Tapusuz gayrimenkul satışı ve teslimi

Müvekkil 2002 yılında bir akrabasından yaklaşık 15 dekarlık tapusuz tarlayı satın alıyor ve bir sözleşme düzenliyorlar. Sözleşmede satıcı parayı nakden aldığını ve bu yeri teslim ettiğini belirtiyor. Fakat fiili olarak teslim etmiyor. Her defasında birşeyler uydurarak oyalıyor. Müvekkil yeni etraftan bu taşınmaz üzerinde diğer mirasçıların da hakkının olduğu söylentilerini duyuyor. Şimdi bu yerle ilgili dava açmak istiyoruz. Bedelini Denkleştirici Adalet ilkesi gereğince geri isteyeceğiz. Fakat müvekkilin öncelilkli tercihi bu tarlanın kendisine fiili teslimi. Böyle bir durumda nasıl bir dava açmamız gerekir. Düşüncelerinizi ve bilgilerinizi paylaşırsanız sevinirim.

Tapusuz taşınmazların haricen satışı geçerlidir. ancak burada satının elinde tapu olmaması değil söz konusu yerde kadastro yapılmamaış olması gerekir. sözleşmeye dayalı olarak taşınmazın müvekkiliniz adına tescili, veya söz konusu taşınmaz mülkiyetinin müvekkilinize ait olduğununun tespiti davası açabilirsiniz. her ihtimale karşı tescil ve tespit talebinizizn red edilmesi halinde terditli olarak ödenen bedelin iadesi davası açabilirsiniz diye düşünüyorum.

müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açabileceğinizi düşünmekteyim. bu konuda ayrıntılı bir araştırma ile bir çok yargıtay kararı bulabilirsiniz. konunuza tam uymamakla birlikte tapusuz gayrimenkul devrine yargıtayın nasıl baktığına ilişkin bir karar altta.. kolay gelsin

T.C. Yargıtay Sekizinci Hukuk Dairesi

Esas No: 1996/9378 Karar No: 1997/4125 Tarihi: 26.06.1997

• Tapusuz Taşınmazlar
• Tapu İptali ve Tescil Davası
• Satış Vaadi Sözleşmesi

ÖZET :
Tapusuz mallara ilişkin satış vaadi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini teşkil etmez. Ancak, geçerli olmasına da engel değildir. Zira, tapusuz taşınmazlara ilişkin satımın gerçek hukuksal niteliği zilyetlik hakkının devri amacını güden satımdan ibarettir. Bu sebeple, davacının dayanağı olan satış vaadi senedinin zilyetliği devir senedi olarak yorumlanıp, delillerin bu şekilde değerlendirilmesi, sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.

(743 s. MK m. 633/1, 634, 642, 890, 818 s. BK m. 213)

TAM METİN :
Ali ile Fatma aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının reddine dair, (Osmancık Asliye Hukuk Hâkimliği)'nden verilen 16.7.1996 gün ve 395/176 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı tarafından süresinde istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü:
Davacı; dava konusu 87 ve 83 parsel numaralı taşınmazların davalı kardeşi ile müşterek murisleri babaları Hasan ve anneleri Samiye'den kaldığını, taksimen davalıya kaldığını, ancak davalının 26.1.1973 tarihli satış vaadi senedi ile taşınmazı kendisine sattığını, tapulama tespitinde ise taşınmazların davalı kardeşi adına tespit ve tescil edildiğini, tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiş; davalı, davanın reddini savunmuş, mahkemece davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu taşınmazlar 1960 yılında yapılan tapulama tespitinde, muristen taksimen intikal nedeniyle davalı Fatma adına tespit ve tescil edilmiştir. Bu tespite üçüncü şahıs tarafından vaki itiraz davası sonunda, Tapulama Mahkemesince davanın reddine karar verilmiş, tespit gibi davalı Fatma adına tescil edilmiş ve itiraz davası 17.4.1992 tarihinde kesinleşmiştir. Dava konusu taşınmazlar tapusuz olup, tapulamaca senetsizden tespit ve tescilleri yapılmıştır. Davacının dayanağı olan 26.1.1973 tarihli gayrimenkul satış vaadi senedinin satıcısı Fatma alacaklısı ise Ali olup, satışa konu taşınmaz 84 pafta, 87 parsel numaralı yerdir. Davaya konu 83 parsel, satış vaadi senedi kapsamında değildir. Dava konusu taşınmaz öncesi tapusuz olup, tespit tarihi ile kesinleşme tarihi arasında satışa konu olmuştur. Bu sebeple ortada tapusuz gayrimenkulün satış vaadi sözleşmesi söz konusudur. Mahkemece dava, 26.1.1973 tarihli "gayrimenkul satış vaadi senedi"nin zorunlu şekil şartına sahip olmadığı gerekçesi ile reddedilmiştir. Tapusuz mallara ilişkin satış vaadi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini teşkil etmez. Ancak, geçerli olmasına da engel değildir. Zira, tapusuz taşınmazlara ilişkin satımın gerçek hukuksal niteliği zilyetlik hakkının devri amacını güden satımdan ibarettir. Bu sebeple davacının dayanağı olan satış vaadi senedinin, zilyetliğin devir senedi olarak yorumlanıp, delillerin bu şekilde değerlendirilmesi gerekir. Noter huzurunda yapılmamış bir satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz mal eğer tapuda kayıtlı ise, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi söz konusu olacağı için geçerli, yok eğer tapuda kayıtlı değil ise, bu takdirde bahis konusu olan "gayrimenkul satış vaadi" değil " zilyetlik hakkının devri vaadi" olduğu için geçerlidir (M. Çemberci, Gayrimenkul Satış Vaadi, 1986, Sh: 114-115). Ayrıca, dava iki parça taşınmaz hakkında açılmış olup 83 parsel numaralı taşınmaz anılan satış vaadi senedi kapsamında değildir. Bu sebeple, satış vaadi senedine ilaveten taraflardan sair deliller de istenerek bu delillerin toplanıp iddia ve savunma çerçevesinde değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, satış vaadi senedi değişik ve yanlış yorumlanarak yasal şartlarına sahip olmadığı düşüncesiyle davanın reddine karar verilmiş olması isabetsiz ve temyiz itirazları bu sebeple yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerle (BOZULMASINA) ve 370.000 lira peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 26.6.1997 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.