acilen kiracilari cikartmak hakkinda

iyi aksamlar meslektaslarim cok acil bi sorum var sizlere
orenmek istedigim husus muvekilime ait bir apartman var kendisi
gerek yurt disinda oldugu icin gereksede apartman yikik dokuk oldugu icin bi suredir bunla ilgilenmiyor ve bir tanidigina yazili bir belge vermeden sadece bu apartmanla ilgilen diyor sonra oreniyor ki bu gozetmesi icin verdigi kisi bu apartmanin tum dairelerini bicok kisiye sozlesmeyle kiraya vermis
bu durumda muvekkilim onlari disari cikarmak istiyor fakat bu kisiler sozlesmemiz var cikamayiz diyorlar aslinda bu yaptiklari sozlesmede hukuken gecersiz cunku sozlesme yaptiklari kisinin bu sozlesmeyi yapmaya hic bir yetkisi yok yani bir cesit dolandiricilik durumu var
sorum su acaba bu durumda kiracilari cikarmak icin yapabilecegim en kisa yol nedir
not + Bu dolandiran sahis ortada yok ve evde yikik durumda muvekkilim bu evi mutahide vermek istiyor en kisa zamanda
yardimci olursaniz sevinirim

Sayin MeslektaŞim, Sorunuzdakİ Malİk Durumu Yenİ ÖĞrenmİŞse 5091 S.k.gereĞİ İdarİ Yoldan Daİrelerde Oturanlari Çikartmasi MÜmkÜndÜr Dİye DÜŞÜnÜyorum.

Sayın Mine, kiraya verebilmek için yetkili malik olmak şart değil, kiracı konumunda bulunan kişiler fuzuli şagil de değil, zira ellerinde kontrat mevcut.Müvekkiliniz ancak, kiraya veren kişiye karşı tazminat davası açabilir.Diğer taarfatan kiracıların kira sürelerinin dolmasını beklemesi gerekir diye düşünüyorum.Saygılar..

anladim tazminat davasi dogrudur
fakat sozlesme suresi sona ermeden kiracilari
cikaramayiz oyle mi

Evet, zira kiracılar bir hukuki nedene dayalı olarak bu taşınmazda bulunmaktadırlar.Saygılar..

Ben kracı olduklarına katılmıyorum . O zaman dileyen herkes boş gördüğü bir yere girer, 3. bir şahısla sözleşme yaptım der. Bence işgalci olmaları sebebi ile(sözlesme yapma yetkisi vermemiş ve mal sahibi kira parası almamış olmak kaydı ile)idari yoldan tahliye edebilirler. Kaymakamlık reddederse genel mahkemelerde müdahalenin men'i davası acabilir.
Tazminatı kiracıyım diyenler kiraya veren şahsa açması gerekir.

3091 i kastediyor bir meslektaşım herhalde yanlız bunda süre varBaşvuruda bulunma süresi
Madde 4 – Yetkililerin; tecavüz veya müdahalenin yapıldığını öğrendikleri tarihten altmış gün içinde, idari makama başvuruda bulunmaları gerekir. Ancak, tecavüz veya müdahalenin oluşundan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makamlara başvuruda bulunulamaz.
Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerle menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerde süre aranmaz.
bu maddedeki süre muhtemelen geçmiştir.
öyleyse;soru sahibine katılıyorum burada hukuki ilişkiye dayanıldığını idda etse de bu ilişki meni müdahale davasına engel olmaz ....hazine yerlerinde taraflar sürekli danışıklı kontratlar çıkarıyorlar ama bu meni müdahale ve ecrimisile engel olmuyor...ama üzgünüm ki meni müdahale davaları kesinleşmeden icra edilemeyeceğine göre bu uzun bir süreç olacaktır...başarılar dilerim

T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 6

Esas No.
1997/6622
Karar No.
1997/6948
Tarihi
24.09.1997

818-BORÇLAR KANUNU/260

KİRA
AKDE MUHALEFET
ADİ KİRA
TAHLİYE DAVASI
İHTARIN GEÇERLİLİĞİ
DAVA AÇMA EHLİYETİ
TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE
KİRACIYA MALİK OLDUĞUNU VE KİRA PARASININ KENDİSİNE ÖDENMESİNİ BİLDİREN KİŞİ
KONUTTA KİRA PARASININ ÖDENMESİ
KİRA PARASININ KİRALAYANLAR DIŞINDA BİR KİŞİYE ÖDENMESİ

ÖZET
SÖZLEŞMEDE, KİRA PARASININ KİRALAYANLAR DIŞINDA BİR KİŞİYE ÖDENMESİNİN KABUL EDİLMESİ; BU KİŞİYE KİRALAYANLIK VE ALACAKLILIK HAKKI VERMEZ. BU ŞAHSIN ÇEKTİĞİ TEMERRÜT İHTARI DAVAYA ETKİLİ OLMAZ.TEMERRÜT SEBEBİNE DAYALI TAHLİYE DAVASINI KİRALAYANIN AÇMASI GEREKİR. KİRALAYAN DURUMDA OLMAYAN MALİK VEYA KİRALANANI SONRADAN İKTİSAP EDEN KİMSENİN ÖNCEDEN KİRACIYA İHBAR GÖNDEREREK MALİK OLDUĞUNU, KİRA BEDELLERİNİN BUNDAN SONRA KENDİSİNE ÖDENMESİNİ İSTEMESİ BU SONUÇSUZ KALIRSA ŞARTLARA HAİZ TEMERRÜT İHTARI TEBLİĞ ETTİRMESİ ONDAN SONRA DAVA AÇMASI GEREKİR. DAVA HAKKINA İLİŞKİN BU HUSUSUN MAHKEMECE KENDİLİĞİNDEN GÖZETİLMESİ İCABEDER. KİRACIYA TEBLİĞ EDİLEN İHTARIN YASAL ŞARTLARI TAŞIMASI, İSTENEN KİRA PARASININ MUACCEL OLMASI VE BU KİRA BEDELİNİN EN AZ VERİLEN OTUZ GÜNLÜK SÜRE İÇİNDE ÖDENMEMİŞ OLMASI GEREKİR. KİRA PARASI GÖTÜRÜLÜP KİRALAYANIN AYAĞINDA ÖDENMESİ GEREKEN BORÇLARDAN OLDUĞUNDAN ONA GÖTÜRÜLEREK ELDEN VERİLMESİ VEYA MASRAFI KİRACIYA AİT OLMAK ŞARTIYLA KONUTTA ÖDEMELİ OLARAK GÖNDERİLMESİ GEREKİR. BUNA UYGUN OLMAYAN ÖDEMELER YASAL DEĞİLDİR. ANCAK, BUNA AYKIRI BİR ÖDEME TEAMÜLÜ TARAFLAR ARASINDA YERLEŞMİŞSE ONA UYGUN ÖDEME DE GEÇERLİ SAYILIR.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla; dosyadaki bütün kagıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi isteğine ilişkindir. Mahkeme, davayı kabul etmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz olunmuştur.
BK.nun 260. maddesi uyarınca temerrüt sebebine dayalı tahliye davasını kiralayanın açması gerekir. Kiralayan durumda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden kimsenin önceden kiracıya ihbar göndererek malik olduğunu, kira bedellerinin bundan sonra kendisine ödenmesini istemesi bu sonuçsuz kalırsa şartlara haiz temerrüt ihtarı tebliğ ettirmesi ondan sonra dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu hususun mahkemece kendiliğinden gözetilmesi icabeder. Kiracıya tebliğ edilen ihtarın yasal şartları taşıması, istenen kira parasının muaccel olması ve bu kira bedelinin en az verilen otuz günlük süre içinde ödenmemiş olması gerekir. Kira parası götürülüp kiralayanın ayağında ödenmesi gereken borçlardan olduğundan ona götürülerek elden verilmesi veya masrafı kiracıya ait olmak şartıyla konutta ödemeli olarak gönderilmesi gerekir. Buna uygun olmayan ödemeler yasal değildir. Ancak, buna aykırı bir ödeme teamülü taraflar arasında yerleşmişse ona uygun ödeme de geçerli sayılır. Kiracı veya kiralayanın temerrüdü bu esaslara göre çözümlenir.
Olayımızda; yazılı kira sözleşmesi davacılar ile davalı şirket arasında düzenlenmiştir. Bu sözleşmede kira paralarının Ali adlı kişiye ödenmesi kabul edilmiştir. Davacılar, dava konusu kira paralarının ödenmediği hususunda, davalıya bir ihtarda bulunmamışlardır. Dayanılan ihtarnamenin Ali adlı kişi tarafından gönderildiği anlaşılmaktadır. Bu kişi kiralayan ve alacaklı durumda olmadığına, kirayı kabul etmenin ona kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermediğine göre o ihtarname bu davaya etkili olamaz. Bu durumda yasal ihtarname bulunmaması sebebiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bundan zuhul olunarak yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi uyarınca ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 24.9.1997 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No.
2000/6-981
Karar No.
2000/1051
Tarihi
14.06.2000

743-TÜRK KANUNU MEDENİSİ/633
818-BORÇLAR KANUNU/225/225.2/231
6570-GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN/7.Ç

YENİDEN İNŞAAT NEDENİYLE TAHLİYE
İHTİYARİ İHALE YOLUYLA ALINAN TAŞINMAZIN MÜLKİYETİ
YENİDEN İNŞAAT NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ
İHTİYARİ İHALE
TESCİLDEN ÖNCE YAPILAN İHTAR
SÜRENİN KORUNMAMASI
MÜLKİYETİN İNTİKALİ
MÜZAYEDE
TESCİLDEN ÖNCE MÜLKİYETİN İKTİSABİ
İNŞAAT VE İMAR MAKSADIYLA TAHLİYE
YENİ MALİKİN HAKLARI
İKTİSAP SEBEBİYLE TAHLİYE

ÖZET
İHTİYARİ İHALE YOLUYLA ALINAN TAŞINMAZIN MÜLKİYETİ TAPUYA TESCİL İŞLEMİNİN TAMAMLANMASI İLE İNTİKAL EDER.

DAVA : Taraflar arasındaki "Yeniden inşaat nedeniyle tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Ilgın Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verien 3.12.1998 gün ve 439-523 sayılı kararın incelenmesi Davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi`nin 6.4.1999 gün ve 3062-3033 sayılı ilamıyla;
"Dava, yeniden inşaat nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz olunmuştur.
Davacı vekili, kiralananın bulunduğu binayı ihale suretiyle satın aldığını, kiralananı yıkarak yerine yeniden inşaat yapacağından bahisle davalı ile önceki malik arasında yapılan 1.9.1994 başlangıç tarihli ve 1 yıl 4 ay süreli yazılı sözleşmeye ve davalıya 7.11.1997 tarihinde tebliğ ettirdiği ihtarnameye dayanarak 23.10.1998 tarihinde açtığı iş bu dava ile kiralananın tahliyesini istemiştir.
Davacı kiralananı önceki malik olan Ilgın Belediyesi`nden 21.8.1997 günü yapılan ihtiyari ihale ile satın almış, ihale aynı gün kesinleşmiştir. Borçlar Kanununun 225. maddesinin 2. fıkrası uyarınca ihtiyari ve aleni müzayedelerde satış akdi satıcının ihalesi ile vücut bulur. Satış işlemi 21.8.1997 günü tekemmül ettiğine ve davacı tarafından kira sözleşmesi sona ermeden 7.1.1997 tarihinde davalıya tebliğ ettirilen ihtarnameye göre 23.10.1998 tarihinde açılan dava süresindedir. Bu itibarla işin esasına girilerek taraf delillerinin toplanması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken süre yönünden davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır." gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz eden: Davacı vekili
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, taşınmazı ihtiyari ihale yoluyla satın alan kişi tarafından 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7/ç maddesine dayanılarak açılmış yeniden inşaat nedeniyle tahliye isteğine ilişkindir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin ihale yoluyla dava konusu arsayı Ilgın Belediyesi`nden satın aldığını, arsa üzerinde davalının oturduğu dükkanın bulunduğunu, davalının kira sözleşmesinin 31.12.1997 tarihinde sona erdiğini, davalıya ihtarname tebliğine rağmen kendiliğinden tahliye etmediğini, dava konusu yerde mevcut binaların tamamen yıkılarak tasdikli projesine uygun şekilde yeniden bina yapılacağından dava açmanın zorunlu olduğunu, yeniden inşaat nedeniyle davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiş, delil olarak ihtarname, tasdikli inşaat ruhsatı ( ve her türlü delil ) bildirmiş, duruşmada da; söz konusu taşınmazı ihale ile 1997 tarihinde kazandığını, bu nedenle çektiği ihtarnamenin 1997 yılına ait olduğunu, taşınmazın tapuya tesciline gerek olmadan mülkiyeti iktisap ettiğini, tapuda edinme tarihinin bildirici nitelikte olduğunu, o nedenle ihtarnamenin geçerli olduğunu açıklamıştır.
Davalı davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; dava konusu taşınmaza ait ihale belgeleri getirtilmiş, eski malik ile davalı arasındaki kira kontratı ve davacı yeni malikin ihtarnamesi ve tebliğine ilişkin bilgiler dosya arasına alınmış, mahallinde keşif yapılmış, dava konusu taşınmazın ihtiyari ihale ile davacıya satıldığı, mülkiyetin tescille geçeceği, davacının davalıya gönderdiği ihtarın ise mülkiyet geçmeden gönderilmiş olduğu, bu ihtarın dava açma süresini korumayacağı ve davanın da akdin bittiği 31.12.1997 tarihinden çok sanra 23.10.1998 tarihinde açıldığı kabul edilmiş, süre yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Dairece; yerel mahkeme kararı; yapılan ihtiyari ihalede Borçlar Kanununun 225. maddesinin 2. fıkrası gereğince satış akdinin satıcının ihalesi ile vücut bulacağı, satış işleminin 21.8.1997 tarihinde tekemmül ettiği, davacının davalıya çektiği ihtara göre 23.10.1998 tarihinde açılan davanın süresinde olduğu, işin esasının incelenmesi gerektiği... gerekçesiyle bozulmuştur.
Yerel Mahkeme; dava açma yetkisinin kural olarak ya malik ya da kiralayana ait olduğunu, davada davacının malik sıfatı ile ihtar çekip davayı açtığını, bu durumda ihtiyari açık artırma ile yapılan gayrimenkul satışında mülkiyetin satımın tamamlanmasıyla alıcıya geçip geçmeyeceğini incelemesi gerektiğini, MK 633. maddesinde hangi hallerde tescilden önce mülkiyetin geçeceğinin açıkça düzenlendiğini, ihtiyari ihale ile satımların bu haller arasında sayılmadığını, önceki kararın BK.nun 225. md. f.2`ye dayanarak bozulduğunu, oysa BK.nun 225. maddesi, ihalenin tamamlanmasıyla ilgili olduğunu, maddede; ihalenin tamamlanma anının düzenlendiğini, ihalenin tamamlanmasıyla satıcının alıcıya taşınmazı devretme borcu altına, alıcının da ileri sürdüğü pey teklifi ile bağlı kalması anlamına geldiğini, bu maddeden mülkiyetin alıcıya ihalenin tamamlanmasıyla geçeceği anlamının çıkarılamayacağını, nitekim BK müzayedede gayrimenkul mülkiyetinin alıcıya geçeceğini daha net bir şekilde 231. maddede belirttiğini, buna göre müzayededen alınan gayrimenkul mülkiyetinin ancak tapu siciline kaydedilmekle alıcıya geçeceğinin açıkça belirtildiğini, bu hüküm karşısında davacının mülkiyeti kazanmadan dönem sonuna bir ay kala çektiği ihtarın geçersiz olduğunu açıklayarak önceki kararında direnmiş, davanın reddine karar vermiştir.
Davacının davayı yeni malik sıfatıyla açtığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Uyuşmazlık; Belediye tarafından 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 45 inci maddesi gereğince açık teklif artırma usulü ile yapılan ihtiyari ihalede satılan gayrimenkulün alım-satım akdinin ne zaman tamamlanmış sayılacağı, satım aktinin ihale anında tamamlandığının kabulü halinde tescil ile mülkiyetinin kazanılacağı yönündeki BK.nun 231. madde 2. cümle karşısında satın alan davacı yeni malikin tescilden önce davalıya "6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesi gereğince yeni inşaat yapılacağından" bahisle gönderdiği ihtarın geçerli ve dava açma süresini koruyucu bir ihtar niteliğinde bulunup bulunmadığı ve sonuç itibariyle davanın süresinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Davanın yasal dayanağını teşkil eden 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7/ç maddesi; "Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan: Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında, Tahliye davası açabilir." şeklindedir.
Görüldüğü üzere anılan madde uyarınca açılacak tahliye davasının kira sözleşmesinin sonunu takip eden bir ay içerisinde açılması gerekir. Bu süre İcra İflas Kanununun 272. maddesindeki sürenin kıyas yoluyla uygulanmasının bir sonucudur. Hemen belirtelim ki bir ay içerisinde dava açılırsa ihtara gerek yoktur. Bu davayı kural olarak kiralayan açabilir. Ancak Yargıtay İnançları ile malike de bu davayı açma hakkı tanınmıştır.
Kiralayanın sözleşmenin sona ermesini takip eden bir aylık süreyi geçirmesi halinde akit kendiliğinden yenilenmiş olur, kiralayanın dava hakkı düşmüş sayılır ve takip eden kira dönemi sonuna kadar bir daha dava açması mümkün değildir. Ancak kiralayan sözleşme son bulmadan veya bir aylık dava açma süresi içinde inşaat veya imar kastı ile tamirat sebebiyle sözleşmeyi yenilemeyeceğini kiracıya bildirmişse açıklanan bu irade nedeniyle bir aylık süre geçirilmiş olsa dahi yeni döneme kadar istediği zaman dava açma hakkına sahip olur.
Yeni malik ise ancak bayii ile kiracı arasındaki akde dayanabilir. Dava süresinin bu akde göre hesap edilmesi gerekir. 6570 sayılı yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanarak inşaat ve imar maksatlı tadilat nedeniyle dava açamaz. Bunun sonucu olarak da mutlaka bayii ile kiracının yaptığı akdin süresinin sonunun beklenmesi şarttır ( Örn. HGK.nun 7.7.1976 tarih ve 1976/6- 33 E., 1976/2499 K. sayılı ilamı ).
Somut olayda ise, dava konusu taşınmaza ait kira sözleşmesi kiralayan dava dışı Belediye ile kiracı davalı arasında 1 yıl 4 ay süreli olarak 1.9.1994 tarihinde akdedilmiştir. Akdin feshine ilişkin özel bir şart içermeyen bu sözleşme yasal olarak bir yıllık dönemler halinde yenilenmiştir.
Son olarak 1.1.1997-31.12.1997 kira dönemi içinde malik ve kiralayan belediye, kira sözleşmesine konu bu taşınmazı ihtiyari açık artırma yoluyla satışa çıkarmış, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu`nun 45. maddesine dayanılarak Açık Teklif Artırma Usulü ile 21.8.1997 tarihinde yapılan ve 1580 sayılı Yasanın 83. maddesi gereğince alınan 455 sayılı Encümen kararı ile aynı gün tamamlanan ihale sonucunda davacıya satmıştır.
Alıcı durumundaki davacı tapuya tescil işlemi tamamlanmadan davalı kiracıya 31.10.1997 tarihinde Ilgın Noterliğinden gönderdiği ve 7.11.1997 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile; "Dükkanın bulunduğu arsayı 2886 sayılı İhale Kanununa göre açık artırma ile Ilgın Belediyesinden iktisap ettiğini, satış ve tahliye ile ilgili olarak Belediyece değişik tarihli ihtarlar keşide edildiğini, Ilgın Belediyesi ile yapılan sözleşmeyi devam ettirmeyeceklerini, 6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesi gereğince yeniden inşaat yapılacağından kullanmakta olduğu dükkanı 1997 yılı sonuna kadar tahliye etmesi gerektiğini, aksi halde yasal yollara başvurulacağını, daha önce Ilgın Belediyesince çekilen ihtarlar ve fazlaya ilişkin her türlü hakların saklı tutulduğunu" bildirmiştir.
Taşınmazın ihalesi ve davacının davalıya gönderdiği ihtarnamenin tebliğinden sonra Tapu Sicil Müdürlüğüne 3.9.1998 tarihinde tescil istemi yazısı yazılmış, taşınmazın tescili ise 16.9.1998 tarihinde yapılmıştır. İş bu dava ise 23.10.1998 tarihinde açılmıştır.
Davacı, gerek ihtarname içeriği ve gerekse dava dilekçesindeki açıklamaları ile duruşmadaki beyanlarında ihalenin tamamlanmasıyla satım akdinin vücut bulduğunu, tescil işleminin ise bildirici nitelikte olduğunu, yeni malik sıfatıyla eski malikin kira akdine dayanarak dava açtığını öne sürmüştür.
Bu durumda davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenmesinde öncelikle; davacının davalı kiracıya 7.11.1998 tarihinde tebliğ edilen ihtarname tarihinde taşınmazla ilgili sıfatının ne olduğu, yasal olarak bu ihtarnameyi gönderme ve bunun hukuki sonuçlarından yararlanma hakkının bulunup bulunmadığı sorununun çözümlenmesi gerekmektedir.
O nedenle; öncelikle ihtiyari ihalenin hukuki statüsünü, hüküm ve sonuçlarını belirlemekte yarar vardır.
Dava konusu taşınmaz davacının bayii Belediye tarafından ihtiyari açık artırma suretiyle satılmıştır. Buna ilişkin hükümler Borçlar Kanununda Müzayede ana başlığı altında 225. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Borçlar Kanununun Satımın İnikadı başlıklı 225. maddesinin 2. fıkrasında; "Herkesin iştirak edebildiği ihtiyari ve aleni müzayedelerde satım, satıcının ihalesiyle münakit olur. Satıcı buna muhalif bir arzu beyan etmemiş ise, müzayedeyi idare eden kimsenin, müzayede edilen malı en çok verene ihale etmeğe hakkı ardır." denilmektedir.
Borçlar Kanununun Mülkiyetin İnikadı başlıklı 231. maddesinde ise; "Müzayede ile menkul bir mal alan kimse onun mülkiyetini ihale anında iktisap eder. Müzayededen alınan gayrimenkulün mülkiyeti ancak tapu siciline kaydedilmekle alıcıya intikale der. Müzayede memuru ihalesi satım zabıtnamesinde gösterilen gayrimenkulün alıcı namına tescil edilmesini derhal tapu memuruna tebliğ eder... Cebri müzayedelerin cereyanı sırasındaki ihalelere müteallik hükümler bakidir." hükmü yer almaktadır.
Sözü edilen 231. madde ile Borçlar Kanunu, eşya hukukundaki esaslardan ayrılmamış; ancak işlemin basitleştirilmesi için bir kısım düzenlemeler getirmiştir.
Diğer taraftan Medeni Kanunun Gayrimenkul Mülkiyetinin İktisabı -I. Tescil başlıklı 633. maddesinde; "Gayrimenkul mülkiyetini iktisap için tapu siciline kayıt şarttır. Bununla beraber işgal, miras, istimlak, cebri icra tarikleriyle veya mahkeme ilamıyla bir gayrimenkulü iktisap eden kimse tescilden evvel dahi ona malik olur.
Fakat tescil merasimi ikmal edilmedikçe temliki tasarrufta bulunamaz." hükmüne yer verilmiş, 634. maddesinde de; "Mülkiyeti nakleden akitlerin resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmayacakları" ifade edilmiştir.
Görüldüğü üzere; taşınmaz malların ihtiyari açık artırma usulü ile satımından, mülkiyet ihale ile değil, ancak tapuya tescille geçer. Bu durumda tescil; artırma memurunun satıma dayanak olan "Satım Zabıtnamesini ( tutanağını )" Tapu Sicil Müdürlüğüne göndermesi üzerine yapılır.
Satımı belirleyen ihale tutanağı kurucu bir fonksiyona sahip olmayıp, açıklayıcı bir belge niteliğinde bir ispat aracı konumundadır. Diğer bir deyimle; taşınmazın açık artırmayla satılma işlemi cebri artırmadan farklı olarak; kendisine dayanılarak tapuya tescil muamelesinin yapılmasına olanak veren hukuki bir neden, bir ispat aracı olup, mülkiyetin geçişi ise ancak tapuya tescille olur. Bunun doğal sonucu olarak, ihale yoluyla taşınmazı satın alan kimse ancak mülkiyetin kendisine geçmesinden sonra kullanabileceği hakları, tescil muamelesi yapılmadan kullanamayacağı gibi malik sıfatını da tescilden önce kazanamaz.
Açıklanan nedenlerle davacının dava konusu taşınmazın mülkiyetinin ihale yoluyla kendisine geçtiği iddiası ile gönderdiği ihtarname süre koruyucu bir ihtar niteliğinde değildir. Dava, mülkiyetin 16.9.1998 tarihinde kazanılmasını takiben kiralayan ile kiracı arasındaki akdin bitiminden sonraki 1 aylık süreden çok sonra, 23.10.1998 tarihinde açılmıştır.
Yeni malik sıfatıyla ve eski malikin kira sözleşmesine dayanarak dava açan davacının malik olmadan evvel çektiği ihtar süre koruyucu ihtar niteliğinde bulunmadığına ve ayrıca davacı, kendisinin bayii eski malik Belediyenin kira sözleşmesinin bitiminde 1 aylık süre içinde de dava açmadığına göre davanın süre nedeniyle reddine ilişkin mahkeme kararı usul ve yasaya uygun olup onanmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, 14.6.2000 gününde oybirliği ile karar verildi.

Belki bu iki karar size yol gösterebilir.

Alıntı: Yazan av_mine iyi aksamlar meslektaslarim cok acil bi sorum var sizlere orenmek istedigim husus muvekilime ait bir apartman var kendisi gerek yurt disinda oldugu icin gereksede apartman yikik dokuk oldugu icin bi suredir bunla ilgilenmiyor ve bir tanidigina yazili bir belge vermeden sadece bu apartmanla ilgilen diyor sonra oreniyor ki bu gozetmesi icin verdigi kisi bu apartmanin tum dairelerini bicok kisiye sozlesmeyle kiraya vermis bu durumda muvekkilim onlari disari cikarmak istiyor fakat bu kisiler sozlesmemiz var cikamayiz diyorlar aslinda bu yaptiklari sozlesmede hukuken gecersiz cunku sozlesme yaptiklari kisinin bu sozlesmeyi yapmaya hic bir yetkisi yok yani bir cesit dolandiricilik durumu var sorum su acaba bu durumda kiracilari cikarmak icin yapabilecegim en kisa yol nedir not + Bu dolandiran sahis ortada yok ve evde yikik durumda muvekkilim bu evi mutahide vermek istiyor en kisa zamanda yardimci olursaniz sevinirim

Öncelikle, yardımcı olabilmek için daha detaylı bilgi gerekiyor. Binanın kiraya verilmesinin üzerinden bir yıl geçmemişse 3091 sayılı "TAŞINMAZ MAL ZİLYEDLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ HAKKINDA KANUN" hükümlerinden faydalanarak taşınmazın tahliyesi yoluna gidebilirsiniz.
Müvekkilinizin tanıdığı ile apartmanda oturan kişiler arasındaki sözleşme nisbilik ilkesi gereği yalnızca sözleşmeyi yapan tarafları bağlar. Sözleşme geçersiz değildir; ancak sözleşmeyi yapan tarafları bağlamaktadır. Yani tahliye durumunda kiraya veren kişi kiracılara karşı tazminat sorumluluğu altına girecektir. Müvekkilinizin ise kira akdi bakımından bir sorumluluğu bulunmamaktadır.
Sizin müvekkiliniz açısından ise; bu tanıdığına vekalet veya icazet vermediği için onun yaptığı hukuki işlemler müvekkilinizi bağlamayacaktır. Ayrıca bu kişi BK m. 410 vd. gereği müvekkilinize karşı hukuken sorumlu olacaktır. Cezai açıdan ise fiilinin niteliğine göreTCK m. 154 veya 155 hükümlerine uyarınca sorumlu olacaktır.
3091 sk. hükümlerine göre; öğrenme tarihinden itibaren 6 ay ve her halde tecavüzün oluşundan itibaren 1 yıl geçmemiş olmalıdır, soruşturmayı yapmakla görevli makamlar; merkez ilçe sınırları içinde ise, il valisi veya görevlendireceği vali yardımcısı, diğer ilçelerde ise kaymakamlardır. Soruşturma bunların görevlendireceği kişilerce yürütülür.
3091 sk ve "TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA ŞEKLİ VE ESASLARINA DAİR YÖNETMELİK" hükümlerini inceleyerek şartlar oluşmuş ise buna göre işlem yapmanızı öneririm. Bu konuda en hızlı yol budur. Saygılarımla.

Belediyeden binaya çürük raporu alın. rapora dayalı olarak tahliye davası açın.

Alıntı: BAŞVURUDA BULUNMA SÜRESİ MADDE 4 - Yetkilileri; tecavüz veya müdahalenin yapıldığını öğrendikleri tarihten altmış gün içinde, idari makama başvuruda bulunmaları gerekir. Ancak, tecavüz veya müdahalenin oluşundan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makamlara başvuruda bulunulamaz. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerle menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerde süre aranmaz

Alıntı: Yazan Av. Doğu 3091 sk. hükümlerine göre; öğrenme tarihinden itibaren 6 ay ve her halde tecavüzün oluşundan itibaren 1 yıl geçmemiş olmalıdır, soruşturmayı yapmakla görevli makamlar; merkez ilçe sınırları içinde ise, il valisi veya görevlendireceği vali yardımcısı, diğer ilçelerde ise kaymakamlardır. Soruşturma bunların görevlendireceği kişilerce yürütülür.

Sayın Av.Doğu, sehven '6 ay' yazdığınızı düşünüyorum.

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sayın Av.Doğu, sehven '6 ay' yazdığınızı düşünüyorum. Saygılarımla

Haklısınız Sn. Av. Suat Ergin, 60 gün yerine hataen 6 ay yazmışım. Teşekkür ederim.
Eğer 3091 sk uyarınca şartlar oluşmamış ise müdahalenin önlenmesine yönelik dava açmak gerekecektir.

Mudahalenin men'i davasında, eger davalı mulkiyete dayanan bir iddiada bulunmuyorsa kesinleşmeden icraya konulabiliyor.