6098 Sayılı Kanun M.347 çerçevesinde Tahliye

Sayın Meslekdaşlarım,


Kiracısı tacir kiralayanı tüzel kişilik olan taraflar arasında 01.07.1987 senesinde başlayan belirli süreli kira ilişkisi mevcut. 01.07.1987 tarihinden günümüze kadar taraflar arasında 5 tane belirli süreli kira sözleşmesi imzalanmış.Taraflar arasında imzalanan son sözleşmenin tarihi 01.07.2004 ve üç(3) seneliğine akdedilmiş.

01.07.2004 tarihli sözleşmenin Kira Parası başlıklı bölümünde şöyle bir ifade mevcut " 3. yılın sonunda sözleşme süresi 1 yıl olarak değişecektir " deniliyor.

Sözleşme 2007 senesinden bu yana taraflar arasında herhangi bir anlaşma olmaksızın devam ediyor.

Yeni Borçlar Kanunu çerçevesinde sözleşmenin belirli süreli veya belirsiz süreli olup olmadığı ve sözleşmenin niteliğine göre kiraya veren tarafından ne zaman feshedilebileceği konusu büyük önem taşıyor.

Bildiğiniz gibi Türk Borçlar Kanunu'nun ;

327. maddesi " Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz sözleşmeye dönüşür" hükmünü ,

347. maddesi " Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı , belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. " hükmünü ,

6101 sayılı Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un Geçici 2. maddesi " Bu Kanunun 1. Maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmünü getirmektedir.

Siz değerli meslekdaşlarıma sormak istediğim ;

1) Taraflar arasında 01.07.2004 senesinde akdedilmiş sözleşmede yer alan " 3 yılın sonunda kira süresi 1 yıl olarak değişecektir " ifadesini 327. madde çerçevesinde değerlendirdiğimiz zaman kira sözleşmesinin niteliği nedir ? ( belirli süreli mi ? , belirsiz süreli mi ? )

2) 6101 sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi lafzı münhasıran belirli süreli sözleşmelerin sona ermesine ilişkin mi düzenleme getirmektedir ? Yoksa belirli süreli belirsiz süreli ayırımı yapılmadan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun yürürlüğünden önce imzalanan kira sözleşmelerinde 10 senelik uzama süresinin dolup dolmadığına göre uygulanacakmıdır ?

3) Somut durumda kiralayan müvekkilin kira kontratını yukarıda ki hükümler çerçevesinde ne zaman feshedebilir ?

Değerli katkılarınız için şimdiden teşekkür ederim

Alıntı: Yazan Mehmet Alp Sayın Meslekdaşlarım, Kiracısı tacir kiralayanı tüzel kişilik olan taraflar arasında 01.07.1987 senesinde başlayan belirli süreli kira ilişkisi mevcut. 01.07.1987 tarihinden günümüze kadar taraflar arasında 5 tane belirli süreli kira sözleşmesi imzalanmış.Taraflar arasında imzalanan son sözleşmenin tarihi 01.07.2004 ve üç(3) seneliğine akdedilmiş. 01.07.2004 tarihli sözleşmenin Kira Parası başlıklı bölümünde şöyle bir ifade mevcut " 3. yılın sonunda sözleşme süresi 1 yıl olarak değişecektir " deniliyor. Sözleşme 2007 senesinden bu yana taraflar arasında herhangi bir anlaşma olmaksızın devam ediyor. Yeni Borçlar Kanunu çerçevesinde sözleşmenin belirli süreli veya belirsiz süreli olup olmadığı ve sözleşmenin niteliğine göre kiraya veren tarafından ne zaman feshedilebileceği konusu büyük önem taşıyor. Bildiğiniz gibi Türk Borçlar Kanunu'nun ; 327. maddesi " Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz sözleşmeye dönüşür" hükmünü , 347. maddesi " Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı , belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. " hükmünü , 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un Geçici 2. maddesi " Bu Kanunun 1. Maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmünü getirmektedir. Siz değerli meslekdaşlarıma sormak istediğim ; 1) Taraflar arasında 01.07.2004 senesinde akdedilmiş sözleşmede yer alan " 3 yılın sonunda kira süresi 1 yıl olarak değişecektir " ifadesini 327. madde çerçevesinde değerlendirdiğimiz zaman kira sözleşmesinin niteliği nedir ? ( belirli süreli mi ? , belirsiz süreli mi ? ) 2) 6101 sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi lafzı münhasıran belirli süreli sözleşmelerin sona ermesine ilişkin mi düzenleme getirmektedir ? Yoksa belirli süreli belirsiz süreli ayırımı yapılmadan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun yürürlüğünden önce imzalanan kira sözleşmelerinde 10 senelik uzama süresinin dolup dolmadığına göre uygulanacakmıdır ? 3) Somut durumda kiralayan müvekkilin kira kontratını yukarıda ki hükümler çerçevesinde ne zaman feshedebilir ? Değerli katkılarınız için şimdiden teşekkür ederim

Sayın Mehmet Alp,

TBK'nun 327 inci maddesi, "konut ve çatılı işyerleri" hakkında uygulanamaz. Sorularınıza gelince:

1- Her yıl, birer yıl yenilenen "belirli süreli sözleşme"

2- Belirli-belirsiz ayrımı yapılmadan 10 yılın dolması yeterlidir. Ancak fesih bildirimi için uyulması gereken süreler farklıdır.

3-Maddenin/Fıkranın yürürlüğü 2 yıl ertelendiği için, (01.07.2014 tarihinde yürürlüğe girecektir) sizin kira süreniz de 30.06.2014 tarihinde biteceğine göre, bu tarihten geriye doğru 3 ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla, 01.07.2014 tarihinde sözleşmeyi feshedebileceksiniz.

Sayın Suat Ergin,

Konunun kendimce aciliyetine binaen yaptığım araştırma neticesinde sorunuma şöyle bir hukuki cevap buldum. Öncelikle cevabınız için teşekkür ederim. 327. maddenin kira sözleşmelerine ilişkin genel hüküm niteliğinde olup somut durumda uygulanmayacağını bilmekle beraber soruma dahil etmenin nedeni belirli süreli belirsiz süreli kira sözleşmesi ayrımında müvekkilin kira kontratında ki " Kira süresi 1 yıl olarak değişecektir " ifadesinin 327. madde 2. cümle çerçevesinde değerlendirmek idi.

Müvekkilin somut durumuna gelince ; taraflar arasında ki kira sözleşmesi başlangıçta belirli süreli olarak akdedildiği ve 6098 sayılı yeni TBK yürürlüğe girene yani 01.07.2012 tarihine kadar 6570 sayılı Kanun m.11 çerçevesinde belirli süreli kira sözleşmesi olarak devam ettiği , 6098 sayılı Kanun yürürlüğe girdikten sonrada kira sözleşmesinin niteliği değişmediği için kira sözleşmesinin belirsiz süreli olarak değerlendirilmesi mümkün değil. Kaldı ki kiralayan 2004 senesinde kira sözleşmesi 3 yıl için akdedilirken kira süresinin sonunda kira sözleşmesinin süresinin 1 yıl olarak değişeceğini beyan ettiği için iradesini kira sözleşmesinin senelik olarak devam edeceği yönünde ortaya koymuş bulunuyor.
Bu nedenle 347. maddenin yürürlüğünü düzenleyen 6101 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca, en kötümser yorumla, kira sözleşmesinin tarihi 01.07.2004 on senelik uzama süresinin sonu 01.07.2014 6098 sayılı Kanun'un yürürlük tarihi uyarınca 10 senelik uzama süresi henüz dolmamış ancak geriye de 5 seneden daha az süre kaldığı için 347. madde müvekkil hakkında ancak 01.07.2017 senesinde uygulanacaktır şeklinde düşünüyorum.

Saygılarımla,

01/07/2018,
kanaatimce 01/07/2004 tarihli sözleşme 3+1, yani dört yıl sonunda belirsiz süreli sözleşme haline gelecektir. buna göre sorunun çözümünün 6101 sayılı kanunun geçici 2. maddesi ile bir ilgisi olmadığını düşünüyorum. çünkü 6098 saylı kanunun 347. maddesi Kiraya veren bakımından on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden ... bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilme" imkanı getirmiştir. buna göre uzama süresi 01/07/2008 tarihinden itibaren hesaplanmalıdır. neticede 01/07/2018 tarihine yönelik bir tahliye prosüdürü kiralayan tarafından işletilebilir.

Alıntı: Yazan avdogan 01/07/2018, kanaatimce 01/07/2004 tarihli sözleşme 3+1, yani dört yıl sonunda belirsiz süreli sözleşme haline gelecektir..

Konut ve çatılı işyerinde uzayan dönemlerde süre "belirsiz" olmaz, birer yıllık dönemlerde uzar. Yani, yine "belirli süreli" sözleşmedir. O nedenle cevabınızın devam eden kısmına da katılmıyorum.

sayın av. suat engin, amacım uzama süresinin başlangıç tarihinin başlangıç tarihinin belirlenmesi idi. kanaatim uzama süresinin 01/07/2007 tarihli sözleşmenin kuruluş tarihinden (3+1)4 yıl sorna başlayacağıdır.

Alıntı: Yazan avdogan sayın av. suat engin, amacım uzama süresinin başlangıç tarihinin başlangıç tarihinin belirlenmesi idi. kanaatim uzama süresinin 01/07/2007 tarihli sözleşmenin kuruluş tarihinden (3+1)4 yıl sorna başlayacağıdır.

Ben ise, kanun koyucunun amacını da düşünerek

Alıntı: taraflar arasında 01.07.1987 senesinde başlayan

30.06.1988 tarihinin başlangıç olacağını düşünmekteyim.

347. maddenin 1. fıkrası uzama süresini belirli süreli sözleşmenin bitim tarihi olarak tanımlamış. somut vakada kendiliğinden uzamanın 01/07/2007 tarihinden itibaren başlayacağı kanaatindeyim. neticede bu tarihe kadar belirli süreli bir kira sözleşmesi var, kendiliğinden uzama yok.

Sayın Engin,

Benimde korkum konu mahkemeye yansıdığında hakimin böyle bir yorum ile başlangıç tarihini 1988 olarak kabul etmesi. Ancak benim şahsi kanaatim Borçlar Hukuku genel retoriği çerçevesinde yapılan her sözleşmenin bir öncekini münfesih hale getirmesi aksi takdirde tarafların aralarında sürekli belirli süreli kira sözleşmesi yapmalarının bir anlamı olmaz idi düşüncesindeyim. Bu nedenle Sayın Doğan'ın görüşü bana daha doğru gibi geliyor

Saygılarımla,