KMK ortak alan zarar sorumluluk

Merhabalar,

Müvekkil maliki olduğu ve oturduğu apartmanın çatısındaki hasar sebebi ile meskeninin bir odasının tavanı akmakta ve rutubet almaktadır. Ve artık eşyaları zarar görmeye başlamıştır. Müvekkil sözlü olarak durumu yöneticiye bildirmiş ancak herhangi bir yol alamamıştır. Bu sebeple Müvekkil in başvuracağı hukuki yol hakkında yardımlarınızı rica ediyorum.

T.C.YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/3645,K. 2004/5469,T. 29.6.2004

• ANATAŞINMAZIN ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit – Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )

• ORTAK YERLERİNİN TAMİR VE BAKIMI ( İlgili Kat Malikinin Mahkemeye Yaptırdığı Tespit – Tek Başına Yaptığı Masrafları Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu )

• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALMAYA GEREK OLMAYAN HALLER ( Acil ve Zorunlu Hallerde Veya Mahkemece Yaptırılan Tespit – Ana taşınmazın Ortak Yerlerinin Tamir ve Bakımı/İlgili Kat Malikinin Masrafları Ödemesi )

• KAT MALİKİNİN ORTAK YERLERİN TAMİR VE BAKIMINI YAPMASI ( Mahkemeye Yaptırdığı Tespit Üzerine – Masrafları Diğer Kat Maliklerinden İstemek Hak ve Yetkisi Olduğu ) 634/m.19

ÖZET: Acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur. Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

DAVA: Dava dilekçesinde ortak yerlere yapılan harcamalardan paylarına düşenin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, tetkik hâkimin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı vekili dilekçesinde ana taşınmazın çatısının eskimesi nedeniyle akan yağmur sularının bağımsız bölümünün tavanında hasar meydana getirdiğini, çatının acilen tamiri gerektiğinden bu durumu mahkeme aracılığıyla tespit ettirdiğini, düzenlenen rapora göre tamirata başlandığından çatının ahşap iskeletinin çürüyüp eskimiş tahta ve kalaslardan inşa edildiğinin görüldüğünü, böyle bir tamiratın sonucu değiştirmeyeceği anlaşıldığından daha büyük sorunlar yaşanmaması için çatının esaslı bir tamirattan geçirilmesi gerektiği sonucuna varılarak yeniden tespit isteyip mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporu ile durumun belgelendirildiğini, bu aşamadan sonra masrafları müvekkili tarafından karşılanmak kaydıyla gerekli onarım yenileme ve tamiratları yaptırdığını, ihtara rağmen dava dışı bir kat malikinden gayrisinin ödemeleri gereken masraf miktarını ödemediklerini bu masrafların tutarı olan 4.989.000.000 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak,Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerle tespit evrakının incelenmesinde davacının, bağımsız bölümünde su sızması nedeniyle oluşan hasarın tespit ve giderilmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla yaptırdığı tespit sonucu düzenlenen 7.4.2003 günlü bilirkişi raporunda hasarın tekrar oluşmaması için kiremitlerin aktarılması, çatı kenarı teras tecritlerinin yapılması gerekli ve yeterli görülmüş, çatı akıntısının giderilmesi için yeniden dizayn edilmesinin gerekli olmadığı bildirilmiştir. Bu doğrultuda onarıma başlayan davacı tarafın kiremit örtüsünü kaldırdığında çatıyı oluşturan ahşap iskeletin işlevini yerine getirecek durumda olmadığı, eski, kullanılmış tahta ve kalaslardan yapıldığından çürüdüğü görülmüş ve bu durumun saptanıp yenilenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için Bornova Sulh Hukuk Mahkemesinden yeniden tespit ve keşif istenmiştir. Mahkemece yapılan tespit sonucu aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 30.6.2003 günlü raporda baca şapkalarının tamamının ısı değişkenliğinden ve ıslanıp kurumasından mütevellit çatlamış ve bir kısmının kırılmış olduğu buna bağlı olarak da baca şapkalarında kullanılan beton malzemesinin özelliğini yitirdiği, baca şapkalarının yeniden yapılması gerektiği, ışıklıktaki demir konstrüksiyon ve üzerindeki cam kaplamanın olağan koşullarda yenilenmesine lüzum olmadığı, çatı iskeletini teşkil eden ahşap kerestelerin daha önceki aşamalarda betonarme kalıbı ve iskele imalatında kullanılıp buralardan sökülmüş çıkmış vasıfta malzemeler oldukları ve çatı inşasına uygun bulunmadıkları belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin birinci fıkrası tüm kat maliklerinin ana taşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumak mecburiyetinde olduklarını hüküm altına almıştır. Bu olayda olduğu gibi acil ve zorunlu hallerde veya mahkemece yaptırılan tespitte, ana taşınmazın ortak yerlerinin tamir ve bakımı yanında kullanılan malzemenin çürümesi ya da eskimesi hallerine münhasır olmak üzere ilgili kat malikinin gerekli onarım, yenileme ve tamiratları tek başına ve projesine uygun tarzda gerçekleştirmek ve yaptığı masrafları da Borçlar Kanununun sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre diğer kat maliklerinden istemek hak ve yetkisine sahiptir. Somut olayda belirtildiği şekilde yapılması zaruri ve gerekli olan tamirat, onarım ve yenilemelerin gerçekleştirilmesi için kat malikleri kurulundan karar almaya da gerek yoktur.

Çünkü ana taşınmazın sağlamlığı ile bakımı ve korunması her kat maliki için vazgeçilmez bir görevdir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da acilen onarıma muhtaç olan çatının mütemmim cüzü niteliğindeki ışıklık vs. gibi bölümlerinin de çatı ile birlikte yenilenmesinin gerekliliğidir. Bu itibarla çatı yenilenirken onun ayrılmaz bir parçası olan ışıklık gibi bölümlerinin de bu işi yapan ustanın gerek görmesi durumunda mutlaka onarılması icap eder.

Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının ana taşınmazın çatı ve müştemilatında ( ışıklık vs. ) yaptığı bütün onarım, yenileme ve tamiratların giderinin bilirkişiye hesaplattırılarak bu masrafın tümüne hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak bir bölümünün tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 29.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Merhaba Öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesinden tespit yaptırıp, tespit sonucunu diğer kat yönetime noter aracılığı ile uygun bir süre vermek suretiyle ihtar ediniz. Eğer olumlu bir gelişme olmazsa çatıyı yaptırıp yapım maliyetini, Arsa payı oranında diğer bağımsız bölüm maliklerine rücu edebilirsiniz.
Çatının ortak alan olduğuna dair 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu Madde 4/c.
Diğer Maliklerin Arsa Payı Oranında sorumlu olduğuna dair aynı kanunun Madde 20/b,
Ortak yerlerin onarılmasına ilişkin hüküm yine aynı kanunun Madde 19'unda yer almaktadır. Saygılarımla