Miras Kalan Taşinmaz Satiş Vaadi Sözleşmesindeki Kişisel Hakkin Iştirak çözümlenmeden 3. Kişiye Satilmasi Mümkün Müdür

ÖNCELİKLE HERKESE MERHABA,
A İLE B NOTERDE 1989 YILINDA TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ YAPIYOR.TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNE KONU TAŞINMAZ TAMAMI MÜVEKKİL B YE AİT OLMAYIP, MÜVEKKİL SÖZLEŞMEDE SADECE MURİSİNDEN İNTİKAL EDEN HİSSENİ SATMAYI VAAD EDİYOR. YANİ TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN KONUSUNU TAKSİM EDİLMEMİŞ VE PAYDAŞLARIN KULLANIM ALANI BELİRLİ OLMAYAN BİR TAŞINMAZ OLUŞTURMAKTADIR. MÜVEKKİLİN SATMAYI VAAD ETTİĞİ KULLANIM ALANI BELİRLİ OLMADIĞI İÇİN VAAD ALICISI A YA ZİLYETLİK DEVRİ DE MÜMKÜN OLMAMIŞTIR. VAAD ALICISI A TARAFINDAN BU ZAMANA KADAR HAK TALEBİNDE BULUNULMADIĞI GİBİ 2009 YILINDA VEFAT EDİYOR. VAAD ALICISI A NIN 15 MİRASÇISI BULUNMAKTADIR. BUNUNLA BİRLİKTE DİĞER DAVA DIŞI 8 MİRASÇI MİRAS KALAN KİŞİSEL HAK OLAN TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDEKİ HAKLARINI MİRASÇI SIFATINI TAŞIMAYAN 3. BİR KİŞİYE İŞTİRAK ÇÖZÜMLENMEKSİZİN NOTERDE VAAD SÖZLEŞMESİ YAPIYOR VE 11.02.2022 TARİHİNDE MİRASÇILARDAN 7Sİ İLE MİRASÇI SIFATI BULUNMAYAN 3.KİŞİ TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI İKAME EDİYOR. BİZ MİRAS KALAN VAAD SÖZLEŞMESİNİN ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNE TABİ OLMASI SEBEBİYLE DAVACILAR ARASINDA ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI BULUNDUĞUNU VE İŞTİRAK ÇÖZÜMLENMEDİĞİ İÇİN DE YENİDEN Bİ VAAD SÖZLEŞMESİYLE 3.BİR KİŞİYE VAAD EDİLMESİNİN MÜMKÜN OLMADIĞINI BU SEBEPLE DE HUSUMET YOKLUĞU BULUNDUĞUNU DÜŞÜNMEKTEYİZ. SONUÇTA MİRAS KALAN BİR TAŞINMAZ OLMAYIP, TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİDİR. NOTER SÖZLEŞMESİNDEN MİRAS KALAN KİŞİSEL HAKKIN TAŞINMAZ MÜLKİYETİNDE OLDUĞU GİBİ BÖLÜNMESİ VE MÜSTAKİL PAYLARA AYRILMASI SÖZ KONUSU OLAMAYACAKTIR. BU KONUYLA İLGİLİ OLARAK BU DOĞRULTUDA DAVASI OLAN, ELİNDE YARGITAY KARARI BULUNAN VEYAHUT GÖRÜŞÜ OLAN MESLEKTAŞLARIMIN YARDIMLARINI BEKLİYORUM..
TEKRARDAN TEŞEKKÜR EDERİM..

Elbirliği mülkiyetinde , ortaklarından birinin,(yada birkaçının) miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.Bu nedenle iştirak çözülüp paylı mülkiyete çevrilmeden öncaki aşamada açılan dava "sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması " nedeniye ret edilir.Savunmanızda haklı olduğunuz anlaşılıyor.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş Elbirliği mülkiyetinde , ortaklarından birinin,(yada birkaçının) miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.Bu nedenle iştirak çözülüp paylı mülkiyete çevrilmeden öncaki aşamada açılan dava "sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması " nedeniye ret edilir.Savunmanızda haklı olduğunuz anlaşılıyor.

Ancak bizim somut olayımızda miras olarak kalan şey taşınmaz mülkiyeti değil,miras bırakanın taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu kişisel hakkıdır. Sizin belirttiğiniz şekilde birçok yargıtay kararını ben de buldum. Miras kalan kişisel hak olduğu için taşınmaz mülkiyetinde olduğu gibi kişisel hakkın paylı mülkiyete dönüştürülmesinin mümkün olmadığını düşünüyorum. Tüm mirasçıların birlikte dava açması gerekmekte ve mirasçıların bir kısmının iştirak çözümlenmeden mirasçılar dışında birine haklarını devredemeyeceğini de biliyorum. Ancak buna ilişkin yargıtay kararı bulamıyorum. Görüşünüz ve yardımlarınız için teşekkür ederim..

T.C. YARGITAY
14.Hukuk Dairesi
Esas: 2004/3496
Karar: 2004/5336
Karar Tarihi: 02.07.2004
ÖZET: Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
(4721 S. K. m. 2, 706) (818 S. K. m. 22, 125, 213)
Davacı M. A. vekili tarafından, davalılar A. A. vd. aleyhine 26.12.2001 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 20.1.2004 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanunun 634. ve yürürlükteki Medeni Kanunun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re' sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 642. maddesi uyarınca açılacak tapu .iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşme de özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahut ta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi de mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, 468 parsel sayılı taşınmazda, davalı F. Y.' ın payını 17.7.1969' da harici sözleşme ile 31.10.2001 tarihinde de noterde resen düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile aldığını, ancak davalı A. A.'ün bunu bilerek tapudan F. Y" ın kendisine satışı vaad edilen payını satın aldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur.
Davalı, A. A. davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini belirterek, ayni hakkın şahsı hakka üstün tutulması gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü davacı, davalı A. A.'ın payın kendisine satıldığını bilerek tapuda satın alma yoluyla adına intikal yaptırdığı gerekçesiyle temyiz etmiştir.
Davacının 1969 yılında haricen satın aldığı yeri 2001 yılında da noterde usulünce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı, sözleşmenin tapuya şerh edilmediği, davalı A. A.'ün davacı ve satış vaadi borçlusu F. A. ile birlikte tapuda müşterek paydaş olan H. A.'ın oğlu olduğu çekişmesizdir. Çekişme A. A.'ın sözleşmeye konu yeri bilerek satın alıp almadığı noktasında toplanmaktadır.
Satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmeleri, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkın üçüncü kişilere karşıda ileri sürülebilmesi olanağını sağlar. Ancak, sözleşmenin varlığından haberdar olan ya da olması beklenen kişilere karşı da sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hak, tapu kaydına şerh verilmemiş olsa bile ileri sürülebilecektir. Sözleşmenin şerhi ile sözleşmenin varlığı aleniyet kazanmaktadır, sözleşmeyi bilen ya da bilmesi gereken kişiler açısından bu aleniyet kendiliğinden var sayılmalıdır. Eldeki davada da, davalı A. sözleşme tarafların kardeşlerinin oğludur ve yakın akrabadır. 1969 yılından bu yana oluşan satış iradesini bilmediğini kabul etmek halin icabı ve hayatın olağan akışına terstir. Mahkemece açıklanan nedenle davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçelerle ret kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda yazılı gerekçelerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca ilamın tebliğinden itibaren 15 günlük karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 2.7.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.