Sözlü kira sözleşmesi-ihtiyaçtan Tahliye davası - kiracının kira ilişkisini reddetmesi

''Belediyedeki yazılı kira sözleşmesinin sahte olması sözlü kira sözleşmesinin gerçek olmadığı anlamına gelmez.''
''Sahte olan yazılı kira sözleşmesi olup sözlü kira sözleşmesi var olabilir.''
Sayın Armağan Konyalı, anladığım kadarıyla elatmanın önlenmesi davası açmamam gerektiğini belirtmişsiniz.
Ben ise Yargıtay kararlarını inceledikten sonra şu şekilde düşünmüştüm : Kiracı olduğunu iddia eden S'ye karşı elatmanın önlenmesi davası açsam S kiracılık ilişkisini yalnızca yazılı delille ispat etmek zorunda kalacaktır. Elinde de yazılı bir kira sözleşmesi olmadığına göre davamız kabul edilecektir. Yanılıyor muyum?
Sayılarımla.

T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/5976
K. 2005/6701
T. 2.6.2005
• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Geçerli Olmasının Hiçbir Biçim Koşuluna Bağlı Olmadığı Yazılı Veya Sözlü Yapılabileceği Gibi Zımni de Yapılabileceği - Tarafların Esaslı Unsurlarında Anlaşmış Olmaları Gereği )
• KİRA İLİŞKİSİ ( Bir Hukuki Fiil "Vakıa" Değil Bir Hakkın Doğumuna Değiştirilmesine Veya Ortadan Kaldırılmasına Neden Olma Niteliği İtibariyle Bir Hukuki İşlem "Muamele" Olduğu )
• ELATMANIN ÖNLENMESİ VE ECRİMİSİL ( Davacının Dükkanının Üstü Açık Kısmını Kapatma ve Onarma Masrafı Karşılığında 3 Yıl Süre İle Davalı Kullanımına Bıraktığı Rızası Olmadan Diğer Davalıya Kiralandığı Sürenin Sonunda Kendisine Ecrimisil Ödenmediği İddiası )
• TANIKLA İSPAT YASAĞI ( Belli Tutardaki Kira Sözleşmesinin Varlığının Ancak Yazılı Delille İspat Edilebileceği - Sözü Edilen Miktarın Yıllık Kira Tutarına Göre Tespit Olunacağı )
1086/m. 288
818/m.248, 276
ÖZET : Özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir.Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarakta vucuda etirilebilir. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar.

Nevarki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil,bir hakkın doğumuna,değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele )dir.

Bu nedenle, dava değeri 40.000.000 lirayı aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasaya göre ) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan HUMK'nun 288 maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ile değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.000.000 TL'nın üzerine yükselmiştir. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur; kira sözleşmesinin varlığı, ancak yazılı delille ispat edilebilir.Hemen belirtilmelidirki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.

Somut olay yukarıdaki ilkelere göre değerlendirildiğinde, davalıların kiracalık ilişkisi sonucu taşınmazda oturduklarını söyleyebilme olanağı yoktur. Bu ilişki kanıtlanamamıştır.

DAVA : Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, kayden maliki bulunduğu 856 ada 120 parsel sayılı taşınmazdaki 192 m2'lik dükkanın 80 m2'lik üstü açık kısmını, kapatma ve onarma masrafı karşılığında 3 yıl süre ile davalı Zekeriya'nın kullanımına bıraktığını, Zekeriye'nın kendi rızasını almadan burayı diğer davalı Cihan'a kiraladığını, bu sürenin sonunda kendisine ecrimisil ödenmediğini ve işyerine ihtiyacı bulunduğunu ileri sürüp elatmanın önlenmesi ve 900.000.000.TL ecrimisil istemiştir.

Davalı Zekeriya, davacı ile aralarında herhangi bir kira ilişkisi bulunmadığını, davacının mülkünü işgal etmediğini, dava konusu yeri Cihan'a kiralamasına aracılık ettiğini, davada kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, davalı Cihan, çekişmeli yeri arsa olarak davacıdan kiraladığını, yapacağı masraf karşılığında kira bedeli ödemeden oturma konusunda anlaştıklarını, henüz masraf kadar kira bedeli tahakkuk etmediğinden kira ödemediğini belirtip davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğu gerekçesi ile dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi ulak'ın raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, kiracılık ilişkisinden sözedilerek görev nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 120 sayılı parselin davacı adına kayıtlı olduğu, taşınmazın davalı Cihan'ın işgalinde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Davalı Cihan kiracılık, savunmasında bulunmuş, mahkemece bu savunmaya değer verilmiştir.

Bilindiği üzere; Özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir.Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarakta vucuda etirilebilir. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar.Nitekim bu kural 18.3.l942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.

Nevarki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil,bir hakkın doğumuna,değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele )dir.

Bu nedenle, dava değeri 40.000.000 lirayı aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasaya göre ) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan HUMK'nun 288 maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ile değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.000.000 TL'nın üzerine yükselmiştir. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur; kira sözleşmesinin varlığı, ancak yazılı delille ispat edilebilir.Hemen belirtilmelidirki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.

Somut olay yukarıdaki ilkelere göre değerlendirildiğinde, davalıların kiracalık ilişkisi sonucu taşınmazda oturduklarını söyleyebilme olanağı yoktur. Bu ilişki kanıtlanamamıştır.

SONUÇ : Hal böyle olunca, elatmanın önlenmesine ve 3 yıllık sürenin dolduğu Eylül 2003 tarihinden itibaren ecrimisile karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir. Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan harcın temyiz edene iade edilmesine, 2.6.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Daha yeni tarihli bir karar da ben ekliyorum:
http://www.kazancihukuk.net/yargi-ka...583-k20102510/

Kararlara göre, yazılı kira sözleşmesi olmayabilir ama her hangi bir belge ile kira ilişkisi kanıtlanmalıdır. Kararlarda sadece tanık dinlenmeyeceği ifade edilmektedir. Bir başka deyişle yazılı kira sözleşmesi aranmamakta, kira ilişkisinin varlığına ilişkin yazılı belge aranmaktadır.

Sizin olayınızda kiracının stopajları yatırdığına ilişkin makbuzlar, muhtarlıktaki kayıt, vergi levhası, su elektrik aboneliği veya bedelin ödendiğine ilişkin makbuzlar belge niteliğindedir ve kira ilişkisinin yazılı kanıtıdır. Kararlarda aranan da budur.

Ayrıca belirtmek isterim ki ben bu konu üzerinde sizin kadar uzun düşünmedim: Sadece aklıma geleni yazıyorum. Seçilecek yol için bir ısrarım bulunmamakta. Belki de sizin düşündüğünüz yol en kısa yoldur.

Kolay gelsin.

Amerikan eski Başkanı Truman, Hiroşima'ya atom bombası atıldıktan sonra, '' Bilimsel Bir Kumar Oynadık Ve Kazandık'' demiş.
Bizim bu dava da bilimsel bir kumara döndü. Bakalım sonuç ne olacak?
Sayın Armağan Konyalı samimi söylüyorum, ben hayatımda hiç bir şeyi bu dava kadar düşünmedim. Dolayısıyla, benim bunları bu taşınmazdan çıkarmam gerekiyor. Ama nasıl?
''Sizin olayınızda kiracının stopajları yatırdığına ilişkin makbuzlar, muhtarlıktaki kayıt, vergi levhası, su elektrik aboneliği veya bedelin ödendiğine ilişkin makbuzlar belge niteliğindedir ve kira ilişkisinin yazılı kanıtıdır.'' Sayın Konyalı S'nin vergi levhası ve işyeri ruhsatı almak için sunduğu kira sözleşmeleri bilirkişi raporu uyarınca sahte. Su aboneliği eski malik üzerine. Kira parası ödenirken her hangi bir makbuz alışverişi yok.
Valla elatmanın önlenmesi davası ile S yi kiracı olarak kabul etmek arasında kaldım.
Saygılar sunuyorum.

Sayın Konyalı, S'nin kiracı olduğunu kabul etmeye karar verdik.
Size soracağım sorular şunlar :
1 - ) S ' ye ve H'ye doğrudan ilamsız tahliye takibi başlatabilir miyim?( İhtarname çekilmeden başlanacak ilamsız tahliyenin, tahliyeyi sağlamayabileceği ihtimali )

2 - ) Veya S'ye ve H'ye doğrudan icra takibi başlatmadan, '' Biz sizin kiracılık iddianızı kabul ediyoruz, taşınmazın yeni maliki müvekkilimdir, bu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde, ...... tarihleri arasında işlemiş olan ... tl ve bundan sonra aylık işleyecek ... tl kira parasını müvekkilime ödemeniz, aksi takdirde sözleşmenin feshi, alacağın tahsili ve taşınmazın tahliyesi için yasal yollara başvuracağız.'' şeklinde bir ihtarname çektikten sonra ödeme olmazsa ilamsız tahliye yoluna veya mahkeme yoluna mı gitmeliyim.?
Saygılarımla.

Alıntı: Yazan AV. İLKER VURAL Sayın Konyalı,

Sorunuzu neden bana yönelttiğinizi sormadan, sorunuzu hemen kira hukukunu benden daha iyi bilen Sayın Admin, Sayın Mehmet Saim Dikici ve Sayın Suat Ergin’e ciro ediyorum.

Bu arada yanıtı ben de düşüneceğim ama yukarıda saydığım isimler sorunuza düşünmeden yanıt verecek yetkinliktedir.


Hoş geldiniz, safalar getirdiniz
Pirler Meydanına şeref getirdiniz
Tarihi Kırkpınar güreş sahasına
Hani Ali, hani Veli, hani Kurtdereli
(Cazgır)

Öncelikle amacınızın ne olduğunu açıklığa kavuşturmanız gerek diye düşünüyorum. Mecurun en hızlı şekilde tahliyesini mi istiyorsunuz, mecurun içindekileri yaptıkları usulsüz işlemler için "süründürmek" mi istiyorsunuz, mevcut kira alacağınızı biran önce almak mı istiyorsunuz vs. Zira izlemeniz gereken metot, varmak istediğiniz sonuca göre değişecektir.

Vereceğiniz cevabın "hızlı şekilde tahliye" olacağını varsayarsam, bence yapmanız gereken:
1- Kiracı olduğunu ikrar eden S'ye, kaymakamlık tutanağında kendi ikrar ettiği 3000 Euro kira bedeli üzerinden, satın alma tarihinizden bugüne kadar olan borcu için 30 günlük icra takibi yapmak.
2- Eğer belediyeye sunduğu yazılı kira kontratında muacceliyet şartı varsa, yukarıdaki icra takibinde, dönem sonuna kadar olan kiraları da istemek. Muacceliyet şartı yoksa, bundan sonra her ayın 6. günü ödenmeyen kiralar için yeni bir 30 günlük icra takibi yapmak.
3- Tahliye sebebiniz "ihtiyaç"sa, belediyeye sunduğu sözleşmede yazılı tarihi dikkate alarak, mecura ihtiyacınız olduğunu ve önümüzdeki yılın aynı günü itibariyle sözleşme fesh edeceğinizi S'ye ihtar etmek
olmalıdır diye düşünüyorum.

Bir de naçizane bir öneri: Böyle durumlarda 10 kere düşünüp, bir kere işlem yapmakta ve seçtiğiniz yol ve arkasında durduğunuz iddia konusunda tutarlı olmakta fayda var. S'ye H'ye çektiğiniz her ihtar, yaptığınız her icra takibi, resmi makamlara yaptığınız her müracaat bulunduğunuz iddialar açısından sizi de bağlıyor ve sürekli zikzag çizdiğiniz zaman tıpkı S'nin başına gelen gibi siz de inandırıcılığınızı yitiriyorsunuz. O nedenle sürekli yeni bir hukuki işlem yapmak yerine, gerekli tüm araştırmaları yaptıktan sonra durumu iyice netleştirip, daha sonra geri adım atmayacağınız tek bir iddia ile buna uygun hukuki işlemleri başlatmakta yarar var düşüncesindeyim.

Sayın Konyalı'nın da son derece isabetle belirttiği üzere işleri "karıştırmak", karşı tarafın menfaatinedir, sizin değil. Siz "sadeleştirmeyi" ve "basit yolu" deneyin, bir sürü değişik şikayet, dilekçe, ihtar ile kazanan siz olmazsınız, tahliyeyi geciktirme amacındaki karşı taraf olur.

S'ye, yıllık kira bedelinin 3000 Euro, biriken kira alacağının ise 1250 Euro( 2.715 - TL )olduğunu belirterek, bu meblağın 30 gün içinde ödenmemesi durumunda, kira alacağının tahsili, taşınmazın tahliyesi ve sözleşmenin feshi içerikli noter ihtarnamesi gönderdik.
S, bu ihtarname üzerine, ihtarname cevebında yıllık kira bedelinin 1800-TL olduğunu belirterek, 1800-TL nı müvekkil hesabına yatırdı.
Biz de, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira sözleşmesinin feshi, kiralananın tahliyesi ve teslimi, kira alacağının tahsili istemli dava açtık.
S vekili cevap dilekçesinde yıllık kira bedelinin 1800-TL olduğunu belirtip, bu iddiasını, sahteliği bilirkişi marifeti ile anlaşılan ve özel evrakta sahtecilik suçuna konu olan kira sözleşmesine dayandırdı.
Biz ise delil listemizde, davalının dayandığı sahte delil sözleşmesinin bulunduğu savcılık dosyasını ve S'nin ve ifadesi alınan diğer ilgililerin 'kiralananın yıllık kirasının 3000 Euro olduğuna' dair ikrarlarını içeren Kaymakamlık dosyasını sunduk.
Delillerimiz mahkeme dosyasına geldi.
İkinci duruşma Eylül ayında.
Kaymakamlık huzurunda yapılan ikrarlar, doktrinde, mahkeme dışı ikrar veya resmi senet olarak değerlendiriliyorlar.
Sorum şu : Yukarıda izah etmeye çalıştığım hususlara göre, mahkemenin kanaati ne şekilde gerçekleşebilir?
Saygılarımla.

SONUÇ : Davanın kabulü ile davalının tahliyesine karar verildi. Davalı hakkında özel evrakta sahtecilik suçlaması ile dava açıldı.

Alıntı: Yazan AV. İLKER VURAL SONUÇ : Davanın kabulü ile davalının tahliyesine karar verildi. Davalı hakkında özel evrakta sahtecilik suçlaması ile dava açıldı.

Sonucundan bilgi verdiğiniz için teşekkür ederiz.