Tapu kaydı düzeltilmesi mi iptali mi?

Herkese merhaba....

Sayın meslektaşlarım ile aklımı meşgul eden bir konu hakkında tartuşarak yol çizmek istiyorum, yardım ederseniz sevinirim.
Müvekkil arkadaşları ile inşaa ettiği sitede ikamet etmektediir. Altı ayrı blok bulunan bu stede, blokların kat sayısı 4 olarak belirlenmiş ve inşaat buna göre başlamıştır. Ancak arka bölümde inşaası yapılan blokların kat sayısı, geride kalan komşu binaların şikayeti üzerine, ancak 3 olabilmiştir.
İnşaatlar bitmiş ve her blok için tapu çıkartılmıştır; ancak arkadaki bloklarda 3 kat olmasına rağmen, sehven 4 kat olarak tapu kaydı çıkmıştır.
Müvekkil yıllardır 4 katın emlak vergisini ödemektedir ve tapudaki bu aksaklığı tesadüfen daha yeni öğrenmiştir.
Tapu kaydının düzeltilmesi için dava açmayı düşünmekteyim; ancak bu davanın "Tapu Kaydının Düzeltilmesi davası" mı yoksa "Tapu İptali davası" mı olması gerektiği yönünde kafam karıştı. Sorum bu durum hangi davayı açmam gerektiği. Davalı olarak Tapu Müdürlüğü' nü göstereceğimden, davayı Asliye Hukuk Mahkemesinde açmayı düşünüyorum. Çekişmesiz bir yargı olmadığı kanaatindeyim.
Konuya ilişkin düşüncelerinizi ve konuya ilişkin yargıtay ilamlarını benimle paylaşırsanız sevinirim.
Saygılar...
Av.Nefer Candaş Topçu

Sayın Meslektaşım, açmayı düşündüğünüz dava tapu kaydının düzeltilmesi davasıdır. Kaldı ki, yolsuz tescil halinde de açılan davanın doğru terminolojisi "tapu iptal ve tescil davası" değil, "Tapu kaydının düzeltilmesi davasıdır". Zira mahkeme bu davada bir durumunun tespitine karar vermektedir. Diğer deyişle,bir eda hükmü değil, tespit hükmü vermektedir. Dolayısıyla mahkemenin verdiği kararla, en baştan beri söz konusu taşınmazların fiilen var olmadığının tespiti yapılacaktır; yoksa mahkeme kararından itibaren bu taşınmazların hukuk aleminden yok olduğuna hükmedilmeyecektir. Bu bakımdan açacağınız dava, "tapu kaydının düzeltilmesi davasıdır". Durum böyle tespit edilince, müvekkilnizin ödediği vergileri de geri talep etmesi mümkün olacaktır. Bu davada husumet tapu müdürlüğüne yöneltilecektir. Bu bakımdan dava Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Ancak tapu kaydının düzeltilmesi davası, tapuda yazan isim, doğum tarihi, vb. hallerin yanlış yazıldığı durumlarda açılabileceği kanaatinde olduğum için kafam karıştı. Yoksa ben de sizin gibi yanlış tescil halinde açılan davanın doğru terminolojisi "tapu iptal ve tescil davası" değil, "Tapu kaydının düzeltilmesi davası" olması gerektiğini düşünmüştüm...

Dediğim gibi, uygulama da hatalı olarak tespit hükmü verilmesi gerekirken, "iptal ve tescil" denilerek, eda hükmüymüş gibi hüküm verilebilmekte. Ancak, bu sadece yanlış nitelendirmeden kaynaklı bir problem. Her halükarda verilen hüküm bir tespit hükmü olacak ve en baştan itibaren hüküm doğurmaya başlayacak. Bu bakımdan açacağınız davayı nasıl nitelendirdiğinizin pek bir önemi yok. Ancak doğru kavram olarak " tapu kaydının düzeltilmesi davası" olarak davanızı açmanızı tavsiye ederim.

Bulduğum yargıtay ilamı, düşüncemizin aksini savunmakta... Hasım olarak Tapu gösterilemez diyor Yargıtay. Olayımızda başka taraf yok... Bu daha ilk tescil... bu durumda aşağıda sunulan Yargıtay ilamı olayımıza uygulanamayacağından hareketle, ben yine de Tapu Müdürlüğü' nü hasım olarak göstereceğim...


T.C. YARGITAY
14.Hukuk Dairesi

Esas: 2006/11760
Karar: 2007/13842
Karar Tarihi: 12.01.2007

ÖZET: Tapu sicilindeki yanlışlığın düzeltilmesi kaydın diğer malikleri hasım gösterilmek suretiyle dava konusu yapılabilir. Bu gibi davalarda görevi tapu sicilinin tutmaktan ibaret ve mülkiyet hakkı sahibi olmayan tapu idaresine husumet düşmez. Davalılardan Tapu Sicil Müdürlüğü aleyhine açılan davanın husumet noktasından reddi yerine davada hasım sayılarak yazılı olduğu şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

(4721 S. K. m. 1027)

Dava: Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.01.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu kaydında hatalı yazımın düzeltilmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 27.04.2006 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalı Halit Ü. ve Tapu Sicil Müdürlüğü vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar: Davacılar tapulama çalışması sırasında 1057 ve 1058 parsellerin dayanağı olan İskan tapu kayıtlarının hatalı uygulandığını bu uygulamaya karşı kadastro komisyonuna itiraz edildiğini, komisyonun hatayı giderdiğini, ancak kütük üzerine belgelere aykırı olarak tescil yapılmak suretiyle tapu kaydı tesis edildiğini, 1057 ve 1058 parseller kayıtlarının kesinleşen komisyon kararında yazılı olduğu şekilde tapuya tescilini istemiştir.

Davalılar davanın reddini savunmuş,

Mahkemece dava kabul edilmiş, hükmü davalılardan Halit Ü. ile Tapu Sicil Müdürlüğü temyiz etmiştir.

Tüm dosya kapsamıyla 1057 ve 1058 parseller sicilinin kesinleşen komisyon kararında belirlenen şekli ile oluşturulması gerekirken, sicilin komisyon kararına göre değil, tapulamada belirlenen şekilde tesis edildiği sabittir. Davacılar kütük üzerindeki yanılgılı tescilin Türk Medeni Kanunun 1027. maddesine dayanılarak kaydın diğer ilgili maliklerini hasım göstermek suretiyle düzeltilmesini isteyebilir.

1- Yapılan yargılamaya toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalılardan Halit Ü.'ın bütün temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2- Davalı Tapu Sicil Müdürlüğünün temyiz itirazlarına gelince;

Az yukarıda sözü edildiği üzere, Türk Medeni Kanunun 1027. maddesine dayanılarak tapu sicilindeki yanlışlığın düzeltilmesi kaydın diğer malikleri hasım gösterilmek suretiyle dava konusu yapılabilir. Bu gibi davalarda görevi tapu sicilinin tutmaktan ibaret ve mülkiyet hakkı sahibi olmayan tapu idaresine husumet düşmez. Davalılardan Tapu Sicil Müdürlüğü aleyhine açılan davanın husumet noktasından reddi yerine davada hasım sayılarak yazılı olduğu şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının REDDİNE, 2.bent uyarınca hükmün BOZULMASINA, 12.01.2007 gününde oybirliği ile karar verildi.

Sayın meslektaşım,

Sizin olayınızda hatalı cins tashihi var. Ancak bunu yine idari bir işlemle dava açmadan düzeltebilirsiniz.İzleyeceğiniz yol aşağıdadır :



şlemin Mali Yönü
Cins değişikliği işleminde hizmet bedeli, ilgilisi tarafından Döner Sermaye İşletmesi Saymanlığına yatırılır. Döner sermaye hizmet bedeli alınmaması gereken taleplerde; istem belgesinin "tutarı" bölümüne taşınmaz malın cinsi yazılır (okul yeri, hükümet binası vb.). Düzenlenen tescil bildirimlerinin aslına yapıştırılmak üzere Damga Vergisi Kanunu'na göre damga pulu ilgilisince temin edilir.
İzlenecek Yol
1.Yukarıda belirtilen belgelerle birlikte Kadastro Müdürlüğüne sözlü olarak talepte bulunulur.

2.Kat irtifakı kurulmuş taşınmaz malın kat mülkiyetine esas cins değişikliği talebinin herhangi bir kat irtifakı sahibi veya apartman yöneticisi tarafından yapılması yeterlidir.
3.Kamu kurum ve kuruluşlarının talepleri resmi yazı ile yapılır.
4.Kadastro Müdürlüğünce istem belgesi ve başvuru fişi düzenlenir. Resmi taleplerde başvuru fişinin düzenlenmesine gerek yoktur.
5.Bina yapımı ve yıkımı ile ilgili olmayan ve taşınmaz malın bağ, bahçe, tarla vb. vasıfta iken, arsa veya başka vasıflara dönüştürülmesi veya tersi işlem taleplarinde; araziye gidilmeden ilgili kamu kuruluşundan verilmiş yazı yada rapora dayanılarak tescil bildirimi düzenlemek suretiyle vasıf değişikliği yapılır. Bu işlemden yapılı iken yapısız hale gelme işlemleri için alınan döner sermaye hizmet bedeli alınır. Bu işlem için araziye gidilmesi halinde parselin yerinde gösterilmesi ücreti ayrıca alınır.
6.Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malın cins değişikliği işleminde mutlaka zeminde ölçü yapılması gerekir.
7.Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malın cins değişikliğinde ilgilisinin talebi halinde yapı kullanma izin belgesi varsa buna göre yok ise ilgilisinin Belediye veya Valiliğe müracaatı sağlanarak, Belediye/Valilik mahallinde gerekli incelemeleri yaptırarak, yapının kullanma izin belgesi almaya uygun olduğunu belirledikten sonra cins değişikliğinin yapılmasını ve sonucunun bildirilmesini Kadastro Müdürlüğünden yazı ile ister.
8.İlgilisi başvuru fişinde belirtilen gün ve saatte temin edeceği taşıt ile cins değişikliği işlemi için görevlendirilen kadastro elemanlarını taşınmaz malın mahalline götürür.
9.Ölçü ve konrollerden sonra görevli Kadastro Müdürlüğü elemanlarınca : Kadastro gören yerlerde biri asıl diğerleri aslı niteliğinde olmak üzere 3 nüsha tescil bildirimi düzenlenir.
10.Düzenlenen tescil bildirimleri ve ekleri tescil için bir üst yazı ile Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilir.
11.Tapu Sicil Müdürlüğü tescil işleminden sonra tescil bildiriminin 2 nüshasını kadastro müdürlüğüne gönderir.

Yapı kullanma izin belgesinin verilmesine esas olmak üzere, cins değişikliği yapılmasına ilişkin Belediye veya Valilik (Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü ) tarafından gönderilen yazılar gereği ilgilinin Kadastro Müdürlüğüne başvurusu da sağlanarak düzenlenen tescil bildirimi 3 örnek değil 4 örnek düzenlenecektir. ( 1997/8 Sayılı Genelge)

12.Kadastro Müdürlüğü değişiklik bildiriminin bir örneğini Belediye veya Valiliğin yazısına cevaben gönderir.
13.Tarımsal yapılarla ilgili taleplerde muhtarlık izin belgesinin yanında o köyde sürekli otuduğunu ve o köy nüfusuna kayıtlı olduğunu belirten belge istenmelidir.
Tapu Sicil Müdürlüğü Yönünden;
Gerekli Belgeler
1.Cins değişikliği istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge.
2.Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nufus cüzdanı ve temsil belgesi, T.C Kimlik Numarası
3.Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi veya işlemin yapılmasını talep eden Belediye/Valilik yazısı.
4.Taşınmaz mal sahibinin son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde bir adet vesikalık fotoğrafı (yeni tapu senedi için).
İşlemin Mali Yönü
492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin (13. a, c) pozisyonlarına göre;

1.1 Ocak 1983 tarihinden önce inşaatı bitip iskan ruhsatının alındığının ve inşaata ilişkin Emlak Alım Vergisinin ödendiğini belgelendirilmesi halinde tashih harcı alınmadan,
2.1 Ocak 1983 tarihinden sonra tapu sicilinde kayıtlı olan arsa ve arazi üzerinde yeniden inşa olunan bina vesair tesisler nedeniyle 13/a pozisyonunda belirtilen binde 15 ve sosyal mesken vesair nitelikteki binalar nedeniyle yine 13 / a pozisyonunun ikinci paragrafında belirtilen binde 7,5 oranındaki harçlar ilgili maliye kuruluşunca tahsil edileceğinden,
3.Belirtilen tesisler dışında kalan her çeşit cins ve kayıt tashihinde emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilecek değer üzerinden 13 / c pozisyonu uyarınca onbinde 5 oranında harç ,
Taleplerin karşılanması gerekir.

Yaptığım araştırma ile anladığım üzere; belirtmiş olduğunuz yol, olayımızdan tamemen farklı... Sizin açıklamanıza göre işlem yapmam yersiz.
---- http://www.tapu-kadastro.net/index.p...ns-degisikligi ----
bu adresten yukarıda vermiş olduğunuz bilginin daha kapsamlısına ulaşılabilir; ancak incelerseniz göreceksiniz ki bu yol benim çözüm yolum değil...

Bu konuyla ilgili görüşümü yukarıda açıklamıştım. Tespit davası niteliğinde ki "tapu kaydının düzeltilmesi davasıyla" sonuca ulaşmak en doğru çözüm tarzıdır. Keza bu yolla ödenen vergilerin de geri alınması mümkündür. Bu görüşüm baki olmakla beraber, eğer müvekkiliniz ödediği vergileri geri almak gibi bir kaygı taşımıyorsa, taşınmazın yok olduğunu veya mülkiyet hakkını terk ettiğini beyan ederek de, bir dava prosedürüne ihtiyaç kalmadan doğrudan tapu müdürlüğü vasıtasıyla istediği hukuki sonuca ulaşma imkanına sahiptir. Müvekkiliniz hukuki menfaatlerini gözönüne alarak bu iki yoldan birisini tercih edebilirsiniz.

Sayın olcayhukuk' un belirttiği çözüm yolunu doğru bulmasam da yukarıdaki açıklamalarını araştırmadan reddetmemin doğru olmayacağı kanaati ile araştırmama devam ettim.
Kadastro Müdürlüğü'ne giderek, olayı ve müvekkilimin isteklerini memur arkadaşlarla paylaştım. Yukarıda olcayhukuk'un belirttiği prosedürle de dava açmaksızın tapu sicilinin idari işlemle düzeltilebileceğini öğrendim...
Kadastro müdürlüğüne yatırılacak harç üzerine kadastro memurları ile birlikte gayrimenkule keşfe gidilebileceği ve olayın tesbiti ile yanlış düzenlenen tapunun idari yoldan düzeltilebileceğini öğrendim...
Sayın olcayhukuk'a göstermiş olduğu yoldan ötürü teşekkürü bir borç bilirim.
Saygılar...