Ortaklığın giderilmesi davasında ruhsatsız yapıların durumu nedir?

Merhabalar.
İki paydaşlı bir arsada paydaşlardan biri izaleyi şuyu davası açıyor. Diğer davalı paydaş müvekkilim oluyor. Arsada hem davacının hem müvekkilimin binası var. Binalar ise ruhsatsız yani kaçak yapılar. Davacı taraf satış istemiyor, aynen taksim talep ediyor. Bizim de satış talebimiz yok. Davanın reddini talep ediyorum.
Bu durumda aynen taksime karar verilirse binalar dikkate alınacak mıdır? Yoksa binalar hiç yokmuş gibi arsa bölünecek midir? Bölünürken binalar gözetilerek bir ifraz krokisi mi hazırlanmalıdır?

Meslektaşım, ortaklığın giderilmesini istediğiniz taşınmaz üzerinde bulunan yapıların(muhdesat) değeri de bilirkişi tarafından hesaplanacak ve sanki arsada bulunan payları gibi toplam bedele dahil edilecektir. Eğer bu şekilde hesaplanmasını istemiyorsanız muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açabilir, yapıların kim tarafından yaptırıldığının tespitini isteyebilirsiniz. Eğer size ait olan yapı diğerinden daha nitelikli ise bu davayı açmak faydanıza olacaktır. Kolaylıklar dilerim.

Alıntı: Yazan Av. Seda Dönmez Doğan Meslektaşım, ortaklığın giderilmesini istediğiniz taşınmaz üzerinde bulunan yapıların(muhdesat) değeri de bilirkişi tarafından hesaplanacak ve sanki arsada bulunan payları gibi toplam bedele dahil edilecektir. Eğer bu şekilde hesaplanmasını istemiyorsanız muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açabilir, yapıların kim tarafından yaptırıldığının tespitini isteyebilirsiniz. Eğer size ait olan yapı diğerinden daha nitelikli ise bu davayı açmak faydanıza olacaktır. Kolaylıklar dilerim.

Evet haklısınız, cevabınız için teşekkür ediyorum. Ancak sormak istediğim şuydu aslında. Taraflardan hiçbiri satış talep etmiyor. Bu durumda zaten taşınmazın satış bedeli hesaplanmayacaktır. Yalnızca arsanın aynen taksimi söz konusu. Ancak boş bir arsa olmadığı için bölerken içindeki yapılar da dikkate alınmayacak mıdır? Yani müvekkilimin binasının bulunduğu kısım bölünerek diğer paydaşa verilebilecek midir? Ya da binanın bulunduğu alanın bir kısmı müvekkilimin, bir kısmı ise diğer paydaşın olacak şekilde bölünebilecek midir? Böyle bir ifraz olursa binaların bedelleri de mi hesaplanacaktır?

Bu karara göz atabilirsiniz. Bunun gibi başka başka kararlar mevcut. Yargıtay'ın karar arama sitesinden kavram endeksi ile bir sonuca ulaşırsınız meslektaşım.

YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2011/5
Karar Numarası: 2011/1028
Karar Tarihi: 01.02.2011

Dava dilekçesinde, ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalı asil ile vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, 862 ada 1 parsel sayılı taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesini istemiş; mahkemece, yapılan yargılama sonunda taşınmazın satılarak bedelinin paydaşlara dağıtılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 699.maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre paydaşlar arasında paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim; -koşulları varsa- taşınmaz malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar vermek durumundadır. Anılan yasa maddesinin üçüncü fıkrasında belirtildiği üzere aynen paylaştırmanın koşulları yoksa ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan aynen paylaştırılması olanaklı değilse, ancak bu durumda açık artırmayla satışa hükmolunmalıdır. Öte yandan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 10.maddesinin son fıkrası hükmü uyarınca, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerinden birinin, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi yoluyla yapılmasını istediğinde hakim, o taşınmazın mülkiyetinin 12.maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir. Bu madde hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmazdan söz edilebilmesi ve dolayısıyla ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için; üzerindeki yapının veya yapıların mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ( yapı kullanma izin belgesinin alınmış ) olması ve bağımsız bölümlerinden her birinin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması ( m.1 ), anayapının tümünün kargir olması ( m.50/2 ), her bir paydaşa en az bir bağımsız bölümün düşmesi, 12.maddede yazılı belgelerin yöntemine uygun biçimde tamamlattırılmış bulunması gerekir.

Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden, dava konusu taşınmazın 20 paydaşının olduğu ve üzerinde 6 katlı tamamlanmış kargir bir yapının bulunduğu anlaşılmaktadır. Yerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda anataşınmazda kaç tane bağımsız bölüm olduğu belirtilmemiştir. Öncelikle anataşınmazda başlı başına kullanılmaya elverişli kaç tane bağımsız bölüm olduğu ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşüp düşmediği tespit edilmelidir. Bundan sonra taşınmazın onaylı mimari projesinin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna ilişkin değişiklik projesinin bulunup bulunmadığı araştırılmalı, proje yoksa taşınmaz üzerindeki anayapının tekniğine ve imar mevzuatına aykırı olmadığının ve belediyece onay verilebileceğinin saptanması durumunda mevcut fiili durumuna uygun projenin hazırlattırılıp ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası'nın 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi; bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün ( konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek ) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, fiili taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilerek yine kura ile paydaşlara özgülenip, gerekirse bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenerek payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların ( tanınan süreye rağmen ) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması ve araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması durumunda ancak, satışa karar verilmesi gerekir.

1-Mahkemece, yukarıda açıklanan konularda yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile dava konusu taşınmazın aynen paylaştırılmasına olanak bulunmadığı gerekçesiyle satılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi,

2-Bir kısım davalılar yargılama sırasında kullanmış oldukları bağımsız bölümlerini yükleniciden kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle satın aldıklarını ve söz konusu bağımsız bölümlerin 10 yıldır alıcılar tarafından kullanıldığını beyan etmişlerdir. Bu iddiaların doğrulanması halinde, yukarıda açıklandığı üzere bağımsız bölümlerin ve zeminin değerinin tek tek belirlenip ayrı ayrı oranlanıp yüzde itibarıyla ne kadarının arza, ne kadarın muhdesata isabet ettiğinin belirlenip, satış bedelinin dağıtımında bulunan bu yüzde oranlar gözönünde tutularak muhdesata isabet eden kısmın sadece muhdesat sahibine veya payları oranında sahiplerine, arza isabet eden kısmın da yine payları oranında tüm paydaşlara veren ek rapor alınmadan eksik incelemeyle hüküm tesisi,

Doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 01.02.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.