Vekaletnamede Serbest Satış Yetkisi

Sayın Hukukçular, Hukukseverler, Okuyucular:

Düzenleme vekaletnamede " serbest satış yetkisi" konusunda aşağıda belirtiğim bir konuyu ortaya atmak ve bazı sorular sormak istiyorum. Cevap verebilirseniz teşekkürle karşılanacaktır.

Konu : Maliklerin iştirak halinde malik oldukları, çok parçalı, çok hissedarlı ve para değiş tokuşu yapmadan fiziken paylaştırılması mümkün olmayan bir gayrimenkulün malen/fiziken bölüştürülmesinde hissedarlardan birisinin bir diğer hissedara düzenleme vekaletname vermesi durumunda vekalet verenin vekiline " .... gayrimenküldeki hissemi dilediği kimselere dilediği bedel ve şartlarla satmaya...." yetkisi vermesi şart mıdır değil midir ?

Aşağıdaki olayda, görüleceği üzere, bu konuda iki farklı görüş çarpışmaktadır.

Olay:

01) (A) ve (B) iki kardeş. Türkiye'nin (ABC) kasabasında 1/2'şer hisse oranında malik oldukları bir arsa var. Bunlar bu arsa üzerinde bir iş hanı inşa ettirdikleri sırada, 1973-1974 yıllarında birer yıl ara ile vefat ediyorlar. İnşaat yarım kalıyor.

(A) nin beş mirasçısı var. Bunlar (A1), (A2), (A3), (A4) ve (A5)

(B) nin üç mirasçısı var. Bunlar (B1), (B2), ve (B3)

Yani bunlar kardeş çocukları. Yani kuzenler.

02) (A) nin mirasçılarından (A2) kardeşlerini temsilen (sözlü mutabakat), (B) nin mirasçılarından (B1) kendi kardeşlerini temsilen anlaşıp inşaatı devam ettiriyorlar. İnşaat 1980 yılında bitiyor. Ancak işhanının mirasçılar arasında paylaşımı bugüne kadar yapılmıyor. Yani kat mülkiyeti/kat irtifakı tesis edilip her malikin hissesine düşen mekanlar henüz tespit edilmemiş.

İş hanında birbirinden çok farklı genişlik ve biçimde -irili ufaklı- 23 dükkan var. Mimari yapısı dolayısıyla bu iş hanını fiziken iki eşit parçaya bölmek mümkün değil. Hanın bugünkü toplam cari piyasa satış değeri 700.000,00 ABD Doları dolayında.

03) Şimdi, tüm malikler, bu iş hanının, izalei şuyu'ya gitmeden, nakit para alış verişi suretiyle, fiziksel olarak bölüşülmesini, yani her paydaşa düşen mekanların tespit edilmesini, 634 ve 2814 ve diğer ilgili kanunlar uyarınca taksimatlı olarak kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmesini öngörüyorlar.

04) (A)'nın mirasçıları kendi aralarından birini vekil, (B) nin mirasçıları kendi aralarından birini vekil seçecekler ve bu vekilleri vasıtasıyla görüşmeler/pazarlık yapıp her hissedarın payına düşen dükkanları tespit edip kat mülkiyeti/kat irtifakı tesis edecekler ve gereken hukuki işlemleri yapacaklar.

Yani yapılması düşünülen işler şunlar:

Önce fiziken iki eşit parçaya bölünmesi mümkün olmayan iş hanı, cari piyasa satış değerleri dikkate alınarak, nakit para ilaveleriyle, iki eşit parçaya bölünecek ve böylece (A) ve (B) taraflara düşen kısımlar tespit edilecek.

Bundan sonra (A)'nın mirasçıları kendi aralarında kendi hisselerine düşen bölümü nakit para eşitlemeleri ile 5 parçaya ayırarak paylaşacaklar. (B) nin mirasçıları da kendi aralarında aynı şeyi yapacaklar.

05) Ancak (A)'nın mirasçıları arasında (A4)'ün kardeşlerinden talep ettiği düzenleme vekaletnamenin kapsamı konusunda (A4) ile (A5) arasında aşağıda açıklanan bir fikir/görüş çatışması ortaya çıkıyor.

(A4)'ün görüşü ve önerisi: " Vekaletnamede serbest satış yetkisi mutlaka olmalı"

06) (A)'nın mirasçıları arasında hem en varlıklı - iş hanının tümünü tek başına satın alabilecek kapasitede- hem de aynı zaman hem Türk hem ABD vatandaşı olan (A4) kardeşlerine şöyle bir öneride bulunuyor: " Hepiniz bana düzenleme vekaletname verirse ben bu sorunu çözmeye gayret edeceğim. Vereceğiniz vekaletnamelerde " .... iş hanındaki hissemi dilediği kimselere dilediği bedel ve şartlarla satmaya...." yetkisi mutlaka yer almalı."

07) (A4) devamla şöyle konuşuyor: " Elimde bu şekilde iş hanını serbestçe satış yetkisi olan vekaletnameler olursa karşı taraf olan (B)'nin mirasçıları karşısında kendi tarafımızı tam yetkili bir elçi gibi yetkili ve güçlü bir şekilde temsil edebilirim. Hem de pazarlık sırasında hareket serbestim olur. Elimdeki vekaletnameleri göstererek karşı tarafa karşı daha inandırıcı konuşabilirim ve gerekirse karşı tarafı " iş hanının üçüncü kişilere satışı " veya başvurulması halinde tüm hissedarların zarara uğrayacağı " izale-i şuyu" ile korkuturum. (B)'nin mirasçıları da aralarından birine benzer bir vekaletname verirlerse görüşme/pazarlık yoluyla bu paylaşım sorununu kolayca çözümleyebiliriz."

08) (A4) ün yukarıdaki önerisi (A1), (A2) ve (A3) tarafından uygun bulunup kabul ediliyor ve bunlar (A4) de handaki hisselerinin serbestçe satılmasına tam yetki veren düzenleme vekaletnamelerini ayrı ayrı veriyorlar. (B) nin mirasçıları da (B3)'e aynı şekilde vekaletname veriyorlar.

Ancak (A5) bir nevi oyun bozanlık yapıyor, çünkü (A4) de istediği kapsamda vekaletname vermekte isteksizlik gösteriyor.

(A5)'in karşı görüşü ve önerisi : " Sözkonusu bölüşüm işi için Vekaletnamede serbest satış yetkisi bulunması şart değil"

09) Buna karşılık, uzak bir ülkede yaşamakta olan (A5) istenilen vekaletnameyi verip vermemekte tereddüt etmektedir.

(A5)'in görüşüne göre, sözkonusu fiziksel bölüşüm işi, içinde "...dilediği kimselere dilediği bedel ve şartlarla satış yetkisi.." bulunmayan düzenleme vekaletnamelerle de pekala çözümlenebilir.

(A5), karekteri icabı para/miras konularında titiz, evnamlı, her işi iyice eleyip sık dokumadan kimseye güven duymayan/duymak istemeyen bir kişidir. Hukuki konulara ilgi duymakta ve hukuk kitaplarını okumasını sevmektedir. Bu nedenle kendisinde biraz hukuk bilgisi/formasyonu olduğu inancındadır ve hukuk formasyonu dolayısıyla her işin en düzenli, en iyi ve en adaletli şekilde yapılmasını arzu eden bir kişiliğe sahiptir.

10) (A5) kendi kendine şöyle düşünmektedir: " Ben, (A4)'e istediği şekilde iş hanındaki 1/10 oranındaki hissemi " dilediği kimselere dilediği bedel ve şartlarla satış " yetkisi veren bir düzenleme vekaletname verirsem, bu şu demektir: (A4) isterse iş hanındaki hissemi istediği gibi satar, parasını alır, özel banka hesabına koyar, isterse benim paramı bana verir, isterse vermez, isterse paramı Amerika'ya transfer eder, orada yerleşir... ondan sonra Amerika'da New York'da, Los Angeles'te, Florida'da paramı/hakkımı alacağım diye (A4)'ü artık ara da bulasın..."

11) (A5) bu şekilde teorik ve biraz da hukuki konulara ilgisinden kaynaklanan tereddütler içindedir. Veya (A5) böyle bir tereddüt içinde olmasa bile, biraz hukuk formasyonu olduğundan bu işin mümkünse, muğlak/belirsiz/sevimsiz bir kavram olduğuna inandığı " dilediği kimselere dilediği bedel ve şartlarla satış yetkisi" verilmeden daha hukuki/daha güvenilir/daha somut/önceden ne olacağı belirli bir şekilde endişeye meydan verilmeden planlı/programlı çözümlenmesinin daha yararlı olabileceğini değerlendirmektedir.

12) (A5), iyi niyetli/temiz düşünceler içinde, iş hanının kimsenin hakkına halel gelmeksizin, herhangi bir hataya düşülmeksizin, aceleye/olup bittiye getirilmeksizin ayrıntılı olarak her hususun görüşülüp tartışılarak, nakit para eklemeleri ile, mirasçılar arasında her malikin payına düşen mekanların malen/fiziken tespit edilmesini ve noterde veya tapu dairesinde özel bir " iş hanının paylaşımına dair miras paylaşım sözleşmesi" yapılması suretiyle tespit edilmesinin mümkün olabileceğini değerlendirmektedir.

13) Yukarıda açıklanan olay çerçevesinde sorular:

1. " .... dilediği kimselere dilediği bedel ve şartlarla satış " yetkisi bulunmayan vekaletnamelerle böyle bir iş hanının "miras taksim sözleşmesi" akdi suretiyle mirasçılar arasında paylaştırılması mümkün müdür ?

2. Yani (A5), (A4) de, " serbest satış yetkisi" içermeyen ancak diğer tüm yetkileri veren bir düzenleme vekaletnamesi verirse, (A4) " iş hanının aynen/malen/fiziken taksimi" isimli bir taksim sözleşmesini tüm kardeşlerini temsilen noterde ve/veya tapu dairesinde yaptırabilir mi ?

(Not: Para konularında titiz ve kendisine çok güvenilmesi gereken bir kimse olarak gören bir kişiliği olan (A4), kendisine, " serbest satış yetkisi" veren düzenleme vekaletnamesi verilmesinde ısrar etmekte, aksi halde (A5)i, izale-i şuyu'ya giderek iş hanının tümünü ele geçirmekle korkutmaktadır.)

3. İkinci soruya cevabınız evet ise, " serbest satış yetkisi" içermeden bunu temin edecek özel bir vekaletname türü var mıdır ? Varsa içeriği nasıl olmalıdır ?

4. Tatbikatta bu tür olayların izale-i şuyu'a gidilmeden çözümlenmesine misal teşkil edecek nitelikte, " çok parçalı ve çok hissedarlı ve fiziken eşit bölünmesi mümkün olmayan gayrimenkullerin paylaşımına dair sözleşme" örneklerini bu Adalet Bakanlığı internet sitesinde veya başka internet sitelerinde bulmak mümkün müdür ? Mümkünse nerelerde ?

5. İçinde " serbest satış yetkisi" bulunmayan bir düzenleme vekaletname yukarıda açıklanan paylaşım işinde bir işe yaramaz mı ? Yani (A4) talebinde hukuken haklı mıdır ?

6. (A5) in yukarıda açıklanan teorik/hukuki terüddütler/düşünceler içinde olması hukuken yerinde midir ? Yoksa bunlan pratikte geçerli olmayan tereddütler midir ?

7. (A5) tutumunda ısrar etmeli midir ? Yoksa (A4) ün istediği " serbest satış yetkisi" veren vekaletnameyi verip bu fikir /tutum çatışmasına son mu vermelidir ?

8. Bu konuda okunmasını tavsiye edeceğiniz kitap/araştırma/makale/sohbet yazısı var mı ? Varsa lütfen bu alana yazınız.

Yukarıdaki sorularıma, bu konuda olabilecek, değerlendirme, görüş, bilgi ve tecrübelerinizi de ilave ederek, cevap verebilirseniz teşekkürle karşılanacaktır.

Selam ve saygılarımla.

Sorunuz cok uzun oldugu icin tamamini okuyamadigimi oncelikle belirtmeliyim.Ama asil sorununuz saniyorum: serbest satis yetkisi veren vekaletname verdiginizde bilahare vekilin istemediginiz bir satis yapmasi, ya da satis bedelini vekil edene odememe riski.. Benim onerim; serbest satis yetkisi iceren bir vekaletname yerine, belirli bir miktar belirterek "..." su kadar TL/USD dan az olmamak kaydiyla diledigi bedelle satmaya.. ibaresini eklemeniz vekaletnameye (almayi umdugunuz rayic degeri belirterek satis yetkisi) , ikinci olarak vekile guvenemeyecek durumdaysaniz (alacagi satis bedelini vekil edene odememe konusu riskli olabilecekse) vekile vekaletname vermeden once noterde ayrica bir sozlesme yaparak (yurtdisindakileri icin gerekiyorsa bir baska vekil araciliyla satisi yapacak mustakbel vekil arasinda) satis vekaleti cikarilacak olandan (biraz ayip olacagi suphesiz, ama tereddutu gidermenin baska yolu kanimca yok) bir gayrimenkul ipotegi alarak -ya da tutara yetecek baska teminatlar arayarak- size bilahare teslm etmesi gereken satis bedelini guvence altina almak. Unutmadan, bunlarin disinda yargitay in, vekilin bu tur vekaletnamelerde diledigi bedel vb. sartlarda satis yapmaya yetkili kilinmis olmasi, onun vekalet borcunu ozenle ve vekil yararina kullanmasi zorunlulugunu kaldirmaz ve eger vekil vekaletnamedeki yetkisini kotuye kulanarak kendisi veya bir yakini lehine yarar saglamissa , yapilan satis islemi vekil edeni baglamaz..tapu iptal edilmelidir" seklinde bir ictihadi var.. Var ama elbette bu satis bedelini alip vekil edene odemeden ortadan kaybolan vekilden tazmin asamasinda sorun cikabilir (eger satis yapilan gercekten iyiniyetli oldugunu ispat ederse tapu iptal sansiniz kalmaz cunku)

Kolay gelsin

Sayın Nur,
Görüyorum ki bu hamurunuz daha çok su isteyecek.
Sayın meslektaşım Av.Sehper çözümü göstermiş.Eğer vekil edeceğiniz şahsa güvenmiyor iseniz ancak vekaletname karşılığında ipotek v.s gibi bir teminat almanız gerekir.Zira vekaletname güvene dayalı olarak yapılır.
Tüm bunların yanısıra;size önerim (Sanıyorum taşınmaz Sivas'taydı) taşınmazın bulunduğu yerdeki bir avukata vekaletname vererek işleri onun takip etmesini sağlamanız olacaktır.
Selam ve saygılarımla...
Av.M.Aydın Bilen

Alıntı: Konu : Maliklerin iştirak halinde malik oldukları, çok parçalı, çok hissedarlı ve para değiş tokuşu yapmadan fiziken paylaştırılması mümkün olmayan bir gayrimenkulün malen/fiziken bölüştürülmesinde hissedarlardan birisinin bir diğer hissedara düzenleme vekaletname vermesi durumunda vekalet verenin vekiline " .... gayrimenküldeki hissemi dilediği kimselere dilediği bedel ve şartlarla satmaya...." yetkisi vermesi şart mıdır değil midir ?

Cevaplanmadan önce aydınlatılması gereken bir husus:

- Yukarıda aynen alıntıya konu edilen ifadenize göre, iştirak halinde olup, fiziken taksimi kabil olmayan bir taşınmaz vardır. ''Bu taşınmazın malen/fiziken bölüştürülmesi'' ifadenizden kasıt nedir?

Selamlar..

Bence burda fiziken ve malen bölüştürmeden kast edilen şudur; bağımsız bölümlerin herbiri birbirine denk olmadığı için, paydaşlardan birine örneğin binanın ön yüzünde caddeye bakan bir bağımsız bölüm verilirken diğer bir paydaşa binanın caddeye bakmayan diğer gayrimenkullere göre daha az değerli bir bölümünün verilmesi halinde aradaki değer farkının nakden tazmini gibi bir durumun kast edildiği veya yüzölçümü birbirinden farklı birden fazla bağımsız bölüm olması halinde ve paydaşlara da bir veya birden fazla bağımsız bölüm düşmesi halinde alan hesabına göre dükkanların paylaştırılmak istendiği ve buna rağmen eğer paydaşlardan biri veya bir kaçı diğerlerine nazaran daha az alana sahip bağımsız bölümler almış ise bunun para ile denkleştirildiğinin kast edilmektedir.

Dilediği şahsa, dileği bedele serbest satış yetkisi içeren vekaletnameye gelince, diğer meslektaşlarımında belirttiği gibi vekaletname güven hususu üzerine tesisi edilen bir işlemdir.Sadece burda bahsi geçen vekaletname için değil, her türlü vekaletname için de geçerlidir.
Bu olaya gelince yukarıda meslektaşlarımın önerileri bencede çözümü sağlayabilir, bilmiyorum ben şu ana kadar hiç görmedim ama devr hususunda bir değil, birlikte yetkili iki kardeşe vekaletname verilebilir. A4 belirtiği gibi pazarlıkları yapar devir aşamasında ise diğer kardeşi ile birlikte yetkili kılınabilir.

Saygılarımla

Sayin Avukatlar: ttuna,Mehmet.S.Tikici,M.Aydin Bilen, Sehper;

Degerli cevaplariniz icin tesekkur ederim.

Sorun , Sayin Avukat ttuna`nin teshis koydugu gibidir.

Olabilecek ilave gorus ve degerlendirmelerinizi bu alana aktarabilirseniz tesekkurle karsilanacaktir.

Selam ve saygilarimla,