Kaçak Bina ve müteaahitin Sorumluluğu

Tüm meslektaşlarıma iyi günler diliyorum.Bir müvekkilim 11 sene evvel inşaat halinde ki bir yapıdan noterde yapılan sözleşme ile bir daire satın almış.Arsa tapusu mevcut ancak kat mülkiyeti tesis edilmemiş bu nedenle daire tapusu yok. Herkes kendi dairesinin tapusunu almak istiyor ancak belediyede yapılan araştırma da binanın tamamının kaçak olduğu bilgisini almışlar. Kaçak bina için sonradan ruhsat vs. işlemleri almak mümkün değil sanırım.Ancak bu durumda müteaahidin hukuki ve cezai sorumluluğu ile ilgili neler yapabiliriz. Üzerinden 10 yıldan fazla zaman geçmiş olmasını ve bu arada mütaahitten her hangi bir talep olmaksızın dairelerin kullanılmakta olduğunu dikkate alarak beni aydınlatabilirseniz sevinirim. İlgilinize şimdiden teşekkürler.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 1997/2609

K. 1997/4386

T. 20.10.1997

• KAÇAK İNŞAAT ( İnşaatın Bir Projeye Dayanmaması ve Ruhsatsız Yapılması Nedeniyle )

• İNŞAATIN KAÇAK OLUP OLMADIĞININ BELİRLENMESİ ( İşe İmar Mevzuatına Uygun Şekilde Başlanıp Yürütülüp Yürütülmediğine İlişkin Taraf Delillerinin Sorulması )

• İMAR MEVZUATINA UYGUN OLUP OLMADIĞINI DENETLEME ( Mahkemece İnşaatın Kaçak Olup Olmadığının Belirlenmesi )

ÖZET : İnşaat bir projeye dayanılmadan ve ruhsatsız yapılmışsa yapının ( kaçak ) inşaat sayılacağında kuşku yoktur. Bu bakımdan mahkemece inşaata ait tasdikli projesi olup olmadığı işe ruhsat alınarak ve imar mevzuatına uygun şekilde başlanıp yürütülüp yürütülmediğine ilişkin taraf delilleri ile lüzumu halinde ilgili imar dairesinden bu konudaki dosyasıda getirtilerek toplanarak öncelikle bu yön üzerinde durulmalıdır.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde vekaletnamesini ibraz eden davacı vekili Avukat Nurten ..... ile davalı vekili Avukat İsmet ...... geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulanan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Yanlar arasındaki 15.7.1991 günlü sözleşme ile davacıya ait arsa üzerine yapımı kararlaştırılan inşaatın bir projeye ve ruhsata dayanılarak yapılıp yapılmadığı dosya kapsamından anlaşılamadığı gibi bu hususa bilirkişi raporunda da değinilmemiştir. İnşaat bir projeye dayanılmadan ve ruhsatsız yapılmışsa yapının ( kaçak ) inşaat sayıla- cağında kuşku yoktur. Bu bakımdan mahkemece inşaata ait tasdikli projesi olup olmadığı işe ruhsat alınarak ve imar mevzuatına uygun şekilde başlanıp yürütülüp yürütülmediğine ilişkin taraf delilleri ile lüzumu halinde ilgili imar dairesinden bu konudaki dosyasıda getir- tilerek toplanarak öncelikle bu yön üzerinde durulmalıdır. Bütün bunlardan sonra yeniden, hukukçu, inşaat mühendisi ve mimardan oluşturulacak bilirkişi kuruluyla yerinde keşif yapılıp inşaatın tasdik edilen projesine uygun ve ruhsatlı olup olmadığı, ruhsatsız yapılmışsa yapının mevzuata uygun hale getirilip getirilmeyeceği ya da inşaatın yıktırılması gerekip gerekmeyeceği saptanmalı şayet inşaatın yıktırılması gerektiği tespit edilirse kamu düzenine ilişkin imar mevzuatına aykırı yapıdan ötürü tarafların birbirlerinden ödetme talebinde bulunamayacakları düşünülmeli, aksi ortaya çıkarsa ancak bu durumda uyuşmazlığın esası incelenmelidir. Eksik araştırma ve incelemeye dayalı kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Temyiz olunan kararın açıklanan nedenlerle davalı yararına BOZULMASINA , yukarıdaki bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, 750.000 Tl. duruşma vekillik ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine, istek halinde ödediği temyiz peşin harcının temyiz eden davalıya iadesine, 20.10.1997 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
- KARŞI OY YAZISI -
Davacı arsa sahibi, 15.7.1991 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile 6059 Parsel üzerine inşaat yapımını üstlenen davalının sözleşme gereği arsa sahibine verilmesi gereken bağımsız bölümleri tamamlamadığını, sözleşmenin teknik şartlarını yerine getirmediğini, Şişli Asliye 1.Hukuk Mahkemesinin 1993/385 D.İş dosyası ile mevcut eksiklerin tespit ettirildiğini beyanla tespit raporunda belirtilen eksikliklerin giderilmesi ve inşaatın tamamlanması, 18.7.1993 tarihli tespit raporunun netice bölümü 4. maddesinde değinilen "mal sahibine verilen dükkandan bir bölümünde alt kattaki işyerinin girişine ayrılmış olması sebebiyle, ön cephede dükkan kullanımının kısıtlanmış olması" nedeniyle düzeltilmesi için gereken bedeller toplamından şimdilik 400 milyon Tl.nın tahsilini istemiştir.
Mahkemece, inşaatın kaçak olarak yapıldığı, sözleşmede inşaatın l Bodrum, 1 Zemin, 3 normal katlı olarak yapılması kararlaştırılmış iken fazladan 2 normal kat daha yapılarak 4 daire kazanıldığı, bu 4 daireden 2 sinin davacı arsa sahibine verilmesi gerektiği, dava tarihi itibariyle değerleri 1.700.000.000 Tl., bina girişinin sol tarafındaki davacıya ait olan dükkanın ikmali için 150.000.000 Tl. dükkan cephesinin bodrum kattaki işyerinin girişi sebebiyle daraltılmasından dolayı değer kaybı 70.000.000 Tl. davacıya ait 3 adet daire eksik işleri ve nefaset farkı olarak da 255.000.000 Tl. olmak üzere toplam 2.175.000.000 Tl. tazminat hesaplanmış taleple bağlı kalınarak 400.000.000 Tl.nın tahsiline karar verilmiştir.
Öncelikle, davacının binada fazladan 2 kat ( 4 daire ) yapılması nedeniyle bu dava kapsamında bir talebi mevcut olmayıp, davacı fazladan yapılan bağımsız bölümler yönünden ayrıca dava açtığını, davanın Şişli Asliye Hukuk Mahkemesinin 1995/264 Esasına kayıtlı olarak derdest bulunduğunu ileri sürmüş, mahkemece ilgili dava dosyası celbedilerek incelenmemiştir. ilgili dava dosyası celbedilip incelenmeli, ihtilafın aynı sözleşmeden kaynaklandığı, tarafların aynı olduğu ve davalardan biri hakkında verilen kararın diğerinin sonucunu etkileyeceği gözetilerek HUMK.nun 45. maddesi uyarınca birleştirilmesi yoluna gidilmelidir.
Sözleşmenin yapıldığı tarihte taşınmaz Maliye Hazinesi adına kayıtlı olup 2981 Sayılı Yasa uyarınca davacı adına tahsisli iken imar uygulamasına tabi tutularak 11.10.1993 tarihinde belediye adına tescil edilmiş, bilahare 21.9.1994 tarihinde davacıya satışı yapılmıştır.
İnşaatın her hangi bir projeye bağlı olmaksızın ve ruhsatsız yapıldığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. 15.7.1991 tarihli ana sözleşme ile bilahare imzalanan 30.4.1992 tarihli ek sözleşmede taraflara verilecek yerler belirtilmiş olup, fazladan yapılan bağımsız bölümlerde tarafların hisseleri oranında hak sahibi olacakları kuşkusuzdur. Projeye bağlı olmayan, ruhsatsız kaçak inşaatın iskan müsadesinin verilmemesi ve yıktırılması idarenin görevine giren bir husustur. Ancak yaratılan eylemli durumun çözümsüz bırakılmaması gerekir. Asıl sözleşme kapsamında inşaatın teknik özellikleri ve bağımsız bölümlerin konumu belirlendiğinden davacıya ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işler bedeli ile dükkanın değer düşüklüğü yönünden açılan davanın görülerek sonuçlandırılması yerine imar mevzuatına aykırı yapıdan ötürü tarafların birbirinden ödetme talebinde bulunamayacakları yolundaki çoğunluk görüşüne katılmıyorum.

Sayın Meslaktaşım İlginize teşekkürler