mülk sahibinin işlettiği işyerini tahliyesi veya işletmenin kapatılması

Sayın meslektaşlarım, sormak istediğim şey şu;
Müvekkilim bir apartman dairesi satın alıyor. Müvekkil taşınmazı satın alırken taşınmazın alt katında faaliyet gösteren bir lokanta bulunmaktadır. Müvekkilim bu lokantayı normal bir lokanta sanıyor. Ancak müvekkil, eve taşındıktan sonra bu lokantanın içkili bir lokanta olduğunu, hatta buranın bir pavyon olarak kullanıldığını öğreniyor. Lokanta işletmecisi 1982 senesinde ‘içkili lokanta işletme ruhsatını’ almış. O tarihlerde tüm kat maliklerinden olur almış. Ancak müvekkilim ve diğer kat malikleri lokantanın vermiş olduğu rahatsızlıktan/zarardan dolayı lokantayı tahliye etmek istiyorlar. Lokanta kirada değil, lokantanın sahibi taşınmazın da sahibi. Şu aşamada bu içkili lokantayı nasıl taşınmazdan çıkartabiliriz. Nasıl kapatabiliriz. Şimdiden herkese Teşekkürler.

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi

Esas: 2003/3568
Karar: 2003/5151
Karar Tarihi: 17.06.2003

ÖZET : Somut olayda, dava konusu imalathanede çalıştırılan makinaların gürültüsünün rahatsızlık verdiği mahkemece kabul edilmiş ise de, bu makinaların çalıştığı sırada çıkardığı gürültünün davacı ve diğer apartman sakinleri için katlanabilir boyutların üzerinde rahatsızlık verdiği hususu ölçümleme yapılarak uzman bilirkişi aracılığı ile tespit ettirilmemiş ve bu bağlamda, rahatsız edici durum saptandığı takdirde bunun giderilmesi bakımından alınacak önlemlerin neler olduğu da belirlenmemiştir.

(634 S. K. m. 18, 19, 25)

Dava: Dava dilekçesinde eski hale getirme ve kat mülkiyetinin devri istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalı Vek. Av.Altan Balantekin ile aleyhine temyiz olunan davacı Vekili Av.Özgür Salman geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Karar: Dava, davalının pasta imalathanesi olarak kullandığı işyerindeki makinalar çalıştırıldığında çıkan gürültünün, işçilerin yüksek sesle konuşup atletli dolaşmalarının, imal edilen pasta ve diğer gıda ürünlerinin bacadan yayılan kokularının ve bu yerde üreyip apartmanı saran böceklerin tüm bağımsız bölüm sakinlerine rahatsızlık verdiği, yapılan uyarılara rağmen bu durumun giderilmediği ileri sürülerek işletme ruhsatının iptali ile davalının bu yerdeki faaliyetinin menine ve Kat mülkiyeti Yasasının 25. maddesi uyarınca mülkiyetin kendilerine devrine karar verilmesi istemine ilişkindir.

Yerinde yaptırtılan inceleme sonucu düzenlenen 12.9.2002 tarihli ilk bilirkişi raporunda, dava konusu işyerinde doğalgazla çalışan saç fırınların üzerinde aspiratör ve davlumbazın mevcut olduğu, fırınların çalışması sırasında çıkan buhar ve kokuların böylece binanın projesinde bu bağımsız bölüme tefrik edilmiş bacadan dışarıya verilmiş olduğunun gözlendiği, açılma ruhsatında belirtilen çalışma saatleri dışında rahatsız edici gürültünün varlığının kanıtlanmadığı, arka plan gürültüsünün düşük olduğu sabah 6-8 saatleri arasında bu yerdeki gürültünün normal görülebilecek haddi aşıp aşmadığının Ankara İl Çevre Müdürlüğünce tespit edilmesinin gerektiği belirtilmiş, inşaat mühendisi, makine mühendisi ve hukukçudan oluşan üç kişilik bilirkişi kurulunun düzenlediği 16.12.2002 tarihli raporda ise, anayapıda dava konusu dükkana ait olan 19x19 cm boyutlarındaki bacanın soba bacası olduğu, asma baca şeklindeki bu bacaya, dükkanın orta kesiminde yer alan 2 adet doğalgazla çalışan fırının havalandırılmasını sağlayan aspiratörün içinde yer aldığı saç davlumbazın bağlandığı, imalathanenin tüm kokularının bu davlumbaz vasıtası ile toplanıp aspiratörle asma bacaya verilmekte olduğunun tespit edildiği ve dosyada mevcut test raporunda bu bacaya aspiratör bağlanamayacağının vurgulandığı, ayrıca pis kokuyu defedici bir havalandırma bacasının bulunmadığı ve projede yer almadığı, belirtildikten sonra imalathanelerde en dar kenarı 60 cm olan havalandırma bacası bulunmasının gerektiği ve zorunlu olduğu, mevcut soba bacasının ise havalandırma bacası işlevini görmekten kesinlikle uzak olduğu, havalandırma bacası bulunmadığı için dava konusu dükkanın pasta, tatlı imalathanesi olarak kullanılmasının mümkün bulunmadığının düşünüldüğü görüşüne yer verilmiş ve ayrıca dosyada belediye ekiplerince çevrenin rahatsız edildiğine dair tutulan zabıtların mevcut olduğu açıklanmıştır.

Mahkemece, pis koku, gürültü ve böceklerin verdiği rahatsızlığın giderilmesi yönünden 16.12.2002 tarihli raporda belirtilen hususlar doğrultusunda gerekli önlemlerin alınmasına ve İmar Yönetmeliği ve bilirkişi raporunda belirtilen vasıflarda pis kokuyu defedici bir havalandırma bacası yaptırılmasına, gürültü ve haşerelerin önlenmesi hususlarında davalıya 60 gün süre verilmesine ve fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinin gerek bağımsız bölümleri, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak; özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür. Somut olayda, dava konusu imalathanede çalıştırılan makinaların gürültüsünün rahatsızlık verdiği mahkemece kabul edilmiş ise de, bu makinaların çalıştığı sırada çıkardığı gürültünün davacı ve diğer apartman sakinleri için katlanabilir boyutların üzerinde rahatsızlık verdiği hususu ölçümleme yapılarak uzman bilirkişi aracılığı ile tespit ettirilmemiş ve bu bağlamda, rahatsız edici durum saptandığı takdirde bunun giderilmesi bakımından alınacak önlemlerin neler olduğu da belirlenmemiştir. Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporu bu yönden yeterli değildir. Mevcut baca içerisinden boydan boya madeni boru geçirilip davlumbazın bu boruya bağlantılı olduğundan bacadan koku yayılmasının söz konusu olamayacağına ilişkin davalının savunma ve itirazı yönünden de bilirkişi incelemesi yaptırılmamıştır.

Öte yandan, Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi uyarınca anataşınmazın ortak yerlerinde tesis, onarım ve değişiklik yapılabilmesi bütün kat maliklerinin rıza göstermeleri halinde mümkün olup, onaylı projesinde öngörülmeyen bir tesisin yapılmasına maliklerin iradesi yerine geçip hakim tarafından karar verilemez. Bu nedenle, dava konusu imalathanedeki fırınların çıkardığı kokuların uzaklaştırılması bakımından, anayapının projesinde olmadığı halde bilirkişi kurulunun raporunda gerekli görülen 60x60 ebadında havalandırma bacasının yaptırılması yolunda hüküm kurulması yasaya uygun düşmemektedir.

Mahkemece, içinde çevre mühendisi de bulunan bilirkişi kurulu oluşturulup yukarıda belirtilen eksik hususlarda yerinde inceleme yaptırtılarak ayrıntılı rapor alındıktan sonra diğer bozma nedeni de gözönünde bulundurularak hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı yararına takdir edilen 275.000.000 TL. vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 17.6.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************
Kanun No: 634
Kat Mülkiyeti Kanunu

Kabul Tarihi: 23.06.1965
R.G. Tarihi: 02.07.1965
R.G. No: 12038

VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:

Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

(DEĞİŞİK FIKRA RGT: 28.11.2007 RG NO: 26714 KANUN NO: 5711/12)
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

(DEĞİŞİK FIKRA RGT: 28.11.2007 RG NO: 26714 KANUN NO: 5711/12)
Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.