AVM Ortak Alandaki Kiracı

1- Müvekkil AVM Yönetimi, AVM 'nin ortak alanlarından bir yeri (AVM içerisinde açık alanın 40 m2'sini) kiraya veriyor.
2- Kiracı kirasını ödemiyor. Müvekkil de çıkarmak istiyor.
3- Çıkarmak için hukuki süreç başlatacağız ama nasıl bir yol izlemem gerektiği kafamda tam netleşmedi.

BİLGİLER:
1- Elimizde bildiğimiz anlamda kira sözleşmesi olmamakla birlikte taraflar arasında yapılmış ve yıllık bedeli belli olan bir protokol var.
2- Kullandırılan yer AVM içerisinde ortak alan olmakla birlikte belli bir numarası yok. Diyor ki şuaradaki 40m2 lik alan.

SORULAR:
1- Yukarıdaki bilgilere göre ben Örnek 13'e göre icra takibi başlatıp tahliye davası açabilir miyim.
2- Tahliye edilecek yerin nokta adresinin belirtilmemiş olması tahliye davasında ve/veya tahliye davası kararının icrası aşamasında sorun olur mu?
3- Tahliye davalarında vekalet ücreti 1 yıllık ücret üzerinden nisbi hesaplanıyor, doğru mudur?

Sayın meslektaşım merhaba,

Olayınızda AVM yönetimi kapalı bir alanı değil, üzerine stant kurulması amacıyla açık bir alanı (avm'nin çatısı var ancak kiralanan yerin hâkimiyet sınırında değil, öyle olsa dahi stant kurulacak yerin etrafı yine açıkta kalacaktır) kiraladığı için olayınızda çatılı iş yeri değil adi kiraya ilişkin hükümler uygulanacaktır.

Bu açıklama ışığında sorularınıza cevabım şu şekildedir:
1) Evet, İİK madde 269'da adi kiradan da bahsedilmektedir.
2) Adresi "AVM'nin adresi + standın bulunduğu kat + X mağaza/bölüm ve Y mağaza/bölüm arasındaki stant" olarak gösterebilirsiniz. Yerin tereddüde mahal vermeyecek şekilde belirlenebilir olması kanaatimce yeterlidir.
3) Bilgim yok maalesef. Maktu olması daha doğru geliyor.

EK YARGITAY KARARI: 8. Hukuk Dairesi 2017/5165 E. , 2018/10696 K.

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : İtirazın Kaldırılması ve Tahliye


Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup, hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Dava, süre bitimi nedeniyle kiralananın tahliyesine yönelik olarak yapılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemlerine ilişkindir. Mahkemece, istemin yargılamayı gerektirdiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; 24/15/2015 tarihinde başlatılan icra takibi ile davalı kiracı hakkında kira sözleşmesinin sona ermiş olduğu gerekçesine dayalı tahliye talebinde bulunduklarını, kiracının haksız olarak tahliye emrine itiraz ettiğini, kira sözleşmesinin uzatıldığına dair davalı tarafından herhangi bir belge verilmediğini ve taşınmazın çatılı iş yeri vasfında olmadığını belirterek itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesini istemiştir. Davalı, kiralananın AVM içerisinde çatılı iş yeri olarak kabul edilmesi gerektiğini ve on beş gün içerisinde bildirimde bulunulmadığı takdirde sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılacağı hükmüne dayanarak kira sözleşmesi süresinin uzatıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Taraflar arasında düzenlenmiş 22/12/2014 başlangıç, 22/15/2015 bitim tarihli 12 ay süreli stant kiralama sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Takibe yasal süresi içinde itiraz eden davalı, sözleşme süresinin uzatıldığını belirtmiştir.
Davacının, icra takibinde dayandığı kira sözleşmesinde kiralananın 12 m2 büyüklüğündeki stant alanı olduğu belirtilmiş olup Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabidir.
Türk Borçlar Kanunu'nun adi kira hükümlerine tabi kira sözleşmelerinde kira süresinin taraflarca tayin edilmesi halinde sözleşmenin sona ermesi TBK’nun 327. maddesinde düzenlenmiştir, buna göre "Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmiş ise, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer". Sözleşmedeki sürenin bitimini takip eden bir ay içinde kiralayan, İİK'nun 272. maddesi gereğince icra dairesinden tahliye isteyebileceği gibi, dilerse mahkemeden de tahliye isteminde bulunabilir. Davacı tarafından tahliye talepli icra takibi de süre sonundan bir ay içerisinde davalı aleyhine başlatılmıştır. Her ne kadar mahkemece dava yargılamayı gerektirdiği gerekçesi ile reddedilmiş ise de, İİK’nun 275/2. maddesinde belirtilen kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir belge dosyaya ibraz edilmemiştir.
Bu durumda kiralananın vasfının yargılamayı gerektirdiğinden bahsedilemez. Mahkemece, işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle, davacı alacaklı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün İİK'nun 366. ve 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın temyiz edene iadesine, 05/04/2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.