kaçak katın mülkiyeti

Kat irtifakı(belkide mülkiyeti) kurulu olan beş katlı binanın 5.katı kaçak inşa edilmiş. Yapı ruhsatı 4 kat olarak alınmış.Tadilat Projesi ile kaçak kat ruhsata bağlanabilir mi?Bu mümkün ise mülkiyet tüm maliklere mi ait olur?Binayı ilk yapan müteahhide mi? (arsa payı bu kat yokmuş gibi yalnızca ruhsatı olan katlara verilmiştir.)Tüm maliklere karşı arsanın ilk sahibi ve müteahhiti tarafından şimdiki kat maliklerine karşı arsa paylarının yeniden düzenlenmesini de içerir bir tescil davası açılabilir mi?
Eğer ruhsat alınması mümkün değilse bu kat tüm maliklerin arsa payı oranında hak iddia ettikleri yerlerden sayılır mı? Kiraya verilir mi, kira geliri ortak gelirmidir? Eski arsa sahibi (halende 1 nolu bağımsız bölümün maliki) bu katı ben yaptım diyerek diğer kat malikleri aleyhine tescil davası açabilir mi? Kaçak katın diğer katlarla birlikte yapılması yada yakın tarihte yapılması fark edermi? Emsal karar arıyorum.
Saygı ve selamlar.

Kaçık yapılar hukuken bir değer taşımadığı için hukuka uygun hale getirilmediği sürece üzerinde her hangi bir şekilde mülkiyet tesis edilemez.

T.C.
YARGITAY
15. Hukuk Dairesi
Esas: 2006/828
Karar: 2007/2061
Tarih: 04.02.2007
ÖZET: 743 s. Medeni Kanun'un 625/11. maddesine göre paylı taşınmazda inşaat yapılması gibi mevcut bir yapının yıkılması da intifa tarzının değiştirilmesi niteliğinde olduğundan bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Ruhsatsız ve kaçak yapıların yıkılması kamu düzenine ait olup, mahkemelerce kendiliğinden gözetilmesi gerekir.
(743 sayılı MK. m. 625) (3194 sayılı İmar K. m. 21, 32)
KARAR METNİ:
Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen incelenmesi davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içerisinde verildiği anlaşılmış olmakla, dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:
Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ve ek sözleşme uyarınca projeye aykırı yapılmış çatı katının davacılar adına tapuya tescili, inşaattaki projeye aykırı bütün imalatların kal'i ve projeye uygun hale getirilmesi, davalının ortak alanlara elatmasının önlenmesi, işgal tazminatı, değer farkı ve kal masraflarının tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, değer farkı ile ilgili tazminat isteminin kabulüne, bunun dışındaki bütün taleplerin reddine dair verilen karar, davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuna uygun gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Dosyadaki tapu kaydı ile sözleşmelere göre inşaat yapılan taşınmazda davacı Perihan ile sair davacıların murisinin müşterek mülkiyet biçiminde malik olduğu ve dava dışı başka paydaşların da bulunduğu anlaşılmaktadır. Dava gününde yürürlükte bulunan 743 s. Medeni Kanun'un 625/11. maddesine göre, önceden oybirliği ile karar verilmiş olmadıkça müşterek mülkiyette paylı malın temliki, üzerinde ayni hak tesisi ve yararlanma şeklinin (intifa tarzının) değiştirilmesi mümkün değildir. Paylı taşınmazda inşaat yapılması gibi mevcut bir yapının tamamen veya kısmen yıkılması da intifa tarzının değiştirilmesi niteliğinde olduğundan, bütün paydaşların rızasını gerektiren tasarruflardandır. Somut olayda, binanın kaçak katları ile projeye aykırı sair imalatların yıkılması da talep edilmiş olduğu halde, davada bütün paydaşlar yer almamıştır.
Öte yandan, 3194 s. İmar Kanunu'nun 21. maddesi gereği istisnalar hariç bütün yapılar yerel idareden alınacak izne uygun tasdikli projesi doğrultusunda inşa edilmek zorundadır. Ruhsatsız ve kaçak yapılar, aynı Yasa'nın 32. maddesi uyarınca yıkılır. Bu husus kamu düzenine ait olup, mahkemelerce kendiliğinden gözetilir. İmara aykırı, ruhsatsız veya tasdikli projesine aykırı kaçak bina, kat veya bağımsız bölümlerdeki kanuna aykırılıkların kanuni hale getirilmesinin mümkün olmaması halinde, bunlar üzerinde yüklenici veya arsa sahibinin mülkiyet veya tazminat talep etme hakkı yoktur. Bu durumda arsa sahibi; imara, tasdikli ruhsat ve projesine aykırı yapı, kaçak kat ile bağımsız bölüm ve eklentilerinin yıkılmasını isteyebilir. Eldeki davada hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporlarında ana taşınmazda otopark rampasının değiştirilmiş olup projesine uygun hale getirilmesi gerektiği, 4. normal kat ile teras katın ruhsat ve projesine aykırı yapıldığı, kanuni hale getirilmesinin mümkün olmadığı ve Şişli Belediye Encümenince yıkım kararı verildiği saptanmıştır.
Bu halde mahkemece öncelikle, dava konusu taşınmazın son durumunu gösterir tapu kaydı getirtilip davacılara, dava dışı sair paydaşların muvafakatlerini sağlaması, bunun mümkün olmaması halinde haklarında bu dava ile birleştirilmek üzere dava açmak üzere süre verilip bu biçimde taraf teşkili tamamlandıktan sonra, bilirkişi kurulundan kaçak katlar ile projeye aykırı kısımların projeye uygun hale getirilmesi bedelleri konusunda ek rapor alınıp, kaçak 4. normal kat ile teras katının kaili ve otopark rampasının projeye uygun hale getirilmesine ve bunların yıkılarak kanuni hale getirilmesi için gereken masrafların talep de dikkate alınarak hüküm altına alınması gerekirken, yanlış değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı biçimde karar verilmesi doğru olmamış, bozulması uygun bulunmuştur.
Sonuç: Yukarda (1.) bentte yazılı sebeplerle davacıların sair temyiz itirazlarının reddine, (2.) bent uyarınca kabulü ile hükmün davacılar yararına (BOZULMASINA), ödedikleri temyiz peşin harcının istem halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 02.04.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Kaynak: YKD Ekim-2007 Sf : 1899
[Copyright © Ced Dağıtım Medya Yazılım - Corpus Mevzuat ve İçtihat Programı]

Tam karşılığı olmasa da fikir verebileceğini düşündüm.Saygılarımla