Kat karşılığı inşaat sözlşemesi aynen ifa

İyi günler. İki arsa sahibi ile müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyorlar. Müteahhit iskan raporunu almadan ortadan kayboluyor. İşin tamamlanması sözleşmede iskan raporunun alınmasına bağlanmıştır. Bu durumda önce eksik işlerin tespiti yaptırılacak, daha sonra aynen ifa ve kalan dairenin satışına izin verilmesi için dava açılacaktır. Ancak iki arsa sahibinin arasında husumet olduğundan biri dava açmaya yanaşmıyor, diğerini zor durumda bırakmak için. Bu durumda iki arsa sahibinin de davada mutlaka bulunması gerektiğinden, davayı biri açsa, mahkemede diğerinin davaya katılması nasıl sağlanabilir, yoksa dava red mi edilir? Tespiti bir kişinin yaptırması mümkün mü? Pratikte dairenin satışı nasıl yapılıyor, mahkeme kanalıyla mı satılıyor? İlginiz için şimdiden teşekkürler.

Diğer arsa sahibinin bu davranışı kendi yararına olmadığı gibi, hukuken korunmaya değer bir hakkı olmadığından(menfaat) tek başına ifaya izin(borçlu namına ifa )istenebilir.İskan uygunluk için gerekli masraflar belirlenecek bunu karşılacayacak değerdeki müteahhid payı satışı için izin istenecek.Yahut bedel belirlenip İfa için izin istenecek.Yargıtay 15.HD 19/03/2002t. 2002/623-1220 sayılı kararı da bu yöndedir.

Alıntı: Yazan hukuk işçisi Diğer arsa sahibinin bu davranışı kendi yararına olmadığı gibi, hukuken korunmaya değer bir hakkı olmadığından(menfaat) tek başına ifaya izin(borçlu namına ifa )istenebilir.İskan uygunluk için gerekli masraflar belirlenecek bunu karşılacayacak değerdeki müteahhid payı satışı için izin istenecek.Yahut bedel belirlenip İfa için izin istenecek.Yargıtay 15.HD 19/03/2002t. 2002/623-1220 sayılı kararı da bu yöndedir.

Acaba bu yargıtay kararı elinizde mevcut mu, gönderebilir misiniz? Çünkü bana diğer arsa sahibinin davaya katılmasının zorunlu olduğunu düşündüren de başka bir yarıtay kararı idi.

Kat karşılığı inşaatın teslim tarihi 18.01.1997 olup,11.11.1999 itibariyle inşaatın seviyesi %70 dir.Bir kısım arsa sahipleri masrafı yükleniciye ait olmak üzere akdin aynen ifasına(inşaatın tamamlanmasına) ilişkin istem BK. nun 106. md.sine de uygundur.Bu halde inşaatın iskan raporu alınacak hale getirilmesi için gerekli masrafın belirlenmesi ile bunu karşılayacak değerdeki davalılar paylarının bulunduğu bağımsız bölümlerin aynı tarihteki fiyatlarla belirlenerek değerlerinden yeterli orandaki kısmın satışına izin verilmelidir.(15 HD. 19/03/2002 T.2002/623-1220 S.YKD.2002/10 SA. 1538. sayfa)

YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ

Tarih : 19.03.2002
Esas No : 2002/623
Karar No : 2002/1220


743 - TÜRK KANUNU MEDENİSİ 931
818 - BORÇLAR KANUNU 106 / 162 / 355 / 371 / 97

ÖZET
ÎNŞAAT SÖZLEŞMESİ GEREĞİNCE ARSA SAHİPLERİNE VERİLMESİ GEREKEN DAİRELERDEN BİRİNİ, ARSA SAHİPLERİNDEN SATIN ALAN KİŞİNİN, ONLARIN BU DAİREYLE İLGİLİ SÖZLEŞMEDEN DOĞAN HAKLARINA ALACAĞIN TEMLİKİ HÜKÜMLERİ UYARINCA HALEF OLDUĞUNUN KABULÜ GEREKİR. YÜKLENİCİNİN EDİM BORCUNU YERİNE GETİREMEDİĞİ (TEMERRÜDE DÜŞTÜĞÜ) AÇIK OLMAKLA, ARSA SAHİPLERİNİN, MASRAFI YÜKLENİCİYE AİT OLMAK ÜZERE AKDİN AYNEN İFASINA (İNŞAATIN TAMAMLANMASINA) İZİN İSTEKLERİ YASAYA UYGUNDUR. BİRKISIM ARSA SAHİPLERİNİN İFAYA İZİN İSTEĞİNE KARŞI ÇIKMALARI, BU İŞLEM ONLARINDA YARARINA OLDUĞUNDAN, KABULÜ ZORUNLUDUR. AVANS NİTELİĞİNDE İSTENİLEN TAZMİNAT ALACAĞI KABUL EDİLDİĞİ HALDE,BU TAZMİNATI KARŞILAYACAK SATIŞ İZNİ İSTEMLERİNİN REDDİ DOĞRU DEĞİLDİR.

Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

Dava, eser sözleşmesine dayalı kira alacağı, tapu iptali, tescil ve Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca eksik inşaatın tamamlanması için ifaya izin verilmesi istemiyle açılmıştır.

Davalılardan Mehmet, sözleşmenin tarafı olmadığından husumet yöneltilemiyeceğini, Sadiye iyiniyetli malik olduğundan davanın reddini istemiş, davalı şirket cevap vermemiş, mahkemece inşaatın %70 seviyede durması nedeniyle ifaya izin verilmesine, kira ve eksik işler bedelinin şirketten tahsiline, tapu iptali ve tescil istemlerinin reddine karar verilmiş; karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

1- Davacılardan Beyhan, inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahiplerine verilmesi gereken (7) nolu daireyi arsa sahiplerinden satın almış olmakla onların bu daireyle ilgili sözleşmeden doğan haklarına alacağın temliki hükümleri uyarınca halef olmuştur (BK. 162. md.). Bu nedenle (7) nolu dairenin sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi sonucu uğradığı kira kaybı zararını davalı yükleniciden istemekte haklıdır. Mahkemenin, Beyhan'ın arsa sahibi olmadığından 7 nolu bağımsız bölüm için sözleşme hükmünde yer alan kira parası hesabı yapılmadığını belirten bilirkişi raporuyla bağlı kalarak adı geçenin kira alacağının reddi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

2- Davalı R... Turizm inşaat Ticaret Taahhüt ve Sanayi Limited Şirketi yetkilisi Mehmet'in davacılarla imzaladığı 25.1.1994 gün ve 2848 yevmiye nolu sözleşmeyle inşaatın, temel ruhsatından itibaren 26 ayda teslimi taahhüt edilmiştir. Yapı ruhsatı 18.11.1994 tarihinde alındığına göre inşaat süresi 18.1.1997 tarihinde bitmiştir. Mahkemece 11.11.1999 tarihinde mahallinde yapılan keşifte inşaatın %70 seviyesinde gerçekleştiği anlaşılmaktadır, Yüklenicinin edim borcunu yerine getirmediği (temerrüde düştüğü) açıktır. Bu durumda davacı arsa sahiplerinin, BK. 97. maddesi uyarınca, masrafı yükleniciye ait olmak üzere akdin aynen ifasına (inşaatın tamamlanmasına) izin istekleri de Borçlar Yasasının 106. maddesine uygundur. Öte yandan bir kı-sım arsa sahiplerince ifaya izin istenilmesi, diğer maliklerin buna karşı çıkmaları ifa talebinin reddini gerektirmez. Zira ifa istemi, diğer arsa maliklerinin de yararına olan bir işlem olup, kabulü zorunludur. Mahkemenin aynen ifaya dair kabul kararı bu nedenlerle yerinde ise de, davada avans mahiyetinde istenilen tazminat alacakları kabul edildiği halde tazminatı karşılayacak satış izni istemlerinin reddi yanlış olmuştur.

Yine yüklenici şirket yetkilisi Mehmet'in eşi Sadiye'nin MK.931. md. kapsamında iyiniyetli şahıs kabulü de mümkün değildir. Eşinin ortağı olduğu şirketin durumunu bilemeyeceği kabul edilemez.

O halde mahkemece yapılacak iş inşaatın sözleşmede taahhüt edildiği üzere (10. md), iskan raporu alınmış seviyeye getirilmesi için gerekli masrafların belirlenmesiyle bunu karşılayacak değerdeki davalılar paylarının bulunduğu bağımsız bölümlerin aynı tarihteki fiyatlarla belirlenecek değerlerinden yeterli orandaki kısmının satışına izin verilmesinden ibarettir. Açıklanan nedenler gözetilmeksizin istemin yazılı şekilde reddi usul ve yasaya aykırı olup, karar bu nedenle de bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda (1.) ve (2.) bendlerde yazılı nedenlerle hükmün davacılar yararına (BOZULMASINA), ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 19.3.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Merhaba
İskan alınmamasından dolayı müteahhide karşı açacağım aynen ifa istemli davada yukarıda yazılanlardan okuduğuma göre arsa sözleşmesi taraflarından biri olsa yeterli.Peki müteahhide ait yerin satılıp oradan masrafların karşılanmasını davayı açarken talep etmeliyim,yoksa masraflar belirlendikten tespit yapıldıktan sonra mı?
yardımcı olursanız sevinirim,teşekkürler