KMK mad.22/2 ; Kanuni İpotek Hakkı

Değerli Meslektaşlar....
KMK mad.22/2'e göre; Gider borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kurulabilecek ipotek hakkı belirtilmiştir. İpotek tesisi için, yöneticinin, yönetici yoksa kat maliklerinden birinin,borcun tesbitine ilişkin mahkeme kararı alması şarttır.... Şimdi;Borçlu kat maliki aleyhine başlattığımız takipler kesinleşmiştir.(İtiraz üzerine ilgili mahkemesinden itirazın iptalini istemek suretiyle...) Bunun üzerine kesinleşen mahkeme kararlarının aslı ile Tapu Sicil müdürlüğü'ne müracaat ederek " Diğer Kat Malikleri Lehine kanuni ipotek hakkımızın tescilini talep ettik." Fakat Tapu Sicil müdürü,mahkeme kararlarının buyönde yani kanuni ipotek hakkının konulması şeklinde karar vermediğinden , işlem tesis edemeyeceğini iddia etmektedir.Oysa , bahsetmiş olduğum gibi ortak giderlerden kaynaklanan alacaklarımıza ilişkin kesinleşen mahkeme kararları vardır.
Bu konuyla ilgili olarak uygulama yapan meslektaşım var ise yahut bilgi sahibi olan varsa yardımlarını rica ederim... teşekkürler....

Sayın Meslektaşım şuanda benzer bir durum ile karşı karşıyayım.
Müvekkilim bir daire satın almayı düşünüyor.Şimdi bu dairenin genel gider borcu mevcut. Topudaki kayıtlarında herhangi bir ipotek şerhi,vs bulunmuyor. Bu satış işlemini gerçekleştirir isek eğer yönetim alacaklarının bizden tahsilini talep edebilir mi veyahut eski malike uygulayabileceği gibi kanuni ipotek yoluna gidebilir mi? Bu konuda tecrübeli meslektaşlarım var ise lütfen bizim ile paylaşsınlar. Şimdiden tşkler

"Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin E.2002/7159 K. 2002/9012 ve 1.10.2002 tarihli kararı uyarınca kat mülkiyetinin devri halinde eski malikin aidat borcundan yeni malikin sorumlu tutulması mümkün değildir.

Dolayısıyla yeni ev sahibi,eski döneme ait borçları ödemekle yükümlü tutulamaz.

YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2002/7159 K. 2002/9012 T. 1.10.2002

ÖZET :
Dava; ortak aidat borcunun tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Dosyada toplanan belgelere ve özellikle tapu kaydı içeriğine göre davalının 18 nolu bağımsız bölümü 9.3.2000 tarihinde satın aldığı takibe ve davaya konu edilen ortak gider alacağının davalının bağımsız bölüm maliki olduğu tarihten önceki aylara ilişkin bulunduğu anlaşılmaktadır.

Saptanan bu durum karşısında davalının, kat maliki olmadığı dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulmayacağı gözetilmeden davanın kabulü ile aleyhinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

DAVA : Dava dilekçesinde itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

KARAR : Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Dava; Haziran-Temmuz-Ağustos 1999 aylarına ilişkin ortak aidat borcunun tahsili ile ilgili icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

Dosyada toplanan belgelere ve özellikle tapu kaydı içeriğine göre davalının 18 nolu bağımsız bölümü 9.3.2000 tarihinde satın aldığı takibe ve davaya konu edilen ortak gider alacağının davalının bağımsız bölüm maliki olduğu tarihten önceki aylara ilişkin bulunduğu anlaşılmaktadır.

Saptanan bu durum karşısında davalının, kat maliki olmadığı dönemle ilgili ortak gider borcundan sorumlu tutulmayacağı gözetilmeden davanın kabulü ile aleyhinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 1.10.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.



Eğer Yeni Malik Eski Malikin döneminden kalan borçlardan sorumlu olmayı taahhüt eder ise;
18. Hukuk Dairesi 2005/1259 E., 2005/3657 K.
· İCRA İNKAR TAZMİNATI
· ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUK
"ÖZET"
KAT MALİKİ ORTAK GİDERLERDEN MÜLKİYETİ DEVRALDIĞI ANDAN İTİBAREN SORUMLU İSE DE, DAVALI DÜZENLEDİĞİ TAAHHÜTNAME İLE KENDİSİNDEN ÖNCEKİ BORÇLARI DA KABUL ETTİĞİNDEN DOLAYI TAAHHÜT ETTİĞİ DÖNEME AİT TÜM BORÇLAR HE ŞAPLATTIRILIP SONUCUNA GÖRE KARAR VERİLMELİDİR. ALACAKLININ İCRA TAZMİNATINDAN SORUMLU OLABİLMESİ İÇİN TAKİBİN HAKSIZ VE KÖTÜ NİYETLİ OLMASI GEREKİR.
"İçtihat Metni"
Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
1-634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesi uyarınca kat maliklerinden her biri ana taşınmazın ortak gider ve aidatlarına katılmakla yükümlüdür. Kat malikinin mülkiyet hakkı devam ettiği sürece bu ana kurala uymak zorunluluğu vardır. Kat maliki ancak, mülkiyet hakkı sona erdiği andan itibaren bu yükümlülükten kurtulur. Bu andan itibaren sorumluluk -mülkiyetin devri tarihinden sonra gerçekleşen ortak gider, aidat ve avans borçları İçin- yeni malike aittir. Kat malikinin bağımsız bölümünü bir başka şahsa devretmesi durumunda ise kendi mülkiyet hakkı devam ettiği sürece tahakkuk eden tüm ortak giderlerden sorumlu olacağı muhakkaktır. Olayımızda borçlu davalı Seyfi düzenlediği taahhütname ile dava konusu bağımsız bölümün hem kendi dönemine ve hem de kendisinden önceki döneme ait tüm borçlarını ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Davacı yönetim, hukuken geçerli bulunan bu taahhütnameye dayanarak borçlu (davalı) Seyfi hakkında icra takibine başlamış ve bu davayı açmıştır.

O halde davalının, taahhütname uyarınca 01.10.2002 gününe kadar dava konusu bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borçlarının tümünü ödemeyi üstlendiğine göre mahkemece anılan tarihe kadar (01.10.2002 gününe kadar) ki borç miktarının uzman bir bilirkişiye hesaplattırılarak alınacak rapor doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken, kabulü mümkün olmayan bazı gerekçelerle davanın reddi yönünde hüküm kurulması,

2- İcra ve İflas Yasasının 67. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre davacı alacaklının icra tazminatından sorumlu tutulabilmesi için takibinde haksız ve kötü niyetli olması gerekir. İcra tazminatına hükmedilebilmesi için sözü edilen iki (takipte haksız ve kötü niyetli olma) koşulun birlikte gerçekleşmesi zorunludur. Somut olayda davacı alacaklının davalı hakkında icra takibi yapmasında kötü niyetli olduğu yöntemince saptanmadan dava konusu alacak üzerinden %40 oranında icra tazminatı ödemekle yükümlü tutulması,

Doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.04.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.




Kendi sorumuda cevaplamış olayım