ev sahibi adına kiraya verenin husumet ehliyeti

müvekkil ev sashibi adına bir meskeni kiraya vermiş sonradanda kiracı aleyhine kira alacağı davası açmıştır.davalı taraf husumet yönünden davanın reddini talep etmektedir.Müvekkil kiraya vermeye yetkilidr ancak bu icazet yolu ilede ileri sürülebilir mi?Durumu değerlendirmenizi rica ederim...

Alıntı: Yazan erdal düzgün müvekkil ev sashibi adına bir meskeni kiraya vermiş sonradanda kiracı aleyhine kira alacağı davası açmıştır.davalı taraf husumet yönünden davanın reddini talep etmektedir.Müvekkil kiraya vermeye yetkilidr ancak bu icazet yolu ilede ileri sürülebilir mi?Durumu değerlendirmenizi rica ederim...

Davacının kiralayan vasfını ispat etmesi durumunda kira alacağına ilişkin dava açabilir diye düşünüyorum.

sözleşme serbestisi gereği maliki olmadığınız meskeni kiraya verebilirsiniz. (hatta boğaz köprüsünün kiralamak üzerede sözleşme yapabilirsiniz ancak ifa edebilirmisiniz bilemem) kiracı ile kiralayan arasında sözleşme yapılmışsa kiralayan yükümlülüklerini yerine getirmişse pekala ücret talep edebilir. kiralayan ile malik arasındaki özel bir ilişki olabileceği gibi olmayabilir de... mülk sahibinin icazeti de gerekmez. önemli olan kiralayanın sözleşmesel edimini ifa etmiş olup olmadığıdır.

mülk sahibi ile kiralayan arasındaki ilişki başka bir hukuki sorundur. bu ilişki kiracıyla ilgili değildir. kiracı kiralayan mülk sahibi olmadığı gerekçesi ile aktif husumet itirazında bulunamaz. kiralayan mülkü işgal etmiş dahi kira talebinde bulunabilir.

Sayın av.ilyasmeral'in söylediklerine katılarak şunu ilave etmek isterim: Olayınızda bence çözmeniz gereken konu, "kiralayanın" kim olduğu (Gerçekte kimin olması gerektiği DEĞİL, sözleşmeye göre kim olduğu). Bunun çözümü de çok zor değil, çoğu durumda sözleşmede "KİRALAYAN:" kısmında kimin adının yazdığına bakıp karar verebilirsiniz.

Konuyu biraz daha açmak gerekirse, müvekkiliniz bu sözleşmeyi yaparken iki yoldan birini tercih etmiştir:
1- Sözleşmeyi malik adına VEKİL sıfatıyla imzalamıştır, bu durumda kiralayan maliktir ve sözleşmeden doğacak tüm haklar ve borçlar da malike ait olacağı için kiracının husumet itirazı yerindedir.
2- Sözleşmeyi KENDİ ADINA imzalamıştır, bu durumda kiralayan müvekkilinizdir ve kiracının itirazı da yersizdir. (Tabii sözleşme kendi adına yapılmış olsa dahi, bir nedenle daha sonra kiralayan sıfatını malikin, ihtar çekmek, kiraları bizzat almak vs. suretle kendi üstüne almadığını varsayıyorum)

bu duruma ilişkin yargı kararı varsa çok makbule geçecektir.

T.C.
Y A R G I T A Y
6.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
96/11327 96/11586

ÖZET:Kiralayanın, kiralamadan sonra kiralanan taşınmazı iktisap etmesi
halinde 7/d maddesinden yararlanarak dava açması mümkün değildir. Aktin
sonunu beklemek zorundadır.

Mahalli Mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası
yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz
edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava yeni iktisap ve işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi
istemine ilişkindir. Mahkemece tahliye kararı verilmiş ve hüküm davalı
vekilince temyiz olunmuştur.
İster 6570 sayılı kanuna tabi ister adi veya hasılat kirasına ilişkin
olsun, kira akti iki tarafa borç yükleyen akitlerdendir. Kiralayanı akte göre
kiralananı bir süre için kiracıya terk etmeyi kabul ve taahhüt etmiş olur.
Kiralayan olabilmek için taşınmazın maliki olmak gerekmediği için kiralama
zamanında kiralayanın malik olup olmaması farklı bir durum yaratmaz.
Kiralayan sadece bu sıfatla kararlaştırılan süre için, akte uymak
taahhüdünü yerine getirmek zorundadır. Yapılan aktin türüne göre aktin haklı
olarak feshi veya tahliye sebebi gerçekleşinceye kadar kiralayanın akitle
bağlı olması kaçınılmazdır.
Borçlar Kanununun 254 ve 276. maddeleri, kira aktinden sonra
kiralananın kiralayan tarafından ancak aktin tarafı olmayan üçüncü kişiye
temlik edilmesi halinde, yeni malike aktin süresine bağlı olmaksızın akti
feshedebilme imkanı getirmiştir. 6570 sayılı kanunun 7/d maddesi de yine
kiralayan durumunda olmayan yeni malike süre bitiminden önce kiralananın
tahliyesini isteyebilme hakkı tanımıştır. Maddede açıkca yazılmamış olmasına
rağmen burada da yeni malikin kiralayan durumunda olmayan kişi olması
amaçlanmıştır. Kiralayan durumunda iken sonradan mülkiyeti de iktisap eden
kişinin kendi taraf olduğu aktin süresi bitmeden feshini veya tahliyesini
isteyebilmesi sözleşme hukuku ile bağdaşmaz.
Bu nedenlerle olayda kira aktinin tarafı olan kiralayanın sonradan
akit konusu yerin mülkiyetini iktisap etmesi halinde 6570 sayılı kanunun 7/d,
Borçlar Kanununun 254 ve 276. maddelerinden yararlanma hakkı olmayacağının
kabulü ile davanın reddi icabeder.
Bir an için, 6570 sayılı kanunun 7/d maddesinin lafzına bağlı
kalınarak davacının dava hakkının varlığı kabul edilse bile beş yıllık
sözleşme yaptıktan sonra o yerin mülkiyetini iktisap eden davacının, taraf
olduğu akti biryana bırakarak süresi dolmadan aktin bitimi sonucu doğuracak
istekte bulunmakta iyi niyetli olduğu da kabul edilemez.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, istek halinde
peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 16.12.1996 tarihinde
oybirliğiyle karar verildi.

Başkan Üye Üye Üye Üye
Ö.N.Doğan M.Elçin S.Tükenmez M.Tunaboylu N.Kaynak

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel KuruluEsas No: 2004/6-197Karar No: 2004/186Tarih: 31.3.2004

• TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE TALEBİ ( kiralayanın malik olmamasının Kira Akdini Geçersiz Kılmayacağı )
• HAZİNEYE AİT TAŞINMAZI KİRAYA VEREN DERNEK ( Temerrüt Nedeniyle Tahliye Talebi - kiralayanın malik olmamasının Kira Akdini Geçersiz Kılmaması )
• KİRALANANIN TAHLİYESİ TALEBİ ( kiralayanın malik olmamasının Kira Akdini Geçersiz Kılmayacağı - Hazineye Ait Taşınmazı Kiraya Veren Derneğin Kiralayan Sıfatını Koruyacağı ve Temerrüde Düşen Kiracının Tahliyesine Karar Verileceği )
• TAHLİYE TALEBİ ( Temerrüt Nedeniyle - kiralayanın malik olmamasının Kira Akdini Geçersiz Kılmayacağı )

ÖZET :
Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Davalı vekili ise, dava konusu yeri davacı dernekten malik sıfatıyla kiraladıklarını, sözleşme gereğince kiraların düzenli ödendiğini, taşınmazın Hazineye ait olduğunu, Hazineye ait taşınmazları kiraya verme yetkisi Hazineye ait bulunduğundan Hazinece kendilerinden ecrimisil istendiğini, bunun üzerine kiralayana ödenen kira paralarının tahsili için Ankara 18.Asliye Hukuk Mahkemesine dava açtıklarını ve mahkemece ödenen kira paralarının tahsiline karar verildiğini, bu nedenle davacı derneğin ödenmeyen kira paralarını istemeye hakları olmadığını belirterek, davanın reddi gerektiğini savunmuştur. Kira sözleşmesi yapan kiralayanın mutlaka malik olması gerekmez. Taraflar arasında düzenlenen 1.6.1996 başlangıç tarihli sözleşme iptal edilmeyip hala ayakta olduğuna göre, sözleşme hükümleri tarafları bağlar. Kiralayan tarafından süreli ihtar gönderilip ödenmeyen kira bedeli istendiği ve davalı tarafından da dosyaya verilen tarihsiz dilekçede, ihtara konu aylar kirasının ödenmediği anlaşıldığından temerrüt oluşmuştur. Kiralananın tahliyesi gerekir.