acil ...TAŞINMAZ TESLİM EDİLMİŞ SAYILIR MI-

selamlar

Müvekkil, satın aldığı taşınmaz karşılığında belli bir miktar ücret karşı tarafa ödemiş ve satan kişi adına çeilen kredinin ödemelerini üstlenmiş.Bu hususları kendi aralarında bir sözleşme yaparak yazılı hale getirmişler.Ayrıca, satan kişiden taşınmaza ilişkin tasarrufta bulunmak amacı ile vekaletname almış.
Ancak müvekkil taşınmazı satın aldığında taşınmazda satan şahsın kardeşi oturmaktaydı ve satış sözleşmesinin üzerinden 10 ay geçmiş olması ve ilgili kredi taksitlerinin müvekkilce ödenmesine karşın satan şahsın kardeşi taşınmazı boşaltmadığı gibi bu süre zarfında herhangi bir kirada müvekkile ödememiştir.Bu durumda:

-Taşınmaz müvekkile teslim edilmiş, satış işlemi tamamlanmış sayılır mı?
-Müvekkil bu gerekçeye dayanarak, ödediği ücretlerin tarafına iade edilmesi ile taşınmazı geri verebilir mi?Bunu hangi hukuki yollara başvurarak sağlayabiliriz?
-10 aylık süre zarfında işleyen kirayı hangi yolla tahsil edebiliriz ve bu konudaki taleplerimizi sadece evde bulunan şahsa mı yönelteceğiz? Taşınmazı satan da sorumlu değil midir?
-Taşınmazın en kısa süre içerisinde tahliyesi için hangi yola başvurmalıyız?

Cevaplar içinşimdiden teşekkürler......

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************
Kanun No: 4721
Türk Medeni Kanunu
Kabul Tarihi: 22.11.2001
R.G. Tarihi: 08.12.2001
R.G. No: 24607

I. Tescil

Madde 705 - Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.

Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/1729

K. 2003/5973

T. 13.5.2003

• ALACAK DAVASI ( Haricen Satın Alınan Daireye Ödenen Paraların Ödeme Güçlüğü İçine Düşülmesi Nedeniyle Tahsili Talebi )

• GAYRIMENKUL SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Sözleşmenin Haricen Yapılması Nedeniyle Geçersiz Olması-Yazılı ve Resmi Şekilde Yapılmasının Gerekmesi )

• HAKSIZ İKTİSAP ( Gayrımenkul Satış Sözleşmesinin Resmi Şekilde Yapılmaması Nedeniyle Geçersiz Olması-Geçersiz Sözleşmeden de Tarafların Verdiklerini Haksız İktisap Kuralları İçinde İstemesi )

743/m.634

818/m.213

3402/m.26

1512/m.60

ÖZET : Taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu taşınmazın davalı adına tapulu olup tapulu taşınmazların satış ve ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı için hukuken geçersizdir. O nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalının yapımını üstlendiği binadan harici sözleşme ile 114.000 mark karşılığı daire satın aldığını ve oturmaya başladığını, mark kurumdaki artış nedeniyle ödeme güçlüğüne düştüğünü, taksitlerin Türk Lirası olarak ödeme talebinin sözleşmedeki hüküm nedeniyle reddedildiğini, bilahare 4.7.2001 tarihinde taksit sayısını uzatan anlaşma yapıldığını ancak bununda yeterli olmadığını, haricen yapılan sözleşmenin zaten geçersiz olduğunu bildirerek, geçersiz sözleşmesinde dolayı ödenen taksitlerin tahsiline, henüz ödenmeyen taksitlere ilişkin bonoların iptaline ve sözleşmeden dolayı davalı tarafın kira talep edemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davacının ödeme güçlüğü nedeniyle uyarlanan 4.7.2001 günlü sözleşme ile bağlı olduğunu, tüm taksitler ödendiğinde tapunun verileceğini, halen davacının taşınmazda oturduğunu bildirerek, sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin bu aşamada hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bulunduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davacının uyarlanan 4.7.2001 günlü sözleşme ile bağlı olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu taşınmazın davacıya haricen satıldığı ve satış tarihi olan 19.9.2000 tarihinde 114.000 Mark bedeli taksitli harici satış sözleşmesi imzalandığı evin davacıya teslim edildiği taraflar arasında ihtilaflı değildir. Taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu taşınmazın davalı adına tapulu olup tapulu taşınmazların satış ve ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı için hukuken geçersizdir. ( MK. 634, BK. 213, Tapu Kanunu 26. ve Noterlik kanunu 60. maddeleri ) o nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları çerçevesinde geri isteyebilir. Davacı 4.10.2001 tarihli sözleşmenin feshi ihbar yazısı ile ödediği bedelin iadesini talep etmiştir. Davacı mark olarak yaptığı ödemelerin mark olarak iadesini talep etmiş olmakla dava tarihine kadar ödenen 60.000 markın dava tarihinden itibaren Merkez Bankasının marka uyguladığı yıllık faiz oranı nazara alınıp uygulanarak ödeme tarihindeki merkez bankasının kur üzerinden tespit edilecek TL. karşılığının davalı taraftan tahsiline, henüz ödenmeyen bonolardan dolayı borçlu olmadığının tespiti ile geçersiz sözleşmelerden dolayı tarafların birbirlerinden kullanma bedeli de isteyemeyeceğinin tespiti ile davacı elinde bulunan evin davalıya teslimi şartıyla davacı talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan gerekçelerle kararın BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 13.05.2003 gününde oy çokluğuyla karar verildi.
MUHALEFET ŞERHİ
Kural olarak geçersizliği ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması olarak sayılmaz. Ancak bazı durumlarda özellikle taraflarca akdin bazı hükümleri yerine getirildikten sonra bunu ileri sürmek objektif iyi niyet ilkeleri ile bağdaşmaz. 30.9.1988 T. E2, K.2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan tescil davalarının satıcının Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan sattığı bağımsız bölümü tüm borçlarını eda ederek alıcıya teslim etmesi ve alıcının bu bağımsız bölümü malik olarak kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakim tarafından Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek kabul edilebileceği kararlaştırılmıştır. Yine 25.1.1984 gün 3/1 sayılı Yargıtay
İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul kararında da ifade edildiği üzere MK.nun 2. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralın amacı; hakime özel ve istisnai hallerde adalete uygun düşecek şekilde hüküm verme imkanı sağlamaktır. Hukukun her alanında uygulanma niteliğine sahip olan hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının şekle aykırılığı ileri sürme hakkı içinde bir sınır teşkil ettiği, buyurucu niteliği itibariyle hakim tarafından resen gözetilmesi gerektiği Türk Hukuk Öğretisi ve uygulamasında tartışmasız olarak kabul edilmektedir.
Davaya konu olayda geçersiz olduğu ileri sürülen sözleşmeye göre davacıya satılan bağımsız bölümün sözleşmeyle birlikte davacıya teslim edildiği ve davacının bu taşınmazı malik sıfatıyla kullana geldiği, satış bedelinin büyük kısmının davalı tarafa ödendiği geriye kalan kısmının ise taksitler halinde ödenirken ülkenin geçirdiği ekonomik kriz nedeniyle, uyarlama talepleri kabul edilmediği için akdin şekil yönünden geçersiz olduğu gerekçesiyle bu dava açılmıştır.
Davalı sözkonusu bağımsız bölümü davacıya teslim etmiştir. Davacının bu davayı açmayıp geriye kalan borcunu davalıya ödemesi halinde yukarıda belirtilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve müstekar HGK. Kararları ile diğer Yargıtay kararları karşısında sözleşmenin şekil şartlarına uyulmadan yapılmış olmasına rağmen bu sözleşmeye dayanarak davalı aleyhine tapu iptal ve tescil davası açabileceği ve lehine hüküm kurulacağı açıktır.
Esasen bir çok kamu kuruluşu ve kamu bankalarının kendilerine ait taşınmazları önce şekil şartlarına uyulmadan düzenlenen sözleşmelerle 3. şahıslara sattıkları ve daha sonra tapuda devir yaptıkları bilinmektedir. Yasa tapuya kayıtlı taşınmazların devri için şekil şartları getirmekle taşınmaz satın alan kişileri korumak istemektedir. Davalının Türk Hava Kurumu olması karşısında tarihsel kişiliği de gözönüne alındığında, davacının sözleşme şartlarına göre edimlerini yerine getirmesi halinde taşınmazın davacıya tapuda devrinin yapılacağı konusunda bir tereddüt bulunmamaktadır. Ekonomik kriz nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan bedelin davacının işine gelmemesi, uyarlama taleplerinin kabul edilmemesi gibi nedenlerle açıldığı anlaşılan bu dava yukarıdaki açıklamalar ışığında MK.na göre bir hakkın kötüye kullanılmasının bariz bir örneğidir.
Bu nedenlerle mahkeme kararının onanması kanısında olduğumdan yazılı gerekçelerle bozulmasına yönelik çoğunluk görüşüne katılmıyorum.