Akan çatıyı yapana karşı; site yönetiminin ve dairesi zarar görenin açacağı davalar.

Merhaba; öncelikle meslekte ve sitede yeni olduğumu, karşılaştığım hukuki problemde değerli meslektaşlarımın görüşünü almak istediğimi belirtirim.
Olay: Birden fazla bloklu sitenin, bir blokunun çatısı 2013'ün Kasım ayında yazılı eser sözleşmesi karşılığında işinin ehli bir ustaya yaptırılmış ve işi yapan usta kendi el yazısıyla yapacağı işi ve akma olması durumunda tamiratı vs. ayrıntılı olarak anlatmış ve çatıya 15 yıl garanti bile vermiştir.Yağan yağmurlar esnasında ve sonrasında sitenin son katındaki dairenin neredeyse tüm odaları tavandan su almış ve daire oturulamayacak hale gelmiştir. Kendisine ulaşılıp durum izah edildiğinde de hep geçiştirmiş tadilata gelmemiştir.
Benim görüşüm sitenin yaptırdığı işin zamanla ortaya çıktığı için gizli ayıplı olduğunu düşünüyorum. Aynı zamanda ortada garanti belgesi de var. Dairesi su alan kişi, işi yapan ustaya haksız fiil çerçevesinde dava açabilir mi?
Son olarak burada site yönetiminin ve dairesi su alıp zarar görenin açacağı davalar konusunda görüşlerinizi almak isterim. Saygılarımla.

Merhabalar,

TBK m. 470’de Eser Sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır.

Yüklenicinin borçları TBK m. 471’de genel olarak, TBK m. 472’de malzeme bakımından ve TBK m. 473’de işe başlama ve yürütme bakımından ele alınmıştır. Yüklenicinin ayıp sebebiyle sorumluluğu ise TBK m. 474 ve devamında düzenlenmiştir.

“Ayıbın belirlenmesi” başlığını taşıyan TBK m. 474 gereği iş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.

Olayınızda iş teslim edilmiş, fakat gözle görünür bir ayıp tespit edilmeden eser teslim alınmıştır. Eserin ayıplı olduğu ancak yağmur yağması ile anlaşıldığından söz konusu eserde gizli ayıbın bulunduğunu söyleyebiliriz. Bu halde iş sahibi TBK m. 475'teki seçimlik(uygun olanını) haklarını kullanabileceği gibi genel hükümlere göre tazminat davası da açabilecektir.

Cevabınız için teşekkür derim. Burada benim asıl aklıma takılan husus: en üst katta oturan, dairesi su alıp zarar görenin zararının işi yapan ustadan(yükleniciden) tazmin edilip edilemeyeceğidir.
--Üst katta oturan dairesi zarar gören kişi, eser sözleşmesinin tarafı değildir. Eser sözleşmesi yüklenici ile site yönetimi arasında yapılmıştır.
Kat mülkiyeti kanuna göre site yönetimine karşı dava açılabileceği kanaatindeyim. Ancak çatıya ayıplı iş yapana buna garanti verene karşı daire sahibinin açacağı dava var mıdır?