Kira Alacağının Tahsili ve Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi - Noter İhtarnamesi

Değerli Meslektaşlar,
Hukukî bir sorunu değerli görüşlerinize sunuyorum.
Müvekkilim malik M evini 2006 yılında K’ye kiralamıştır. Kira sözleşmesi 1 yıllıktır ve yazılı sözleşmeye bağlanmıştır.
Kira sözleşmesinin sonunda taraflar sözleşmeyi feshetmemişler, kira sözleşmesi otomatikman birer yıllık süreler ile uzamıştır (Takip eden bu yıllara ilişkin olarak yazılı sözleşmeler mevcut değildir). Aylık olarak ödenen kiralar karşılığında da tarafların birbirini tanıyor olması nedeniyle makbuz, belge vs… verilmemiştir.
Ne var ki, içinde bulunduğumuz 2009 yılının son şu güne kadarki son 4 ayında K, kira ücretlerini ödememektedir.
Kira alacağının tahsili ve kiralanan taşınmazın tahliyesi için icra takibi başlatmak istemekteyim. Ancak ilk yıla ait kira sözleşmesi dışında elimde herhangi bir yazılı delil mevcut olmadığından hemen icra takibi başlatmaya sıcak bakmıyorum.
Bu noktada ne yapmamı önerirsiniz? Doğrudan icra takibi başlatarak 13 örnek ödeme emri göndermeli miyim? Yoksa öncelikle noter aracılığı ile ihtar çekmemde mi fayda görürsünüz? Görüşleriniz için teşekkür ederim.
- LE PAPILLON -

Sayın Le Papilion,sorunuzun içinde kendiniz de belirtmişsiniz ilk kira sözleşmesinin feshedilmediğini ve dolayısıyla birer yılllık dönemlerle uzadığını.O halde kira ilişkisini ispatlama konusunda bi eksiğiniz yok tersine yıldan yıla uzayan ilk kira sözleşmesi mevcut.
Sonuç olarak kiracıya örnek 13 ödeme emri göndererek İİK'da yer alan kiracının tahliyesine ilişkin özel ve avantajlı hükümlerden yararlanmak veya noter ihtarı ile 30 günlük süre vererek sulh hukuk mahkemesinden tahliye istemek hatta örnek 13 ödeme emri gönderip buna rağmen icra mahkemesinden değil sulh hukuk mahkemesinden tahliye talep etmek konusunda seçimlik bir hakka sahipsiniz.
Ödeme iddiasında bulunursa bu hususu kiracı ispatlamak durumunda olacağından ödemelerin elden yapılmış olması sizin açınızdan bir sakınca doğurmayacaktır.

Sorunun şu an ki kira bedeli miktarını belgeleyememek olduğunu düşünüyorum.

Bu noktada da, ihtar da gönderseniz, icra takibi de yapsanız, borçulunun hareket biçimini tahmin etmek mümkün olmayacaktır.

İhtara kira bedelini kabul ederek cevap vermesi halinde sorun çözülebilir. Ancak aylık kira miktarını kabul anlamına gelemeyecek biçimde cevap verirse elinize bir şey geçmeyecektir.

Aynı ihtimaller, şu an ki kira bedeli üzerinden yapılacak icra takibine yapılabilecek itirazlar için de geçerli olacaktır.

Elinizdeki tek yazılı delil ilk kira sözleşmesidir. Buna dayanılarak ihtar veya ödeme emri gönderilmesi uygun olabilecektir diye düşünüyorum.

Saygılar.

Sayın LePapillion

Sözleşmedeki yılların yıprattığı düşük kira üzerinden takip yapılırsa bu miktar kabul edilmiş olacaktır.

Böylelikle kiracının bundan böyle eski kirayı ödeyerek yıllarca kiralanandan çıkmaması tehlikesi doğacaktır.

Uzun uzun ve kara kara düşünülmesi gereken bir konu olduğunda haklısınız.

Kiracının elinden güncel aylık klira bedelini gösterir bir belge(imzasını taşıyan) alabilseniz?Ya da tek bir kez de olsa banka hesabına ödeme??
2006'daki aylık kirayla bu yılın aylık kirası arasındaki fark ne kadar acaba?

2006 yılındaki kira bedeli üzerinden takibe geçmeniz sayın Konyalı'nın ve sayın Ufuk'un dikkat çektiği tehlikeye rağmen alınması gereken bir risk gibi görünüyor.Zira 4 aydır kira ödemeyen kiracının o bedel üzerinden de olsa 4 aylık kirayı ödeme emrine(ihtara)rağmen ödememesi-ödeyememesi muhtemeldir.

Son olarak yazılı sözleşmede muacceliyet şartı varsa sözleşmedeki bedel üzerinden izleyen kiraları da takibe koymanız temerrüde düşürme konusunda avantaj sağlayabilir.

Kira sözleşmesinin artış şartı (varsa) bölümünde tam olarak ne yazdığı önemli. Burada örneğin "kira her yıl %10 artar" gibi bir hüküm varsa, bu miktar üzerinden hesap yaparak kira bedelini icraya koyabilirsiniz kanaatindeyim. (Her ne kadar bazı meslektaşlar burada "Yargıtay'ın artış şartı kiracıyı ilk yıl bağlar" tarzındaki bazı içtihatları ile itiraz edeceklerse de, bu itiraz da bence kira tesbit davasında "sulh hukuk mahkemesini" bağlar, itirazın kaldırılması davasında dar yetkili icra mahkemesini değil.)

Bu noktada icra takibi yapmakla, ihtar çekmek arasında hukuki fayda açısından önemli bir fark olduğunu düşünmüyorum, ki sanıyorum asıl sorunuz bu. Bu açıdan dilediğiniz yoldan gidin. Öte yandan daha sonra itirazın kaldırılması aşamasında icra mahkemesine mi, yoksa sulh hukuk mahkemesine mi gideceğiniz daha önemli bir nokta ve eğer yemin gibi bir imkanı değerlendirmek isterseniz, sulh hukuku tercih etmek daha mantıklı olabilir. Ki elinizde yazılı bir delil olmadığı da düşünüldüğünde miktarın ispatı bakımından yemin teklifi tek yol gözüküyor.

sayın Admin,söylediğinizin noktada(%10'lık artışın kiracıyı ilk yıl bağlayacağına dair Yargıtay uygulaması) değilse de başka bir noktada size itirazım var.Zira,

-bir yandan bu oranın kiracıyı özellikle de dar yetkili icra hakimliğindeki temerrütten tahliye davasında bağlayacağını söylerken diğer yandan alacaklıya kira bedelini ispatlama imkanı bakımından sulh hukuk mahkemesine gitmesini(yemin delili yardımıyla)öneriyorsunuz.

Burada bir çelişki var hissine kapıldım yanılıyor muyum

Yani örneğin alacaklı artış oranlarını uygulayarak o rakam üzerinden takibe geçti ve borçlu aylık kira bedelinin ilk(yazılı)kira sözleşmesindeki rakam olduğunu belirterek bu rakamı dosyaya yatırıp takibe itiraz etti.Bu ihtimalde icra mahkemesi tahliyesine karar verebilir mi?Sulh hukuk mahkemesinde vereceğiniz cevap (yemin edilmesi halinde)değişir mi?

Değerli meslektaşlar,
Öncelikle paylaştığınız görüşleriniz için teşekkür ederim. Nasıl hareket etmem gerektiği konusunda çok yardımcı oldular.
Sayın Avukat Ömeroğlu’nun sorusuna öncelikle yanıt vermek istiyorum. Maalesef kiracı kiralarını devamlı olarak elden ödemiş, banka hesabı kullanmamış. Bu durum işimizi elbette ki zorlaştırıyor. Yine sayın Admin’in merak ettiği hususu da aydınlatmak isterim. 2006 yılında yapılan kira kontratosunda her yıl kiranın ne miktarda artacağı hususuna ilişkin belirleme yapılmamış. Hatta müvekkilim kiracının kimlik bilgilerini dahi almaya gerek duymamış (!) Kısacası son derece acemice hazırlanmış bir kira sözleşmesi ile karşı karşıyayız.
Neyse ki, 2006 yılında aylık 250TL kira bedeli belirlenmiş. Şu anda müvekkil ile konuştuğumda 2009 yılı için 4 ay öncesine kadar 330 TL aldığını söylemekte. En kötü ihtimal ile 4 x 80 = 320 TL’den mahrum kalınacaktır. En azından başı taşa vuracak bir durumda değiliz. Zaten müvekkil de bu sabahki konuşmamda kira alacağından ziyade tahliyeyi ön planda tuttuğunu söylüyor.
Şu durumda kiracının ilk yıla ait kira sözleşmesine güvenerek acemi bir çırpınışla “ben ilk yıldan sonra çıktım, daha sonraki yıllar oturmadım” şeklinde bir itirazı gündeme gelebilir, bu itirazı da sonraki yıllarda kiracı adına kesilen aidat makbuzları, genel kurul karar defteri ve hazırun listesi , tanıklar vs.. aracılığı ile bertaraf edebileceğimizi düşünüyorum. 13 örnek ödeme emri gönderme yönünde kararım sizlerin de yardımlarıyla belli ölçüde netleşti. Teşekkür ederim
-LE PAPILLON-