Kiralananın bir odasının kullanılamaz hale gelmesi

İyi günler. Müvekkil geçen yıl nisan ayında bir yıllık kirayı peşin vererek konut olarak kullanmak üzere gayrımenkulu kiralamıştır.Kiralanan gayrımenkulun bir odası küflenmeye ve tavanı akmaya başlamıştır ki bu durum da bir odanın tamamen kullanılamaz hale gelmesine sebep olmuştur ve müvekkil bu odayı kullanamamktadır..Bu durum ev sahibine iletildiği zaman kişi evi görmekten kaçınmış ve böyle bir durum olamamalı demiştir. Müvekkilin kontrat süresinin dolmasına bir buçuk ay gibi bir süre kalmıştır fakat kendisi ev almayı düşünmektedir ve uygun evi bulana kadar evi tahliye etmek istememektedir.
Bu durum da müvekkil ev sahibinden;
1)Kullanamadığı oda için kira indirimi isteyebilir mi? Çünkü müvekkil odayı kullanamadığı için emsallerine göre fazla kira kira ödemektedir.
2)Kontrat süresi bittiği halde ev alana kadar,mevcut gayrımenkulde oturmayı sürdürebilir mi? Bu durum için yeni bir kontrat yapması gerekirse asgari süre nedir?
3) Müvekkil evin herhangi bir yerinde akma ya da küf olup olmadığını ısrarla sorduğu halde herhangi bir sorun olmadığı beyan edilmiş,buna rağmen bir oda kullanılamz haldedir.Kullanılamayan oda için başvurulabilecek herhangi hukuki bir yol var mıdır?
Şİmdiden teşekkürler.

Kiralanan yer kullanıma uygun bir şekilde teslim edilmemişse (BK 249/2-3)ya da sonradan elverişsiz bir hale gelmişse(BK 250) kiracı ayıba karşı tekeffül hükümlerinden yararlanabilir. Kiracının ayıba karşı tekeffül hükümlerinden yararlanabilmesi için
Bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmesi(BK248) ve ayıbın gizli olması(BK 249/3)gerekir. Bu şartları yerine getiren müvekkiliniz ayıba karşı tekeffül hükümlerinden yararlanır buna göre, sorularınızı yanıtlamak gerekir ise,

1- Kira indirimi istenilebilir. (BK 250/1)

2- 6570 sayılı Yasa kapsamındaki yerlerde kiraya verilen taşınmazlarda, Kiralayanın yasada belirtilen nedenler bulunmadıkça kiracıyı tahliye etme hakkı bulunmamaktadır. Müvekkilinizin yeni bir kontrat yapmasına gerek yoktur. Aynı koşullarda kira sözleşmesi yenilenir.

3-Mahkemeye başvurarak odanın tamiri için gerekli yetkiyi alabilir, yaptığınız masrafları kiradan düşürebilirsiniz.

Alıntı: Yazan ilhan13 Kiralanan yer kullanıma uygun bir şekilde teslim edilmemişse (BK 249/2-3)ya da sonradan elverişsiz bir hale gelmişse(BK 250) kiracı ayıba karşı tekeffül hükümlerinden yararlanabilir. Kiracının ayıba karşı tekeffül hükümlerinden yararlanabilmesi için Bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmesi(BK248) ve ayıbın gizli olması(BK 249/3)gerekir. Bu şartları yerine getiren müvekkiliniz ayıba karşı tekeffül hükümlerinden yararlanır buna göre, sorularınızı yanıtlamak gerekir ise, 1- Kira indirimi istenilebilir. (BK 250/1) 2- 6570 sayılı Yasa kapsamındaki yerlerde kiraya verilen taşınmazlarda, Kiralayanın yasada belirtilen nedenler bulunmadıkça kiracıyı tahliye etme hakkı bulunmamaktadır. Müvekkilinizin yeni bir kontrat yapmasına gerek yoktur. Aynı koşullarda kira sözleşmesi yenilenir. 3-Mahkemeye başvurarak odanın tamiri için gerekli yetkiyi alabilir, yaptığınız masrafları kiradan düşürebilirsiniz.

"Aynı koşullarda kira sözleşmesi yenilenir" cümlenize katılmaktayım. Ancak sorudaki kiracı "aynı koşullarda yenilenmesini" değil, "kira aylığının indirilerek" yenilenmesini istemektedir. Ortada şöyle bir sorun var: Kiracı mecurdan memnun değil ama kira sözleşmesinin sonuna gelmesine rağmen akti feshetmiyor. TMK. 2 inci madde bağlamında olayı tartışmak gerekmez mi?

Bence TMK 2. maddesine aykırı bir durum söz konusu değil. Elverişsiz kiraya verilen bir yer için elbetteki kira indirimi şart.Kira sözleşmesine devam edip etmemekte kiracının inisiyatifine bağlı. Sözleşmeyi yasal hakka dayanarak devam ettirmek isteyen kiracıyı, TMK 2 maddesine göre sorumlu tutmak yanlış olur bence..Fakat kira indirimini sağlamadan ve kira sözleşmesini feshetmeden oturmaya devam eden kiracı, artık kira indirimi isteyemez.

Alıntı: Yazan ilhan13 Bence TMK 2. maddesine aykırı bir durum söz konusu değil. Elverişsiz kiraya verilen bir yer için elbetteki kira indirimi şart.Kira sözleşmesine devam edip etmemekte kiracının inisiyatifine bağlı. Sözleşmeyi yasal hakka dayanarak devam ettirmek isteyen kiracıyı, TMK 2 maddesine göre sorumlu tutmak yanlış olur bence..Fakat kira indirimini sağlamadan ve kira sözleşmesini feshetmeden oturmaya devam eden kiracı, artık kira indirimi isteyemez.

Neden?

Dikkat ederseniz "kira indirimini sağlamadan" demiştim. Kira indirimini ise nasıl sağlayabileceğini yukarıda belirttim.Bunun en önemli şartı ayıp ihbarında bulunulmasıdır.Ayıp ihbarını yapmayan kiracı,taşınmazı ayıplı haliyle zımnen kabul etmiş olur. Bu sebeple indirim isteyemez.

Alıntı: Yazan ilhan13 Dikkat ederseniz "kira indirimini sağlamadan" demiştim. Kira indirimini ise nasıl sağlayabileceğini yukarıda belirttim.Bunun en önemli şartı ayıp ihbarında bulunulmasıdır.Ayıp ihbarını yapmayan kiracı,taşınmazı ayıplı haliyle zımnen kabul etmiş olur. Bu sebeple indirim isteyemez.

Kiracı ayıp ihbarını yapmış olsun. Üstüne de dava açmış olsun. Hakim hangi hukuki gerekçe ile "sen indirim talep edemezsin" diyecektir?

Size katılıyorum. Ben de ayıp ihbarının yapılmaması halinde indirim isteyemez diyorum. Ayıp ihbarı yapılmış ise elbette ki indirim istenebilir..

Alıntı: Yazan ilhan13 Size katılıyorum. Ben de ayıp ihbarının yapılmaması halinde indirim isteyemez diyorum. Ayıp ihbarı yapılmış ise elbette ki indirim istenebilir..

Ama ben size katılmıyorum. Ayıp ihbarı yapıp, indirim istemek TMK 2 inci maddesindeki dürüstlük kuralına aykırıdır(Eğer kontratı feshetme imkanı varken yeniliyorsa).

Kiracının, kira indirimi talep edebileceğini düşünüyorum. Bu konuda kiracı serbest bırakılmış dilerse indirim dilerse akdin feshini talep edebileceği açıkça hükme bağlanmıştır.

Bu bakımdan akdi feshetmeyip, sadece indirim talep etmesi (salt bu nedenle) dürüstlük kuralına aykırı sayılamaz kanaatindeyim. Kiracı ayıbı bildiği halde akdi yeniler ve daha sonra indirim isterse bu son durumda dürüstlük kuralı engeline takılır...

Alıntı: 1 - KULLANILMAĞA SALİH BİR HALDE Madde 249 - Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir. 2 - BİLAHARA AKDE MUHALİF HAL HUDUSÜ Madde 250 - Mecur, icare müddeti zarfında müstecirin bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanılmak mümkün olmıyacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, müstecir, ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi; ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir. Mucir, kendisinin bir kusuru olmadığını ispat edemez ise tazminat ile mükellef olur.

Ayıbın sonradan ortaya çıkması halinde bunu tespit ettirerek düzeltilmesi bu gerçekleşmezse fesih istenebilir. Ancak olayda fesih iradesi kullanılmak istenmiyor.Anladığım kadarıyla... Bu tespitle kira bedelinde indirim talep etmek uygun bir çözüm görünüyor

Sayın Ergin;

Ayıp ihbarı yapılmadan indirim yapılamıyor. İhbar, indirim yapılabilmesi için gereken yasal koşullardan bir tanesi. Yasal koşulları yerine getiren kiracı nasıl TMK 2 . maddesine aykırı hareket ediyor, onu anlayamadım???

Alıntı: Yazan ilhan13 Sayın Ergin; Ayıp ihbarı yapılmadan indirim yapılamıyor. İhbar, indirim yapılabilmesi için gereken yasal koşullardan bir tanesi. Yasal koşulları yerine getiren kiracı nasıl TMK 2 . maddesine aykırı hareket ediyor, onu anlayamadım???

Sayın ilhan13,

Kontrat süresinin bitimine 1,5 ay kalmış. Ayıp ihbarının bildirilmesinde geçecek süreler de dikkate alındığında, kiracı sözleşme sonuna gelmesine rağmen sözleşmeyi feshetmiyor, mecurda kalmak istiyor. Ama bir şartı var, kiranın indirilmesi koşuluyla...Kiracı mecurdan ya memnundur, ya da değildir. Kiralayanı indirmli bir sözleşme yapmaya zorlaması, TMK 2 inci madde anlamında dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder. Kısaca konunun özü, ihbarın yapılıp yapılamaması değildir.

Kira süresinin bitimine uzun bir süre olsaydı, yazdıklarınıza katılacaktım.

Alıntı: Müvekkilin kontrat süresinin dolmasına bir buçuk ay gibi bir süre kalmıştır

Sayın Ergin,

Kiralayan mecuru kullanılmaya elverişli bir şekilde bulundurmak zorundadır. Somut olayda mecurdaki ayıbın gizli olduğu ve sonradan ortaya çıktığı çok açık. Dolayısıyla ayıp ihbarının kira sözleşmesinin bitim tarihi ile her hangi bir ilgisinin olduğunu düşünmüyorum. Ayrıca ayıp halinde kiradan indirim ve kira sözleşmesini devam ettirme hakkını ben değil, Kanun kiracıya tanımış. Kanunun tanıdığı hakkı kullanmak isteyen kiracı nasıl kötü niyetli olabilir??? Kiralayan da o zaman üzerine düşeni yapsın ve ayıbı gidersin...Kira sözleşmesi de indirim yapılmadan devam etsin.