Kat Mülkiyeti Kanunu - Site İçerisine Yapılacak Kalorifer kazanı ve Bacasının yapılacağı yere İtiraz

A - B – C - D - E şeklinde 5 ana binanın bulunduğu bir sitede kalorifer sistemi döşetilmek isteniyor. Site yönetim kurulunda alınan karar sonucunda kaloriferin yapılacağı yer C ve D Bloklarının arasındaki yeşil alan olan yer tespit ediliyor. Ancak yer tespiti konusunda hiçbir kat malikine danışılmıyor ,yazılı hiçbir muvafakat yok. C ve D Bloklarının arasındaki bu yeşil alan kazılarak kalorifer bu iki apartman arsına gömülecek ve tüm bu işin ceremesini bu iki blokta oturan site sakinleri çekecek. Kalorifer bacası da D blok tepesine yapılacak. Her iki blokta oturan kişiler mağdur olacak. Ayrıca Kalorifer İçin gerekli yapı ruhsat izni de belediyeden alınmamış. Site imar planın da kalorifer de yok. Böyle bir durum da ;
1-) Site yönetim Kurulu aldığı karar gereği kalorifer kazanını ve bacasını bu iki apartman arasına yapabilir mi?

2-) Kaloriferin yapılacağı yere karşı çıkan kat malikinin hakları nelerdir ? Kalorifer kazanının C ve D Bloklarının arasına yapılmasına ; oybirliği ile mi yoksa Oyçokluğu ile mi karar alınmalıdır ?

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42

F. Yenilik ve İlaveler

I. Faydalı Olanlar

(Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.;Değişik fıkra: 18/04/2007-5627 S.K./16.mad.) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.

(Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.;Değişik fıkra: 18/04/2007-5627 S.K./16.mad.) Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.


V. Hakimin Müdahalesi

Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmıyan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini istiyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmiyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.

Görüşünüz ve cevabınız için teşekkürler . Ancak olay da üzerinde durmak isteğim nokta kaloriferin yapılacağı yerle alakalı bir durum. Kalorifer yapılmasına C ve D blok sakinleri razılar ancak yer tespiti konusun da buna muğalifler.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 de sadece ısınma sisteminin dönüştürülmesi ile alakalı bir amaç özgülenmiş.
ANCAK C ve D blokları arasındaki ortak alana bu kalorifer kazanının gömülerek inşaası için her kat malikinden yazılı muvafakat gerekir mi ? Çunku kazanın buraya gömülmesi kat malikleri alehine bir durum oluşturacak. Bu nokta ile ilgili kanun da açık bir madde bulamiyorum ancak K.M kanunu Bağımsız bölüm ilavesi - Madde 44 burada uygulanabilir mi ?

Bulduğum yargıtay kararı emsal gösterilebilir mi sizce ? Paylastığım yargıtay kararına göre ; Bodrum katına kalorifer yapımı için her kat maliklerinin yazılı muvafakatı gerekmekte.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
Esas No : 2002 / 10547 Karar No : 2002 / 11953 Tarih : 10/12/2002
Özü : ORTAK YERLERDE KAT MALİKİNİN KENDİ YARARINA YA DA BÜTÜN MALİKLERİN YARARINA DA OLSA ANA TAŞINMAZIN ONAYLI PROJESİNDE VE YÖNETİM PLANINDA ÖZEL BİR AMACA ÖZGÜLENMİŞ OLAN ORTAK YERLERDE ÖZGÜLENDİĞİ AMACA UYGUN DÜŞMEYECEK ŞEKİLDE BİR TESİS VE DEĞİŞİKLİĞİN YAPILMASI BÜTÜN KAT MALİKLERİNİN YAZILI MUVAFAKATI SAĞLANMADIKÇA MÜMKÜN BULUNMAMAKTADIR. DAVAYA KONU ORTAK YERİN, ANAYAPININ ONAYLI PROJESİNDE DEPO OLARAK KAT MALİKLERİNİN KULLANIMINA ÖZGÜLENDİĞİ KONUSUNDA BİR UYUŞMAZLIK OLMADIĞINA GÖRE YUKARIDA AÇIKLANAN NEDENLERLE BÜTÜN KAT MALİKLERİNİN MUVAFAKATI SAĞLANMADAN BU YERDE KURULAN KALORİFER TESİSATININ KALDIRILIP ESKİ HALE GETİRİLMESİNE İLİŞKİN DAVACI İSTEMİNİN KABULÜ GEREKİRKEN YAZILI GEREKÇE İLE DAVANIN REDDİNE KARAR VERİLMESİ DOĞRU GÖRÜLMEMİŞTİR.

bence 44. maddeye dayanamazsınız.
''Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için...''

Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

boş alana kalorifer kazanı koyulması maddede sayılmamaktadır ve kat ilavesi şeklinde de değerlendirilemez. siz yine sunduğunuz yargıtay kararını ve yine ekte sunduğum yargıtay kararlarını kullanarak madde 42/1'e dayanmalısınız. çünkü kanunda sizin olayınızla ilgili başka bir düzenleme yok ve 42. madde kapsamında bir değişiklik bu.iş bilirkişilerin raporuna kalıyor. bu değişikliğin site sakinlerinin yaşamını olumsuz etkileyip etkilemediği yönünde rapor düzenleyecekler ve ona göre bir sonuca ulaşılacak. sunduğum yargıtay kararlarını incelerseniz daha iyi anlarsınız.

Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

YARGITAY 18.HUKUK DAİRESİ
Tarih: 22.4.2004 Esas: 2004/2482 Karar: 2004/3277

Özel Amaca Özgülenmemiş Ortak Alanlarda Kat Maliklerinin Bağımsız Bölümlerinden Yararlanmasını Aşırı Olumsuz Etkilemeyen Faydalı Değişiklikler Yapılabilir


Özetavacı, kat malikleri kurulu kararının iptalini ve bu karar uyarınca ortak yerlerde proje ve imar mevzuatına aykırı olarak yapılan çevre düzenleme imalatlarının eski hale getirilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Özel amaca özgülenmemiş ortak yerlerde herhangi bir kat malikinin bağımsız bölümünden yararlanmasını tahammül edilmeyecek derecede olumsuz etkilemeyen faydalı değişiklikler yapılabilir. Açıklanan hususlar üzerinde araştırma yapılmadan yazılı şekilde hüküm tesisi hatalıdır.


- 634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m.42

Dava dilekçesinde karar iptali ve eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Yargıtay Kararı
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava dilekçesinde, 14.11.1998 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında, sitenin çevre düzenlenmesi projesi ile buna ilişkin işletme projesinin yapılan oylama sonucu oyçokluğu ile kabul edildiği ve kabul edilen bu proje gereği sitenin ortak alanlarında düzenleme yapıldığı belirtilerek, anılan kararın esaslı değişiklikleri içermesi nedeni ile oybirliği ile alınması gerekirken oyçokluğu ile alınmış olması ve toplantıya katılan bir kısım maliklerin birden çok malik yerine oy kullanması nedeni ile iptaline ve bu karar uyarınca ortak yerlerde proje ve imar mevzuatına aykırı olarak yapılan çevre düzenleme imalatlarının eski hale getirilmesine karar verilmesi istenilmiştir.
Yerinde yapılan incelemeler sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda; site yönetim kurulunca yaptırılan onaysız projeye dayanılarak, dava konusu sitede binalar arasında kot farkından dolayı meydana gelen yüksek-alçak farklı kotları düzene sokmak için istinat duvarları yapıldığı, yollara beton parke döşenerek banket ve yaya kaldırımları düzenlendiği, köşegen cinsi ahşap kamelya, ahşap oturma bankı ve masa, çocuk parkı, otopark düzenlenmesi yapıldığı ve site çevresinin duvarlarla kapatıldığı belirlenmiş; yapılan bu değişikliklerin tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları karara dayalı olması gerektiği görüşü bildirilmiştir.
Mahkemece, dava konusu sitede yapılan çevre düzenlemesine ilişkin değişiklikler, Kat Mülkiyeti Yasasının 42. maddesi kapsamında kabul edilerek; yapılan faydalı yenilikler için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verdikleri karar yeterli bulunmuş ve davanın reddine karar verilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinde ana gayrimenkulün ortak yerlerinde mimari projesinde yer almayan her türlü onarım ve tesisin ancak tüm kat maliklerinin rızası ile yapılabileceği öngörülmüştür.
Aynı yasanın 42. maddesine göre ise; anagayrimenkulün ortak yerlerinin düzgün veya bunların kullanımının daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar ile yapılabilir ise de, Yargıtay`ın yerleşmiş uygulamalarına göre bu değişikliğe konu olacak ortak yerlerin özel bir amaca özgülenmemiş olmaları ve değişikliğin herhangi bir kat malikinin bağımsız bölümünden yararlanmasını tahammül edilebilecek ölçünün üzerinde olumsuz yönde etkilememesi gerekir.
Dosyanın incelenmesinde 26.7.1998 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında, dava konusu sitede kullanımı daha faydalı hale getirmek amacı ile çevre düzenlemesi yapılmasına karar verildiği ve bu nedenle site girişinin otopark olarak düzenlenmesine, site otoyolunun zorunlu hallerde bir arabanın girebileceği şekilde düzenlenmesine, diğer yolların yeşillendirilmesine, sitenin orta kısmında 25 nolu dairenin yan kısmındaki boşluğuna çocuk parkı yapılmasına, 22-23 nolu dairelerin önündeki boşluğa bir adet kameriye yapılmasına karar verildiği ve bu karar doğrultusunda yönetim kurulunca proje çizdirilip, 14.11.1998 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında da bu projenin uygulanmasına karar verildiği anlaşılmakta olup bilirkişi tarafından anataşınmaza ait onaylı proje yerinde uygulanarak yapılan bu değişiklikler ve yeni tesislerin özel bir amaca özgülenmemiş ortak yerlerde yapılıp yapılmadığı ve herhangi bir kat malikinin bağımsız bölümünden yararlanmasını tahammül edilebilecek ölçünün üzerinde olumsuz yönde etkileyip etkilemediği yolunda bir incelemenin yapılmadığı görülmüştür.
Mahkemece, öncelikle anataşınmaza ait onaylı proje getirtilip yerinde yapılacak keşifte uygulanarak yukarıda belirtilen doğrultuda inceleme yapılıp alınacak bilirkişi raporu denetlendikten sonra hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.`nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 22.4.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay kararı için teşekkürler . Madde 44 ün uygulanması uygun düşmüyor haklısınız. Bir durum daha söz konusu ve bu konuda da bilgi ve görüşünüzü söylerseniz sevinirim . Bu olayla alakalı olarak site yönetim kurulu kat maliklerinden bazılarının muvafakatı olmadan , inşaat izni için ( kaloriferi D-C blokları arasına yapmak için ) belediye ye başvuru yaptı . Artaştırmalarıma göre belediyenin imar ve plan değişikliğini vermesi için tüm maliklerin muvafakatı şart. Bu konu da önemli bir durum çunku aksi taktirde İmar izni verilmesi durumun da Belediyeye de dava açmak gerekecek .

Burada önemli bir ayrıntı daha aklımı kurcalamakta ;
Kat Mülkiyeti kanunu Madde 19 - Kat malikleri,
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (md:8 )
BU MADDEYE göre anagayrimenkül üzerindeki değişiklikler için 5 te 4 ünün çağunluğu aranmakta ANCAK kat mülkiyeti kanunu Madde 2 de tanımladığı üzere- Bu kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki)..........
Burada asıl düşündüğüm Madde 19 un kalorifer için tahsis edilen C VE D blokları arasında ki yeşil olan olan bağımsız bölüme uygulanamayacağı.. Bu konuda ki düşünceleriniz neler acaba ?