2 haklı ihtar nedeni ile tahliye

Öncelikle herkese iyi yıllar ve iyi kandiller.Müvekkil arsa vasıflı taşınmazını yazılı kira sözleşmesi ile 3 yıllığına kiraya veriyor. sözleşme süresi 15 nisan 2015 te sona erecek. kira paraları yıllık ödenecek şekilde anlaşılıyor. ilk yılın kirasını zamanında ödüyor. 2 nci yılın kirasını ödemediğinden icra takibi yapılıyor ancak 30 günlük yasal sürede borcu ödüyor. yine aynı şekilde 3 üncü yılın kirasını ödemediğinden noterden ihtar çekiliyor, akabinde icra takibi yapılıyor. kiracı yine 30 günlük sürede 3 üncü yıla ait kirayı da ödüyor. Sormak istediğim, 3 yıllık kira süresi içinde haklı nedenle 2 icra takibi ve 1 de noterden ihtar çekilen kiracı hakkında tahliye davası açılabilinir mi?? Kiracıyı nasıl çıkarabiliriz?? okuduğum bir forumda kiraların yıllık ödendiği sözleşmelerde 2 haklı ihtar nedeni ile tahliye davası açılamamakta.. bu konudaki yardımlarınız için şimdiden teşekkürler..

Merhaba,

Aşağıda paylaşmış olduğum Yargıtay kararı içeriğinde de görüleceği üzere 2 haklı ihtara dayanarak tahliye davası açamazsınız ancak sözleşmeye aykırı bir durum var ise sözleşmeye aykırılıktan dolayı tahliye davası açmanızı tavsiye ederim.

İyi çalışmalar.


"T.C.
YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
Esas No : 2012/6847
Karar No : 2012/9875
Tarih : 02.07.2012

DAVA :


Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:


KARAR :


Dava, iki haklı ihtar nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davalının müvekkiline ait taşınmazda 01.01.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, 2011 yılı Ekim ayı kira parası ödenmediği için noter ihtarının 13.10.2011 tarihinde tebliğ edildiğini, 03.11.2011 tarihinde banka hesabına ödeme yapıldığını, 2011 yılı Aralık ayı kira parası ödenmediği için noter ihtarının 16.12.2011 tarihinde tebliğ edildiğini, 03.01.2012 tarihinde banka hesabına ödeme yapıldığını belirterek, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı, kiracı şirkete gönderilen noter tebligatlarının yasaya uygun olmadığından davanın reddini savunmuştur. Mahkemece iki haklı ihtar nedeni ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

6570 sayılı yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davası, yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz. Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira parasının brüt 4.785-TL olarak her ayın 5.gününe kadar aylık peşin ödeneceği, özel koşullar bölümü 19. maddesinde ise, bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiralar muacceliyet kespeder, gelecek kiraların tahsiline gidilir hükmü kararlaştırılmıştır. Serbest irade ile kararlaştırılan bu koşullar geçerli olup tarafları bağlar. Davacının, davalıya gönderdiği, 10.10.2011 keşide 13.10.2011 tebliğ tarihli noter ihtarı ile 2011 yılı Ekim ayı kira parasının ödenmesini istemiştir. Birinci ihtara konu kira parası ihtarnamenin tebliğinden sonra 03.11.2011 tarihinde ödenmiştir. Ancak kira sözleşmesinin 19.maddesinde kararlaştırılan muacceliyet şartı gereğince kira parası ayın 5. gününe kadar ödenmediğinden, dönem sonuna kadar olan tüm kira paraları istenebilir hale gelmiştir. İlk ihtar ile dönem sonuna kadar olan tüm kira paraları istenebilecek iken bölmek suretiyle ayrı ihtarlara konu edilemeyeceğinden davada iki haklı ihtarın koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.


SONUÇ :


Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02.07.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi."

teşekkür ederim.bu yargıtay kararını ben de gördüm. ama bence burada bir yanlışlık var.. yasada ve mahkeme kararlarında, 1 kira dönemi içinde 2 defa haklı ihtardan bahsetmekte..benim kira sözleşmem 3 yıllık ve bu 3 yıllık süreçte 2 defa icra takibi açarak kira paralarını tahsil ettik. kira paralarını aylık ödeme ile yıllık ödeme arasında bir fark yaratmış mahkeme..bu da maalesef bizi ve bizim gibi kira paralarının peşin ödeneceği şeklinde sözleşme imzalayan kiralayanları mağdur etmekte..Saygılarımla..

Yargıtay kararı çok açık aslında; bir yıllık dönemde 2 haklı ihtar ile tahliye davası açılabileceği ve hangi durumlarda 2 haklı ihtara dayanılamayacağını açıkça belirtmiş..ama elbette HGK kararı olmadığı için sağlam bir talep ile bu Yargıtay kararının değişmesini sağlayabilirsiniz.

İyi çalışmalar.

"KİRA SÜRESİNİN BİTMESİ NEDENİYLE TAHLİYE (İİK.M.272-276)

Bu tahliye sebebi 6570 sayılı GKK’a tabi olmayan kiralananlar için geçerlidir. Ayrıca kira sözleşmesinin yazılı olması gerekir. Bu durumda kiralayan, kira süresinin bitiminde kira sözleşmesini yenilemek istemiyorsa 1 ay içinde İcra Dairesi’ne başvurarak kiracının tahliyesini isteyebilir.

Bunun üzerine kiracıya bir tahliye emri gönderilir ve kiracıya, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa bunu icra dairesini bildirmesi; aksi takdirde 15 gün içerisinde kiralananı tahliye etmesi istenir. Kiracı itiraz etmezse 15 gün sonra kiracı zorla kiralanandan tahliye ettirilir. İtiraz ederse, kiralayanın başvurusu üzerine İcra Tetkik Mercii Mercii talep haklı ise tahliyeye karar verir."

(http://www.emlakforumu.net/6570-sayi...un-t202.0.html)

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/2092
K. 2011/3831
T. 29.3.2011
• ARSA VASFI NİTELİĞİNDEKİ TAŞINMAZ ( Davalı Kiracı Tarafından Kiralanan Arsa Üzerine Masrafları Kiracı Tarafından Karşılanarak Yapılmış Olan Prefabrik Kapalı Düğün Salonu Yazlık Düğün Salonu Tesisleri İle Çay Ocağı Olan Üstü Kapalı Terasın Varlığı Kiralananın Arsa Vasfını ve Borçlar Kanununa Tabi Olma Vasfını Değiştirmeyeceği )
• İTİRAZIN KALDIRILMASI VE KİRALANANIN TAHLİYESİ ( Bir Aylık Yasal Süre İçerisinde ve Davalıya Tebliğ Edildiğinden İhtarnamenin Süre Kesici Özelliği Sebebiyle Dönem Bitiminden Sonraki Tarihte Davacının Kiralananın Tahliye Edilmesi Yönünde İcra Takibi Yapmasında Bir Usulsüzlük Bulunmadığı )
• İHTARNAMENİN SÜRE KESİCİ ÖZELLİĞİ ( Sebebiyle Dönem Bitiminden Sonraki Tarihte Davacının Kiralananın Tahliye Edilmesi Yönünde İcra Takibi Yapmasında Bir Usulsüzlük Bulunmadığı – Mahkemece İşin Esasının İncelenmesi Gerektiği )
2004/m.272,275
ÖZET : Dava, itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Yazılı kira sözleşmesinin incelenmesinden kiralananın kiralayan davacı Vakıf tarafından arsa olarak, parseldeki Vakıf hissesine tekabül eden kısmının kiraya verildiği görülmektedir. Ayrıca sözleşmenin eki olan ve kiracı davalı tarafça da imzalı Vakıf arsalarının kiraya verilmesine ilişkin genel şartnamenin 18. maddesinde kiracının taşınmaz malı ne şekilde teslim almışsa sözleşmenin bitiminde yine aynı şekilde teslim etmekle yükümlü olduğu kararlaştırılmış, 21. maddesinde de; mecurun arsa olduğundan 6570 Sayılı Kanun hükümlerine tabi olmadığı, üzerine yapılacak prefabrik demontabl kulübe ve baraka gibi temelsiz yapıların arsanın gayrimusakkaf vasfını değiştirmeyeceği beyan edilmiştir. Bu durumda davalı kiracı tarafından kiralanan arsa üzerine masrafları kiracı tarafından karşılanarak yapılmış olan 700 m2,lik prefabrik kapalı düğün salonu, yazlık düğün salonu tesisleri ile çay ocağı olan üstü kapalı terasın varlığı, kiralananın arsa vasfını ve Borçlar Kanununa tabi olma vasfını değiştirmez.
Davacı vakıf tarafından davalı kiracıya kira dönemi sona ermeden sözleşmenin bitiminden sonra yenilenmeyeceği ve İ.İ.K.nun 272 ve 275. maddelerine göre tahliyenin istenebileceği ihbarını bildirir ihtarname dava açma süresi olan bir aylık yasal süre içerisinde ve davalıya tebliğ edildiğinden ihtarnamenin süre kesici özelliği sebebiyle dönem bitiminden sonraki tarihte davacının kiralananın tahliye edilmesi yönünde icra takibi yapmasında da bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece işin esasının incelenmesi gerekir.
DAVA : İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, 17.3.2009 tarihli tahliye istekli olarak başlatmış olduğu icra takibi ile 1.1.2008 tarihli yazılı kira sözleşmesine dayalı olarak kira sözleşmesinin bitimi sebebiyle İ.İ.K.nun 272. maddesi gereğince düzenlenen tahliye emrinin davalıya 18.3.2010 tarihinde tebliğ edildiğini, davalı kiracının bu takibe süresinde haksız olarak itiraz etmiş olması sebebiyle icra mahkemesine başvurarak davalının itirazının kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı icra takibine vaki itirazını yargılama esnasında da tekrar ederek kiralananın Borçlar Kanununa tabi olmayıp 6570 Sayılı Yasaya tabi olduğunu, bu sebeple kira süresinin bitiminden sonraki bir ay içinde yapılmayan takip ile tahliyenin istenemeyeceğinden davanın reddini savunmuş, mahkemece bir bütün olarak değerlendirme sonucunda kiralananın musakkaf olduğu ve somut olayda 6570 Sayılı Kanun hükmünün uygulanması gerektiğinden bahisle davanın reddine karar verilmiştir.
Davaya ve takibe dayanak yapılan 1.1.2008 başlangıç tarihli ve 31.12.2008 bitim tarihli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık kiralananın Borçlar Kanununa mı yoksa 6570 Sayılı Yasaya mı tabi olup olmadığı noktasındadır.
Yazılı kira sözleşmesinin incelenmesinden kiralananın kiralayan davacı Vakıf tarafından arsa olarak, 635 ada 38 numaralı parseldeki Vakıf hissesine tekabül eden kısmının kiraya verildiği görülmektedir. Ayrıca sözleşmenin eki olan ve kiracı davalı tarafça da imzalı Vakıf arsalarının kiraya verilmesine ilişkin genel şartnamenin 18. maddesinde kiracının taşınmaz malı ne şekilde teslim almışsa sözleşmenin bitiminde yine aynı şekilde teslim etmekle yükümlü olduğu kararlaştırılmış, 21. maddesinde de; mecurun arsa olduğundan 6570 Sayılı Kanun hükümlerine tabi olmadığı, üzerine yapılacak prefabrik demontabl kulübe ve baraka gibi temelsiz yapıların arsanın gayrimusakkaf vasfını değiştirmeyeceği beyan edilmiştir. Bu durumda davalı kiracı tarafından kiralanan arsa üzerine masrafları kiracı tarafından karşılanarak yapılmış olan 700 m2,lik prefabrik kapalı düğün salonu, yazlık düğün salonu tesisleri ile çay ocağı olan üstü kapalı terasın varlığı, kiralananın arsa vasfını ve Borçlar Kanununa tabi olma vasfını değiştirmez.
Davacı vakıf tarafından davalı kiracıya kira dönemi sona ermeden sözleşmenin bitimi olan 31.12.2008 tarihinden sonra yenilenmeyeceği ve İ.İ.K.nun 272 ve 275. maddelerine göre tahliyenin istenebileceği ihbarını bildirir ihtarname dava açma süresi olan bir aylık yasal süre içerisinde ve 9.1.2009 tarihinde davalıya tebliğ edildiğinden ihtarnamenin süre kesici özelliği sebebiyle dönem bitiminden sonraki 17.3.2009 tarihinde davacının kiralananın tahliye edilmesi yönünde icra takibi yapmasında da bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddi hatalı olmuştur.
Karar bu sebeplerle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle kararın BOZULMASINA, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 29.3.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

(http://www.baltaci.av.tr/arsa-vasfi-...tay-kararlari/)