kiralanan yerin süresinden önce boşaltılması

Sevgili meslektaşlarım;

30.10.2008 tarihli bir gazetede yayınlanan bir haberde Yargıtayın kira sözleşmesinde yer alan muacceliyet hükmüne ilişkin emsal bir kararından bahsedilmiştir. Haber şöyle;

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralanan yeri süresinden önce boşaltan kiracının, kiralananın yeniden kiraya verileceği süre içerisindeki zarardan sorumlu olacağına karar verdi. Bu kararla, kiracılar, sözleşme süresi dolmadan oturdukları yeri boşaltırlarsa, boşalttıkları yer kiralanana kadar ev sahibinin uğradığı zararı karşılayacak.

Ev sahibi, kiracısının eve girdikten 4 ay sonra evi tahliye ettiğini, sözleşmenin bitmesine 8 ay kala evi tahliye ettiği için 8 aylık kiranın kendisine ödenmesi talebiyle dava açtı. Mahkeme davayı kısmen kabul etti. Davanın temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralanan yeri süresinden önce boşaltan kiracının, kiralananın yeniden kiraya verileceği süre içerisindeki zarardan sorumlu olacağına karar verdi.

Yargıtay’ın emsal kararında şu görüşler dile getirildi:

“Taraflar arasındaki sözleşmenin 4. maddesinde aylık kira parasının ödenmemesi halinde yıllık kira bedellerinin tamamının ‘muacceliyet kesbedeceği’ kararlaştırılmıştır. Bu hüküm uyarınca yıllık kira bedelinin muaccel olabilmesi, öncelikle kira borcunun varlığına bağlıdır. Kira bedeli kiralananın kullanılmasının karşılığı olup, kiralananın süresinden önce boşaltılması halinde kira borcu yerine, sözleşmenin ihlali nedeniyle tazminat borcu doğmaktadır. O bakımdan kiralananı boşaltan kiracı, muacceliyet şartı nedeni ile bir yıllık kira parasından sorumlu tutulamaz. Kiralananın yeniden kiraya verilebileceği süre içerisindeki zarardan sorumludur.”


Bu durumda sormak istediğim şu ki; 1 yıllık kira sözleşmesinin 4. ayında mecuru terkeden kiracıdan sözleşme süresinin sonuna kadar olan kira bedellerini dava yoluyla talep etmek mümkün mü? Yoksa zararın tazmini için tazminat davası mı açılmalı?

Ayrıca sözü geçen haberdeki yargıtay kararının tam metnini bulabilmemiz mümkün mü?

Yardımlarınız için şimdiden teşekkür ederim...

benzer karar....
YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/15093

K. 2006/16158

T. 27.11.2006

• KİRALANANIN ERKEN TAHLİYESİ ( Mahkemece Yerin Aynı Bedel ve Şartlarla Hangi Sürede Yeniden Kiralanabileceği Bilirkişi İle Saptanıp Bu Süre İle Sınırlı Kiracının Ödemesi Gereken Borcun Tespit Edileceği )

• ERKEN TAHLİYE NEDENİYLE KİRACININ BORÇLARININ SAPTANMASI ( Mahkemece Yerin Aynı Bedel ve Şartlarla Hangi Sürede Yeniden Kiralanabileceği Bilirkişi İle Saptanıp Bu Süre İle Sınırlı Tespit Edilmesi Gereği )

• KİRACININ BORÇLARININ SAPTANMASI ( Erken Tahliye - Kural Olarak Dönem Sonuna Kadar Sorumlu Olacağı/Kiralayanın Zararın Artmaması Yani Mecurun Yeniden Kiraya Verilebilmesi İçin Gerekli Çabayı Göstermesi Gerektiği )

818/m. 44, 98/2

ÖZET : Kural olarak kiracının mecuru erken tahliyesi halinde dönem sonuna kadar olan borçlarından sorumlu olacağı kabul edilse de; kiralayanın zararın artmaması, yani mecurun yeniden kiraya verilebilmesi için gerekli çabayı göstermesi gerekir.
Bu nedenle, mahkemece kiralanan yerin aynı bedel ve şartlarla ne kadar süre içerisinde yeniden kiralanabileceği bilirkişi aracılığı ile saptanıp, belirlenen süre ile sınırlı olarak kiracının ödemesi gereken borç tespit edilmelidir.
DAVA : Dava dilekçesinde 1.440,00 YTL alacağın tahsili için yapılan takibe itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davada, davalının 1.7.2001 tarihli sözleşme ile kiracısı olduğu taşınmazı sözleşmenin kendiliğinden bir yıl daha uzamış olmasına rağmen eken tahliye ettiği, yapılan tamiratlar nedeniyle taşınmazın yeniden 1.7.2003 tarihinde kiraya verilebildiği, ancak bu süre içerisindeki apartman ortak aidat giderinin davacılar tarafından ödendiği ileri sürülerek, 10 aylık ortak gider bedeli olan 1.440,00 YTL'nin tahsili için yapılan takibe itirazın iptali ile % 40 tazminatın tahsili istenilmiştir.
Mahkemece; kiracının taşınmazı fiilen terk etmiş olmasına rağmen kiracılık sıfatının dönem sonuna kadar devam edeceği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Kural olarak kiracının mecuru erken tahliyesi halinde dönem sonuna kadar olan borçlarından sorumlu olacağı kabul edilse de; davacı kiralayanın da BK’nun 44 ve 98/2. maddeleri gereğince zararın artmaması, yani mecurun yeniden kiraya verilebilmesi için gerekli çabayı sarfetmesi gerekmektedir. Bu durumda mahkemece kiralananın aynı bedel ve şartlarla ne kadar süre içerisinde yeniden kiraya verilebileceği bilirkişi marifetiyle saptanıp, belirlenen süre ile sınırlı olarak davalının ödemesi gereken apartman aidat giderine hükmedilmelidir.
Kaldı ki; yanlar arasında erken tahliye nedeniyle yoksun kalınan kira bedelinin tahsili için İstanbul 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/314 esasında dava açılmış olup, bu dava sırasında alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için gereken süre 3 ay olarak belirlenmiştir.
O halde, mahkemece yukarıda bahsi geçen dava sonucunun beklenilerek kesinleşmesi halinde hükme esas teşkil eden bilirkişi raporundaki makul süreyle sınırlı olarak bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.11.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/15093

K. 2006/16158

T. 27.11.2006

• KİRALANANIN ERKEN TAHLİYESİ ( Mahkemece Yerin Aynı Bedel ve Şartlarla Hangi Sürede Yeniden Kiralanabileceği Bilirkişi İle Saptanıp Bu Süre İle Sınırlı Kiracının Ödemesi Gereken Borcun Tespit Edileceği )

• ERKEN TAHLİYE NEDENİYLE KİRACININ BORÇLARININ SAPTANMASI ( Mahkemece Yerin Aynı Bedel ve Şartlarla Hangi Sürede Yeniden Kiralanabileceği Bilirkişi İle Saptanıp Bu Süre İle Sınırlı Tespit Edilmesi Gereği )

• KİRACININ BORÇLARININ SAPTANMASI ( Erken Tahliye - Kural Olarak Dönem Sonuna Kadar Sorumlu Olacağı/Kiralayanın Zararın Artmaması Yani Mecurun Yeniden Kiraya Verilebilmesi İçin Gerekli Çabayı Göstermesi Gerektiği )

818/m. 44, 98/2

ÖZET : Kural olarak kiracının mecuru erken tahliyesi halinde dönem sonuna kadar olan borçlarından sorumlu olacağı kabul edilse de; kiralayanın zararın artmaması, yani mecurun yeniden kiraya verilebilmesi için gerekli çabayı göstermesi gerekir.
Bu nedenle, mahkemece kiralanan yerin aynı bedel ve şartlarla ne kadar süre içerisinde yeniden kiralanabileceği bilirkişi aracılığı ile saptanıp, belirlenen süre ile sınırlı olarak kiracının ödemesi gereken borç tespit edilmelidir.


--------------------------------------------------

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/16836

K. 2004/7620

T. 1.5.2004

• KİRALANAN YER ( Sözleşme Süresi Sona Ermeden Boşaltılması - Kiracının Süre Sonuna Kadar Geçecek Dönem İçin Kira Parasını Kiralayana Ödemekle Yükümlülüğü )

• KİRACININ YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Kiralananı Sözleşme Süresi Sona Ermeden Boşaltması - Süre Sonuna Kadar Geçecek Dönem İçin Kira Parasını Kiralayana Ödemek )

• KİRALAYANIN GÖREVİ ( Kiralananın Sözleşme Süresi Sona Ermeden Boşaltılması - Aynı Koşullarla Kiralanan Yerin Kiraya Verilebilmesi İçin Gerekli Çabayı Göstermek )

• KİRA SÖZLEŞME SÜRESİ SONA ERMEDEN KİRALANANIN BOŞALTILMASI ( Kiracının Süre Sonuna Kadar Kira Parasını Ödemekle Yükümlülüğü - Kiralayanın Aynı Koşullarla Kiraya Verilebilmesi İçin Gerekli Çabayı Göstermesi Gereği )

818/m.98/2,44

ÖZET : Kural olarak kiracı kiralanan yeri haklı ve kabul edilebilir bir sebep olmaksızın akit süresi içinde tek taraflı olarak feshetmesi halinde sürenin sonuna kadar geçecek dönem için kira parasını kiralayana ödemekle yükümlüdür. Ancak, kiralayan da bu süre içerisinde kira parasının ödeneceği gerekçesiyle kiralananı kiraya vermekten kaçınmamalı, aynı koşullarla kiralanan yerin kiraya verilebilmesi için gerekli çabayı göstermelidir.



İyi çalışmalar.

KİRA SÖZLEŞME SÜRESİ SONA ERMEDEN KİRALANANIN BOŞALTILMASI ( Kiracının Süre Sonuna Kadar Kira Parasını Ödemekle Yükümlülüğü - Kiralayanın Aynı Koşullarla Kiraya Verilebilmesi İçin Gerekli Çabayı Göstermesi Gereği )

Bu durumun ispatı için tanık dinlenebilmesi mümkün müdür?

Örneğin gazete ilanları gerekli çabayı ispat bakımından bir delildir.Ancak bunun tanık dahil her türlü delille ispatı mümkündür.

Alıntı: Yazan Av.Ömeroğlu Örneğin gazete ilanları gerekli çabayı ispat bakımından bir delildir.Ancak bunun tanık dahil her türlü delille ispatı mümkündür.

Ortada ilan yoksa ve ev sahibinin hiç bir şekilde çaba harcamadığını da biliyorum. Benzer bir davam var bugün duruşmada tanık dinletmek istedim ama karşı taraf senetle ispat zorunluluğuna değinmiş hakimde değerlendirmeye aldı. Tanıkla ispatın mümkün olduğuna dair karar var mı?

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 16.01.1995 T.,1994/10998 E., 1995/81 K: “Kural olarak BK.nun 44. maddesi uyarınca zarar gören alacaklının zararın artmaması için gerekli önlemleri alması gerekir. Aksi halde zarar görenin bu tutumu birlikte kusuru oluşturur. Zarar görenin fiilinin, zararın doğmasına yardım etmesi tazminatın indirim nedenidir. O nedenle davacı kiralayan davalı kiracının sözleşme süresinden önce tek taraflı akdi fesh etmesi tarihinden itibaren az yukarıda açıklanan kural uyarınca kiralananı davalı kiracı ile olan sözleşme ilişkisinin koşulları altında kiraya vermek için girişimlerde bulunması gerekir. Bu konuda Mahkemece iki emlakçı tanık olarak dinlenmiş fakat bunlar kiralananın aynı koşullarla kiraya verilmesi yönünden davacının kendilerine bir görev tevdii ettiği hususunda bir açıklamada bulunmamışlardır. Yine davacı ile bu emlakçılar arasında yapılan bir sözleşmenin varlığı iddia ve ispat da edilmemiştir. O halde tanık beyanları yetersiz olup hükme esas tutulamaz. Kaldı ki kiralananın 9.000.000 TL.na kiralandığı belirlendiğine göre davacının emlakçılarla kiralananın aynı koşullarla kiraya verilmesi yönünde bir anlaşmasının olmadığının kabulü gerekir. Şu durum karşısında Mahkemece yapılacak iş; Davalının akti fesh ettiği tarihten itibaren aynı koşullarla kiralananın ne kadar süre içerisinde kiraya verilebileceği uzman bilirkişi aracılığı ile saptanmalı, gerekirse bilirkişi incelemesinden önce tarafların bu konuda delil ve karşı delilleri toplanmalı hasıl olacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmelidir. Mahkemece bu yönlerin gözden kaçırılması suretiyle yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır, bozma nedenidir.”

Alıntı: Yazan Derya Demir ev sahibinin hiç bir şekilde çaba harcamadığını

Bu bir maddi vakıadır ve tanıkla ispatı mümkündür (diye düşünüyorum )

Saygılarımla...

Sayın Demir,dosyanızda hakimin bakışı doğru olmamakla birlikte kiralananı aynı koşullarla kiraya vermek için gerekli çabayı gösterdiğini ispat ve dolayısıyla buna ilişkin delil sunma yükümlülüğünün öncelikle kiralayanda olduğu hususunu da gözden kaçırmayınız. Davacı buna ilişkin hiçbir delil sunmamışsa bu zaten ortak kusur olarak değerlendirilecek ve tazminatta indirim nedeni olacaktır.

Teşekkür ederim cevaplarınız için bakalım mahkememiz nasıl karar verecek

Aynı türde iki tane dava açtım. Kiracılar mecuru boşalttıklarını ve ev sahibinin buna rıza gösterdiğini beyan ettiler. Tanık bildirdiler ancak mahkeme tanıkları dinlemeden dönem sonuna kadar olan kiraların tahsiline ve mecurun tahliyesine karar verdi.

Alıntı: Yazan avukat152 Kiracılar mecuru boşalttıklarını ve ev sahibinin buna rıza gösterdiğini beyan ettiler

Yani kiralayana anahtar teslimini ispatlayamadınız??? Dolayısıyla müvekkil kiracılar mecuru kullanıyor değerlendirmesi yapıldı???

Saygılarımla...

Ben kiralayan vekiliydim. Kiracılar müvekkilime anahtarı teslim ettiklerini ispatlayamadılar ve muaccel hale gelen dönem sonuna kadarki tüm kiralardan sorumlu tutuldular.

Alıntı: Yazan avukat152 Kiracılar müvekkilime anahtarı teslim ettiklerini ispatlayamadılar

Kira ilişkisinde "anahtar teslimi" hukuki bir işlem olmakla bu konuda tanık dinlenemez.
Fakat;

Alıntı: Yazan Derya Demir ev sahibinin hiç bir şekilde çaba harcamadığını

bu durum ise maddi bir vakıadır ve tanık dinlenebilir (diye düşünüyorum ).

Saygılarımla...

Kira sözleşmesinin şifahi olarak karşılıklı fesh edildiğine dair de tanık dinlenemez çünkü o da hukuki bir işlem değil mi ?

Bence, karşılıklı fesh edildiği hususunun ispatının içine anahtarların teslimi, kira borcu kalmadığı gibi hususlar da girer ki bunların tanıkla ispatı mümkün değildir. Bu durum ya karşılıklı olarak imzalanmış yazılı bir belge ile ispat edilecek, ya da yargıtay kararlarında da belirtildiği şekilde ihtarname ve teslim tesellüm şartları yerine getirilecektir.

Kira sözleşmesi tek taraflı kiracı tarafından feshedildiğinde ve anahtar kiralayana teslim edilmek istendiğin de kiracı eğer kiralayan anahtarı teslim almaktan imtina ederse iade ettiğini nasıl ispat edebilir? Yazılanlardan anladığım kadarıyla eğer kiracı anahtarı teslim ettiğini kanıtlayamazsa kira sözleşmesi sona erene dek mecurda fiilen oturduğu kabul ediliyor.

Sayın Av. Koray Kılıç,

Alıntı: Yazan Av.Koray Kılıç Kira sözleşmesi tek taraflı kiracı tarafından feshedildiğinde ve anahtar kiralayana teslim edilmek istendiğinde kiracı eğer kiralayan anahtarı teslim almaktan imtina ederse iade ettiğini nasıl ispat edebilir? Yazılanlardan anladığım kadarıyla eğer kiracı anahtarı teslim ettiğini kanıtlayamazsa kira sözleşmesi sona erene dek mecurda fiilen oturduğu kabul ediliyor.

Anahtarların teslim edildiğini "yazılı delille" ispat yükü kiracıdadır ve kiralayan anahtarı teslim almaktan imtina etmişse tevdi mahalli tayin ettirip anahtarları teslimle durumdan kiralayanı haberdar edebilirsiniz. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracı tarafından kullanıldığı kabul edilir.

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Koray Kılıç Kira sözleşmesi tek taraflı kiracı tarafından feshedildiğinde ve anahtar kiralayana teslim edilmek istendiğin de kiracı eğer kiralayan anahtarı teslim almaktan imtina ederse

Sayın Av.Nevra Öksüz'ün yukarıdaki beyanına aynen katılarak eklemek isterim:

Kira sözleşmesinde bu doğrultuda özel bir hüküm yoksa, kira sözleşmesi kiracı tarafından hukuka uygun olarak tek taraflı FESH EDİLEMEZ. Kiracı sözleşmeyi fesh ederse 6570 sayılı yasanın 11. maddesindeki süreye uyarak fesh etmelidir, kafasına göre "ben fesh ettim, burayı da boşaltıyorum" derse onun adı haksız fesih olur.

Dolayısıyla bu durumda kiralayanın anahtarı teslim almak istememesi de son derece doğal olup, kiralayan daha sonra "onun da fesih de rızası vardı, öyle olmasa niye anahtarları alsın ki" gibi bir savunmayla karşılaşmamak ve haksız fesihten kaynaklanan haklarını kaybetmemek için, anahtarların tevdi mahalline bırakılmasını bekliyor olabilir. Bu durumda kiracı mahkemeye başvurup anahtarları tevdi mahalline bırakacaktır ki, kiralayan da sözleşmenin onun tarafından haksız fesh edildiğini resmi bir mahkeme işlemi ile ispat edebilsin ve bundan kaynaklanan tüm zararları için kiracıya rücu edebilsin.