apartman dairelerinde avukatlar Büro Açamayacak

Yargıtay apartman dairelerinde avukatların büro açamayacağına hükmetti. Kararda apartmandaki bütün ev sahiplerinin izin vermesi şartı koşuldu.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, avukatlık bürolarının apartman dairelerinde açılamayacağına hükmetti. Karar ile Türkiye genelinde avukatların yüzde 50’sinin kapı önüne konulma ihtimali ortaya çıktı.

Avukat Elif Hondu Çil Antalya’da Subaşı apartmanın üçüncü katını kendisine avukatlık bürosu olarak kiraladı. Çil, kiralarken de daireyi avukatlık bürosu olarak kullanacağını belirtti. Ancak bir süre sonra apartman yöneticisi gelen gidenlerin fazlılığından apartman sakinlerinin rahatsız olmasını gerekçe göstererek Çil’in daireyi boşaltmasını istedi.

Apartman yöneticisi, avukatın daireyi boşlatması için Antalya 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Avukat Çil, savunmasında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinde sadece dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olan işyerlerinin apartman dairelerin açılmasına izin vermediğini, bu yasağın avukatlık yazıhanesini kapsamadığını savundu. Yerel Mahkeme, bu savunmayı kabul ederek Avukat Çil’in kiraladığı daireyi avukatlık yazıhanesi olarak kullanabileceğine karar verdi.

Kararın temyiz edilmesi üzerine dosya Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin gündemine geldi. Daire, apartman dairesinin mesken olduğuna dikkat çekti ve Avukat Çil’in daireyi tahliye etmesine karar verilmesini istedi. Daire, ‘tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri bir karar bulunmadıkça büro niteliğinde de olsa mesken dışındaki (avukat yazıhanesi) bir amaçla kullanılmayacağını’ belirterek yerel mahkemenin kararını bozdu.

Yerel mahkeme “Yargıtay’ın daha önce oturmuş uygulamalarına paralel olarak meskende avukatlık bürosu mümkündür” diyerek kararında direndi. Bunun üzerine dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun gündemine geldi.

Yargıtay kapıyı gösterdi
Kurul, 8 Aralık 2010’daki toplantısında yerel mahkemenin direnme kararını bozdu. Böylece apartman dairelerinde avukatların yazıhane açamayacağına hükmetti. Avukat Çil, Radikal’e şunları söyledi: “Yargıtay yeni bir görüş oluşturdu. Artık avukatlar işyeri ruhsatı olmayan hiçbir apartmanda oturmayacak. Yargıtay, meslektaşlarımıza kapıyı gösterdi” dedi

Kaynak : http://www.radikal.com.tr/Radikal.aspx?aType=RadikalDetayV3&ArticleID=10 34525&Date=30

Bence öncelikle kararı görmek gerek, gazetenin hatalı yorumlaması olabileceğini düşünüyorum.

Yargıtay'ın bu konuda yıllardır uyguladığı bir kriter var, o da meskene açılan işyerinin diğer meskenlere kıyasla ne kadar rahatsızlık verici olduğu ve bu konuda da özellikle gelen giden sayısı dikkate alınıyor. Bir diğer deyişle kriter şu: İşyeri olarak kullandığınız meskene gelen giden sayısı, yan komşunuz Ayşe Teyze'den fazlaysa, apartmanı rahatsız ettiğiniz kabul ediliyor ve bu işyeri tarzına izin verilmiyor ama büro tipi işyerinizde "içeri kapanıp" çok az ziyaretçiyle işinizi sürdürüyorsanız (ve başka suretlerle de apartmanı rahatsız etmiyorsanız) bu durumda kağıt üzerinde işyeri de olsanız, meskende faaliyet göstermenize Yargıtay karışmıyor.

Haberde de belirtildiği gibi Avukatlık Büroları "genellikle" ziyaretçi sayılarının oldukça az işyerleri olduğundan, meskenlerde avukatlık bürosu açılmasına Yargıtay eskiden beri olumlu bakıyor. Aynı durum doktor muayenehanesi, mimarlık bürosu vs. işyerleri için de geçerli. Ancak Yargıtay'ın önüne gelen dosyalarda X Avukatlık bürosunu rahatsız edici bulmadı diye, her avukatlık bürosu mesken de açılabilir demek değildir. X bürosunun gelen gideniz azdır, Y bürosunun çoktur. X bürosunda bir avukat tek başına home-ofis çalışıyordur, Y bürosunda 15 bordrolu çalışan vardır. X bürosunun kapısı 2 günde bir çalıyordur, Y bürosuna gelen giden bitmiyordur. X bürosu şirketlere danışmanlık yapıyordur sesi soluğu çıkmıyordur, Y bürosunda hergün icra alacakları ile bağrış çağrış bitmiyordur veya beli silahlı ceza davası sanıkları hergün apartmana giriyordur vs.

Dolayısıyla HGK'nin bu olayda Avukatlık Büroları hiçbir şart altında meskende yer alamaz şeklinde bir içtihat yaratmadığını, "apartman sakinlerine diğer mesken sahiplerine oranla daha fazla rahatsızlık veren bürolar yer alamaz, dava konusu büro da bu özelliktedir" şeklinde bir karar verdiğini düşünüyorum. Öte yandan EĞER karar bu nitelikte değilse, o zaman bence ciddi olarak hatalıdır. Kararı görmemiz gerek.

Herkese merhabalar,
Gazete haberine konu olayı çok yakından bilen bir avukat olarak,tüm meslektaşlarımla süreci, hatalı yorumlara mahal vermemek için paylaşmak istedim.
Gazete haberi genel itibari ile doğru bir şekilde yargılama sürecini açıklamaktadır.Dava konusu temelde, avukatlık bürosunun işyeri olup olmadığı ve KMK md. 24 de bahsi geçen muayenehaneler kapsamına avukat bürolarının da girip girmediğidir.Bilindiği üzere hem kanun hem de yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına göre, avukat büroları Yargıtay'ın deyimi ile muayenehane kapsamında olup, eğer Kat Malikleri Kurulunca muayenehane dahil işyeri açılamayacağı konusunda alınmış ( kiralama veya satın alma tarihinden önce) aleyhe bir karar yok ise veya Yönetim Planında bu konuda bir yasaklama bulunmuyor ise meskenlerde dahi açılabilir. Bu davada, aleyhe bir Kat Malikleri Kurulu Kararı yoktur. Yönetim Planı ise 1971 yılında tanzim edilmiştir ve aynen şöyledir;
'Kat malikleri,dükkanlar hariç kendilerine ait olan bağımsız bölümleri münhasıran mesken olarak kullanacaklardır.Eklentiler de dükkanların mesken ihtiyacının gerektirdiği maksattan başka bir tarzda kullanılamaz.
Ana gayrimenkulün,mesken,işyeri ve ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastane,dispanser,klinik,poliklinik,ecza laboratuvarı gibi müesseseler kuramaz.Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür.Dispanser,klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hüküm dışındadır.'

Yerel mahkeme, Dispanser,klinik,poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hüküm dışındadır,ibaresi ile yönetim planına istisnai bir durum getirildiğinden ve avukatlık yazıhaneleri de muayehane niteliğinde olduğundan,yönetim planına aykırılık teşkil etmeyeceği gerekçesi ile tahliye talebini reddetmiştir.

Yargıtay Mahkeme kararını '' ilgi gayrimenkulün mesken olduğu gerekçesi '' ile bozması akabinde bidayet mahkemesi kararda direnmiş ancak Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna geldiğinde ise bilinen sonuç ile avukatın tahliyesine hükmedilmiştir.

Yönetim Planı ile Ana gayrimenkulun mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde dispanser,klinik,poliklinik niteliğinde olmayan muayenehanelerin açılabilmesine izin verilmiş iken HGK tarafından verilen karar ile avukatlık büroları bu imkandan yararlandırılmamıştır.Bu da göstermektedir ki, bir doktorun muayenehanesi mesken mahiyetinde kabul edilebilecek ancak bir avukatın yazıhanesi ise mesken olarak kabul edilemeyecektir.Yargıtay tarafından bu dosyada, avukatlık bürosunda fazla personel çalıştırıldığı ve çevreye rahatsızlık verildiği v.b. bir nedenle tahliyeye karar verilmesi gerektiğine ilişkin bir tespiti ya da beyanı da yoktur.Zira ortada böyle bir durumda yoktur.

Verilen bu karar tüm meslektaşlarımızı da ilgilendirdiğinden konuyu bu hali ile değerlendirmenizi rica ederim.

Kararı ve gerekçelerini görmeden Avukatların tapu da mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümde Avukatlık Bürosu açamayacağını kabul etmek doğru olmaz.
Kaldı ki 2002 yılında buna benzer bir HGK kararının aksine 2005 yılında 18.Hukuk dairesinin kararı mevcuttur.
Zira, KMK ilgili maddesi orta zekalı bir insanın anlayabileceği kadar açık bir ifadeyle mesken de Avukatlık ofisi açılmasına yasak koymadığı gibi yine orta zekalı bir insanın yorumlayabileceği ölçüde Avukatlık ofisi açılmasına izin vermiştir.

Alıntı: Yazan av.ugurcetinkaya Yönetim Planı ise 1971 yılında tanzim edilmiştir ve aynen şöyledir;'Kat malikleri,dükkanlar hariç kendilerine ait olan bağımsız bölümleri münhasıran mesken olarak kullanacaklardır.Eklentiler de dükkanların mesken ihtiyacının gerektirdiği maksattan başka bir tarzda kullanılamaz. [u] Ana gayrimenkulün,mesken,işyeri ve ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastane,dispanser,klinik,poliklinik,ecza laboratuvarı gibi müesseseler kuramaz.Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür.Dispanser,klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hüküm dışındadır.

Yönetim planının ilgili maddesi aynen bu şekilde midir?

Alıntı: Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna geldiğinde ise bilinen sonuç ile avukatın tahliyesine hükmedilmiştir.

Anlaşıldığı kadarıyla dosyaya vakıf bir meslektaşımızsınız. O halde HGK kararının gerekçesini aynen yazabilir misiniz?

Not: İçimden bir ses HGK kararının doğru olduğunu söylemektedir.

Herkese merhabalar;

Yasanın, yasak işler başlıklı 24. maddesinden edindiğim kanaate göre, kütükte mesken olarak özgülenmiş bir bağımsız bölümün avukatlık bürosu olarak kullanılabilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar vermiş olması gerekir. Tekrar şahsi kanaatime göre HGK'nun vermiş olduğu karar yerindedir.

Kişisel kanaatimce "Dispanser,klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler" sakınca doğurmuyor ise, "toplu icra dosyası, toplu iş dosyası yahut sair toplu dosyası bulunmayan avukatlık büroları" da bu kapsama girmeyi sonuna kadar hakediyor.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Yönetim planının ilgili maddesi aynen bu şekilde midir? Anlaşıldığı kadarıyla dosyaya vakıf bir meslektaşımızsınız. O halde HGK kararının gerekçesini aynen yazabilir misiniz? Not: İçimden bir ses HGK kararının doğru olduğunu söylemektedir.

İçinizdeki o ses gerekçeyi de biliyor olmalı.

Sayın meslektaşımız bence Yargıtay'ın kararındaki gerekçeyi açıkça ifade etmiş ;

Alıntı: Yargıtay tarafından bu dosyada, avukatlık bürosunda fazla personel çalıştırıldığı ve çevreye rahatsızlık verildiği v.b. bir nedenle tahliyeye karar verilmesi gerektiğine ilişkin bir tespiti ya da beyanı da yoktur.Zira ortada böyle bir durumda yoktur.

Alıntı: Yerel mahkeme, Dispanser,klinik,poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hüküm dışındadır,ibaresi ile yönetim planına istisnai bir durum getirildiğinden ve avukatlık yazıhaneleri de muayehane niteliğinde olduğundan,yönetim planına aykırılık teşkil etmeyeceği gerekçesi ile tahliye talebini reddetmiştir. Yargıtay Mahkeme kararını '' ilgili gayrimenkulün mesken olduğu gerekçesi '' ile bozması akabinde bidayet mahkemesi kararda direnmiş ancak Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna geldiğinde ise bilinen sonuç ile avukatın (konuttan) tahliyesine hükmedilmiştir. Yönetim Planı ile Ana gayrimenkulun mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde dispanser,klinik,poliklinik niteliğinde olmayan muayenehanelerin açılabilmesine izin verilmiş iken HGK tarafından verilen karar ile avukatlık büroları bu imkandan yararlandırılmamıştır.Bu da göstermektedir ki, bir doktorun muayenehanesi mesken mahiyetinde kabul edilebilecek ancak bir avukatın yazıhanesi ise mesken olarak kabul edilemeyecektir.

Avukatların yaşadığı en ciddi sorunlardan bir tanesi haline gelen bu durumun Türkiye Barolar Birliği'nin çalışmalarıyla nihai bir çözüme kavuşacağı umudundayım.

http://www.barobirlik.org.tr/Detay.a...6010&Tip=Haber

Çalışmalar sonuç verdi ve Avukatların yaşadığı ve fakat yaşamaması gereken temelsiz mevcut sorun TBMM Plan Bütçe Komisyonundan oybirliğiyle geçmiştir.

http://www.barobirlik.org.tr/Detay.a...6043&Tip=Haber

YARGITAY
. HUKUK GENEL KURULU

Tarih : 08.12.10
Esas No : 2010/18-617
Karar No : 2010/637


634 - KAT MÜLKİYETİ KANUNU 24

ÖZET : ESKİ HALE İADE VE TAHLİYE DAVASINDA; DAVACI VEKİLİ, DAVA KONUSU TAŞINMAZI MESKEN OLARAK KULLANMASI GEREKİRKEN AVUKATLIK BÜROSU OLARAK KULLANDIĞINI İLERİ SÜREREK TAPU KAYDINDA MESKEN OLARAK GÖSTERİLEN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ONAYLI PROJESİNE UYGUN ESKİ HALE GETİRİLMESİNE, DAVALININ HAKİMİN MÜDAHALESİ İLE KİRALANANDAN TAHLİYESİNE KARAR VERİLMESİNİ İSTEMİŞTİR. UYUŞMAZLIK; TAPUDA MESKEN NİTELİĞİ İLE KAYITLI BULUNAN DAVA KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN, YÖNETİM PLANI HÜKMÜ KARŞISINDA, AVUKATLIK BÜROSU OLARAK KULLANILIP KULLANILAMAYACAĞI NOKTASINDA TOPLANMAKTADIR. YÖNETİM PLANINDA YER ALAN, BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN MÜNHASIRAN MESKEN OLARAK KULLANILACAĞI HÜKMÜ KARŞISINDA DAVA KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN AVUKATLIK BÜROSU OLARAK KULLANILMASI MÜMKÜN DEĞİLDİR. YÖNETİM PLANINDA SADECE DOKTOR MUAYENEHANELERİ İÇİN BU KURALA İSTİSNA GETİRİLMİŞ OLUP; BU İSTİSNA DA YORUM YOLUYLA GENİŞLETİLEMEZ. DAVANIN KABULÜNE KARAR VERİLMELİDİR

DAVA : Taraflar arasındaki "eski hale iade ve tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Antalya 3.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 08.04.2009 gün ve 2007/2521 esas, 2009/359 karar sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 15.12.2009 gün ve 11946-11948 sayılı ilamı ile; davalılardan Ş. K.'ün maliki olup, tapuda mesken niteliğiyle kayıtlı bağımsız bölümünü davalı E. H.'ya kiraladığı ve bu yerin davalı E. tarafından avukatlık bürosu olarak kullanıldığı mahkemece saptanmıştır.

Davaya konu kat mülkiyetli taşınmaza ait yönetim planının 5. maddesinde kat maliklerinin dükkanlar dışındaki bağımsız bölümlerini münhasıran mesken olarak kullanacakları kararlaştırılmıştır. Yönetim planı tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir. Bu durumda mesken niteliğindeki dava konusu bağımsız bölüm, yönetim planına göre, tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri bir karar bulunmadıkça büro niteliğinde de olsa mesken dışındaki bir amaçla ( avukat yazıhanesi olarak ) kullanılamayacağından davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği gözetilmeden yazılı olduğu şekilde davanın reddi doğru görülmemiştir,gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Davacı vekili, dava konusu taşınmazı mesken olarak kullanması gerekirken avukatlık bürosu olarak kullandığını ileri sürerek tapu kaydında mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün onaylı projesine uygun eski hale getirilmesine, davalının hakimin müdahalesi ile kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekilleri, yönetim planında kiralananın avukat yazıhanesi olarak kullanımını yasaklayar bir hükmün bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Yerel Mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar, Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçe ile bozulmuş; Yerel Mahkeme,

"... Apartman yönetimince 5.madde 1. fıkrada getirilen kural, aynı madde ikinci fıkra ile geçersiz hale getirilmiş ve kat mülkiyeti kanunu madde 24'e dönülmüştür..."

Gerekçesi ile kararında direnmiş ve bağımsız bölümün avukat yazıhanesi olarak kullanılabileceğinden davanın reddine karar vermiştir.

Özel Daire ile Yerel Mahkeme arasındaki uyuşmazlık; tapuda mesken niteliği ile kayıtl bulunan dava konusu bağımsız bolümün, Yönetim Planının 5. maddesi hükmü karşısında, avukatlık bürosu olarak kullanılıp kullanılamayacağı noktasında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle, kat mülkiyetli bir yapıda Yönetim Planının hukuksal niteliği üzerinde durmak gerekir,

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ( KMK )'nun 28. maddesinin birinci fıkrasında; "Yönetim plan yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir." denildikten sonra, İkinci fıkrasında; "Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır." hükmü öngörülmüştür.

Bu hüküm karşısında; kat mülkiyetli yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan Yönetim Planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda Yönetim Planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle Yönetim Planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve gene hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur,

Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında; avukatlık bürolarının 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ( KMK )'nun 24/1 maddesinde düzenlenen yasak işler kapsamına girmediği benimsenmiştir.

Ne var ki, 634 sayılı KMK.nun 28. maddesi karşısında ana gayrimenkulun yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde KMK'nun 24.maddesinden önce, yönetim planı hükümlerinin uygulanması gerekir.

Somut olayda Yönetim Planında yer alan, bağımsız bölümlerin münhasıran mesken olarak kullanılacağı hükmü karşısında dava konusu bağımsız bölümün avukatlık bürosu olarak kullanılması mümkün değildir. Yönetim planında sadece doktor muayenehaneleri için bu kurala istisna getirilmiş olup; bu istisna da yorum yoluyla genişletilemez.

O halde Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 08.12.2010 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

Pınar Hanım;

Birliğimizin etkin çalışmaları neticesinde ilgili Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararı sonrasın da; Avukatların telafisi mümkün olmayan zararlara uğrama ve yargılama faaliyetlerinin aksamaya uğraması ihtimaline binaen "Avukatlık büroları herhangi bir izne ihiyaç duymadan faaliyetlerine devam eder" şeklinde Kat Mülkiyeti Kanunu 24.Maddeye ek yapılmıştır. İlgili tasarı TBMM Genel Kurulunda kabul edilerek yasalaşmıştır.

Saygılarımla.

KAt mülkiyeti kanunun 24. maddesine ek Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad gereğince yeni bir gelişme yok mu?

Bu hususta avukatlık kanununda bir değişiklik yapılmamış. Şimdi 2013ten sonra meskenlerde avukatlık yapamayacak mıyız? YOksa bu maddeyi ben mi anlamıyorum?

Şubat 2013'e kadar bir sorun yok. Kaldı ki kanun koyucunun bu husustaki iradesi ortadadır. Maddenin gerekçesinde de "meskenlerde izin alınmaksızın Avukatlık bürolarının açılamaması" şeklinde karar verilen aralık 2011 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararına atıf yapılmak suretiyle hukuk işlerinde aksama yaşanmaması amaçlanmıştır. Söz konusu iradenin gereğini Yüce Meclisin yerine getireceğinden şüphem yok.
Ayrıca Avukatlık Kanunu değişiyor. Bu hususta çalışmalar tüm hızıyla devam ediyor. Öyle zannediyorum ki 2012 yılının sonuna kadar kanun değişecek ve ilgili düzenleme yapılacaktır.

http://www.barobirlik.org.tr/Detay.a...8325&Tip=Haber

Alıntı: Avukatlık bürolarının kat mülkiyeti rejimine tabi ana gayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde faaliyet gösterebilmesine ilişkin talebimiz, Meclisimiz tarafından 6111 sayılı Kanun ile iki yıllık bir süre için kabul edilmişti. Sorunun kalıcı olarak çözümlenebilmesi için Birliğimiz tarafından Adalet Bakanlığı ve Türkiye Büyük Millet Meclisi nezdinde gerekli girişimlerde bulunulmuştur. Konu, 14/03/2013 tarihli Türkiye Büyük Millet Meclisi Adalet Komisyonu toplantısında, Adalet Komisyonu Başkanı Ankara Milletvekili Ahmet İyimaya başkanlığında Hükümeti temsilen Adalet Bakanı Sadullah Ergin ile Adalet Bakanlığı, Yargıtay Başkanlığı, Danıştay Başkanlığı, Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı ve Türkiye Barolar Birliği temsilcileri ile Bilkent Üniversitesi Hukuk Fakültesi öğretim üyesi Doç. Dr. Murat Atalı’nın katılımlarıyla görüşülerek, alt komisyona havale edilmiştir. Alt Komisyon, Bartın Milletvekili Yılmaz Tunç’un başkanlığındaki 19/3/2013 tarihli toplantısında Adalet Bakanlığı, Maliye Bakanlığı, Yargıtay Başkanlığı, Danıştay Başkanlığı ve Türkiye Barolar Birliği temsilcileri ile Bilkent Üniversitesi Hukuk Fakültesi öğretim üyesi Doç. Dr. Murat Atalı’nın katılımlarıyla toplanarak 6111 sayılı Kanunun 194’üncü maddesiyle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24’üncü maddesinde yapılan düzenlemeyle, 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık bürolarının faaliyetine devam etmesine ilişkin iki yıl süreli geçici düzenlemenin 1136 sayılı Kanunun 43’üncü maddesine eklenen hükümle sürekli hale getirilmesini amaçlayan yeni madde ihdasına ilişkin düzenleme alt komisyonca “Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Tasarısı”nın çerçeve 3’üncü maddesi olarak kabul edilmiştir. Adalet Komisyonu’nun 26/3/2013 tarihli görüşmelerine Hükümeti temsilen Adalet Bakanı Sadullah Ergin ile Adalet Bakanlığı, Maliye Bakanlığı, Hâkimler ve Savcılar Yüksek Kurulu, Yargıtay Başkanlığı, Danıştay Başkanlığı, Türkiye Barolar Birliği temsilcileri ile Bilkent Üniversitesi Hukuk Fakültesi öğretim üyesi Doç. Dr. Murat Atalı katılarak 1136 sayılı Kanunun 43’üncü maddesine eklenecek hükmün son haline karar verilmiştir. “Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Tasarısı”nın 3. Maddesi, 17.04.2013 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde talep ettiğimiz şekilde aşağıdaki gibi kabul edilmiştir. MADDE 3- 19/3/1969 tarihli ve 1136 sayılı Avukatlık Kanununun 43 üncü maddesinin birinci fıkrasına birinci cümleden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümle eklenmiştir. “23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.” Sorunun çözümünde başta Adalet Bakanı Sayın Sadullah Ergin ile Adalet Komisyonu Başkanı Sayın Ahmet İyimaya olmak üzere ve emeği geçen tüm milletvekillerimize Türkiye Barolar Birliği ve avukat meslektaşlarımız adına teşekkür ediyoruz.

Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2011/18-209
Karar: 2011/292
Karar Tarihi: 11.05.2011

Dava: Taraflar arasındaki eski hale iade ve tahliye davasından dolayı, bozma üzerine direnme yoluyla Antalya 3.Sulh Hukuk Mahkemesi’nce davanın reddine dair verilen 30.07.2010 gün ve 2010/870 E. 2010/972 K. sayılı Kararın bozulmasını kapsayan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ndan çıkan 8.12.2010 gün ve 2010/18-617 Esas- 637 Karar sayılı ilamın, karar düzeltilmesi yoluyla incelenmesi davalı Av. E____ H____ Ç____ tarafından kendi adına asaleten ve diğer davalı Ş____ K____ adına vekaleten verilen dilekçe ile istenilmiştir.

Karar: Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek karar düzeltme isteminin süresinde olduğu anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen ve yönetim planında yer alan bağımsız bölümlerin münhasıran mesken olarak kullanılabileceği yönündeki düzenleme nedeniyle mesken dışında bir amaçla kullanılması yasaklanan bağımsız bölümü davalılardan malikin kiracısı olan diğer davalı avukatın <avukat yazıhanesi> olarak kullanması nedeniyle, eski hale iade ve tahliye istemine ilişkindir.

Mahkemece verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece bozulmuştur.

Yerel mahkemenin direnmesi üzerine bu karar yine davacı vekilince temyiz edilmiş;

Hukuk Genel Kurulu’nca;

"…634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’nun 28. maddesinin birinci fıkrasında;

"Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir." denildikten sonra, ikinci fıkrasında; "Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır." hükmü öngörülmüştür.

Bu hüküm karşısında; kat mülkiyetli yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan Yönetim Planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda Yönetim Planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle Yönetim Planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur.

Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında; avukatlık bürolarının 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu(KMK)’nun 24/1 maddesinde düzenlenen yasak işler kapsamına girmediği benimsenmiştir.

Ne var ki, 634 sayılı KMK.nun 28.maddesi karşısında ana gayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde KMK’nun 24.maddesinden önce, yönetim planı hükümlerinin uygulanması gerekir.

Somut olayda Yönetim Planında yer alan, bağımsız bölümlerin münhasıran mesken olarak kullanılacağı hükmü karşısında dava konusu bağımsız bölümün avukatlık bürosu olarak kullanılması mümkün değildir. Yönetim planında sadece doktor muayenehaneleri için bu kurala istisna getirilmiş olup; bu istisna da yorum yoluyla genişletilemez.

O halde Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır…" gerekçesi ile bozulmuştur.

Davalılardan avukat kendi adına asaleten diğer davalı adına vekaleten Hukuk Genel Kurulu kararına karşı karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Hemen belirtmelidir ki, kural olarak avukatlık büroları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu(KMK)’nun 24/1. maddesinde düzenlenen yasak işler kapsamında olmamakla birlikte, yönetim planında taşınmazın sadece mesken olarak kullanılacağı belirtilmiş ise taşınmaz avukat bürosu olarak kullanılamaz.

Ne var ki, Hukuk Genel Kurulu’nun 08.12.2010 günlü kararından sonra 25.02.2011 tarih ve 27857 (mükerrer) sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 13.02.2011 gün ve 6111 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Sosyal Sigortalar Ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu Ve Diğer Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un yine aynı Kanunun 215/5-j maddesi gereğince yayımı tarihinde yürürlüğe giren 194.maddesiyle;

23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24 üncü maddesinin ikinci fıkrasından sonra gelmek üzere "1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır." fıkrası eklenmiştir.

Bu durumda; davanın derdest olduğu aşamada gerçekleşen bu yasal değişikliğin eldeki davaya etkisinin mahkemesince değerlendirilmesi ve buna göre bir karar verilebilmesi için Hukuk Genel Kurulu’nun esasa ilişkin bozma kararının kaldırılarak, mahkeme kararının yasa değişikliğinden kaynaklanan bu usulü neden ve değişik gerekçelerle bozulması gerekir.

Sonuç: Davalı avukatın kendi adına asaleten ve diğer davalıya vekaleten karar düzeltme isteminin kabulü ile Hukuk Genel Kurulu’nun 08.12.2010 gün 2010/18-617 E., 637 K.sayılı kararının kaldırılmasına; direnme kararının yukarıda belirtilen yasa değişikliğinden kaynaklanan usulü ve değişik nedenlerden dolayı BOZULMASINA, oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Dava, mesken nitelikli bağımsız bölümün Avukatlık Bürosu olarak kullanılması nedeniyle eski hale getirilmesi istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 24. maddesinin ikinci fıkrasında tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde işyerinin tüm kat maliklerinin oybirliği ile vereceği kararla açılabileceği hükmüne yer verilmiş iken Yargıtay uygulamalarında avukatlık büroları için oybirliği ile karar koşulu aranmamış, 13.02.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6111 sayılı Yasa’nın 194. maddesinde Kat Mülkiyeti Yasasının 24. maddesine eklenen fıkra ile de 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nda avukatlık büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk bürolarının faaliyetlerini sürdüreceği, bu sürenin bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl olduğu şeklinde bir düzenleme getirilmiştir.

Ancak; Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesinde Yönetim planının, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve bütün kat malikleri ile külli ve cüzi haleflerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıkların Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere göre karara bağlanacağı öngörülmüştür. Buna göre hakimin ilk olarak kat maliklerinin bağımsız bölümlerinde huzur ve sükun içinde yaşayabilmeleri için yasanın emredici kurallarına aykırı olmamak, niteliğine uygun kullanımı engellememek üzere yönetim planı ile getirilen düzenlemeleri uygulaması gerekmektedir. Dava konusu taşınmazın Yönetim planının 5. maddesinin birinci bendinde kat maliklerinin dükkanlar dışındaki bağımsız bölümlerini münhasıran mesken olarak kullanacakları hükmüne yer verilmiş, ikinci bendinde de dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasak kapsamı dışında tutulmuş olup, yönetim planındaki bu düzenleme ile meskenin avukatlık bürosu olarak kullanılması, kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi halinde mümkündür. Bu durumda yukarıda açıklandığı üzere Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesinde uyuşmazlığın çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut olan hükmün uygulanmasının öngörüldüğü, gerek Hukuk Genel Kurulu (YHGK 20.12.2002 T. 2002/18-772 E. 2002/1090 K. YHGK 11.06.2003T, 2003/18-411E. 2003/417 K. vs.) gerekse Dairemizin bu güne kadar ki tüm kararlarının da bu yönde olduğu, 6111 sayılı Yasanın 194. maddesi ile Kat Mülkiyeti Yasası’nın 24. maddesine eklenen hükmün Kat Mülkiyeti Yasası’nın 28. maddesinin uygulanmasını engelleyici bir düzenleme olmayıp 24. maddenin ikinci fıkrasına geçici olarak bir istisna getirdiği, yönetim planında mesken dışında kullanımı yasaklayıcı bir hükmün bulunmaması halinde getirilen yeni düzenlemenin uygulanabileceği dikkate alındığında davanın reddine ilişkin mahkeme kararının bozulması yolundaki Hukuk Genel Kurulu kararı doğru olduğundan karar düzeltme isteminin reddi gerektiği görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun kararının bozulması yönündeki görüşüne katılmıyorum.

MADDE 3- 19/3/1969 tarihli ve 1136 sayılı Avukatlık Kanununun 43 üncü maddesinin birinci fıkrasına birinci cümleden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümle eklenmiştir.

“23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.”

"...yönetim planında mesken dışında kullanımı yasaklayıcı bir hükmün bulunmaması halinde getirilen yeni düzenlemenin uygulanabileceği dikkate alındığında davanın reddine ilişkin mahkeme kararının bozulması yolundaki Hukuk Genel Kurulu kararı doğru olduğundan karar düzeltme isteminin reddi gerektiği görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun kararının bozulması yönündeki görüşüne katılmıyorum..."

Görüldüğü üzere karşı oyun yasal bir gerekçesi kalmamıştır.