Müteahhidin ayıplı teslimi

İnşaat devam ederken, bir şekilde müteahhide ait dairelerden birini satın alan a kişisi daha sonra bu daireyi, 3. kişi olan B'ye satıyor. B ile müteahhit arasında bir şekilde tartışma oluyor ve müteahhit B'ye inat tüm inşaatı tamamlarken B'ye ait dairenin içindeki ince işçiliği yapmıyor.

Müteahhit, inşaatı bitirdiğinde teslimleri yaparken B'nin dairesini eksiksiz olarak bitirme yükümlülüğü var mıdır? Doğrudan aralarında bir sözleşme olmadığından müteahhidin işbu ayıbından kaçma imkanı var mıdır?

Müteahhidin eksiksiz olarak teslim yükümlülüğü var diye düşünüyorum ancak inşaat hukuku hakkında net bir çalışmam olmadığından Sayın Meslektaşlarımdan yardım istiyorum. Bilgi vererek yardım edebilirseniz sevinirim. Şimdiden teşekkür eder, iyi çalışmalar dilerim.

Sayın Av.İpek Balkanlı,

Eser Sözleşmesi'ne (TBK.m.470 vd.) ilişkin hükümlerin incelenmesi yararlı olur...

1.Toprak sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme ?

2.Alım-Satım sözleşmesi ...?
2.1. (A) ile ( B) arasında..
2.2. Yüklenici ile (A) arasında...

3.Tapu kaydı ?

Saygılarımla

Tapu A adına kayıtlı iken normal daire satışı şeklinde tapuda satış ile B'ye kat mülkiyeti geçmiş.Tapuda yükleniciden A'ya geçişde aynı şekilde satış olarak görünmektedir.

Sayın meslektaşım,

“Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar” (TBK.m.244/son).

Taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır (TBK.m.246).

Olayda
1.(A) ile (B) arasındaki sözleşme koşullarını bilmiyoruz!
1.1.Taşınmazı satın aldığı tarihteki durumu ile mi kabul etti?
1.1.Anahtar teslimi koşuluyla mı?

2.(B)'nin yüklenici ile doğrudan bir sözleşmesel ilişkisi yok!

3.(B)'nin muhatabı (A)

Saygılarımla

Sayın meslektaşım,

Öncelikle yardımınız için teşekkür ederim.

Olayda A ile B arasında herhangi bir yazılı sözleşme bulunmamaktadır. Satış işlemi ifa edilirken taşınmaz kaba inşaat durumundaydı. Şu anda inşaat dış cephe tamamen bitmiş, daire içerlerindeki ince işçilik devam etmektedir. B, müteahhit ile tartıştığından inşaata gidemiyor. Ancak birisini bakması için yollamış. Edindiği bilgiye göre müteahhit B'ye ait aynı kattaki 3 dairenin içine dokunmuyormuş. B'nin endişesi yarın inşaat tamamen bittiğinde daireler teslim edildiğinde müteahhit içini yapmadan bırakıp giderse, müteahhit ile sonuçta doğrudan bir sözleşmem olmadığından müteahhide ayıbını tamamlatabilir miyiz? diye endişe etmektedir. A ile müteahhit arasında da herhangi bir yazılı sözleşme mevcut değil; tapuda satış ile devir olarak gözükmektedir.

Yüklenicinin ayıpsız ve tam şekilde teslim etmesi gerektiğini düşünüyorum. Ancak İnşaat hukuku ile daha önce ilgilenmediğimden gerek cevap vermek için araştırmaktayım, gerekse de benimde kafamda soru işareti kaldı!!

Alıntı: Av.İpek Balkanlı

Alıntı: Yüklenicinin ayıpsız ve tam şekilde teslim etmesi gerektiğini düşünüyorum

Ben de

Hukuksal bağlantı kurulabilse...

Öneri:

1.(B) (A)'ya ivedilikle bir ihtarname keşide etmeli.

2. "Tatlı dil, yılanı deliğinden çıkarır".

Kolay gelsin.

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Av.İpek Balkanlı İnşaat devam ederken, bir şekilde müteahhide ait dairelerden birini satın alan a kişisi daha sonra bu daireyi, 3. kişi olan B'ye satıyor. B ile müteahhit arasında bir şekilde tartışma oluyor ve müteahhit B'ye inat tüm inşaatı tamamlarken B'ye ait dairenin içindeki ince işçiliği yapmıyor. Müteahhit, inşaatı bitirdiğinde teslimleri yaparken B'nin dairesini eksiksiz olarak bitirme yükümlülüğü var mıdır? Doğrudan aralarında bir sözleşme olmadığından müteahhidin işbu ayıbından kaçma imkanı var mıdır? Müteahhidin eksiksiz olarak teslim yükümlülüğü var diye düşünüyorum ancak inşaat hukuku hakkında net bir çalışmam olmadığından Sayın Meslektaşlarımdan yardım istiyorum. Bilgi vererek yardım edebilirseniz sevinirim. Şimdiden teşekkür eder, iyi çalışmalar dilerim.

Sayın İpek Balkanlı,
Alacağın Temliki hükümleri gereğince müteahhitten veya arsa sahibinden kat mülkiyeti kanununa uygun olarak yapılan bir daireyi satın alan artık halefiyet ilkesi gereğince onun haklarına halef olur. Dolayısıyla siz daireyi satın aldığınız kişinin haklarına halef olarak dairedeki eksikliklerin giderilmesini müteahhitten isteyebilirsiniz.Bu konuda Yargıtay Kararları olduğunu biliyorum. Saygılarımla...

Sayın avrecepefe,

Teşekkür ederim ustadım.

En başta, Üstad Hulusi Metin'in "tatlı dil" önerisinin, bihassa bu çeşit uyuşmazlıklarda çok geçerli olduğunu kabul ederek; somut olayda, ayıplı değil, "eksik iş" vardır ; ikisi arasında ihbar bakımından fark bulunmaktadır. Eksik iş= yapılmamış iş demek olup, teslim alındığı sırada ihbarının yapılmış olup olmadığı aranmayacaktır.

Önce bir delil tesbiti yaptırın ve tüm eksiklikleri tesbit ettirin ardından,
"Akdin feshi" kelimesini asla kullanmadan, karşı tarafa eksikliklerin tamamını içeren ( tesbit raporunu da ekleyerek ) bir ihtarname gönderin ve tamamlanması için 15 günlük süre verin ve sürenin sonunda mahkemeden izin alıp (BK.m.97) müteaahit nam ve hesabına kendinizin tamamlayacağını ve tüm masraflarla birlikte, gecikme nedeniyle zarar ziyan da talep edeceğinizi ihtar edin.

Sürenin sonunda mahkemeye başvurup; hem izin ve hem de tesbit raporundaki para tutarının müteahhitten önceden tahsiline dair karar isteyin ve alın.
Bunların yanı sıra, bu konuda bol olan Yargıtay örnek kararları ile Önceki Borçlar Kanunu m.97 ile ilgili karar ve açıklamaları iyice gözden geçirin diyorum. Kolay gelsin...

Bence en kısa sürede müteahhit aleyhine delil tespiti yaptırın ve diğer daireleri emsal göserin, ardından esiklikleri ve bunların toplam bedeline ilişkin Bilirkişi Raporu'nu tebliğ ettirin ve buna istinaden ihtarname gönderebilirsiniz. Ben olsam tespitin ardından eksikliklerin tutarına ilişkin bilirkişi raporunu edindikten sonra, müteahhide karşı ilamsız icra takibine başvururdum ve onun itirazı sonrası itirazın iptali davası açardım. Bence delil tespiti sonrası sizinle anlaşma yoluna gider . Kolay gelsin.

Alıntı: avrecepefe

Alıntı: Alacağın Temliki hükümleri gereğince müteahhitten veya arsa sahibinden kat mülkiyeti kanununa uygun olarak yapılan bir daireyi satın alan artık halefiyet ilkesi gereğince onun haklarına halef olur. Dolayısıyla siz daireyi satın aldığınız kişinin haklarına halef olarak dairedeki eksikliklerin giderilmesini müteahhitten isteyebilirsiniz.Bu konuda Yargıtay Kararları olduğunu biliyorum.

Alıntı: Av.İpek Balkanlı

Alıntı: İnşaat devam ederken,...

1.Yapı kullanma izin belgesi alınmış, Kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilmiş mi? (KMK.m3/ son)

2. Olayda bir "Alacak", bu alacağın temlikine ilişkin bir sözleşme ve bu sözleşmesinin dayandırıldığı bir eser sözleşmesi mi var?

Saygılarımla

yapı kat mülkiyeti şeklindedir.

Olayın aslı şu şekildedir;
Dairelerin olduğu inşaat projesi 10'ar kattan 3 bloktan oluşuyorken, belediye daha sonra 5. kat üzerine yıkım kararı veriyor. A yüklenici ve toprak sahibine belediyede tanıdıkları olduğundan halledebileceğini vaad edince yüklenici buna karşılık, daha sorunu çözmeden tapuda herhangi rehin ya da şerh koymaksızın 4 dairesini A'ya tapuda satış olarak göstermek suretiyle veriyor. A,B'ye olan borcuna karşılık 2 dairesini gene tapuda satış şelinde göstermek suretiyle devrediyor.

Ancak yüklenici ve toprak sahibi, kendilerine vaad ettiği işi yapamayan A'dan daireleri geri istediğinde, B'nin kendisini gasp ettiğini ileri sürerek savcılığa asılsız iddialarla şikayette bulunuyorsa da savcılık B hakkında takipsizlik kararı veriyor. Bu arada da yüklenici A'ya inandığından B ile tartışıyor ve bu nedenlerle de B'nin dairelerinin ince işçiliğini yapmıyor. Daha doğrusu B bir arkadasını yolatarak baktırdığında durum bu şekilde imiş. olayın aslı bu şekildedir.