Kat KarŞiliĞi İnŞaat SÖzleŞmesİ İbraname

Değerli arkadaşlar, arsa sahpleri ile kooperatif arasında gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi yapılıyor.Konutların büyük bölümü yapılıp teslim ediliyor. Çok az bir kısım daha varken tarflar anlaşıyorlar.Eksik kalan kısım için arsa sahibine nakit ödeme yapılacak, arsa sahibi kalan %10 evin tapuda devrini yapacak ve taraflar birbirlerini ibra edecekler.Bu sözleşmenin de ana sözleşmenin şekil şartına tabi olması şart mıdır?Bir çeşi ibraname olduğuna göre bunun adi yazılı şekilde yapılması mümükün müdür?Yapılırsa ne olabilir? Resmi şekilde yapılacaksa ne şekilde yapılabilir yani ana sözleşmeyi tadil eden bir sözleşme olarak mı yapılacak? Tek tek bütün maddeler bu son şekle göre değiştirilmeli mi yoksa üç maddeden ibaret bir ek konulmuştur şeklinde yapılabilir mi? Tecbübe ve bilgisi olan arkadaşlardan yardım bekliyorum zira şu sıralar beni çok uğraştırıyor ama yeterli bilgi sahibi olamadım, saygılarımla.

Sayın avmurat,
Borçlar Kanunu m. 12 gereğince, şekle tabi bir sözleşmede yapılacak değişiklikte de aynı şekle uyulması gerekir. Ancak yapılacak değişiklik sözleşmeden doğan borçların kısmen veya tamamen ortadan kaldırılmasına ilişkin ise, durum tartışmalıdır. Zira İsviçre Borçlar Kanununun 115. maddesinde ibra için öngörülen istisna, Borçlar Kanunumuzda yer almamıştır. (Oğuzman/ Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, s. 123)
İsviçre Borçlar Kanunu'nun 115. maddesi, borç ilişkisi kurulması şekle tabi olsa dahi borç konusunu kısmen veya tamamen ortadan kaldıracak bir anlaşmanın şekle tabi olmayacağını düzenlemektedir. Bu hüküm kanunumuzda yer almamaktadır. Bunun iki anlamı olabilir. Kanun koyucu ya borcu kısmen veya tamamen ortadan kaldıran sözleşmeleri, borç ilişkisini doğuran sözleşmenin şekline tabi kılmak istemiştir; yada bu hüküm unutulmuştur. Kanun koyucunun bir hükmü almayı unuttuğunu düşünmüyorum. Bu nedenle, amaç, borcu kısmen veya tamamen ortadan kaldıran sözleşmeleri, borç ilişkisini doğuran sözleşmenin şekline tabi kılmak olduğunu düşünüyorum. Zira hukukumuzda ibrayı kapsam dışı bırakan bir hüküm yoktur. BK. m. 12 genel hükmü uygulanmalıdır.

Feridun Bey, cevabınız için teşekkür ederim.Peki bu ibranameyi ana sözleşmeye nasıl bağlayacağız.Tek tek igili maddeleri değiştiren bir tadil sözleşmesi mi yoksa örneğin:
"........... sayılı Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve İnşaat Sözleşmesine aşağıdaki ek maddenin konulmasını kabul ve beyan ederiz.Buna göre 25.maddeden sonra gelmek üzere......."
Diyerek buraya ibralaşıldığına dair bir madde koyarak tadil sözleşmesi yapabilir miyiz?Aslında şekil şartı bu kadar zorlamasa taraflar arasında bir protokol ile işler çok daha kolay çözülecek ama...

Benim anladığım yapılan bir ibra sözleşmesinden çok akdin ileriye etkili feshi anlaşmasıdır. Zira ibra henüz söz konusu değil çünkü yükümlülükler devam ediyor.

Yine tadil sözleşmesinden çok akdin ileri etkili olarak fesih anlaşması olarak değerlendirilmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların birleşen iradeleri ile feshedilebilir. Bunun için illa da resmi şekilde yapılmasına gerek yoktur. Adi yazılı sözleşme ile bunun yapılabileceğini düşünüyorum. Tabi ki atıf yapılmalıdır.

Alıntı: Yazan avmurat Feridun Bey, cevabınız için teşekkür ederim.Peki bu ibranameyi ana sözleşmeye nasıl bağlayacağız.Tek tek igili maddeleri değiştiren bir tadil sözleşmesi mi yoksa örneğin: "........... sayılı Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve İnşaat Sözleşmesine aşağıdaki ek maddenin konulmasını kabul ve beyan ederiz.Buna göre 25.maddeden sonra gelmek üzere......." Diyerek buraya ibralaşıldığına dair bir madde koyarak tadil sözleşmesi yapabilir miyiz?Aslında şekil şartı bu kadar zorlamasa taraflar arasında bir protokol ile işler çok daha kolay çözülecek ama...

Sayın avmurat,

Her ne kadar bir sözleşme hangi şekilde yapılmış ise,değiştirilmesi de aynı şekle tabi ise,uygulanmış bir sözleşmede yapılan adi yazılı şekildeki değişiklik ve ek
maddelerin"Şekil şartına uyulmadığından geçersizliğini " taraflar ileri süremezler.

Çünkü bu husus Mk 2 dürüstlük kuralına aykırı olup,hakkın kötüye kullanılmasıdır.

Sorunuzdan,bir sözleşmenin ifa edildiğini ve bakiye bir kısım imalat için yeni şartlar belirlendiğini anlıyorum.Ortada %10 luk kısım için satış vaaadi sözkonusu olduğundan siz yine de noterden tanzimli bir sözleşme ile "

Taraflar .. tarihli noter sözleşmesine .. maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki şekilde anlaşmışlardır." şeklinde bir anlaşma yapabileceğiniz gibi,borç altına giren kooperatif olduğu için kooperatif yönetim kuruluna bu doğrultuda bir karar aldırmanız ve bu karar doğrultusunda adi yazılı şekilde bir sözleşme tanziminiz dahi mümkündür.

Kooperatif ancak yetkili organları ile karar alacaklarından alınacak bir genel kurul kararı doğrultusunda yönetim kurulu kararı ile,kooperatifin yarın bir gün bu sözleşme ile bağlı olmadığına dair itirazları bu şekilde rahatlıkla bertaraf edebilirsiniz.Aksi takdirde,BK 12. maddesi karşınıza çıkabilir

Saygılarımla

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/4539

K. 2004/4814

T. 4.10.2004

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYLE TADİL EDİLMESİ ( Noterde Resmi Şekilde Yapılmış Sözleşmenin Adi Yazılı Sözleşmeyle Tadil Edilememesi )

• NOTERDE RESMİ ŞEKİLDE YAPILAN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TADİLİ ( Aynı Usule Tabi Olması - Adi Yazılı Sözleşmeyle Değiştirilemeyeceği )

• ADİ YAZILI SÖZLEŞMEYLE YAPILAN DEĞİŞİKLİĞİN GEÇERSİZ OLMASI ( Noterde Resmi Şekilde Yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Aynı Usulle Tadil Edilebileceği )

• SULH VE İBRA SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZ OLMASI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tadiline Yönelik Yapılan - Resmi Şekilde Yapılmış Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Adi Yazılı Sözleşmeyle Tadil Edilemeyeceği )

818/m.12,355


ÖZET : Arsa sahibince açılan davada; ibraz olunan 01.04.2001 tarihli ( sulh ve ibra ) başlıklı sözleşmeye dayanılarak "mahkemece bir karar verilmesine yer olmadığına" şeklinde dava sonuçlandırılmıştır. Söz konusu sözleşme, adi yazılı olup yanlar arasında imzalanan 14.09. 1993 tarihli noterde düzenlenen kat karşılığı eser sözleşmesinin tadili niteliğinde bulunduğundan BK. 12. maddesine göre geçersizdir. Sözleşmede taraflarca yapılacağı belirtilen edimler de yerine getirilmediğinden sulh ve ibra sözleşmesinin ifa suretiyle geçerlilik kazandığından da söz edilemez.
DAVA : Bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Arsa sahibince açılan davada; ibraz olunan 01.04.2001 tarihli ( sulh ve ibra ) başlıklı sözleşmeye dayanılarak "mahkemece bir karar verilmesine yer olmadığına" şeklinde dava sonuçlandırılmıştır. Söz konusu sözleşme, adi yazılı olup yanlar arasında imzalanan 14.09. 1993 tarihli noterde düzenlenen kat karşılığı eser sözleşmesinin tadili niteliğinde bulunduğundan BK. 12. maddesine göre geçersizdir. Sözleşmede taraflarca yapılacağı belirtilen edimler de yerine getirilmediğinden sulh ve ibra sözleşmesinin ifa suretiyle geçerlilik kazandığından da söz edilemez. Esasen sulh ve ibra sözleşmesinin 2. maddesinde müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirdiğinde arsa sahibinin açtığı davalardan vazgeçileceği kabul edilmiş, ayrıca vazgeçme ile ilgili olarak taraf avukatlarının görüşme yapacakları belirtilmiştir. Bu durumda dava konusu ile ilgili ihtilaf sona erdirilmiş sayılamayacağından mahkemece davanın esası hakkında bir karar verilmesi yerine sulh ve ibranın varlığından söz edilerek davanın sonuçlandırılması doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 04.10.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi. Kazancı Yayınlarından alıntıdır.

Saygılarımla

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2007/5787

K. 2007/8251

T. 26.12.2007

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali ve Tescil - Mahkemece Paylaşım Şeklini Değiştiren Hükümleri Geçersiz Olan Adi Yazılı Ek Sözleşme ve Yönetim Kurulu Kararına İstinaden Açılan Davanın Reddi Gerektiği )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi - Mahkemece Paylaşım Şeklini Değiştiren Hükümleri Geçersiz Olan Adi Yazılı Ek Sözleşme ve Yönetim Kurulu Kararına İstinaden Açılan Davanın Reddi Gerektiği )

• TARİHSİZ EK SÖZLEŞME ( Tescili Talep Edilen Bağımsız Bölümün Asıl Sözleşmedeki Paylaşıma Göre Davalı Yükleniciye Ait Olup Bu Bağımsız Bölümün Arsa Sahibine Verilmesini Öngören Tarihsiz Ek Sözleşmenin Adi Yazılı Şekilde Düzenlenmiş Olması Nedeniyle Geçersiz Olduğu )

1136/m.42,59/son

818/m.12,213

4721/m.706


ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Tescili talep edilen bağımsız bölümün asıl sözleşmedeki paylaşıma göre davalı yükleniciye ait olup bu bağımsız bölümün arsa sahibine verilmesini öngören tarihsiz ek sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması nedeniyle BK.nun 12. maddesi hükmü karşısında geçersiz bulunmaktadır. Kooperatifler Kanunu'nun 42. maddesinin 6. bendine göre taşınmaz alım satımında takip edilecek usul, nitelik, fiyat belirleme yetkisi genel kurulun devredemeyeceği yetkilerden olduğu ve aynı kanunun 59/son maddesi gereğince yönetim kurulu, genel kurulun devredemeyeceği yetkileri kullanamayacağından ve genel kurulca dava konusu bağımsız bölümün sözleşmedeki diğer bağımsız bölümlere ilaveten arsa sahibine verilmesine dair alınmış bir karar bulunmadığından yönetim kurulu kararı da kooperatif için bağlayıcı değildir. Davalının sözkonusu deponun bedeli karşılığı davacıya satılmasına dair genel kurul kararına rağmen davacının bedeli ödemediğine dair savunmasına karşı davacı arsa sahibi bedeli ödediğine dair beyanda bulunmadığı gibi delil de ibraz etmemiştir. Bu durumda mahkemece paylaşım şeklini değiştiren hükümleri geçersiz olan adi yazılı ek sözleşme ve yönetim kurulu kararına istinaden açılan davanın reddi gerekir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Yanlar arasında biçimine uygun olarak düzenlenen 09.12.1993 gün 50742 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine kuzeybatı ön cephe zeminde 1 dükkan ile çeşitli katlarda 7 daire verileceği kabul edilerek paylaşım yapılmıştır. Bu sözleşme ile, 27.12.1993 tarih 55513 yevmiye nolu sözleşmeye ek olarak düzenlendiği anlaşılan tarihsiz düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesidir başlıklı adi yazılı sözleşmenin ( C ) bendinde paylaşım şekli değiştirilerek arsa sahibine diğer bağımsız bölümlere ilaveten zemin katta 2 daire büyüklüğünde bodrumun 1/2'si kadar yer verileceği kabul edilmiştir. Davalı yüklenici kooperatif yönetim kurulu 09.12.1993 gün ve 4 sayılı kararında toplam 1 dükkan ve 7 daireye ilaveten dükkanın altına isabet eden bodrum kısmını depo olarak arsa sahibine verileceğini kabul etmiştir. Sözkonusu bağımsız bölümün tarafların beyanı ve bilirkişi raporuna göre dava konusu 29 nolu depo cinsli yer olduğu anlaşılmaktadır. Davacı arsa sahibinin asıl sözleşmedeki paylaşıma göre 1 dükkan ile 7 daireyi teslim aldığı hususunda yanlar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde, bedel olarak arsa payının mülkiyetinin yükleniciye geçirilmesi taahhüt edildiğinden BK. 213, TMK. 706, ( sözleşme tarihindeki MK.nun 634 ) Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi geçerlilik şartıdır. 09.12.1993 tarihli sözleşme ile 27.12.1993 tarihli ek sözleşme resmi şekilde yapıldığından geçerlidir. BK.nun 12. maddesi uyarınca kanunen resmi şekilde yapılması zorunlu olan sözleşmelerdeki borcun muhtevasını genişleten ve borçları ağırlaştıran değişikliklerin kural olarak resmi şekilde yapılması gereklidir. Aksi halde değişiklik geçersiz olur.
Somut olayda, tescili talep edilen bağımsız bölümün asıl sözleşmedeki paylaşıma göre davalı yükleniciye ait olup bu bağımsız bölümün arsa sahibine verilmesini öngören tarihsiz ek sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması nedeniyle BK.nun 12. maddesi hükmü karşısında geçersiz bulunmaktadır. Kooperatifler Kanunu'nun 42. maddesinin 6. bendine göre taşınmaz alım satımında takip edilecek usul, nitelik, fiyat belirleme yetkisi genel kurulun devredemeyeceği yetkilerden olduğu ve aynı kanunun 59/son maddesi gereğince yönetim kurulu, genel kurulun devredemeyeceği yetkileri kullanamayacağından ve genel kurulca dava konusu bağımsız bölümün sözleşmedeki diğer bağımsız bölümlere ilaveten arsa sahibine verilmesine dair alınmış bir karar bulunmadığından yönetim kurulu kararı da kooperatif için bağlayıcı değildir. Davalının sözkonusu deponun bedeli karşılığı davacıya satılmasına dair genel kurul kararına rağmen davacının bedeli ödemediğine dair savunmasına karşı davacı arsa sahibi bedeli ödediğine dair beyanda bulunmadığı gibi delil de ibraz etmemiştir. Bu durumda mahkemece paylaşım şeklini değiştiren hükümleri geçersiz olan adi yazılı ek sözleşme ve yönetim kurulu kararına istinaden açılan davanın reddi gerekirken, yanlış değerlendirme sonucu kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 26.12.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yorum ve emsal kararlar için teşekkür ederim arkadaşlar.Çok yardımcı oldu.Bununla sorumda belirttiğim kalan %10 luk kısım zaten asıl sözleşmede var yani yeni konulan bir hüküm değildir.Asıl sözleşme, arsa sahiplerinin aşama aşama tapuda devirleri yapacağını, en son olarak da işler tamamen bitince kalan %10 kısmın tapuda devrinin yapılacağını düzenliyor.Yani paylaşımda bir değişiklik yok.Şimdiye kadar her aşamada devirleri yapmışlar ancak son kalan %10 kısım da şimdi ibralaşılacağı için zamanı gelmiş olacak ve esasen ilk sözleşmenin bir gereği olarak tapuda devredilecek.Bu durumda acaba sorunun cevabı değişir mi?

Alıntı: Yazan avmurat Yorum ve emsal kararlar için teşekkür ederim arkadaşlar.Çok yardımcı oldu.Bununla sorumda belirttiğim kalan %10 luk kısım zaten asıl sözleşmede var yani yeni konulan bir hüküm değildir.Asıl sözleşme, arsa sahiplerinin aşama aşama tapuda devirleri yapacağını, en son olarak da işler tamamen bitince kalan %10 kısmın tapuda devrinin yapılacağını düzenliyor.Yani paylaşımda bir değişiklik yok.Şimdiye kadar her aşamada devirleri yapmışlar ancak son kalan %10 kısım da şimdi ibralaşılacağı için zamanı gelmiş olacak ve esasen ilk sözleşmenin bir gereği olarak tapuda devredilecek.Bu durumda acaba sorunun cevabı değişir mi?

Çoğu zaman sözleşme açık ve akıcı dile hazırlanmadığı için problem yaşanır.
Siz konuya vakıfsınız.
Sorunuzun cevabı değişmeyecektir.