toplu konut sitesinde inşa edilmeyen eksik yapılar için tazminat/bedel tenzili istenir mi?

merhaba
İki sene önce toplu konut sitelerinden birinde daire satın alınıyor. Sitenin halen mevcut internet sitesinde, broşürlerinde site içerisinde varolacağı/varolduğu belirtilen bir takım yapılardan (kapalı havuz, spor salonu, okul vs.) söz ediliyor. Ancak bu iki sene içinde bu yapılardan hiç biri yapılmış değil. Müteahhit firmaya da bununla ilgili çekilmiş bir ihtar da yok. Sorum şu ki, bu eksik yapılar için müteahhit firmadan belli bir bedel istenebilir mi? Davayı gereği gibi ifa etmemeden dolayı zarar tazminine mi yoksa ayıplı ifadan dolayı ( ki bu eksik yapılar ayıp sayılır mı, sayılırsa ayıp ihbar yükümlülüğü gündeme gelir mi?) bedel tenziline mi dayandırmak gerekir? teşekkürler..

Alıntı: İki sene önce toplu konut sitelerinden birinde daire satın alınıyor.

1.Satıcı kim (Gerçek kişi / Tüzel kişi) ?

Alıntı: Müteahhit firmaya da bununla ilgili çekilmiş bir ihtar da yok

2.Site,kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında mı yapılmış (tarafları, hükümleri) ?

Sayın Av. Hulusi Metin,
Öncelikle ilginiz için teşekkür ederim.
sorularınıza gelince; site özel bir inşaat firmasının TOKİ iştiraki bir firma ile ortak yapımıdır. Sitede bulunan daireler, kaba inşaatı tamamlandıktan sonra satışa sunulmuştur. Bu konuda ihtilaf yok. Siteden daire almak isteyen satış ofisi ile görüşüp dilediği daireyi alabiliyor.(yani kat karşılığı inaat söz. değil)Ancak satış ofisinde dağıtılan broşürlerde, gösterilen maket projede ve hatta sitenin şu anki internet sitesinde, söz konusu sitede bulunacacağı vaadedilen ve ilk sorumda belirttiğim yapılar 2 yıl geçmesine rağmen yapılmış değil. Neticede alıcılar site içinde bu yapıların olacağı inancıyla bir bedel ödüyorlar, belki bu yapılar olmasa daireyi ya almayacaklar ya da daha düşük bir bedel ile almaları gerekecek. Bu mağduriyetin giderilmesi için, tüketici mahkemelerinde (TKHK 4 vd) ayıp sebebiyle bedel tanzili mi istenmeli(5 yıllık zamanaşımı da geçmiş değil)yoksa genel mahkemelerde (BK 96 vd.) zarar tazmini mi talep edilmeli, ya da önerececeğiniz başka bir yol var mıdır? Tekrar teekkürler..

1.Satıcı kim (Gerçek kişi / Tüzelkişi) ?

2.Yüklenici ?( Tüzelkişi ?)

3. Alım-satım sözleşmesi ?



"...reklam ve ilanlarında yer alan veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler..."
4077/m.4

OLAY:
Tüketici gerçek kişi (A),piyasadan tanıdığı ve güvendiği yüklenici (Y) firması (sermaye şirketi ?) tarafından inşa edilen toplu konutlardan bir bağımsız bölümü, satıcı/malik (X)'den (gerçek kişi-tüzel kişi?)sözleşmeyle (?) ve
"satış ofisinde dağıtılan broşürlerde, gösterilen maket projede ve hatta sitenin şu anki internet sitesinde, söz konusu sitede bulunacağı vaadedilen" lere inanıp güvenerek satın alıyor,tapuda alıcı adına tescil işlemi gerçekleşiyor (?).

DURUM:
Aradan iki yıl geçmiş olmasına rağmen "vaadlerin" gerçekleşmediği gören (A)açısından:

SORULAR:
1. "bu eksik yapılar için müteahhit firmadan belli bir bedel istenebilir mi? "

2.a. "Davayı, gereği gibi ifa etmemeden dolayı zarar tazminine mi,"

2.b."yoksa ayıplı ifadan dolayı ( ki bu eksik yapılar ayıp sayılır mı, sayılırsa ayıp ihbar yükümlülüğü gündeme gelir mi?)"

2.c."bedel tenziline mi dayandırmak gerekir?"

OLAY ve HUKUK:
1.Olaydaki hukuka/yasaya aykırılık.
2.Uygulanabilecek yasa(lar)

USUL ve ESAS :
1.Sorumlu(lar) ?
2.Sorumluluğun kapsamı ?

İSPAT HUKUKU:
1.Sözleşme
2.Genel hükümler
3.Kanıtlar

Sayın Av. Hulusi Metin,
Satıcı : Ltd. Şti.(aynı zamanda arsa maliki)
Yüklenici : Ltd.Şti.
Alıcı : Gerçek kişi. Bu üç kişi arasında "gayrimenkul satış vaadi ve borçlanma sözleşmesi" yapılıyor. Bağımsız bölüm Alıcı'ya teslim ve tapuda da tescil ediliyor. Sözleşmede sitede yer alan konutların genel özellikleri yazıyor, ancak reklam ve tanıtımlarda yer alan bilgilere yer verilmiyor. Dava hem satıcı'ya hem de yükleniciye yöneltilecek. Ama davanın esasının neye (TKHK,BK vs.) dayandırılması gerektiği hususunda(ki dava açarken kazanılır)net bir karara varabilmiş değilim. Buna göre görevli mahkemenin de değişeceğini düşünüyorum. (Tüketici Ma. ya da Ticaret mah.) teşekkürler..

Alıntı: Ama davanın esasının neye (TKHK,BK vs.) dayandırılması gerektiği hususunda(ki dava açarken kazanılır)net bir karara varabilmiş değilim. Buna göre görevli mahkemenin de değişeceğini düşünüyorum. (Tüketici Ma. ya da Ticaret mah.)

Olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen "ayıplı ifa" değil ! "eksik ifa" söz konusu olup,yasanın 4. maddesi ve BK. m.198 hükmü gözetilmek suretiyle incelenmelidir.

Görev yönünden...

Sözleşmenin taraflarından birinin tüketici, diğerinin satıcı ve uyuşmazlığın da "satış sözleşmesine" (tüketici işlemine) ilişkin olmasına göre, Tüketici Mahkemesinin görevli olduğu görüşündeyim.

Mola...

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/5279
K. 2010/8356
T. 10.6.2010
4077/m.30
818/m.198

ÖZET : Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. "Soyak Olympiakent" adlı proje kapsamında yapılacak konut ve villaların satışına ilişkin internet ilanlarında, reklam ve tanıtım broşürlerinde, yüzme havuzları, basketbol sahaları, beachvolley sahası, tenis kortları, buz hokeyi ve buz paten pisti, rollerblade, kaykay alanları, tırmanma duvarı ve daha pek çok olanağın bulunacağının belirtildiği, ne var ki taahhüt edilen bu spor kompleksinin mülkiyeti Toki'ye ait olan 518 ada üzerinde inşa edildiği ve Toki tarafından halka açık hale getirildiği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır.
Dolayısıyla, söz konusu sosyal tesislerin, mülkiyeti Toki'ye ait olan 518 ada üzerinde yapılmış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen "ayıplı ifa" değil "eksik ifa" söz konusu olup, 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.

DAVA : Münüre Karabörk vekili avukat N. Emre Araz ile 1-Soyak İnş. Tic. A.Ş vekili avukat Selim Baskın, 2-Toki vekili avukat Serdar Ündemir, 3-Garanti Bankası A.Ş vekili avukat Seda Türk aralarındaki dava hakkında İstanbul 2. Tüketici Mahkemesinden verilen 12.3.2009 tarih ve 508-81 sayılı hükmün Dairenin 20.1.2010 tarih ve 8083-211 sayılı ilamıyla onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı avukatınca kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla dosya incelendi, gereği konuşuldu:

KARAR : Davacı, " Soyak Olympiakent " adıyla bilinen projede yer alan ve 14. bölge D- 9 blokta bulunan 9 nolu daireyi davalı TOKİ adına vekaleten davalı SOYAK A.Ş.'den " Taşınmaz Satış Sözleşmesi" ile satın aldığını, davalıların satış sırasında reklamını yaptıkları projede müşterilerine satın alacakları daire/villa ile birlikte 1 milyon m2 arazi üzerinde, 450 bin m2 yeşil alan içerisinde 50.000 ağaçla çevrili, yüzme havuzları, yürüyüş, koşu ve bisiklet parkurları, buz pateni ve buz hokeyi pistleri, kaykay/ dağ bisikleti ve rollerblade pistleri, beachveoley sahaları, tırmanma duvarı, basketbol ve tenis kortları, İlköğretim okulu, ticaret merkezi, sosyal tesisler vb. beklentilerin üzerinde sosyal ve sportif imkanlar sunarak, kaliteli, sağlıklı, güvenli ve huzurlu bir yaşam alanı inşa ve teslim edileceğinin ilan edildiğini, ancak sitenin genel çevre duvarının ve demir parmaklıklarının dahi büyük ölçüde tamam olmadığını ve vaat edilen " 24 saat özel güvenlik" sisteminin işlemediğini, site çevresinin 50.000 ağacın varlığı bir yana neredeyse çıplak bir görüntüye sahip olduğunu, projede gösterilen ve standardı vaat edilen havuzların belirli bir büyüklük ve inşa standardının bulunmadığını, temizlik ve suyun kimyasal ilaçlanmasına müsait olmadığını, taşınmazın önünden ve arkasından kamuya ait son derece işlek yolların geçtiğini, toz ve gürültüye maruz kaldığını, site içinde site sakinlerine ait olacağı vurgulanan özel yaşam ve spor kompleksi vaat edilmesine rağmen 518 nolu adada site sakinlerine özel bir kompleksin olmadığını, hatta bu alanın Toki'nin malı olduğunu, diğer ortak yaşam alanları, parkurlar ve peyzajlı yeşil alanların fiili durumu itibarıyla çevre duvarı ve güvenliğinin olmaması sebebiyle kamuya açık hale dönüştüğünü, kompleks içinde Soyak Olimpiakent isimli bir okul yapılacağı belirtilmiş olmasına rağmen projeden bağımsız bir okul yapıldığını, davalıların taahhütlerini yerine getirmemeleri nedeniyle satın aldığı taşınmazın değerinin düştüğünü, davalıların yaptıkları reklam ve tanıtımlarla kendisini kasten yanılttıklarını ve ayıplı mal sattıklarını ileri sürerek, eksik ifa sebebiyle satın aldığı taşınmazın bedelinden indirim yapılarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 1.000-TL'nin davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı Soyak İnşaat... A.Ş., davalı Toki'ye vekaleten satış yaptıklarını, hukuken taraf olmadıklarını, davanın husumetten reddi gerektiğini, satılan taşınmazda ayıp bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Davalı Toki, inşaatın onaylı projeye uygun yapıldığını, tanıtım ve reklam broşürlerine aynen uyulduğunu, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, sosyal donatı alanlarının, okul, yeşil alan, spor ve ticaret tesisleri imar yollarının özel mülkiyete konu yapılamayacağını, bu yönde bir taahhüdün olmadığını,518 adadaki spor kompleksinin proje kapsamında bulunmadığını, okulun bir mahalleye tahsisinin mümkün olmadığını, her sitenin yüzme havuzlarının ve sosyal tesislerinin olduğunu, her sitenin demir parmaklıklı duvarının bulunduğunu, dışarıdan birinin kontrolsüz girişinin mümkün olmadığını belirterek, davanın reddini dilemiştir.
Davalı Banka, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davacının konutunu teslim aldıktan sonra BK. 198. maddesinde öngörülen makul sürede ayıp ihbarında bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen kararın, davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 20.01.2010 tarih ve 2009/8083 esas, 2010/211 karar sayılı ilamı ile hükmün onanmasına karar verilmiş, davacı taraf karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

1-Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre HUMK.nun 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiç birisine uygun olmayan davacının davalı Garanti Bankası'na yönelik tüm, diğer davalılara yönelik sair karar düzeltme isteğinin reddi gerekir.
2-Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. "Soyak Olympiakent" adlı proje kapsamında yapılacak konut ve villaların satışına ilişkin internet ilanlarında, reklam ve tanıtım broşürlerinde, yüzme havuzları, basketbol sahaları, beachvolley sahası, tenis kortları, buz hokeyi ve buz paten pisti, rollerblade, kaykay alanları, tırmanma duvarı ve daha pek çok olanağın bulunacağının belirtildiği, ne var ki taahhüt edilen bu spor kompleksinin mülkiyeti Toki'ye ait olan 518 ada üzerinde inşa edildiği ve Toki tarafından halka açık hale getirildiği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Davalı Soyak İnşaat..A.Ş., her ne kadar 518 ada üzerinde yapmayı vaat ettiği spor kompleksini taahhüdüne uygun biçimde tam ve eksiksiz inşa ettiğini, davacının yararlanmasına hiçbir engel bulunmadığını, bu spor kompleksinin sadece site sakinlerine özel ve münhasıran onların kullanımına açık olacağı taahhüdünde bulunmadıklarını savunmuşsa da; "Soyak Olympiakent" projesinin vaziyet planında, internet ilanlarında tanıtım maketlerinde ve broşürlerinde, spor kompleksinin gösterilmesi, bu şekilde projenin reklamının yapılması nedeniyle davacıda bu yerlerin siteye dahil olduğu intibaı uyandırılmıştır. Dolayısıyla, söz konusu sosyal tesislerin, mülkiyeti Toki'ye ait olan 518 ada üzerinde yapılmış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece, sosyal tesislerin Toki'ye ait taşınmaz üzerine yapılmış olması, "açık ayıp" olarak nitelendirilip, davacının konutu teslim aldıktan sonra 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun ve BK. 198. maddesinde öngörülen sürelerde davalılara yapılmış ayıp veya eksik işler ihbarı bulunmadığından davanın reddine karar verilmişse de, dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen "ayıplı ifa" değil "eksik ifa" söz konusu olup, 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir. O halde mahkemece işin esası incelenerek, konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi heyeti aracılığı ile, dava konusu spor kompleksinin siteye dahili halinde davacının satın aldığı dairenin değeri ile siteye dahil edilmemesi halindeki değerinin belirlenmesi, yapılacak oran sonrası davacının isteyebileceği bedel indirimi miktarının taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli raporla tespit edilmesi ve bu değer farkının ödetilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı bulunduğundan kararın bu gerekçe ile bozulmasına karar verilecek yerde zühulen onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, davacının bu yöne ilişkin karar düzeltme isteminin kabulüne, Dairemizin 20.01.2010 tarih ve 2009/8083 esas, 2010/211 karar sayılı onama kararının kaldırılmasına, hükmün yukarıda açıklanan gerekçe ile BOZULMASINA karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davacının davalı Garanti Bankasına yönelik tüm, diğer davalılara yönelik sair karar düzeltme isteminin reddine, ( 2 ) nolu bentte açıklanan nedenlerle Dairemizin 20.01.2010 tarih ve 2009/8083 esas, 2010/211 karar sayılı onama kararının kaldırılmasına, hükmün davacı lehine BOZULMASINA, 10.06.2010 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

Not: Muhalefet şerhi de okunmalı!

Av. Hulusi Metin'in dediği gibi eksik ifa var. Biz böyle bir davada borçlar kanunundan yola çıkmış eksik olan işlerden dolayı tazminat istemiştik, tüketici mah. ne başvurmamıştık. Ama karşı taraf ltd şirket olduğu için satıcı- tüketici ilişkisi olduğundan tüketici mahkemesine de başvurabilirsiniz.

Alıntı: tüketici mah. ne başvurmamıştık

DAVA TARİHİ : ?

4077/M.4.(Değişik 3. fıkra: 5582 - 21.2.2007 / m.22)

KAPSAM
MADDE 2 - Bu Kanun, 1 inci maddede belirtilen amaçlarla mal ve hizmet piyasalarında tüketicinin taraflardan birini oluşturduğu her türlü (Değişik ibare: 4822 - 6.3.2003 / m.2 - Yürürlük m.38) "tüketici işlemini" kapsar.

Konu bağlamında yalnızca Tüketici Mahkemesinin görevli olduğu görüşündeyim.

Merhaba arkadaşlar, konuya farklılık getireyim:

Bizim olayımızda da taraflar:arsa maliki TOKİ, yüklenici ....... A.Ş., alıcı müvekkil gerçek kişidir.

Sözleşmenin konusu Satış vaadi sözleşmesi.

Forumdaki diğer konuların aksine bizim olayımızda TOKİ ile yüklenici firma arasında bir sorun yaşanmış, TOKİ- YÜKLENİCİ İLE aralarındaki sözleşmeyi tek taraflı feshetmiş. (Basından takip etmiş olabilirsiniz)

Bu gelişmeler üzerine ilerlemeyen ve sıkıntılı hale gelen projenin zamanında teslim edilmesinin imkansız olduğu öngörüsü ve GEREKÇESİYLE müvekkilim KENDİ SÖZLEŞMESİNİ (henüz teslim tarihi gelmeden)TEK TARAFLI OLARAK FESHETMİŞ.

TOKİ de bu fesih üzerine kendisine ödenen parayı aynen iade etmiş.(Peşinat ve banka kredisi)

BANKA da müşteriden almış olduğu ekspertiz masrafı ile "mortgage kredisi peşin kapama cezası"nı iade etmiş.

Ancak bu krediye 5-6 ay boyunca işleyen faizin iadesi yapılmamış.

Yani kısaca müvekkilimin cebinden, gerçekleşmeyen/gerçekleşmeyecek bir proje için 7.000 TL ye yakın bir faiz çıkmıştır.

TOKİ nin kusurundan kaynaklanan bu fesih sonucu bankaya lüzumsuz yere ödenmiş olan 7.000 TL lik faizin tahsili için dava yoluna gitmeyi düşünüyoruz.

Yorumlarınızı ve emsal kararlarınızı bekliyorum.

(Biraz uzun oldu kusura bakmayın)