muvazaalı satışlarda ön alım hakkı

merhabalar;A şahsı kalp rahatsızlığı nedeniyle 32 yıllık gayrıresmi eşi ve 7 çocuğunun annesi olan B ye,C ile müşterek malik olduğu taşınmaz hissesini devrediyor.Bu arada değer tapu memurunca yazılıyor taraflar değer belirtmiyor bile(ya da bana öyle söylüyorlar)Durumu öğrenen C, B'ye ön alım hakkı nedeniyle tapu iptal tescil davası açıyor.Ancak malumunuz ,satış işlemi muvazaalı; eşten ve diğer çocuklardan mal kaçırmaya ,nikahsız eşi mağdur bırakmamaya yönelik.Bu durumda gizli işlemin bağış olduğundan bahisle davanın reddi istenebilir mi?"Eş ve çocuklara muvazaalı işlem yapılması durumunda ön alım hakkının kullanılamayacağını, burada amacın diğer hissedarın payına hariçten kişiyi sokmamak olduğunu, bu nedenle ön alım hakkı kullanılamayacağını ileri süren meslektaşlar oldu ancak tatmin olamadım.Burada davalı olarak, değerin tespiti için keşif istemek dışında yapabileceklerim nelerdir.Teşekkür ederim.

noter kanalıyla bildirilmeyen satışlarda,paydaşın kanundan doğan yasal önalım hakkı vardır,dava açabilir

kendi muvaazanızdan yararlanmak mı istiyorsunuz ?

ben olayda kendi muvaazanızdan yararlanamayacağınız kanaatindeyim.sonuç olarak A ve B arasında muvazaalı bir işlem olduğunu bu işlemin tarafları tarafından ileri sürülmesi bence mümkün değildir.Görünürdeki işlem satış ise C nin de önalım hakkını kullanma hakkı vardır.Şu halde zaten muvazaalı bir işlem varken bu muvazaaya dayanıp önalım hakkının kullanılamayacağını iddiası iyiniyet kurallarına aykırılık oluşturur.fikir açısından ;YHGK 24.2.2010 E.2010/6-94 – K.2010/100 karrda ....Bu şekildeki kötüniyetli temliklerde salt araya bağış işleminin girmesi nedeniyle şuf’a hakkının kullanılamayacağının kabul edilmesi durumunda, pay satın alanların şuf’a hakkının kullanılmasını önlemek için kötüniyetli bir şekilde hemen satın aldıkları payı bir yakınlarına bağış yoluyla devrederek şuf’a hakkının kullanılması olanağını büsbütün ortadan kaldıracakları; bu durumun da kanun koyucunun amacı ile bağdaşmayacağı kuşkusuzdur....belirtmesi olmakla beraber karşı oy yazısında ....Yapılan işlem gerçek bir bağış olup, batıl kabul edilemez. Bağış işlemine karşı önalım hakkı kullanılamayacağından davanın reddi gerekir.belirtmesi mevcuttur.beraber değerlendirildiğinde sizin olayınıza uyarlanırsa salt bağış olarak işleminiz görünse dahi bir fikir birliği oılmadığı sonucuna ulaşıyorum.kaldı ki olayda gizli bağış var ise şufa hakkının kullanılmasına engel olamayacağı kanaatindeyim.

A B ye gerçekten bağış yapmışsa işlemi bağış olarak yapacaktı.Bu durumda ortada gerçek bir satıştan söz edilemeyeceği için C Şufa hakkını kullanamzdı.Olayınızda resmi senetle satıştır dediğiniz işleme şufa kullanıldığında aslında bu satış değil bir bağıştı diyemezsiniz.
Eğer satış bedeli yüksek gösterilmişse sizin acınızdan sorun yok.Bedelde muvazaa olduğunu davacı ileri sürecek.Eğer değer düşük gösterilmişse bedelede itiraz edemezsiniz.Davacının satış bedeli ve masrafları depo etmek şartıyla davası kabul olur.

27.3.1957 gün ve 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gizli ve gerçek işlemin bağış olması durumunda şüfa hakkından söz edilemeyeceğine dair.Ancak burada mirasçılardan bahsedilmiş,onlara bizim olayımızda ise yasal mirasçılık yok.Benim uğraştığım nokta ise gizli işlem bağış olduğuna göre görünüşteki işlemin BK 18 uyarınca iptaline gidilip gidilemeyeceği.Çünkü ortada tamamaen iyiniyetli bir hal sözkonusu.Taşınmazı devralan 3.kişi gayrıresmi de olsa 32 yıllık eş ve taşınmaz bedelsiz devrediliyor tapuda çok düşük bir meblağ gösteriliyor ve emin olun tapudaki değeri ben okumasam bilmiyorlar dahi.Gayrımenkulun değeri ise gerçekte çok yüksek.Budurumda BK 18 uyarınca muvazaalı işlemin iptalini işleme taraf olan sağlayamaz mı?
Bir yakınımın bu tür bir davası olmuştu ve geçek bedelin tespiti yapılmıştı.Buna dair yargıtay kararı bulamadım avukatıyla irtibata geçtim kararı gönderecek, ancak varsa elinizde buna ilişkin yargıtay kararı sizlerden de yardım istiyorum.

sorunuza yorumumu yazmıştım ancak aksi hali de varsa öğrenmek isterim.yine de muvaazalı işlemin tarafının iptali isteyemeyeceği kanaatindeyim.burda bir de şufa davası var ki girişimleriniz hakkın kullanılmasını engellemek olarak yorumlanablr.sayglr

Yargıtay 6.HD.12.02.2004 Tarih ve 473/629 sayılı kararını ekleyebilir misiniz?

T.C. YARGITAY

6.Hukuk Dairesi
Esas: 2004/473
Karar: 2004/629
Karar Tarihi: 12.02.2004


ÖZET: Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma hakkını veren yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Ancak Yargıtayın yerleşen içtihatlarına göre, satış tarihi ile dava tarihi arasında uzunca bir süre geçmiş ise payın davanın açıldığı tarihteki belirlenen değeri önalım bedeli olarak kabul edilmiştir.

(4721 S. K. m. 732, 734)

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar dava tarafından duruşmalı olarak süresi içinde temyiz edilmiş ancak, duruşma günü tebliği için gönderilen pul eksik olduğundan duruşma isteğinin reddine karar verilmiş olup dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Dava önalım hakkı nedeniyle payın iptali ve tesciline ilişkindir. Mahkemece kabul kararı verilmiş, hükmü davalı temyiz etmiştir.

Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma hakkını veren yenilik doğuran bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Ancak Yargıtayın yerleşen içtihatlarına göre, satış tarihi ile dava tarihi arasında uzunca bir süre geçmiş ise payın davanın açıldığı tarihteki belirlenen değeri önalım bedeli olarak kabul edilmiştir.

Olayımızda pay 18.5.1999 tarihinde satılmış, dava aradan uzunca bir süre geçtikten sonra 29.06.2001 tarihinde açılmıştır. Davalı 31.10.2001 tarihli cevap dilekçesinde, taşınmazın değerinin iddia edilen 5.000.000.000 TL.nin çok üzerinde olduğunu ve taşınmazın değerinin arttığını savunduğuna göre bu savunma üzerinde durularak keşfen önalım hakkına konu payın dava tarihindeki değeri belirlenerek bu değer üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağı davacıya sorulmak ve sonucuna göre karar vermek gerekirken, bundan zühul ile yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç:Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 12.02.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

konuyu açtığımda aslında muvazaadan yaararlanabilirmiyimiz diye düşünmüştüm.Çünkü gizli işlem bağış idi.Bizim olayımızda resmi nikah olmadığı için bundan yararlanamasak da yakın akrabalar arasındaki muvazaalı işlemlerde yararlanılabileceğine dair bir içtihat buldum.İlgilenenler için ekliyorum.
T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2001/6-1169

K. 2001/1174

T. 26.12. 2001


• ŞUF'A HAKKININ DOĞMAMASI ( Miras Hukuku ile İlgili Amaçlarla Yakın Akrabaya Gerçekte Bağışlanan Müşterek Mülkiyet Payının Satış Gibi Gösterilmesi )

• YAKIN AKRABAYA BAĞIŞLANAN TAŞINMAZIN TAPUDA SATIŞ GÖSTERİLMESİ ( Şuf'a Hakkının Doğmaması )

• MUVAZAALI İŞLEMLE YAKIN AKRABAYA BAĞIŞIN TAPUDA SATIŞ GÖSTERİLMESİ ( Şuf'a Hakkının Doğmaması )

• BAĞIŞ SÖZLEŞMESİNİN MİRAS HUKUKUYLA İLGİLİ AMAÇLARLA SATIŞ GÖSTERİLMESİ ( Şuf'a Hakkının Doğmaması )

• MİRAS HUKUKUYLA İLGİLİ AMAÇLARLA YAKIN AKRABAYA MÜŞTEREK TAŞINMAZ PAYI BAĞIŞININ SATIŞ OLARAK GÖSTERİLMESİ ( Şuf'a Hakkının Doğmaması )

743/m.659

ÖZET : Yibk.nun 27.3.1957 gün ve 1956/12-1957/2 sayılı kararı uyarınca müşterek mülkiyette, paydaşın payını yakın akrabaya temliki halinde görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaçların ya da bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda, önalım ( şufa ) Hakkı doğmaz.
DAVA : Taraflar arasındaki "Şufa ( önalım )" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Polatlı Asliye 1. Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 20.12.2000 gün ve 2000/41-501 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 13.3. 2001 gün ve 2001/1857-2067 sayılı ilamiyle; ( ...Dava şufalı payın iptali istemine ilişkindir. Mahkeme davayı reddetmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Davacı, dava dilekçesinde dava konusu parseller üzerindeki davalılar adına kayıtlı şufalı payların iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı, dava konusu parsellerin kök muristen kaldığını, aralarında fiili taksim yapıldığını, satış bedelinin tapuda gerçek bedelin altında gösterildiğini, davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme tapudaki işlemin hibe olduğunu yakın akrabalar arasındaki yapılan satışlarda şufa hakkının doğmayacağını belirterek davayı reddetmiştir.
Şufalı paylar davalıya 18.1.2000 tarihinde satılmış, işbu dava da 1 aylık yasal süre içerisinde açılmıştır.
Davalı vekili savunmalarında müvekkilinin payları satın aldığını belirtmiş hibe savunmasında bulunmamıştır. Davalı tarafından ileri sürülmeyen hususlar nazara alınamayacağından mahkemenin talep dışına çıkarak karar vermesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davacı vekili
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, davalı adına kayıtlı şufalı payların iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir.
Mahkemenin, davanın reddine ilişkin verdiği kararı, Özel Dairece, davalı vekilinin savunmalarında müvekkilinin payları satın aldığını belirttiği, hibe savunmasında bulunmadığı, davalı tarafından ileri sürülmeyen hususlar nazara alınamayacağından mahkemenin talep dışına çıkarak karar vermesinin doğru olmadığı gerekçe gösterilerek bozulmuştur.
Ancak davalı vekili 24.4.2000 günlü beyan ve delil bildirme dilekçesiyle YİBK.nun 27.3.1957 gün ve 1956/12-1957/2 sayılı kararı uyarınca ortak mülkiyette, paydaşın payını yakın akrabaya temliki halinde görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaçların ya da bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım ( şufa ) hakkının doğmayacağını belirtmiştir.
O nedenle, davalı vekili beyanı ve az yukarıda anılan YİBK. Kararı uyarınca, yerel mahkemenin yakın akrabalar arasında yapılan temlik nedeniyle önalım ( şufa ) hakkının doğmayacağı yolundaki direnmesi yerindedir. Ne var ki davalı delilleri ve savunması yönünden Dairesince inceleme yapılmadığından bu yönlerin incelenmesi için dosya Özel Dairesine gönderilmelidir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle direnme uygun olduğundan işin esasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 6. HUKUK DAİRESİNE gönderilmesine, 26.12. 2001 gününde oybirliği ile karar verildi.

Sayın Av.yağmur deniz dava açtınız mı?

sayın Yağmur DENİZ,

Konu gerçekten ilginç. Prensipte davalı yan kendi muvazaasına dayanamamakla birlikte Yargıtay 27.3.1957 gün ve 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı bu konuya istisna getirmiştir.Ancak burada kriter mirasçılık ilişkisidir. Sizin olayınızda 32 yıllık gayriresmi eş de olsa mirasçılık ilişkisi olmadığından kanımca kendi muvazaasına dayanamaz.Pay satın alanın nikahlı eşi ve başka çocukları olmasaydı durum farklı değerlendirilebilirdi. Satış bedelindeki muvazaaya da dayanmanız zor görünüyor.
Ancak önalım davalarında başka savunmalar yapma olanağı da var. En önemlisi "eylemli paylaşım" dır.bu konu üzerinde de durarak paydaşlar satımdan önce eylemli olarak bir kullanım paylaşımına girmişler ise önalım hakkı kullanılamaz. Bu hususu da incelemeniz iyi olur kanısındayım Saygılarımla

taraflar anlaştı ve sulh ile sonuçlandı dava.Cevap dilekçemde denkleştirme talebinde bulunmuştum.Ancak bu husula ilgili İLKER DUMANın lehimize olan görüşü de var.Eğer benzer konuyla karşılaşırsanız aklınızda olsun..Cevap veren herkese teşekkür ederim..