) Yapı Kullanma (İskan) İzni

Fabrika binaları ve müştemilatının tamamlanmasından sonra, fabrikanın işletmeye açılabilmesi için inşaat ruhsatını veren ilgili belediyeden veya valilikten (Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü) yapı kullanma (iskân) izninin alınması gereklidir. Bunun için, fabrika ve müştemilatlarının projelerine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak inşa edilmiş ve inşaat süresince belediye veya Valilik tarafından yapılan kontroller sonrası düzenlenen bütün raporların olumlu olması, mevzuata aykırılığın bulunmaması bütün vizelerin alınmış ve çevre düzenlemesinin yapılmış olması TSE standartlarına uygun malzeme kullanılmış olması gereklidir.

İnşaat için yapılan şantiye binaları ve diğer yapıların da iskan müracaatından önce yıkılması, çevre düzenlemesi aşamasında fabrika arazisi sınırları içerisinde kalan araziye, boş arazinin her 20 m2’si için bir ağaç dikilmesi gereklidir. Yapı kullanma izni öncesi binaların ilgili yönetmelik hükümlerine göre kanalizasyon bağlantılarının yapılmış ve gerekli belgenin ilgili belediyeden alınmış olması şarttır.

Bina ile ilgili işlerin tamamlanması ve çevre düzenlemesinden sonra, yapı denetim kuruluşunun yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapıldığına ilişkin raporu ile birlikte binanın ön ve arka cephelerinden çekilmiş 13 x 18 cm boyutlarında en az 2’şer fotoğrafın ilgili belediyeye teslim edilmesi gereklidir.
Not: Yapı kullanma izni alınmayan yapılar; elektrik, su, kanalizasyon, haberleşme ve benzeri hizmet ve tesislerden faydalanamazlar.


d) Makine ve Teçhizatın Siparişi ve Monte Edilmesi

Makine ve teçhizatın monte edilmesi, inşaat ile makine ve teçhizatın özelliklerine bağlı olarak inşaat aşamasında veya inşaat tamamlandıktan sonra gerçekleştirilebilir. Bu amaçla, iç veya dış piyasan temin edilme durumuna bağlı olarak inşaat aşamasında, ya da inşaat tamamlandıktan hemen sonra montaja hazır olmasını sağlamak açısından makine ve teçhizat siparişlerinin inşaattan önce veya inşaat sırasında verilmesi gerekebilir.

Makine ve teçhizat iç piyasadan veya gerektiğinde dış piyasadan temin edilebilir. Makine ve teçhizat siparişi verilmeden önce, aynı işlevi görecek değişik makine ve teçhizata ait teknik özellikleri gösterir katalogların temin edilmesi, fiyatlarının, verimliliklerinin, enerji sarfiyatlarının ve teknik ömürlerinin kıyaslanarak, teknik ömrü boyunca en ekonomik olan makine ve teçhizatın seçilmesi açısından yararlı olacaktır.

Yatırımcı makine ve teçhizat konusunda uzman kişi veya kuruluşların rehberliğine baş vurabilir. Yatırımcının, ya da uzman kişi veya kuruluşların tavsiyeleri yönünde alınmasına karar verilen makine ve teçhizatın temin edilmesi için yerli veya yabancı firmalara sipariş verilir.

Yatırımda kullanılacak makine ve teçhizat yurt içinden temin edilemez ise, yurt dışından ithalat yoluyla temin edilmesi hususunda araştırma yapılmalıdır. Yurt dışından ithalat yapmak belirli mevzuata tâbi olduğundan, makine ve teçhizatın yurt dışından temin edilmesi amacıyla ithalat ve gümrükleme konusunda uzman kuruluşlarla çalışmak uygun olacaktır.

Yurt dışı makine ve teçhizat üreticileri veya tedarikçilerin ülkemizde temsilcilikleri mevcut olup, ithal edilmesi düşünülen makine ve teçhizatla ilgili her türlü katalog, teknik bilgi, fiyatlar ve proforma fatura bu kuruluşlardan temin edilebilir.

Yapılan araştırmalar sonunda makine ve teçhizat konusunda kesin bir karara varıldıktan sonra yapılacak işlem, hangi firmadan ithalat gerçekleştirilecek ise, söz konusu firmaya makine ve teçhizatın siparişinin verilmesi ve akreditif açılarak ithalatın gerçekleştirilmesidir.

Siparişi verilen makine ve teçhizatın üretici veya tedarikçi tarafından fabrika sahasına getirilip teslim edilmesi ile üretici veya tedarikçinin sorumluluğu biter. Bu andan itibaren makine ve teçhizatın sorumluluğu montajı gerçekleştirecek kişi veya kuruluşun sorumluluğundadır.

Makine ve teçhizatın, projeye uygun olarak yerlerine monte edilmesi, bağlantıların ve gerekli kontrollerin yapılması ile fabrika deneme üretimine hazır hale gelmiş olur.


e) Deneme Üretimi

Deneme üretimi, yerlerine monte edilen makine ve teçhizatın teknik özelliklerine uygun olarak çalışıp çalışmadığını, işlevlerini yerine getirme ve performanslarını tespit etmek ve genel olarak, projede herhangi bir eksiklik ve aksaklık bulunup bulunmadığını kontrol etmek amacıyla yapılan geçici üretimdir.

Deneme üretimi sırasında, makine ve teçhizatın ayarları yapılır, hammadde girişinden ürün çıkışına kadar üretim hattında üretim hızı ve ürün kalitesi gibi üretimi olumsuz etkileyen bölümler tespit edilmeye ve optimum üretim şartları belirlenmeye çalışılır.

Old 22-02-2012, 19:17   #8
BASILIAS

 
Varsayılan

imar kanunu yönünden ruhsat iptal edildiği için kazanılmış hak olmaz.masraflar müvekkilinize kalır diye düşünüyorum.
Old 23-02-2012, 16:55   #9
Av. Tuğba K.

 
Varsayılan

Yanıtlarınız için çok teşekkür ediyorum;

Taşınmaz paylı mülkiyetli bir taşınmaz ve üzerinde inşaat yapmak için tüm maliklerin onayı gerekiyor.
Müvekkil bu onay olmaksızın işleme başladığından, diğer maliklerin şikayeti üzerine henüz yeni başlamış inşaat mühürleniyor. Diğer maliklerin onayı olmadığından, ruhsat için gerekli işlemlerin yapılması bu aşamada imkansız.

Dolayısıyla ortaklığın giderilmesini talep edip, Sn; Janveljan'ın sunduğu kararlardaki gibi "örneğin kaçak ve ruhsatsız yapılan bir binanın ana taşınmazın değerinde bir artış öngörüp görmediğinin, artış meydana getiriyorsa nedenleri uzman bilirkişi marifetiyle tespit edilmesi, artış öngörüyorsa o takdirde bu artış dikkate alınarak yukarıdaki esaslar uyarınca oran kurulması ve satış bedelinin ona göre dağıtılması gerekirken.." gibi bir talep ile davaya girişmek daha mantıklı geliyor.

Teşekkür ederim...
Old 24-02-2012, 18:27   #10
Av.Nevra Öksüz

 
Varsayılan

Sayın Av. Tuğba K.,

Alıntı:
Yazan Av. Tuğba K.
...henüz yeni başlamış inşaat mühürleniyor....Dolayısıyla ortaklığın giderilmesini talep edip, Sn; Janveljan'ın sunduğu kararlardaki gibi "örneğin kaçak ve ruhsatsız yapılan bir binanın ana taşınmazın değerinde bir artış öngörüp görmediğinin, artış meydana getiriyorsa nedenleri uzman bilirkişi marifetiyle tespit edilmesi, artış öngörüyorsa o takdirde bu artış dikkate alınarak yukarıdaki esaslar uyarınca oran kurulması ve satış bedelinin ona göre dağıtılması gerekirken.." gibi bir talep ile davaya girişmek daha mantıklı geliyor...

Anladığım kadarıyla müvekkiliniz 3. kişi yüklenici değil paydaşlardan biri? Ve sözleşme v.s. söz konusu değil?

Tabii ki sayın janveljan'ın belirttiği şekilde talepte bulunabilirsiniz. Lakin inşaat mühürlendiğine göre işlemler normal prosedüründe ve süresinde yapılırsa:
Alıntı:
Yazan Av.Nevra Öksüz
...3194 S.K. m.32/son: "Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir." + 3194 S.K. m.42...

düzenlemelerine binaen işlem yapılacağından açtığınız davada mahkeme, imar müdürlüğüne bu işlemlerin aşamasını/ne yapıldığını sorar... Onlar da yıkılacağını söylerse (ki somut anlatımınızdan bu anlaşılıyor) takdir edersiniz ki; yıkımına karar verilen ve henüz başlanmış inşaat, arzın değerinde artış husule getireceği şeklinde değerlendirilmeyecektir...
(diye düşünüyorum )

Saygılar...
Old 27-02-2012, 17:39   #11
BASILIAS

 
Varsayılan

sayın av.nevra öksüze katılıyorum.ortada inşaat izni ve ruhsatı olmadığından zaten yıkım kararı verilecek.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Ortaklığın giderilmesi davasında hisseli taşınmaz Av.Özlem PEKSÜSLÜ Meslektaşların Soruları 14 01-03-2016 16:22
cebri icra ile satın alınan taşınmaz açılan ortaklığın giderilmesi davasında arsa üzerindeki binadan müvekkile pay verilmemesi Genchukukcu42 Meslektaşların Soruları 2 27-07-2011 09:56
Ortaklığın Giderilmesi, Satışın İptali - Taşkın İnşaat damista Meslektaşların Soruları 0 07-09-2007 10:27
Borçluya Ait Taşınmaz Üzerindeki 3.Şahıslara Ait Ruhsatsız Bina Ersin KUŞ Meslektaşların Soruları 1 10-05-2007 14:46
Tapuda arsa gözüken bina üzerindeki ortaklığın giderilmesi Av.Murat Bölükbaş Meslektaşların Soruları 2 10-04-2007 12:07


THS Sunucusu bu sayfayı 0,06991100 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.