kira kontratına aile konutu şerhi konulabilir mi?

Sevgili Meslektaşlarım,

Devam eden boşanma davasında karı-koca ayrı yaşamaktadır. müvekkilim davalı annenin çocukları ile birlikte yaşadığı eve ait kira kontratı davacının üstünedir. Mahkemece her ay 400 anneye 300 er 2 çocuğa ait olmak üzere tedbir nafakasına hükmedildi. Davacı taraf evin kirasını ve faturaları ödemekte ve onları ödediği iddiası ile mahkemece hükmedilen tedbir nafakasını ödememektedir. Müvekkilim maddi sıkıntı içerisindedir. Bu aşamada ;
1- Kira kontratına aile konutu şerhi koydurabilir miyim?
2- Bize ne tür avantajlar sağlar?
3- Davacı tarafın kirayı ödemesi nafakayı ödememesine savunma teşkil eder mi?

Saygılarımla.

3,nolu sorunuzdan başlayalım.Davacının ödeyeceği nafaka miktarı kendinin ve eşinin ekonomik durumuyla yakından alakalıdır. Zira davacının belirttiğiniz üzere kira parasını ve diğer masraflarını ödemiş oduğundan bahisle işbu nafaka isteminizden kaçınması mümkün değildir. İcraya konulabilinir.İşbu kanuni nafaka bedelini ödemek zorundadır. Ama o zaman da şöyle bir risk ortaya çıkar bu kez kendiliğinden ödemiş olduğu diğer giderleri ödemeyebilecektir. Bu konuda yaptırımınız olamaz .Zira nafaka yükümlüsü eş ekonomik gücü ile orantılı olarak belirli bir meblağı nafaka olarak zaten vermektedir.

Aile konutu şerhi için M.K 194/4 te belirtildiği üzere bir çözüme gidilebilinir. Ancak bu madde işbu sorununuz açısından pek yeterli değil gibi zira ortada önceden yapılan bir kira sözleşmesi var.Bu konuda diğer hukukçu arkadaşlarımızın görüşlerine bir bakmak gerekmektedir.

Kapsamlı bir Yargıtay kararı. Uzunca da bir karşı oyu var ama yer yok... İyi çalışmalar...

T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2006/2-591
Karar: 2006/624
Karar Tarihi: 04.10.2006

ÖZET: Dava konusu taşınma­zın eşler tarafından kendilerin aile konutu olarak özgülendiği tartışmasızdır. İşlem tarafı olan davalılar Harun ve Hadi'nin taşınmazı satın alırken bu yerin aile konutu olduğunu ve davacı malik olmayan eşin satışa rızasının bulun­madığını bildikleri de kuşku ve duraksamadan uzaktır. Şu hale göre, tapuya güven ilkesini esas alan Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi koşulları da işlem tarafı olan üçüncü kişiler yönünden ger­çekleşmemiştir. Hal böyle olunca; Yerel mahkemece, Hukuk Genel Kurulu'nca da benim­senen ve davanın kabulü gereğine işaret eden özel Daire bozma kararına uyulmak gerekir.

(4721 S. K. m. 194, 240, 254, 279, 652, 1023)

Taraflar arasındaki <tapu iptal-tescil ve aile konutu şerhi verilmesi> dava&shy;sından dolayı yapılan yargılama sonunda; Sivas Aile Mahkemesince da&shy;vanın reddine dair verilen 28.10.2004 gün ve 609-1142 sayılı kararın incelen&shy;mesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay ikinci Hukuk Da&shy;iresinin 03.05.2005 gün ve 2547-7234 sayılı ilamı ile. (...4721 sayılı Türk Me&shy;deni Kanunu 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe girmiş, yeni kanunda 194, 240, 254, 279 ve 652. maddelerde <aile konutu> adı altında yeni bir hukuki kav&shy;ram getirmiştir. Türk Medeni Kanununun 194/1. maddesi <eşlerden biri di&shy;ğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez; aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki haklarını sınırlandırmayacağını> hükme bağlamıştır. Bu düzenleme ile Tapu Sicilinde konutun maliki olarak gözüken eşin, hukuki işlem özgürlüğü diğer eşin katılımına onamına bağlanmıştır. Amaç aile konutunun ve bu konutla ilgili kanu&shy;ni hakları koruma altına almaktır. Bu koruma evlilik birliği devam ettiğine gö&shy;re 4721 sayılı Kanunun yürürlüğe girişi 01.01.2002'den önceki edinilmiş aile konutları için de geçerlidir. Toplanan delillerden dava konusu taşınmazın eş&shy;ler tarafından kendilerine aile konutu olarak özgülendikleri tartışmasızdır. Davalılar Harun ve Hadi'nin taşınmazı satın alırken bu yerin aile konutu olduğunu ve davacının da satışa rızasının bulunmadığını bildikleri sabittir. Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi koşulları da gerçekleşmemiştir. Bu açık&shy;lamalar karşısında davanın kabulü gerekirken yazılı şekilde reddi uygun gö&shy;rülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz Eden: Davacı vekili

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görü&shy;şüldü:

Dava, tapu iptal-tescil ve aile konutu şerhi verilmesi istemine ilişkindir.

Davacı; üzerinde aile konutu şerhi bulunmayan dava konusu meskenin, tapuda kayden malik olan eşi Yüksel B. tarafından, kendisinin rızası alınma&shy;dan davalılara satıldığını, dava konusu meskenin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 194. maddesinde ifadesini bulan aile konutu olduğunu ileri sü&shy;rerek; davalılar üzerinde bulunan tapu kaydının iptali ile eşi Yüksel B. adına tesciline ve tapu kütüğüne taşınmazın aile konutu olduğuna ilişkin şerh ko&shy;nulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar; 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun satıştan altı ay sonra yü&shy;rürlüğe girdiğini, bu itibarla geçmişe etkili olamayacağını savunarak, dava&shy;nın reddine karar verilmesini cevaben bildirmişlerdir.

Mahkemece, <davanın kabulüne> dair verilen ilk karar; Özel Daire'ce <hu&shy;sumetin malik eşe de yöneltilmesi gereğine> işaretle bozulmuş; Yerel Mah&shy;keme bozma kararına uyarak, <davalıların tapu kaydına güvenle, aile konu&shy;tu olduğunu bilmeden taşınmazı satın aldıkları ve meskenin davacı eşin rızası hilafına satıldığını bilmediklerinin anlaşıldığı> gerekçesiyle <davanın reddi&shy;ne> karar vermiştir.

Davacının temyizi üzerine bu karar, özel Daire'ce yukarıda yazılı gerek&shy;çeyle bozulmuş; Yerel Mahkeme <Türk Medeni Kanununun 194/1. madde&shy;sinde ifadesini bulan aile konutunun devir ve buna ilişkin malikin işlem yasa&shy;ğının, taşınmaza daha önceden aile konutu olduğuna yönelik bir şerh konul&shy;ması halinde mümkün olacağı ve ancak bu halde, üçüncü kişilerin ve dola&shy;yısıyla davalıların taşınmazın devrine ilişkin iyi niyetli olup olmadıklarının değerlendirilebileceği> gerekçesiyle önceki kararında direnmiştir.

Yerel mahkeme ile özel Daire arasındaki uyuşmazlık; 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 194. maddesinin III. fıkrasında yer alan aile konutu şer&shy;hinin bir kurucu şerh olup olmadığı, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle da&shy;yanarak mülkiyet hakkı kazanan işlem tarafı üçüncü kişinin bu kazanımının korunup korunmayacağı noktasındadır.

Bir başka ifadeyle Yerel Mahkeme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 194. maddesinin III. fıkrasında yer alan şerhin kurucu bir şerh olması sebe&shy;biyle, şerhin yokluğunda artık işlem tarafı üçüncü kişinin iyi niyetli olmasının aranmasına gerek kalmaksızın kazanımının korunmasını öngörmekte; özel Daire ise, aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini istememiş olsa bile iş&shy;lem tarafı üçüncü kişi kötü niyetli ise şerhin yokluğuna rağmen kazanımının korunamayacağını kabul etmektedir.

Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun aile konutu ile ilgili 194. maddesi ile tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle da&shy;yanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunmasına ilişkin 1023. maddesi hükmünün birlikte değerlendiril&shy;mesinde yarar bulunmaktadır.

Türk Medeni Kanununun <Aile konutu> başlığı altında düzenlenen 194. maddesi; <Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira söyleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile ko&shy;nutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza veril&shy;meyen eş, hakimin müdahalesini isteyebilir.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kü&shy;tüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin ta&shy;rafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline ge&shy;lir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.> hükmünü öngörmüştür.

Anılan maddenin gerekçesinde ise <Bu madde ile İsviçre Medeni Kanu&shy;nunun 169. maddesine uygun olarak eşlerin hukuki işlemlerinde 193. mad&shy;deyle kabul edilen genel kuralın bir istisnasına yer verilmiştir. Madde eşlerin aile konutlarıyla ilgili hukuki işlemlerde eşlerin serbestliği ilkesine istisna ge&shy;tirmiş ve böylece aile konutu ile ilgili bazı hukuki işlemlerin diğer eşin rızası&shy;na bağlı olduğu kabul edilmiştir. Aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır. Bu nedenle bu denli önemli bir mal&shy;varlığıyla ilgili olarak eşlerin tek başlarına hukuki işlemleri yapması diğer eşin önemli yararlarını etkileyebilir. Bunun sonucu olarak madde, konutla ilgili ki&shy;ra sözleşmesinin feshini, bu konutun başkalarına devrini ya da konut üzerin&shy;deki hakları ve buna benzer diğer hukuki işlemlerle tamamen ya da kısmen sınırlanmasını diğer eşin rızasına bağlamıştır. Maddede, aile konutunu eşler&shy;den birinin kiralaması halinde, diğer eşin bir bildirimle sözleşmenin tarafı ha&shy;line gelmesi öngörülmektedir. Bu konu İsviçre Medeni Kanununda 7 Tem&shy;muz 1998 tarihli Kanunla yapılan değişiklikle <boşanmanın sonuçları> ile il&shy;gili 121. maddede üç fıkra halinde düzenlenmiştir. Ancak bizde evliliğinin devamı sırasında da kira sözleşmesine taraf olmayan eşin mağdur olması gündeme gelebilmektedir. Bu nedenle söz konusu hüküm evlenmenin hükümleri kısmında ele alınmıştır.

Diğer eşin kanunun kendisine tanımış olduğu rıza verme yetkisini haklı sebep olmaksızın eşinden esirgemesi, bu yolla hakkını kötüye kullanması mümkündür. Bunun önlenmesi için de maddenin ikinci fıkrasında böyle bir rızaya muhtaç olan eşe hakime başvurma yetkisi tanınmıştır.> denilmiştir.

Madde gerekçesinde de ifade edildiği üzere, aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır.

Bu kadar önemli olduğu açık olan bir malvarlığıyla ilgili olarak eşlerin tek başlarına hukuki işlem yapması diğer eşin önemli yararlarını zedeler. Bu ne&shy;denledir ki, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi hükmü ile, bu konutun başkalarına devri diğer eşin rızasına bağlanmıştır. Başka bir an&shy;latımla, aile konutu olarak özgülenen taşınmazın mülkiyetinin devri diğer eşin rızasına bağlı bir hukuki işlem olarak kabul edilmiştir. (Bilge ÖZTAN, Aile Hukuku, Ankara-2004, s. 207; Ahmet M. KILIÇOĞLU, Türk Medeni Kanunu'nda Diğer Eşin Rızasına Bağlı Hukuksal İşlemler ve Yasal Alım Hakkı, Ankara-2002, s. 18)

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194 maddesi III. fıkrası hükmü ile rı&shy;za alınmadan yapılacak işlemleri önleyebilmek amacıyla tapu kütüğüne şerh verilmesi olanağı getirilmiştir. Ancak hemen belirtmek gerekir ki anılan mad&shy;de ile tapuya güven ilkesine bir istisna getirilmiş değildir. (KILIÇOĞLU, s. 20)

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş tarafın&shy;dan tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesi istenilmemiş olsa bi&shy;le işlem tarafı iyi niyetli üçüncü kişinin ayni hak kazanımı 4721 sayılı Türk Me&shy;deni Kanunu'nun 1023. maddesi hükmü ile korunmuştur.

Şerhin etkisi ise eşin rızası alınmadan gerçekleştirilen kazandırıcı işlem&shy;lerin üçüncü kişinin iyi niyetine rağmen geçersiz sayılacağına yöneliktir. Bu sebeple yerel mahkemenin tasarruf yetkisi sınırlamasının şerh ile doğacağı; eş söyleyişle, şerhin bir <kurucu şerh> olduğuna ve işlem tarafı üçüncü kişi&shy;nin iyi niyetli olmasının aranmasına gerek kalmaksızın kazanımının korunma&shy;sı gerekeceğine ilişkin belirlemesi yerinde değildir.

Bilindiği üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi, ta&shy;puya güven ilkesini öngörmektedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi III. fıkrası ise, tapuya güven ilkesinin aynen sürdürülmekte ol&shy;duğunun bir ifadesidir. (KILIÇOĞLU, s. 20) Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; dava konusu taşınma&shy;zın eşler tarafından kendilerin aile konutu olarak özgülendiği tartışmasızdır. İşlem tarafı olan davalılar Harun ve Hadi'nin taşınmazı satın alırken bu yerin aile konutu olduğunu ve davacı malik olmayan eşin satışa rızasının bulun&shy;madığını bildikleri de kuşku ve duraksamadan uzaktır.

Şu hale göre, tapuya güven ilkesini esas alan Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi koşulları da işlem tarafı olan üçüncü kişiler yönünden ger&shy;çekleşmemiştir.

Hal böyle olunca; Yerel mahkemece, Hukuk Genel Kurulu'nca da benim&shy;senen ve davanın kabulü gereğine işaret eden özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Di&shy;renme kararı bu nedenlerle bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararı&shy;nın yukarıda ve özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 04.10.2006 gününde bozmada oybirliği, sebebinde oyçokluğu ile karar ve&shy;rildi.

Sayın barışugan'ın mesajının ilk paragrafına katılıyorum. TMK 194 e göre kira kontratını imzalayan eş diğerinin muvafakatını almadan feshedemiyeceğine göre ayrıca aile konutu şerhi konulmasına gerek yoktur.Konulabileceğine dair hüküm de yoktur. Kiralayan ile kiracı görünen eş arasındaki feshe yönelik işlemler bu amir hüküm karşısında hüküm ifade etmeyecektir.

Nafaka hükümlüsü nafakayı ödemek zorundadır. Ancak kullanmadığı mecurun kirasını ödemeye de zorlanamaz.

Saygılarımla

Meslekdaşlarımın görüşüne daha doğrusu kanuni dayanaklarına katılıyorum. Ancak 194/4'ün konuyu çözmeye yeterli olduğunu düşünüyorum. MK 194/4'deki "Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur." düzenlemenin yeterince açık olduğunu ve konuyu çözmeye yeterli olduğunu sanıyorum. Evde kalmaya devam eden eşin kiralayana bildirimde bulunarak evde oturmaya devam etmesi mümkün. Başkaca bir şerhe filan ihtiyaç yoktur. Ayrıca yine kanun hükmü gereğince eşler bu andan itibaren müteselsi sorumlu hale gelir ve müvekkilinizin ödemeye gücü olmadığı için ev sahibinin diğer eşten kira parasını tahsil edebilme ihtimalinin yüksekliğinden dolayı diğer eşe karşı girişimde bulunması mümkündür . Ancak bu durumda yasal tahliye koşullarını oluşturursa (Ör. İcra takibinden sonra 30 gün içinde ödemediğinden tahliye istenmesi veya iki haklı ihtar gibi) ne olur? Riskli bir durum yani.
Kirayı ödemesi nafakayı ödememesine sebep oluşturmaz. Mahkemede, nafaka tayin edilirken, kiranın nafaka yükümüsü eş tarafından ödendiği hususu göz önüne alınarak nafakaya hükmedilmişse ve kira parası ödenmemeye başlanmışsa, mahkemeden bu durumda, tedbir nafakasının yeniden belirlenmesi talep edilebilir.

kiralayana aile konutu şerhi için nasıl ve hangi belgelerle bildrim yapılabilir

Alıntı: Yazan zübeyde kamalak kiralayana aile konutu şerhi için nasıl ve hangi belgelerle bildrim yapılabilir

Tapu Sicili Tüzüğü madde 57/d:

"Aile konutu şerhi için, konutun aile konutu olduğunu kanıtlayan muhtarlıktan ve varsa apartman yönetiminden alınmış belge ile birlikte vukuatlı nüfus kayıt örneği veya evlilik cüzdanı"